史時喜

(中鐵第一勘察設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司環(huán)境與設(shè)備設(shè)計(jì)處，西安 710043)

地鐵車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)探討

史時喜

(中鐵第一勘察設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司環(huán)境與設(shè)備設(shè)計(jì)處，西安 710043)

車輛基地的上蓋物業(yè)開發(fā)在地鐵建設(shè)中越來越受到重視，其設(shè)計(jì)和建設(shè)中所存在的問題急需總結(jié)并逐漸形成成熟的規(guī)定。通過某城市已建成運(yùn)營的帶上蓋物業(yè)開發(fā)車輛基地的設(shè)計(jì)實(shí)例，總結(jié)上蓋物業(yè)開發(fā)車輛基地設(shè)計(jì)特點(diǎn)及其在通風(fēng)、排水、開發(fā)平臺高程及實(shí)施接口預(yù)留等方面存在的問題。提出帶上蓋物業(yè)開發(fā)車輛基地設(shè)計(jì)中在投資決策、設(shè)計(jì)界面、消防及實(shí)施接口等方面的要求，為后續(xù)帶上蓋物業(yè)開發(fā)車輛基地設(shè)計(jì)提供參考。

地鐵；車輛基地；物業(yè)開發(fā)；總平面布置；設(shè)計(jì)界面

1 概述

目前國內(nèi)的地鐵建設(shè)進(jìn)入了一個快速發(fā)展的時期，作為一項(xiàng)投資大、建設(shè)周期長、運(yùn)營后成本回收慢的工程，如何實(shí)現(xiàn)地鐵盈利越來越受到建設(shè)單位關(guān)注。物業(yè)開發(fā)作為地鐵建設(shè)一種籌資方式和解決財(cái)務(wù)問題的有效途徑，越來越受到重視。地鐵車輛基地是地鐵系統(tǒng)的重要組成部分和基本生產(chǎn)單位，其承擔(dān)全線運(yùn)營車輛運(yùn)用及維修、全線基礎(chǔ)設(shè)施及機(jī)電設(shè)備維護(hù)、物資存儲及發(fā)放等諸多任務(wù)[1-2]。根據(jù)建標(biāo)104-2008《城市軌道交通工程項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》[3]，地鐵車輛基地占地面積往往達(dá)幾公頃、十幾公頃。車輛基地建設(shè)多具有以下特點(diǎn)：(1)占地面積大，建筑密度較小，用地強(qiáng)度低；(2)運(yùn)用庫、檢修庫占地面積大，其閑置的上部空間具有很大的利用價值；(3)車庫內(nèi)柱網(wǎng)齊整，布置靈活，具有綜合開發(fā)的優(yōu)勢[4]。從土地利用角度、改善城市環(huán)境角度出發(fā)，車輛基地實(shí)行上蓋物業(yè)開發(fā)將是地鐵物業(yè)開發(fā)不錯的選擇[5]。

目前國內(nèi)的諸多車輛基地設(shè)計(jì)前期就要求考慮物業(yè)開發(fā)，北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、重慶等重要城市的車輛基地設(shè)計(jì)中均采用了上蓋物業(yè)開發(fā)模式[6]。某已建成的帶上蓋物業(yè)開發(fā)的車輛基地是該城市軌道交通6號線規(guī)劃的3處車輛基地之一，其定位為架修段，用于上蓋開發(fā)區(qū)域面積約11萬m2，開發(fā)總建筑面積約41萬m2。

2 車輛基地總平面布置及物業(yè)開發(fā)方案

2.1 車輛基地總平面布置

某車輛基地用地整體呈“刀把形”，用地總長約1 100 m，最寬處約400 m，總面積達(dá)32.9 hm2?；鼐C合了6號線車輛段、綜合維修中心、物資總庫、軌道公司總部辦公樓、軌道交通應(yīng)急指揮中心、5號線停車場、物業(yè)開發(fā)區(qū)等7大功能分區(qū)，共由運(yùn)用庫、檢修庫組合、維修中心及綜合樓、綜合樓、應(yīng)急指揮中心等20余幢建筑組成。車輛段停車列檢遠(yuǎn)期規(guī)模達(dá)到36列位；周月檢4列位；定修2列位、臨修1列位；架修遠(yuǎn)期規(guī)模2列位。

平面將各運(yùn)用、檢修廠房集中式布置，方案整體呈并列順向盡端式布置[7]。運(yùn)用庫、檢修庫均按盡端式布置在段址西北側(cè)，檢修庫端部空地設(shè)有物資總庫；洗車線與出入段線并行設(shè)置，采用咽喉區(qū)“八”字線通過式布置；鏇輪線設(shè)于停車列檢棚內(nèi)；工程車庫位于檢修庫前岔群區(qū)空地，卸料線布置在段址西南側(cè)，利用卸料線一旁空地作為工程建設(shè)期間的鋪軌基地；試車線布置于規(guī)劃地塊最長邊，基地的東北側(cè)；辦公區(qū)集中布置在段址南側(cè)，其他輔助生產(chǎn)、辦公設(shè)施利用空地根據(jù)各自功能合理布置?；貣|南側(cè)留有5號線停車場的位置?；剡\(yùn)用、檢修區(qū)(段址西北側(cè)除檢修庫組合區(qū)外)進(jìn)行上蓋物業(yè)開發(fā)，物業(yè)開發(fā)區(qū)覆蓋的基地生產(chǎn)、辦公房屋包括：運(yùn)用庫、物資總庫、污水處理站和機(jī)電供電維修間。

車輛基地總平面布置如圖1所示。

圖1 車輛基地總平面布置

2.2 物業(yè)開發(fā)方案2.2.1 建筑布局

車輛基地的上蓋范圍主要包括6號線車輛基地區(qū)域(涉及運(yùn)用庫、物資總庫、污水處理站和機(jī)電供電維修間等單體)和5號線停車場區(qū)域，開發(fā)范圍見圖1。物業(yè)開發(fā)綜合考慮了蓋下的工藝需要，場地相對平整，所有建筑采用棋盤式布局，同時蓋上局部再抬高一層，利用兩層蓋之間的高差，合理布置商業(yè)配套用房，設(shè)備用房，物管用房，小區(qū)活動用房及車庫。6號線車輛基地區(qū)域的上蓋物業(yè)開發(fā)主要由18棟高層塔樓及相應(yīng)配套設(shè)施組成。其中1～17號樓均為二類高層純住宅，地上18層；18號樓為一棟14層酒店。5號線停車場區(qū)域的上蓋物業(yè)開發(fā)主要由9棟高層塔樓組成，其中1～7號樓為二類高層純住宅，8號樓為高層老年公寓，均為地上18層；9號樓為配套幼兒園，3層公共建筑。5、6號線開發(fā)區(qū)域間設(shè)跨基地道岔區(qū)的聯(lián)絡(luò)通道。車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)建筑布局見圖2。

圖2 車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)建筑布局及交通流線

2.2.2 道路交通規(guī)劃

車輛基地地塊西側(cè)為高速公路，東北側(cè)為國鐵I級鐵路，南側(cè)為城市快速道路，其中高速及快速道路均已建成通車。車輛基地設(shè)2處出入口，南側(cè)出入段道路接城市快速道路，西北側(cè)出入口跨高速后接既有市政道路，見圖3。

圖3 車輛基地出入段道路方案示意

上蓋開發(fā)區(qū)域在西北側(cè)和南側(cè)各設(shè)1個出入口，通過高架橋與基地出入段道路連接。小區(qū)內(nèi)部交通通暢，可形成環(huán)線，并合理考慮汽車與人行出入口，以求達(dá)到安全、舒適的住宅設(shè)計(jì)主導(dǎo)思想，見圖2。

2.2.3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

上蓋物業(yè)開發(fā)的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表1。

3 車輛基地的設(shè)計(jì)特點(diǎn)及存在問題

3.1 車輛基地設(shè)計(jì)特點(diǎn)

該車輛基地工程量大，所處地塊周邊地形高差大，同時實(shí)行大規(guī)模上蓋物業(yè)開發(fā)，構(gòu)造及接口復(fù)雜，主要具有以下特點(diǎn)。

3.1.1 總圖布置功能完善、分區(qū)明確

基地集成了車輛段，綜合維修中心，物資總庫，公司總部辦公樓、物業(yè)開發(fā)區(qū)等諸多功能?？倛D布置時，各功能分區(qū)要獨(dú)立，使用時互不影響，同時又要求連通順暢。設(shè)計(jì)時，采用了地下通道、橋梁、連廊等諸多方式疏解場區(qū)交通。

表1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

3.1.2 結(jié)合物業(yè)開發(fā)進(jìn)行工藝布置

基地運(yùn)用、檢修區(qū)及預(yù)留5號線停車場進(jìn)行上蓋物業(yè)開發(fā)，在總平面布置及工藝設(shè)計(jì)時，就不能僅僅考慮工藝了，需要結(jié)合開發(fā)柱距、核心筒位置等諸多因素綜合考慮。諸如運(yùn)用庫利用柱間位置布置停車列檢位、利用核心筒區(qū)域作為檢修員工休息區(qū)；物資總庫利用柱間區(qū)域分別布置大部件存放區(qū)及立體倉庫區(qū)，核心筒區(qū)域作為電子存放區(qū)域。

結(jié)合物業(yè)開發(fā)布置的停車列檢棚如圖4所示。

圖4 結(jié)合物業(yè)開發(fā)布置的停車列檢庫

3.1.3 結(jié)合物業(yè)開發(fā)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

上蓋開發(fā)為住宅小區(qū)物業(yè)形態(tài)，就形成上部建筑按功能要求小開間、小跨度，而下部廠房按工藝要求大開間、大跨度的結(jié)構(gòu)布置沖突情況。

為滿足下部工藝用房及上部住宅功能要求，房屋結(jié)構(gòu)為高層梁式轉(zhuǎn)換框支-剪力墻結(jié)構(gòu)；其結(jié)構(gòu)筒體平面尺寸受限，致使樓梯間及電梯井區(qū)域集中荷載大，樁布置空間極為有限，同時需要考慮填土的負(fù)摩阻力，以致核心筒范圍內(nèi)樁徑最大達(dá)3.0 m。

3.2 存在的問題

該車輛基地已運(yùn)營2年多，從使用單位反饋的一些意見來看，存在的一些問題還需總結(jié)。

3.2.1 局部通風(fēng)不暢

實(shí)行上蓋物業(yè)開發(fā)的下部生產(chǎn)區(qū)，通風(fēng)會受到影響，應(yīng)根據(jù)需要采取機(jī)械通風(fēng)設(shè)施。運(yùn)用庫旁消防道路在物業(yè)開發(fā)平臺下，但暖通專業(yè)將該區(qū)域理解成室外，未設(shè)置機(jī)械通風(fēng)設(shè)施。室外排水專業(yè)又在該道路旁設(shè)有化糞池，使用中，由于通風(fēng)不暢，該區(qū)域味道較大，夏天甚至影響運(yùn)用庫室內(nèi)環(huán)境。

3.2.2 部分生產(chǎn)區(qū)域凈高不夠

為保證開發(fā)平臺與地面連通順暢，同時又考慮結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，平臺面高程不宜太高，同時整個開發(fā)平臺各區(qū)域也不宜有大的高差。但下部生產(chǎn)各區(qū)域?qū)α旱變舾咭笥植灰?，運(yùn)用庫要求較低，一般在7.0～7.5 m；物資總庫設(shè)立體倉庫，一般要求8.5～10.5 m。實(shí)際設(shè)計(jì)時，為保證開發(fā)平臺各區(qū)域高差不大，壓低了物資總庫凈高，凈高只有7.85 m，設(shè)備安裝時，立體倉庫與梁底的噴淋設(shè)施、照明燈具間空間受限，以致造成設(shè)備安裝的一再返工。

3.2.3 開發(fā)平臺排水不暢

開發(fā)平臺上的排水方案是由物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)，下部生產(chǎn)區(qū)為其預(yù)留了排水接口。但物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)單位在考慮平臺排水區(qū)域劃分及管道時，并未完全接入下部所預(yù)留的排水接口。尤其是核心筒周邊區(qū)域，平臺排水更是直接接入了運(yùn)用庫庫內(nèi)的排水管網(wǎng)，而庫內(nèi)排水管徑設(shè)計(jì)時未考慮開發(fā)平臺的雨水排放。導(dǎo)致雨量大時，運(yùn)用庫排水管無法及時排放雨水，局部地漏出現(xiàn)倒灌現(xiàn)象。后為彌補(bǔ)該問題，在核心筒周邊設(shè)置了圍閉設(shè)施。

3.2.4 物業(yè)開發(fā)的實(shí)施時間未能綜合考慮

基地建設(shè)時，為滿足6號線的通車時間，5、6號線開發(fā)平臺之間的連廊未能及時實(shí)施。該連廊將5、6號線開發(fā)平臺連成一體，利于整個開發(fā)區(qū)域的整合。該連廊跨車輛基地道岔區(qū)，后期實(shí)施會影響該區(qū)域車輛通行，還會有部分軌道需拆除，后期實(shí)施時勢必對基地的運(yùn)營造成影響。

4 上蓋物業(yè)開發(fā)車輛基地設(shè)計(jì)要求

通過對已建成車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)存在問題的探討，對后期上蓋物業(yè)開發(fā)車輛基地設(shè)計(jì)提出一些要求。

4.1 投資決策與收益

車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)首先要解決的問題包括：上蓋開發(fā)的必要性和開發(fā)投資的主體。上蓋開發(fā)的費(fèi)用較高，同時受下部生產(chǎn)設(shè)施的限制，開發(fā)效果會受到影響。如果車輛基地位置較理想，靠近中心城市邊緣，臨近地鐵車站，發(fā)展前景大，才會有開發(fā)價值，否則將得不償失[8]。因此，前期需結(jié)合用地性質(zhì)、周邊土地價格及投資等綜合分析，以決定是否進(jìn)行上蓋物業(yè)開發(fā)。目前國內(nèi)的地鐵建設(shè)單位在投資建設(shè)時主要負(fù)責(zé)地鐵本身的功能和建設(shè)費(fèi)用，與物業(yè)開發(fā)的投資、收益均沒有直接關(guān)系。決定進(jìn)行物業(yè)開發(fā)后，首先要明確的就是開發(fā)投資主體，只有確定了開發(fā)投資的主體，才能便于開發(fā)設(shè)計(jì)方案的穩(wěn)定[9]。

4.2 合理劃分設(shè)計(jì)界面

實(shí)際建設(shè)中，下部車輛基地和上部物業(yè)開發(fā)是兩個獨(dú)立的項(xiàng)目，往往由不同設(shè)計(jì)單位完成設(shè)計(jì)。兩個項(xiàng)目又是互相聯(lián)系的，下部車輛基地的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、給排水設(shè)計(jì)等都與上部物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)密切相關(guān)。設(shè)計(jì)前期對于不同設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)部分、互相之間的提資均需有明確的規(guī)定。以該車輛基地的設(shè)計(jì)為例，以開發(fā)平臺作為設(shè)計(jì)分界，物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)開發(fā)平臺及以上設(shè)計(jì)，基地設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)開發(fā)平臺及以下設(shè)計(jì)。物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)單位需向車輛基地設(shè)計(jì)單位提供上蓋結(jié)構(gòu)計(jì)算模型、物業(yè)開發(fā)的給排水接口需求等資料，以便于車輛基地設(shè)計(jì)單位在下部設(shè)計(jì)時統(tǒng)籌考慮。

4.3 通風(fēng)、采光及消防

車輛基地上蓋物業(yè)開發(fā)要充分考慮物業(yè)開發(fā)對蓋下咽喉區(qū)及廠房自然通風(fēng)、采光的影響，結(jié)合上蓋物業(yè)開發(fā)，利用自然通風(fēng)井最大限度改善蓋下環(huán)境。結(jié)合廠房、庫房與上蓋范圍的相對關(guān)系及其自身建筑合理利用機(jī)械通風(fēng)和人工照明[10]。不僅僅是傳統(tǒng)意義上的廠房區(qū)域，平臺下諸如消防道路、咽喉區(qū)等均應(yīng)進(jìn)行充分分析、合理定位，確定是否設(shè)置機(jī)械通風(fēng)及人工照明設(shè)施。在消防方面，針對此類工業(yè)建筑上蓋，與民用建筑合建的模式，設(shè)計(jì)時，常常面臨無規(guī)范可循的尷尬境地。如何合理劃分防火分區(qū)、合理確定消防疏散的安全區(qū)域、合理確定各單體間防火間距及空間性質(zhì)等[11-12]，都應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)叵乐鞴懿块T意見，進(jìn)行專題研究。

4.4 為物業(yè)開發(fā)合理預(yù)留實(shí)施接口

物業(yè)開發(fā)與下部生產(chǎn)設(shè)施往往還由不同設(shè)計(jì)、施工單位負(fù)責(zé)，在下部生產(chǎn)設(shè)施設(shè)計(jì)、施工時，應(yīng)考慮后期物業(yè)開發(fā)的實(shí)施條件，合理預(yù)留接口[12]。諸如在基地給、排水與市政接駁時，可能情況下，考慮物業(yè)開發(fā)后期用水量、污水量，一次與市政部門接洽；開發(fā)平臺的承載、防水等諸多設(shè)計(jì)時，應(yīng)考慮后期物業(yè)開發(fā)施工機(jī)械的需要；下部道路布置、寬度等，應(yīng)考慮后期物業(yè)開發(fā)施工需要；甚至在合理位置，還應(yīng)預(yù)留后期施工機(jī)械基礎(chǔ)。對于會對后期運(yùn)營產(chǎn)生影響的物業(yè)開發(fā)設(shè)施，應(yīng)在下部設(shè)施建設(shè)時，一次建成。

5 結(jié)語

土地作為不可再生資源，在城市建設(shè)中尤為珍貴，地鐵車輛基地用地作為地鐵建設(shè)中唯一獲得批復(fù)的大宗用地，在建設(shè)生產(chǎn)設(shè)施的同時，合理地對其二次開發(fā)，已是車輛基地設(shè)計(jì)必須考慮的問題。車輛基地的上蓋物業(yè)開發(fā)設(shè)計(jì)由于其地域及開發(fā)模式的不同，呈現(xiàn)的問題也多樣化，目前沒有成熟的原則可循，但總體上不外乎開發(fā)方案、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換、消防定性、設(shè)計(jì)及實(shí)施接口等。文中對設(shè)計(jì)實(shí)例存在問題的總結(jié)，所提的設(shè)計(jì)要求，對后續(xù)類似設(shè)計(jì)具有一定參考意義。

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Approach to Property Development of Subway Vehicle Base

SHI Shi-xi

(Environment & Equipment Design Department of China Railway First Survey & Design Institute Group Co.， Ltd， Xi’an 710043, China)

The property development of subway upper cover is getting more and more attention in the subway construction. The problems in design and construction need to be summarized to formulate regulations. This paper summarizes the design characteristics and existing problems in the vehicle base property development， such as ventilation， drainage， development platform elevation， reserved interfaces based on the design of previous vehicle base property development， puts forward the design requirements for investment decision， design interfaces， fire control and interface implementation and provides

for subsequent design of the same.

Subway; Vehicle base; Property development; General layout; Design interface

2014-06-11；

2014-06-19

史時喜(1983—)，男， 工程師，2009年畢業(yè)于西南交通大學(xué)機(jī)械工程學(xué)院，工學(xué)碩士，E-mail：ssx1595@163.com。

1004-2954(2015)03-0147-04

U231

A

10.13238/j.issn.1004-2954.2015.03.035