鄭鈞天

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月18日公布的“2015年2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，樓市延續(xù)2014年5月以來整體下跌態(tài)勢(shì)，70大中城市同比整體跌幅高達(dá)6.0%。跡象表明，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整，“想方設(shè)法去庫(kù)存”或是樓市達(dá)到新平衡的關(guān)鍵一步。

一線城市房?jī)r(jià)筑底企穩(wěn)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在新建商品住宅的價(jià)格方面，與2014年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有69個(gè)，僅廈門1市持平。這意味著，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)水平已回歸至一年前，甚至更低。其中，一度房?jī)r(jià)超過上海、去年打響樓市降價(jià)“第一槍”的杭州更是領(lǐng)跌10.8%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀稱，房?jī)r(jià)同比繼續(xù)下降的原因主要是受去年同期基數(shù)較高影響。

上海易居房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，70個(gè)大中城市同比整體跌幅達(dá)6.0%，已出現(xiàn)連續(xù)6個(gè)月同比下跌的現(xiàn)象。“其原因有二，首先是受此前幾個(gè)月持續(xù)性的環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)影響，房?jī)r(jià)下跌的累計(jì)水平比較大，這使得更多城市面臨房?jī)r(jià)同比下跌的態(tài)勢(shì)。其次是2月份房企依然在積極降價(jià)促銷?！?/p>

環(huán)比方面，與2015年1月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有66個(gè)，贛州和深圳2個(gè)城市上漲，武漢和瀘州持平。劉建偉分析稱，環(huán)比房?jī)r(jià)因春節(jié)因素降幅略有擴(kuò)大，經(jīng)初步測(cè)算，70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

備受關(guān)注的一線城市房?jī)r(jià)筑底企穩(wěn)態(tài)勢(shì)進(jìn)一步鞏固，除深圳房?jī)r(jià)延續(xù)了三個(gè)月向上的走勢(shì)外，北京房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅達(dá)0.3%，上海跌幅為0.1%，廣州跌幅為0.2%。

三四線城市樓市飽和

記者近日在多個(gè)三四線城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)早已飽和，房?jī)r(jià)漲幅已然透支。

在山東沿海某四線城市，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商表示，去年以來開發(fā)投資意愿明顯下降，“不開發(fā)、不拿地、不漲價(jià)”的“三不”策略已是房企普遍心態(tài)。在此情況下，當(dāng)?shù)卣e極探索將存量商品房轉(zhuǎn)化為保障安置房。

在江蘇省揚(yáng)州市，面對(duì)庫(kù)存高企，萬(wàn)科、雅居樂等標(biāo)桿房企紛紛樹起“返鄉(xiāng)置業(yè)”的營(yíng)銷口號(hào)吸引購(gòu)房者。還有一些本土開發(fā)商正準(zhǔn)備充分開發(fā)當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源，從住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商。

“揚(yáng)州是一座旅游城市，我們將把部分住宅產(chǎn)品改造成類酒店式公寓，投資者購(gòu)買這類產(chǎn)品后，開發(fā)商將對(duì)其承租，每年對(duì)投資者返還固定租金，8年后，業(yè)主還有權(quán)以130%的原購(gòu)買價(jià)退購(gòu)給開發(fā)商。”當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商告訴記者，“目前揚(yáng)州的房?jī)r(jià)在7000到8000元/平方米之間，但此類公寓的價(jià)格卻能賣到9000元以上。”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)也從側(cè)面佐證了這一點(diǎn)。劉建偉稱，從成交量看，70個(gè)大中城市新建商品住宅2月份銷量比上月減少近10萬(wàn)套。但值得注意的是，部分三線城市在春節(jié)期間迎來了返鄉(xiāng)置業(yè)潮，成交量回落較少，個(gè)別城市成交量甚至有所放大。

政策利好待釋放

2015年的政府工作報(bào)告中提出，要“穩(wěn)定住房消費(fèi)”、“堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。加上央行3月1日降息，2月社會(huì)融資規(guī)模以及人民幣貸款增量均超出預(yù)期等，市場(chǎng)分析人士將這一系列利好解讀為房地產(chǎn)政策寬松的信號(hào)。

中原地產(chǎn)發(fā)布研報(bào)稱，一線城市成交回升顯著，3月上半月環(huán)比增幅達(dá)33%。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示，由于一線城市的價(jià)值優(yōu)勢(shì)，且隨著疊加政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，以及前期積累的需求得到釋放，預(yù)計(jì)3月份開始，一線城市樓市將步入升溫通道，樓市將現(xiàn)小幅復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。

但從全國(guó)來看，樓市整體仍復(fù)蘇乏力，庫(kù)存高企難題依然難解。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的庫(kù)存報(bào)告，在全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市中，有31個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。截至2015年2月底，這35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量分別為3715平方米、19099平方米和4334萬(wàn)平方米，同比增幅分別為34.2%、17.4%和15.3%。

瑞銀中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究主管李智穎表示：“樓市調(diào)整、房?jī)r(jià)回落的態(tài)勢(shì)短期內(nèi)很難改變，房?jī)r(jià)普跌的現(xiàn)象將持續(xù)一段時(shí)間。房地產(chǎn)到了一個(gè)結(jié)構(gòu)性的拐點(diǎn)，供大于求已經(jīng)是一個(gè)基本面?！?/p>