武衛(wèi)紅 鄭鈞天

時(shí)值2015年年初，一線城市土地市場(chǎng)再度升溫。然而，樓市持續(xù)調(diào)整的影響不斷顯現(xiàn)，如何消化龐大的庫存依然是當(dāng)前樓市面臨的最大問題。同時(shí)，與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的一些下游產(chǎn)業(yè)也日益感受到陣陣寒意。專家指出，長(zhǎng)期來看，樓市調(diào)整有助于結(jié)束房地產(chǎn)暴利時(shí)代。

開發(fā)商再掀搶地大戰(zhàn)

臨近2014年年末，全國(guó)各地開發(fā)商積極拿地，土地市場(chǎng)驟然升溫。尤為值得注意的是，全國(guó)一線城市的土地市場(chǎng)迎來“地王”的井噴式成交。

格力地產(chǎn)2014年12月24日以16.14億元競(jìng)得浦東新區(qū)前灘地區(qū)某宅地，溢價(jià)率127.0%，樓板價(jià)65832元/平方米，刷新上海單價(jià)地王紀(jì)錄；僅僅不到4個(gè)小時(shí)，該紀(jì)錄就被再度刷新：三湘地產(chǎn)以18.61億元競(jìng)得前灘地區(qū)另一幅地塊，溢價(jià)率113.8%，樓板價(jià)66629元/平方米。據(jù)計(jì)算，未來這2幅地塊的住宅銷售成本價(jià)至少在9萬元/平方米。

北京、廣州也掀起一輪年末搶地小高潮。2014年11月初，中海地產(chǎn)經(jīng)42輪競(jìng)拍，以溢價(jià)28%、總價(jià)59億元獲得北京石景山一舊城改造項(xiàng)目。廣州2014年的總價(jià)地王則在11月24日由越秀地產(chǎn)以64億元摘得。

深圳、南京等地近日推出的地塊也引發(fā)了龍湖、世茂等多家大牌房企的激烈爭(zhēng)奪……各大城市土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)幾乎場(chǎng)場(chǎng)爆滿、現(xiàn)場(chǎng)房企輪番競(jìng)價(jià)，與之前多數(shù)地塊的“零溢價(jià)”，甚至流拍形成鮮明對(duì)比。

樓市調(diào)整步履維艱

盡管一些房地產(chǎn)市場(chǎng)“面粉”貴過“面包”的現(xiàn)象愈演愈烈，但專家普遍認(rèn)為，目前的土地?zé)犭y以推升房?jī)r(jià)預(yù)期。“按照現(xiàn)在的節(jié)奏，房企同一時(shí)間集中拿地，未來供應(yīng)勢(shì)必也將集中釋放，屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)激烈，利潤(rùn)不如預(yù)期在所難免，新憂舊患雙管齊下，結(jié)果令人擔(dān)憂?！鄙虾Ｒ拙友芯吭貉芯繂T嚴(yán)躍進(jìn)說。

其實(shí)，在積極拿地的同時(shí)，開發(fā)商也在不斷加大推盤力度，各種促銷手段層出不窮，房?jī)r(jià)依然處于下行通道。此外，龐大的庫存依然是樓市走出調(diào)整最大的障礙。

據(jù)上海易居研究院數(shù)據(jù)，2014年11月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比為15.8個(gè)月，這意味著市場(chǎng)需要用如此長(zhǎng)的時(shí)間才能消化完這些庫存。35個(gè)城市中，有30個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。截至2014年11月底，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量分別為3859萬、20154萬和4098萬平方米，同比增長(zhǎng)分別為38.4%、15.4%和17.9%。

以廣州和北京為例，雖然連續(xù)兩月成交回升，但廣州樓市庫存壓力絲毫未減。最新數(shù)據(jù)顯示，2014年11月份，廣州樓市庫存仍高達(dá)15萬套，創(chuàng)下近五年以來的歷史新高。北京也存在著類似情況，截至2014年12月7日，北京可售商品住宅總量再次突破9萬套，達(dá)到9.3萬套，創(chuàng)下32個(gè)月以來新高。

中國(guó)社科院近日發(fā)布的房地產(chǎn)綠皮書指出，2014年中國(guó)住房投資投機(jī)全面退潮，大中城市房?jī)r(jià)由全線上漲到普遍下跌，商品住宅進(jìn)入相對(duì)過剩，成交量萎縮，庫存水平攀升，預(yù)計(jì)2015年住房市場(chǎng)將整體衰退。

樓市寒意殃及下游產(chǎn)業(yè)

中國(guó)社科院專家倪鵬飛表示，初步測(cè)算，2014年房地產(chǎn)投資對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接貢獻(xiàn)是0.48個(gè)百分點(diǎn)，比2013年對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)下降了0.35個(gè)百分點(diǎn)?？梢赃@樣判斷，房地產(chǎn)投資的下降，是導(dǎo)致2014年宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下降的主要原因之一。

與樓市冷暖直接關(guān)聯(lián)的家居和建材等行業(yè)率先受到?jīng)_擊。進(jìn)入下半年后，全國(guó)家居和建材行業(yè)曝出的跑路和資金鏈斷裂等危機(jī)事件此起彼伏。

近日，深圳知名品牌“百蘭床墊”的母公司深圳華仁實(shí)業(yè)公司被迫宣告倒閉。公司稱，因目前房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，導(dǎo)致家具企業(yè)處境艱難，公司嚴(yán)重虧損，只能選擇停業(yè)。而華源軒、富之島等多家家具企業(yè)也遭遇資金鏈危機(jī)。東莞、濟(jì)南等多地亦曝出房地產(chǎn)下游企業(yè)資金鏈斷裂、門店和工廠被迫關(guān)停、甚至卷款跑路等消息。

倪鵬飛說，樓市下行在短期內(nèi)拖累了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，增加了系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，但從長(zhǎng)期來說，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)是有利的。“樓市調(diào)整有助于促進(jìn)未來住房市場(chǎng)健康發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整。本輪調(diào)整是住房市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整，是前期過度高漲后的周期性衰退和調(diào)整，無論對(duì)房地產(chǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)民生都具有一定的積極意義。首先，有利于實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)的供求平衡；其次，有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。房地產(chǎn)的暴利，吸引了其他行業(yè)爭(zhēng)相投資地產(chǎn)，從某種意義上說，影響了一些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)業(yè)熱情?，F(xiàn)在房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生了變化，投資和創(chuàng)業(yè)也會(huì)隨之進(jìn)行調(diào)整?！?/p>

據(jù)中國(guó)社科院房地產(chǎn)綠皮書預(yù)測(cè)：2015年一二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑，限購(gòu)政策有望全面退出。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)整將在未來讓一半以上的開發(fā)商轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)中消失。