周海婷,王忠

1.貴州大學(xué)管理學(xué)院,貴州貴陽(yáng)550025

2.貴州省工程設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站,貴州貴陽(yáng)550003

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工合同糾紛案例分析

周海婷1,王忠2

1.貴州大學(xué)管理學(xué)院,貴州貴陽(yáng)550025

2.貴州省工程設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督站,貴州貴陽(yáng)550003

以案例研究的方法分析施工合同糾紛產(chǎn)生的原因，應(yīng)用項(xiàng)目管理理論深層次地探討房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題。房地產(chǎn)開發(fā)公司為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，采用自己開發(fā)自己施工的開發(fā)方式，存在施工合同當(dāng)事人關(guān)系交錯(cuò)，合同實(shí)施過(guò)程中職責(zé)不清、管理混亂的問(wèn)題。施工合同糾紛處理中強(qiáng)調(diào)證據(jù)與事實(shí)，當(dāng)事人要有效維護(hù)己方的利益，就要熟悉合同法規(guī)優(yōu)先順序，配合合同價(jià)款鑒定人的鑒定調(diào)查，重視與項(xiàng)目干系人的正常溝通，按照法律規(guī)定舉證，依據(jù)合同條款維護(hù)自身合法權(quán)益。

房地產(chǎn);施工合同;合同糾紛;案例分析

1 引言

近幾年，隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，加上寬松的貨幣政策，大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展。房?jī)r(jià)上漲，吸引了大批的投資商進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，很多從事施工生產(chǎn)的企業(yè)也擇機(jī)進(jìn)入了房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，成為房地產(chǎn)開發(fā)商，這些轉(zhuǎn)型的房地產(chǎn)企業(yè)在管理上過(guò)多強(qiáng)調(diào)施工過(guò)程的控制，而沒(méi)有根據(jù)商品房開發(fā)的全過(guò)程需要進(jìn)行管理。

2 案例介紹

2.1 項(xiàng)目概況與合同規(guī)定

光明房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“光明房開”）是由一家施工企業(yè)轉(zhuǎn)型成立的公司，三名主要股東長(zhǎng)期從事施工生產(chǎn)，有豐富的施工管理經(jīng)驗(yàn)，于是通過(guò)掛戶興盛建工的方式自行施工清華園二期工程。三位股東商議組建清華花園二期的施工項(xiàng)目部：王華擔(dān)任項(xiàng)目部經(jīng)理，負(fù)責(zé)與掛戶施工企業(yè)溝通，周鵬的表弟張兵擔(dān)任項(xiàng)目部副經(jīng)理，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)施工管理。

清華花園二期項(xiàng)目由興盛建工集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱興盛建工）承建，資金來(lái)源為自籌。本工程位于貴州省貴陽(yáng)市金陽(yáng)大道84號(hào)，建筑面積60000 m2，框架結(jié)構(gòu)。光明房開和興盛建工集團(tuán)于2011年1月12日簽訂施工合同，合同工期為450 d，于2012年4月12日完工。合同價(jià)款為9000萬(wàn)元。該合同金額是當(dāng)事人雙方根據(jù)市房管局的施工概算指標(biāo)上限確定的，在合同中沒(méi)有提供該工程工程量清單（合同數(shù)量明細(xì)清單）。

施工合同書專用條款23.2規(guī)定雙方約定采用可調(diào)價(jià)格合同承包，合同價(jià)款的調(diào)整方法為：土建裝飾執(zhí)行《貴州省建筑工程計(jì)價(jià)定額》（2004版）、《貴州省裝飾工程計(jì)價(jià)定額》（2004版），水電安裝執(zhí)行《貴州省安裝工程計(jì)價(jià)定額》（2004版）及相應(yīng)的調(diào)整文件，工程進(jìn)度款支付額度為實(shí)際完成進(jìn)度的85%，工程保修金為5%。

2.2 施工合同履行

光明房開參與了分包項(xiàng)目的談判，指定分包商，這些項(xiàng)目包括門窗工程、外墻涂料、陽(yáng)臺(tái)欄桿、防水工程等，按照采購(gòu)價(jià)的120%作為結(jié)算價(jià)進(jìn)行計(jì)價(jià)，項(xiàng)目總價(jià)格達(dá)500多萬(wàn)元。光明房開要求對(duì)所有分包項(xiàng)目都按綜合費(fèi)率計(jì)價(jià)，而興盛建工對(duì)于實(shí)際價(jià)格高于合同價(jià)的項(xiàng)目同意按采購(gòu)價(jià)加綜合費(fèi)進(jìn)行計(jì)價(jià)，而實(shí)際價(jià)格低于合同價(jià)的要求按合同價(jià)計(jì)價(jià)。

雙方當(dāng)事人協(xié)商同意：光明房開指定鋼材供應(yīng)商，由供應(yīng)商直接向施工方供應(yīng)鋼材。不知何故，鋼材的供應(yīng)量為2500 t，而根據(jù)圖紙計(jì)算出來(lái)的用量是3000 t，施工方強(qiáng)調(diào)有600 t鋼材是他們自行采購(gòu)，要求光明房開支付這600 t鋼材的價(jià)款。

在工程施工過(guò)程中，項(xiàng)目施工管理工作比較混亂。一方面，光明房開插手施工管理，其總經(jīng)理經(jīng)常到現(xiàn)場(chǎng)檢查施工生產(chǎn)情況，直接指揮現(xiàn)場(chǎng)工人工作，擾亂了正常的施工進(jìn)程，還擅自對(duì)部分工程進(jìn)行了變更，施工項(xiàng)目部對(duì)這些指令唯命是從，完全執(zhí)行，對(duì)工程變更部分也沒(méi)有辦理工程簽證。另一方面由于房開公司的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題，拖延支付工程進(jìn)度款，施工工人的工資經(jīng)常得不到及時(shí)支付，施工極不正常，每個(gè)月都要停工。

2.3 糾紛的產(chǎn)生

就在干干停停的糾纏中，主體工程終于于2012年9月1日完工，光明房開按工程進(jìn)度分十次總計(jì)支付進(jìn)度款6400萬(wàn)元。此后，由于光明房開不愿再支付工程進(jìn)度款，施工現(xiàn)場(chǎng)全面停工，裝飾工程、環(huán)境工程等沒(méi)有完成，導(dǎo)致工程不能竣工驗(yàn)收，光明房開無(wú)法按購(gòu)房合同規(guī)定向購(gòu)房業(yè)主交房。在2012年10月1日購(gòu)房業(yè)主集體到物管辦公室鬧事，并到政府信訪，政府責(zé)令光明房開在1個(gè)月內(nèi)予以完善并交房。

2012年10月10日，光明房開在未與施工項(xiàng)目部達(dá)成撤場(chǎng)協(xié)議的情況下，組織人員撬開項(xiàng)目部資料室私自運(yùn)走所有資料，并全面接管項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，直接將遺留的裝飾工程、室外工程、水電安裝等未完工程發(fā)包給勞務(wù)工班。一個(gè)月后，房開公司將房屋移交給購(gòu)房人。

2.4 糾紛處理

為了徹底解決項(xiàng)目結(jié)算糾紛、房產(chǎn)證辦理等問(wèn)題，在2014年1月20日，光明房開依據(jù)合同中關(guān)于糾紛處理?xiàng)l款，委托律師向仲裁委員會(huì)提起仲裁，要求興盛建工退還多付的工程款，移交項(xiàng)目竣工資料。

興盛建工對(duì)仲裁提出異議，理由如下：一是該項(xiàng)目為掛戶項(xiàng)目，由開發(fā)商自己投資自己施工，其糾紛為股東之間的內(nèi)部糾紛，不適用仲裁；二是該項(xiàng)目并未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，沒(méi)有達(dá)到移交條件，根據(jù)建設(shè)部關(guān)于竣工結(jié)算的相關(guān)規(guī)定，達(dá)不到辦理竣工結(jié)算的條件，故不能確定工程造價(jià)，不存在多付工程款的問(wèn)題；三是施工方認(rèn)為由于該項(xiàng)目施工項(xiàng)目部的實(shí)際控制人為項(xiàng)目的三個(gè)投資股東，在項(xiàng)目施工過(guò)程中未嚴(yán)格劃分甲方與乙方，施工過(guò)程中發(fā)生的大量費(fèi)用因未辦理簽證，未得到確認(rèn)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)資料及竣工圖紙完成的工程結(jié)算不能真實(shí)的反映施工費(fèi)用，故不同意進(jìn)行司法鑒定。依據(jù)《工程量清單的計(jì)價(jià)規(guī)范》的規(guī)定，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)為其提供的進(jìn)度工程量準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，施工方要求按照工程進(jìn)度款確定已完工程造價(jià)，并要求光明房開支付剩余尾款。

仲裁庭認(rèn)為光明房開與興盛集團(tuán)是兩個(gè)獨(dú)立法人，通過(guò)施工合同締結(jié)合同關(guān)系，合同糾紛客觀存在，屬于仲裁的范圍，同意立案。

由于當(dāng)事人不同意調(diào)解，仲裁庭在當(dāng)事人不能協(xié)商確定工程造價(jià)鑒定機(jī)構(gòu)的情況下，指定紅信司法鑒定所對(duì)糾紛項(xiàng)目造價(jià)進(jìn)行鑒定。工程造價(jià)鑒定人根據(jù)當(dāng)事人提供的項(xiàng)目竣工圖、相關(guān)簽證等資料，通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)查，按照合同約定的計(jì)價(jià)定額和調(diào)價(jià)規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了鑒定，仲裁庭依據(jù)該鑒定報(bào)告對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行了裁決。

3 案例分析

3.1 施工階段不是房地產(chǎn)成本控制的關(guān)鍵階段

在該案例中房開商將施工過(guò)程成本控制作為一個(gè)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，干預(yù)施工過(guò)程，未嚴(yán)格履行合同，埋下了糾紛的后患。

房地產(chǎn)開發(fā)要經(jīng)歷項(xiàng)目開發(fā)決策、購(gòu)地、勘察設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備、施工階段和竣工交付等階段，每一個(gè)階段都要形成相應(yīng)的開發(fā)成本，商品房開發(fā)成本主要由設(shè)備工具購(gòu)置費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、土地購(gòu)置費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)等咨詢費(fèi)和其他費(fèi)用。隨著土地價(jià)格的攀升，施工階段的成本在房地產(chǎn)開發(fā)已不占主導(dǎo)地位。施工階段開始后，項(xiàng)目規(guī)劃、勘察設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，施工成本基本可以確定，因此不能把施工成本的降低作為該階段的管理目標(biāo)。

在施工階段的管理中，施工成本采用了預(yù)算制的管理方法，合同價(jià)的確定是施工項(xiàng)目投資管理的關(guān)鍵，只有依據(jù)施工圖合理地確定合同價(jià)才能有效地控制施工成本，明晰可靠的合同內(nèi)容是施工合同順利實(shí)施的保障。

3.2 合同干系人與干系人的角色劃分

在房地產(chǎn)開發(fā)全過(guò)程中，參與項(xiàng)目建設(shè)和受項(xiàng)目建設(shè)影響的項(xiàng)目干系人眾多，項(xiàng)目開發(fā)商與施工企業(yè)是通過(guò)施工合同締結(jié)確定的干系人，他們既是合作的關(guān)系，又是博弈的關(guān)系，有各自不同的合同目標(biāo)與利益訴求。在自己開發(fā)自己施工的項(xiàng)目中，施工合同的甲乙雙方實(shí)際控制人都是同一人，導(dǎo)致合同訂立馬虎、合同履行權(quán)責(zé)不分，房開商業(yè)主代表與施工項(xiàng)目部的管理人員一團(tuán)和氣，多一事不如少一事，產(chǎn)生變更隨意，無(wú)變更依據(jù)，無(wú)法對(duì)變更計(jì)費(fèi)等問(wèn)題。

圖1 項(xiàng)目干系人示意圖Fig.1 Diagram of project stakeholder

3.3 危機(jī)處理中的溝通

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程來(lái)說(shuō)，施工過(guò)程的停工是個(gè)非常嚴(yán)重的危機(jī)，如果處理不當(dāng)，長(zhǎng)期停工，勢(shì)必導(dǎo)致不能按時(shí)交房，引發(fā)購(gòu)房人的群體事件，不僅出現(xiàn)違約賠償，還要承受來(lái)自政府的巨大壓力。在施工過(guò)程中要充分地溝通與協(xié)調(diào)，避免產(chǎn)生不可調(diào)和的合同糾紛。該案例中房開商強(qiáng)行收回項(xiàng)目，自行施工未完工程實(shí)現(xiàn)交付，通過(guò)司法途徑解決糾紛的方式解決危機(jī)，充分保護(hù)了房開公司的利益，符合兩害相較取其輕的解決危機(jī)思路。

在施工合同糾紛無(wú)論是通過(guò)訴訟還是仲裁解決，首先是調(diào)解，如果調(diào)解不成，就會(huì)由投資司法鑒定人對(duì)當(dāng)事人爭(zhēng)議的投資數(shù)額進(jìn)行鑒定，鑒定人的鑒定意見(jiàn)會(huì)成為法庭解決糾紛的一個(gè)重要依據(jù)。投資司法鑒定人要依據(jù)合同的計(jì)價(jià)規(guī)定來(lái)確定項(xiàng)目投資。如果合同沒(méi)有規(guī)定，鑒定人會(huì)根據(jù)建筑工程定額或市場(chǎng)價(jià)來(lái)確定投資。

施工人要正確評(píng)估其所要求的施工費(fèi)用是否有相應(yīng)的合同規(guī)定，合同規(guī)定要計(jì)價(jià)的費(fèi)用就一定要提出來(lái)，并提供相關(guān)的證據(jù)，沒(méi)有合同規(guī)定計(jì)價(jià)的費(fèi)用訴求一般不會(huì)得到法庭的支持。在本案例中，雖然鋼材為甲供材，但因?yàn)楣饷鞣块_供應(yīng)鋼材量與合同用量有較大的差距，如果施工人能提供自購(gòu)鋼材的證據(jù)，500噸鋼材的材料費(fèi)是可以得到支持的。興盛建工關(guān)于綜合費(fèi)率計(jì)價(jià)范圍的訴求，因合同中有規(guī)定會(huì)得到支持。而根據(jù)進(jìn)度付款來(lái)確認(rèn)工程造價(jià)的要求無(wú)合同規(guī)定，肯定不可能得到仲裁庭的支持。

3.4 糾紛處理的法律適用

我國(guó)法律體系的優(yōu)先次序?yàn)椋簯椃?、法律、法?guī)、規(guī)章。憲法是國(guó)家的根本大法，具有最高的法律效力，是各項(xiàng)立法的依據(jù)。法律是由全國(guó)人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)制定具有普遍約束力和強(qiáng)制性的社會(huì)規(guī)范，如刑法、民法通則、合同法等。法規(guī)是法令、條例、規(guī)則、章程等法定文件的總稱，包括行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例。規(guī)章由國(guó)務(wù)院各部、委、總局、局、辦、署經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)制定的一種在本部門管轄范圍內(nèi)有效的低層次法律。建設(shè)部主持制定各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)定屬于規(guī)章的范疇，其效力低于合同法的規(guī)定。

《工程量清單的計(jì)價(jià)規(guī)范》是關(guān)于工程交易中數(shù)量計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)，屬于規(guī)范交易行為的部門規(guī)章，通過(guò)統(tǒng)一確定項(xiàng)目工程量計(jì)算的要求，使得當(dāng)事人合同交易數(shù)量有一致的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，不產(chǎn)生交易數(shù)量計(jì)算范圍的分歧，在相同的數(shù)量計(jì)算平臺(tái)上進(jìn)行交易。合同約定是針對(duì)個(gè)案的，而建設(shè)部相關(guān)部分制定的《工程量清單的計(jì)價(jià)規(guī)范》是關(guān)于工程價(jià)格中數(shù)量計(jì)算的規(guī)范，是普遍性規(guī)定，如果合同中未采用，對(duì)當(dāng)事人就不構(gòu)成約束力?！豆こ塘壳鍐蔚挠?jì)價(jià)規(guī)范》雖然是個(gè)強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，由于其效力低于合同法，其與合同法相抵觸的內(nèi)容就要按合同法的規(guī)定執(zhí)行，其強(qiáng)制性就自動(dòng)失效。

由于工程項(xiàng)目交易中的不公平，招標(biāo)人過(guò)度的壓低中標(biāo)價(jià)，過(guò)度占有市場(chǎng)利益，損害乙方利益，建設(shè)部為了維護(hù)建筑企業(yè)的利益，把很多規(guī)范當(dāng)事人行為的合同內(nèi)容都加入到《工程量清單的計(jì)價(jià)規(guī)范》中，使該規(guī)范不僅是計(jì)量的標(biāo)準(zhǔn)，還有點(diǎn)象合同的專用條款，把這樣一個(gè)交易標(biāo)準(zhǔn)文件作為國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，限制了合同締結(jié)人的交易自由，違背了合同意思自治原則，有違市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的契約精神，有強(qiáng)烈的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩。

在施工合同價(jià)款糾紛中，當(dāng)事人往往不管合同規(guī)定引用《工程量清單的計(jì)價(jià)規(guī)范》來(lái)作為訴求依據(jù)，強(qiáng)調(diào)合同違反了建設(shè)部107號(hào)令《建設(shè)施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》規(guī)定，不應(yīng)該執(zhí)行，而最終這些訴求都不會(huì)得到采納，仍然會(huì)依據(jù)合同規(guī)定作出裁決。因?yàn)楹贤ǖ男ЯΩ哂诮ㄔO(shè)部頒布的部門規(guī)章，只要合同約定不違反合同法等法律規(guī)定，都是有效的合同，都對(duì)當(dāng)事人有約束力。

4 結(jié)語(yǔ)

在房地產(chǎn)開發(fā)中，許多中小企業(yè)總是想賺足所有的利潤(rùn)，往往會(huì)嚴(yán)格控制施工階段的成本，采取自己開發(fā)自己施工的經(jīng)營(yíng)模式，埋下了糾紛的隱患。在項(xiàng)目管理全過(guò)程中，最重要的就是通過(guò)合同明確各當(dāng)事人責(zé)任，分清責(zé)任主體，切實(shí)履行合同，落實(shí)責(zé)任，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目管理干系人的利益平衡，重視合同管理。

訂立合同是為了實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，取得相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)盡量協(xié)商解決分歧，防止合同履行過(guò)程中分歧演變成不可調(diào)和的糾紛。一旦發(fā)生合同糾紛，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法應(yīng)對(duì)，減少損失。合同糾紛處理中強(qiáng)調(diào)證據(jù)與事實(shí)，當(dāng)事人要依據(jù)合同規(guī)定維護(hù)自身合法權(quán)益，而不是糾纏于與合同規(guī)定無(wú)關(guān)的訴訟理由。

[1]李明友.中國(guó)建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期管理現(xiàn)狀分析與實(shí)踐研究[J].建筑經(jīng)濟(jì),2007(3):33-35

[2]曾祥華.論依法行政中的法律優(yōu)先與法律保留[J].煙臺(tái)大學(xué)學(xué)報(bào):哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版,2005(4):403-408

Analysis on a Case of the Construction Contract Disputes in the Real Estate

ZHOU Hai-ting1,WANG Zhong2
1.College of Management,Guizhou University,Guiyang 550025,China
2.The Supervision Station of Design and Engineering Quality of Guizhou Province,Guiyang 550003,China

To analysis construction contract disputes by case-study way and use project management theory to discuss the core problem in project management.The real estate business company in this case was applied a model that was developed and constructed all by itself to pursue the goal of profit maximization.However,in this model the interaction between construction contract parties were complex and construction party could not clearly define its responsibilities so as to result in messy management and a lot of contract disputes.When settling construction contract disputes,it was always emphasizing the evidence and reality.So the contracting parties must be familiar with the priority of contract laws and cooperate with survey or in the survey and pay attention to communication with all the stakeholders to safeguard its interests in management of contract disputes.The contracting parties should submit its evidence according to law and contract items.

The real estate;construction contract;contract disputes;case analysis

TU723.1

A

1000-2324(2015)03-0399-04

2013-05-14

2013-05-22

周海婷(1966-),女,教授,主要從事項(xiàng)目投資管理研究.E-mail:594014107@qq.com