文/吳紹中 福州市羅源縣土地收購儲(chǔ)備中心 福建 羅源 350600

征地測量的實(shí)踐與探討

文/吳紹中 福州市羅源縣土地收購儲(chǔ)備中心 福建 羅源 350600

隨著我國土地改革的發(fā)展以及城市規(guī)劃備受人們的關(guān)注，土地的征收和利用已經(jīng)備受人們的關(guān)注，在進(jìn)行征地的過程中，征地測量是一項(xiàng)較為基礎(chǔ)也是較為重要的工作，本文首先分析了征地測量的主要內(nèi)容以及實(shí)踐體會(huì)，隨后針對如何加強(qiáng)測量精度控制相關(guān)問題進(jìn)行了詳細(xì)的分析和探討。

征地測量；實(shí)踐；方法；精度；控制

一、前言

在進(jìn)行征地的過程中，一般都屬于國家行為，根據(jù)當(dāng)日的文化以及國防的需要，將集體或者是私有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋氐囊环N行為。在征地的過程中，需要滿足建設(shè)項(xiàng)目的立項(xiàng)，以及征地補(bǔ)償和其他工作，例如審批的需要，因此積極的開展征地測量工作是其中一項(xiàng)非?；A(chǔ)的工作。征地測量需要在建立自身土地使用范圍。測定相應(yīng)的地界線、有效的描述土地的利用現(xiàn)將，是一項(xiàng)較為基礎(chǔ)的工作。本文針對征地測量過程中的實(shí)踐問題進(jìn)行了詳細(xì)的分析和探索。

二、征地測量的主要內(nèi)容

在進(jìn)行征地測量用地的管理過程中，首先在性質(zhì)上為一項(xiàng)較為基礎(chǔ)性的工作，對于合理的利用土地，客觀的進(jìn)行補(bǔ)償，有效的解決由于土地測量和補(bǔ)償產(chǎn)生的糾紛。征地的過程中，如果有效的開展測量工作，則具有較強(qiáng)的階段性，其成果是直接反應(yīng)目前項(xiàng)目建設(shè)以及土地地形的實(shí)際情況，但是在征地的過程中需要客觀的反映出征地的界線，以及土地咯用的狀況和當(dāng)?shù)氐母街?jīng)濟(jì)價(jià)值，征地測量不同于地形的測量以及地籍的測量。征地測量工作的主要內(nèi)容是征地土地的地塊上，確定征地的界線，對征地的土地進(jìn)行客觀的描述，測繪地形圖周圍的附著物，對征地面積和面積的權(quán)屬性進(jìn)行有效的計(jì)算，繪制相應(yīng)的征地圖，編制相應(yīng)的測量技術(shù)說明書，從而提供各方面有效的資料。

（一） 控制測量

平面控制坐標(biāo)系統(tǒng)采用勘測地籍圖和地形圖一致的國家和城市平面控制網(wǎng)，實(shí)踐中主要有以下兩種方案。

1、利用全站儀進(jìn)行測區(qū)的控制加密工作。首先需要控制四等的導(dǎo)線網(wǎng)，如果在實(shí)際的測量過程中，網(wǎng)點(diǎn)的密度不能夠滿足實(shí)際的需要，需要在首級(jí)控制點(diǎn)上設(shè)置一級(jí)或者是二級(jí)的加密控制點(diǎn)，測量的過程中，需要首先采用導(dǎo)線網(wǎng)，當(dāng)然也可以次采用單一復(fù)合導(dǎo)線。

2、采用GPS RTK技術(shù)。測量時(shí)，基準(zhǔn)站應(yīng)該選在上空開闊、無大面積遮擋物的區(qū)域，并要求避開大面積水域、四周100m范圍內(nèi)無大功率電磁波輻射源等。移動(dòng)站工作前需進(jìn)行坐標(biāo)轉(zhuǎn)換。坐標(biāo)轉(zhuǎn)換需聯(lián)測覆蓋整個(gè)區(qū)域的GPS點(diǎn)，選擇位置分布合理，點(diǎn)位穩(wěn)定的控制點(diǎn)求取七參數(shù)。

（二）界址點(diǎn)測量

在進(jìn)行測量放樣的過程中，需要保證整個(gè)界址的準(zhǔn)確性，在進(jìn)行界址放樣和放埋過程中，需要采用界址測量的方法。

（三）權(quán)屬界線和地類界線測繪

土地權(quán)屬界線的確定是整個(gè)界線測繪過程中一項(xiàng)非常重要的內(nèi)容，在進(jìn)行測繪工作的執(zhí)行過程中，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐膰临Y源部門的組織，按照國家相應(yīng)的文件要求，例如《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》，到土地征集的現(xiàn)場進(jìn)行現(xiàn)場的指界，對當(dāng)?shù)貦?quán)屬的界線進(jìn)行實(shí)地的測繪。并且按照國家的統(tǒng)一分類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，針對土地的利用現(xiàn)狀以及先過那個(gè)的地形圖的有關(guān)規(guī)定，對界線進(jìn)行確定，通過對現(xiàn)場調(diào)查以及對實(shí)地進(jìn)行判讀，從而規(guī)范土地的利用類型，并且標(biāo)注相應(yīng)三級(jí)土地利用類型的標(biāo)號(hào)，對當(dāng)?shù)氐耐恋乩矛F(xiàn)狀進(jìn)行有效的核實(shí)，如果出現(xiàn)于當(dāng)?shù)夭灰恢碌那闆r，需要更換相應(yīng)的地籍調(diào)查，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（四）面積量算和匯總

征地測量的面積在計(jì)算和測量的過程中非常的廣泛，不僅僅包括建設(shè)項(xiàng)目的實(shí)際面積，同時(shí)還包括項(xiàng)目在征地過程中的基本農(nóng)田面積，以及其他的劃撥和征地的面積。另外，在實(shí)際測量的技術(shù)上，還需要對當(dāng)?shù)氐拇笮挝徽魇盏耐恋剡M(jìn)行及時(shí)的匯總，對土地征收面積做精細(xì)劃分，防止今后產(chǎn)生較大的糾紛。用地范圍內(nèi)的國有土地和集體土地面積分別量算，進(jìn)行匯總。

（五）征地測量實(shí)踐需要注意的幾個(gè)問題

1、實(shí)地指界時(shí)需由界線兩邊的單位共同參加并簽字認(rèn)可，對于界線有爭議的范圍，可單獨(dú)測定其范圍和各地類面積，作為共用地塊計(jì)算。等日后相關(guān)單位丈量清楚后再行解決該共用地塊的權(quán)屬問題。

2、對于同一地塊內(nèi)有多種地類的地塊，要分別計(jì)算標(biāo)注各地類的面積和權(quán)屬。

3、有些塊如山林、荒草地等相關(guān)權(quán)屬單位也無法指認(rèn)準(zhǔn)確界線的，需要向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)行政主管部門查詢資料并經(jīng)相關(guān)權(quán)屬單位認(rèn)可。

4、項(xiàng)目用地范圍內(nèi)存在已發(fā)證國有土地的，應(yīng)向當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T查詢其中國有土地的界址范圍，并作為權(quán)屬界線用以計(jì)算相關(guān)面積。

5、項(xiàng)目用地范圍內(nèi)存在未發(fā)證的鐵路用地或公路用地的，首先應(yīng)查找是否有明確界線的資料，如果沒有，可按照實(shí)地界樁、鐵絲網(wǎng)等作為界線，并經(jīng)相鄰權(quán)屬單位認(rèn)可后使用。

三、精度控制及成果表達(dá)

（一）精度控制

1、提高全站儀測量精度的方法和措施

（1）平面控制網(wǎng)盡量利用已有的等級(jí)控制網(wǎng)（國家三角網(wǎng)或城市平面控制網(wǎng)）進(jìn)行加密，但對原有成果必須進(jìn)行可靠地分析和觀測，以符合現(xiàn)代規(guī)程要求。

（2）用對中桿鉛垂對中，以減少棱鏡對中誤差。

（3）在進(jìn)行測站定向的過程中，需要選擇和測量本站最短和最遠(yuǎn)的店作為定向點(diǎn)。一般而言，定向點(diǎn)應(yīng)該起始于邊長不小于100M，如果存在條件限制，應(yīng)該不小于50M。

（4）每站開始觀測前，要檢測兩個(gè)以上已測界址點(diǎn)，較差值小于5cm時(shí)，才能觀測。檢測點(diǎn)不能在定向邊的方向線及其附近（盡量位于該線的垂直線上），同時(shí)檢測點(diǎn)離測站的距離一般不能小于20M。

2、提高GPS-RTK測量精度的方法和措施

（1）控制點(diǎn)的精度決定了GPS RTK測量成果的精度，因此在求轉(zhuǎn)換參數(shù)時(shí)應(yīng)該選擇高等級(jí)的控制點(diǎn)，當(dāng)殘差較大時(shí)應(yīng)該剔除粗差較大的控制點(diǎn)；另外控制點(diǎn)以均勻分布整個(gè)測區(qū)為宜。

（2）界址測量時(shí)，在每個(gè)點(diǎn)上的觀測時(shí)間不得少于5s，每個(gè)界址點(diǎn)均獨(dú)立觀測兩次，計(jì)算點(diǎn)位較差，點(diǎn)位較差滿足要求時(shí)，取平均值為最終結(jié)果。同時(shí)使用全站儀對GPS RTK的測量成果進(jìn)行距離檢查，檢查界址點(diǎn)的精度是否能夠滿足要求或是否存在粗差。

（3）縮短作業(yè)半徑，移動(dòng)站距基準(zhǔn)站的距離控制在6KM以內(nèi)為宜。

（4）移動(dòng)站在作業(yè)前、作業(yè)時(shí)、作業(yè)后均應(yīng)該檢核原有控制點(diǎn)，并進(jìn)行精度統(tǒng)計(jì)，來評(píng)定測量的精度和轉(zhuǎn)換參數(shù)的正確性，避免發(fā)生錯(cuò)誤。

（二）成果表達(dá)

征地測量工作主要完成以下成果：

在進(jìn)行勘測定的截圖的計(jì)算過程中，需要保證整個(gè)比例尺不小于1：2000，而大型工程的勘測定界圖應(yīng)該大于或者是等于1：10000.在進(jìn)行勘測定界圖的確定過程中需要詳細(xì)的包括以下幾點(diǎn)內(nèi)容：1、對整個(gè)用地面積，用地界址點(diǎn)進(jìn)行確定；2、對于權(quán)屬的單位以及土地的使用類型代號(hào)進(jìn)行詳細(xì)的描述；3、基本農(nóng)田的極限以及耕地界線的保護(hù)級(jí)別；4、主要描述方法和數(shù)學(xué)要素；5、《界址點(diǎn)坐標(biāo)表》、圖章、圖例等的表記。

結(jié)束語

綜上所述，本文首先分析了征地測量的主要內(nèi)容，隨后針對征地測量的實(shí)踐和主要方法進(jìn)行了分析，目的是提高征地測量的質(zhì)量，保證征地工作的順利實(shí)施。

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圖1 未登記私房評(píng)估方法選擇示意圖

2.5 體系構(gòu)建

未登記私房整體評(píng)估是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，涉及數(shù)據(jù)調(diào)查收集、整理與分析，數(shù)據(jù)規(guī)范化入庫，評(píng)估模型構(gòu)建，評(píng)估過程實(shí)施等。在具體的操作過程中，將從以下三個(gè)方面入手：

一是原始數(shù)據(jù)調(diào)查，具體包括未登記私房的基礎(chǔ)信息（名稱、樓層、四至、戶型等）和案例信息。這是未登記私房評(píng)估工作的第一步也是最重要的環(huán)節(jié)之一，不同于已登記房產(chǎn)信息有固定正規(guī)的收集渠道，未登記私房信息收集一直處于空白狀態(tài)，具有不透明、難采集、體量大、變化快等特點(diǎn)。因此必須建立一套行之有效的信息采集手段與方法。

二是數(shù)據(jù)工程建設(shè)，原始數(shù)據(jù)并不能直接用于評(píng)估，必須經(jīng)過規(guī)范化整理，按標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一入庫。數(shù)據(jù)的質(zhì)量和數(shù)量直接影響最終的評(píng)估結(jié)果，數(shù)據(jù)的組織方式同樣也會(huì)影響評(píng)估過程的效率。本研究制定四個(gè)步驟保證數(shù)據(jù)的品質(zhì)，即數(shù)據(jù)預(yù)處理、數(shù)據(jù)模型構(gòu)建、評(píng)估數(shù)據(jù)庫建設(shè)和數(shù)據(jù)質(zhì)量管理。

三是未登記私房估價(jià)，這是未登記私房整體評(píng)估工作的核心，具體包括評(píng)估集合劃分、比價(jià)關(guān)系構(gòu)建、案例選取等環(huán)節(jié)。

未登記私房整體評(píng)估體系構(gòu)建的關(guān)鍵流程如圖2所示。

圖2 未登記私房整體評(píng)估體系構(gòu)建流程圖

三、總結(jié)

本文將批量評(píng)估、整體評(píng)估的理念應(yīng)用在深圳未登記私房評(píng)估，針對不同情況采用不同的評(píng)估方法，構(gòu)建私房評(píng)估體系。在實(shí)踐中，結(jié)合深圳市私房體量大、交易活躍的實(shí)際情況，運(yùn)用比較法，通過評(píng)估集合劃分、比價(jià)關(guān)系構(gòu)建、案例篩選等步驟，使評(píng)估價(jià)格趨近于市場價(jià)格，使大批量、高精度、低成本評(píng)估成為可能。

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