張瑞瑞，曾 暉，周 利

(1.江門職業(yè)技術學院 經濟管理系，廣東 江門 529090;2.五邑大學 土木建筑學院，廣東 江門 529020)

城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。它是在市場競爭、城市快速發(fā)展過程中應運而生的產物。［1－3］

《江門城市總體規(guī)劃2011—2020)》明確指出，江門市區(qū)空間發(fā)展策略是“北展南拓、東聯(lián)西帶、強化中心、沿江出?！?。江門的建設發(fā)展已進入城市建設跨越提升、經濟發(fā)展轉型升級、社會事業(yè)全面突破的關鍵時期。城市建設的大投入、大整合、大發(fā)展為城市綜合體發(fā)展提供了難得契機。

一、江門中心城區(qū)城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀

本文研究的中心城區(qū)的地理范圍是江門市蓬江區(qū)和江海區(qū)。兩區(qū)的轄區(qū)面積432平方公里。其中蓬江區(qū)是江門市人民政府所在地，是江門市傳統(tǒng)的政治文化經濟中心。

(一)江門中心城區(qū)城市綜合體概況

江門中心城區(qū)目前有中環(huán)廣場、萬達廣場、國翔匯悅城、益丞國際廣場、益華廣場、新英·世貿廣場、江門摩根國際、保利大都會、光博匯等9個城市綜合體在建或已運營。具體見表1。

表1 江門中心城區(qū)在建或運營的9個城市綜合體

業(yè)態(tài)分布摩根國際 CBD發(fā)展大道與港口路交匯處 19 否 酒店、住宅、公寓、綜合體名稱 區(qū)位地段 總建筑面積(萬平方米)是否開業(yè)寫字樓新英·世貿 迎賓大道與東華二路交叉路口 15.8 否 商業(yè)、住宅、商務、酒店中環(huán)廣場 江門市江海路 6.1 是 商業(yè)、住宅、娛樂

這9大城市綜合體功能有8個以商業(yè)為主，一個以會展為主;投資方既有國內頂尖的房地產企業(yè)集團，也有外資 (澳門資本)以及本地及周邊地區(qū)民營資本;建筑面積有1個在20萬平方米以下、4個在20－50萬平方米之間、3個在50－100萬平方米之間，1個在100萬平方米以上。

(二)江門中心城區(qū)城市綜合體的空間分布

江門中心城區(qū)城市綜合體的空間分布如圖1所示。

圖1 江門市中心城區(qū)城市綜合體分布示意圖

江門中心城區(qū)9大城市綜合體有7個分布在蓬江區(qū)、2個在江海區(qū)。而在蓬江區(qū)的7個城市綜合體有6個分布在北新區(qū) (蓬江區(qū)緊鄰濱江大道的部分)一個不足10平方公里的區(qū)域內，兩者相距近者一兩百米，遠者也不足1千米，布局不盡合理。還有，在北新區(qū)的7個城市綜合體中，其3個均配置有五星級酒店，加上在發(fā)展大道上與萬達廣場僅一條馬路之隔有一家準五星級的名冠金凱悅酒店和兩三百米外發(fā)展大道與建設二路交匯處的四星級金瑞酒店?？梢?，在蓬江區(qū)迎賓大道以北、北環(huán)路以南、豐樂路以西、建設二路以東約5平方公里范圍內，集聚著5家高星級酒店。

二、江門城市綜合體發(fā)展存在問題

(一)城市規(guī)劃的引導性不足

自2005年底發(fā)布《江門市城區(qū)商業(yè)網點發(fā)展規(guī)劃 (2004－2010)》，近10年來，江門再沒有編制類似的專項規(guī)劃。在“十二五”相關規(guī)劃以及2012年發(fā)布的《江門城市總體規(guī)劃2011—2020)》中，對城市綜合體或大型商業(yè)網點的規(guī)劃引導也很缺乏，造成目前江門城市規(guī)劃對城市綜合體建設的引導性、約束性不足。同時，由于戰(zhàn)略規(guī)劃欠缺，也造成長期性城市綜合體配套政策的缺失，導致開發(fā)企業(yè)在建設過程中的不確定性大大增加。此外，包括道路和公共交通在內的政府交通設施配套規(guī)劃對綜合體發(fā)展非常重要，但調研中不少綜合體反映，政府交通設施配套規(guī)劃前瞻性不足，日后可能會造成交通擁堵而影響綜合體的持續(xù)健康發(fā)展。

(二)空間分布不太合理，扎堆現(xiàn)象較嚴重

江門中心城區(qū)6大城市綜合體有4個分布在不足10平方公里的北新區(qū)核心區(qū)內，有的兩者相距近者一兩百米，遠者也不足1千米，而人口密集、商業(yè)氛圍濃厚的老城區(qū)則沒有城市綜合體。江門的城市綜合體扎堆現(xiàn)象較嚴重，不利于城市空間布局的合理發(fā)展，也不利于城市交通的合理安排。

(三)發(fā)展模式單一，同質化現(xiàn)象嚴重

城市綜合體以商務驅動型和商業(yè)驅動型為主的較多。如國翔匯悅城、益丞國際廣場是典型的商業(yè)驅動型綜合體。金匯廣場原來也是商業(yè)驅動型綜合體 (以益華百貨為核心)，后來隨著逸豪酒店、國際金融大廈等投入運營，逐步轉成商務型城市綜合體。江門未來可探索發(fā)展位于主要交通樞紐 (節(jié)點)的交通型城市綜合體、會展型城市綜合體、文化娛樂型城市綜合體、住宅型城市綜合體等。

(四)面臨商業(yè)形勢超過經濟發(fā)展水平的風險

根據江門市住建部門的預測，2015年江門中心城區(qū)人口將會超過100萬。業(yè)內人士認為，未來增加的人口短時間內還不能給江門商業(yè)帶來太大的驅動。如今江門北新區(qū)興建多家航母級商業(yè)綜合體，江門整體商業(yè)形勢已趕超當?shù)亟洕l(fā)展水平，在客源有限的前提下，各大商業(yè)體之間難免進行行業(yè)洗牌，這也給新興的商業(yè)綜合體培育期帶來挑戰(zhàn)。另外，電子商務逐漸成熟，很多消費者會選擇網上購物，這對于商業(yè)綜合體也是一個嚴峻的挑戰(zhàn)。

三、江門城市綜合體發(fā)展對策研究

(一)加強規(guī)劃研究，落實規(guī)劃對城市綜合體建設的引導控制

首先要盡快研究編制全市城市綜合體專項規(guī)劃，特別是明確“十三五”時期全市開發(fā)建設城市綜合體的數(shù)量規(guī)模、類型結構、重點領域和推進時序。要推動城市綜合體規(guī)劃與經濟社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃相統(tǒng)籌，通過總量、結構和布局調控，促進城市綜合體規(guī)劃建設前瞻、可行、落地。同時，通過科學的相關規(guī)劃的編制實施來約束綜合體開發(fā)建設中的隨意性和盲目性，特別是避免綜合體布局的不合理現(xiàn)象。

其次要深化、細化、優(yōu)化每個綜合體的整體規(guī)劃。積極引進國內外著名規(guī)劃設計機構參與規(guī)劃設計，提升城市綜合體的規(guī)劃理念及思路，突出每個城市綜合體的個性特征，力爭規(guī)劃設計出一批理念前瞻、注重創(chuàng)意、細化設計、凸顯區(qū)域特點的旅游城、商貿城、商務城、金融城、交通城等具有各種功能特色的城市綜合體?？茖W規(guī)劃每個城市綜合體的業(yè)態(tài)結構、空間格局、功能區(qū)塊，以及具體地塊的容積率、建筑密度、建筑高度、綠化率等，把綜合體綜合功能建設和內部專業(yè)樓、特色街建設有機結合，力爭實現(xiàn)功能業(yè)態(tài)、空間形態(tài)的最優(yōu)組合。

再次要規(guī)劃引導配套設施建設。由于城市綜合體空間巨大，立體、合理的交通布局尤為重要。城市綜合體項目宜采用地下層、地下夾層、天橋層的有機規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內交通等設施以及建筑內部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”體系;不宜采用線性的交通道路和長條形的整體布局。因此，在交通與市政規(guī)劃上，政府應進行綜合統(tǒng)籌，充分考慮到城市綜合體布局的聚集效應，通過道路的銜接促使城市綜合體形成“圈”的概念，匯集人流，利于經營。而在內部動線上，城市綜合體的功能運作使其交通出行在時間上分布不均衡，比如購物在白天、餐飲在中午傍晚、娛樂在晚上等，開發(fā)商需予以綜合考量。停車系統(tǒng)、人行交通系統(tǒng)、人流與車流的銜接系統(tǒng)等在綜合體規(guī)劃中極為重要，其規(guī)劃的合理性直接影響城市綜合體的正常運作。

另外，從綜合體項目開發(fā)角度看，地價高低程度將直接決定各具體位置的租金水平，兩者呈現(xiàn)密切關系。從項目后期運營角度而言，因受制于租金成本的約束，不同經營業(yè)態(tài)也會相對形成與不同位置基本對應的選擇關系。開發(fā)商在一個城市進行城市綜合體開發(fā)時，首先要分析研究該城市的各種零售功能、服務、金融辦公功能，以及其他具體功能的經營現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢;其次要分析其經營物業(yè)場所的選擇習慣特點，結合其對輔助配套條件 (可選交通方式，停車位、貨物運輸?shù)?的要求程度，確定綜合體中規(guī)劃的每一種功能的地價區(qū)位選擇相對位序。為了實現(xiàn)綜合體內各個物業(yè)綜合價值的最大化，可以在規(guī)劃中結合城市綜合體的土地價值梯度分析來研究各個功能空間布局。

(二)進行精準的前期定位，建設可持續(xù)發(fā)展的城市綜合體

定位是城市開發(fā)中最重要的環(huán)節(jié)，尤其是城市綜合體專案，它決定項目的發(fā)展方向、開發(fā)模式，開發(fā)節(jié)奏、營銷策略、效益水平，為項目的規(guī)劃設計、開發(fā)策略、資源整臺，營銷規(guī)劃工作提供依據。城市綜合體的定位與其他單體項目不同，主要包括整體項目的定位與各功能物業(yè)的分項定位兩大部分。

從地方政府的立場出發(fā)，首先，在整體定位上，地方政府對城市綜合體的建設，要有前瞻性，要了解未來城市和輻射群體的各種需求并加以引導。政府部門應該摒棄急功近利、各自為政的心態(tài)，充分考慮本城市的實際總量，包括人流量、消費基礎、城市發(fā)展水平和它的配套設施等，綜臺整個城市發(fā)展來進行規(guī)劃，把握剛性規(guī)劃、投資共贏的原則，同時避免無序擴張。其次，在各功能物業(yè)的分項定位上，要充分考慮城市的功能分區(qū)與城市綜合體各功能物業(yè)的分項定位的結合，在土地出讓時做出規(guī)定要求，從而促使不同區(qū)域或相鄰的城市綜合體之間根據其規(guī)模和功能及市場需求相互補充，又形成聯(lián)合城市綜和體結構，乃至形成新的城市中心區(qū)。這樣就使得城市綜合體自身的價值和附加值疊加提升，同時對區(qū)域經濟的拉動、城市價值的延伸起著不可估量的作用。

從開發(fā)商角度而言，首先，整體定位涉及項目發(fā)展面臨的城市背景、區(qū)域背景、行業(yè)背景、文化背景、項目本身先天條件等多方面因素，是一項系統(tǒng)工程。在信息化社會，消費者的消費方式發(fā)生了很大變化，尤其是在—個集商務、休閑、購物等多功能的項目內，個性化與情感化的傾向越來越明顯，因此根據不同物業(yè)消費者的不同需要、消費心理特點、區(qū)域文化及不同功能物業(yè)的發(fā)展趨勢，特別需要為城市綜合體確定一個整體主題形象定位。在統(tǒng)一的形象定位中，在空間處理、環(huán)境塑造、形象定位、與城市綜合體內外的有機聯(lián)系方式等方面對城市綜合體進行一致性表現(xiàn)，使其真正起到城市文化中心的作用。其次，要做好城市綜合體定量研究與商業(yè)研究的分項定位。定量研究主要是研究不同物業(yè)的體量與規(guī)模。綜合體的主要物業(yè)通常包括商務物業(yè)，零售商業(yè)、娛樂休閑，居住物業(yè)及公共設施的建筑面積和用地面積。城市綜合體開發(fā)從規(guī)劃到完成一般需要5年左右甚至更長，因此確定不同物業(yè)合理的規(guī)模，并充分考慮其未來的發(fā)展空間，將直接影響項目的綜合價值最大化的實現(xiàn)。商業(yè)是城市綜合體中重要的功能部分，需要單獨分折研究，包括商業(yè)的市場研究、定位研究、定量研究、業(yè)態(tài)研究，商業(yè)的規(guī)劃研究、營銷推廣、經營管理研究等。不同的商業(yè)有不同的基本特征，對于每一個具體項目，都應在規(guī)劃前期考慮引進什么樣的商業(yè)，對此有基本的市場定位，才能確定適合終端市場差異化的競爭策略。

(三)注重城市綜合體經營、管理和監(jiān)管，降低運營風險

首先，須提高綜合體的經營管理水平。而經營模式的選擇是綜合體經營中必須首先解決的問題。不同經營模式各有優(yōu)缺，因而不同文化背景、不同區(qū)域地段建立起的城市綜合體需要根據自身特點確定最適合的經營模式，實現(xiàn)其最大價值。具體而言，招商和物業(yè)是經營管理過程中兩個最為關鍵的問題。

從政府層面來說，雖然不能直接對招商進行管理，但可以通過土地出讓時的限制條件，對城市綜合體的運營上進行把控。具體做法是:其一，在土地出讓條件上限制開發(fā)商的租售比例;其二，對城市綜合體中商業(yè)的業(yè)態(tài)予以規(guī)定，或對開發(fā)商的背景予以限定，如世界零售業(yè)百強、或是有酒店運營經驗等，以此引導該城市綜合體項目的商業(yè)業(yè)態(tài)。

其次，須根據城市綜合體功能特色進行分類管理。要結合所在地的自然條件、文化資源、產業(yè)特色、商業(yè)氛圍、城市建設發(fā)展方向等，科學定位城市綜合體功能特色，尤其是要突出城市綜合體的主體功能，圍繞主體功能配套其他功能，走錯位發(fā)展之路，避免同質競爭。

城市綜合體的開發(fā)，并非項目竣工后即可宣告全部工作的結束，后期的物業(yè)管理對城市綜合體的可持續(xù)發(fā)展更為重要。對于開發(fā)商而言，它是實現(xiàn)資金回籠的關鍵;對于政府而言，它是城市管理的重要部分，也是創(chuàng)新城市管理模式的重要內容。政府應主動探索城市管理新思路，資源優(yōu)化配置，使各城市綜合體之間形成共贏的格局。開發(fā)商可以招聘專業(yè)的管理公司進行管理，通過招商運營的方式，提高物業(yè)的長期價值。

再次，須加強后續(xù)監(jiān)管，防止城市綜合體建設半途而廢。要對項目運營的現(xiàn)金流實施檢測，避免資本抽逃現(xiàn)象出現(xiàn)，從而最大限度地降低城市綜合體運營風險。

(四)拓寬融資渠道，提升城市綜合體建設和營運的水平

房地產是大多數(shù)地方政府財政的主要來源，地方政府通過合理扶持、促進城市綜合體發(fā)展，使其在短期提供土地財政收入的同時，也提供穩(wěn)定的就業(yè)機會和持續(xù)可發(fā)展的稅收收入，還通過城市綜合體的建設帶動其所在片區(qū)的不斷發(fā)展繁榮。然而，對于開發(fā)商而言，城市綜合體所需資金規(guī)模巨大，在開發(fā)前期需要投入大量資金，融資渠道的限制導致很多城市綜合體在開發(fā)過程中資金鏈緊張。因此，地方政府可出臺相應政策以整合各類社會資源，有效降低城市綜合體的開發(fā)風險，縮短開發(fā)周期，降低開發(fā)成本，推動城市綜合體的發(fā)展。

首先，地方政府可以簡化手續(xù)流程，將城市綜合體項目的審批事項納入綠色通道，對所需流程進行聯(lián)合審批，簡化辦理環(huán)節(jié)，縮短開發(fā)周期。

其次，對于經政府審批認定的城市綜合件項目，減免相關規(guī)費，同時對于經營有方的城市綜合體項目，給予一定額度的獎勵扶持。

再次，也是最重要的一點，就是加強對開發(fā)商的資金保障，保證在建工程項目融資需要，在信貸政策上予以一定的扶助。應鼓勵銀行為城市綜合體建設提供長、短期貸款，降低企業(yè)融資門檻，適當給予優(yōu)惠及減免措施，如降息、貼息等;定期跟蹤、定點服務，主動配合城市綜合體項目做好項目融資前期準備工作;對申報成功的項目，要將其盡快納入信貸投放計劃中，確保資金快速到位。鼓勵企業(yè)創(chuàng)新融資方式，如探索基金、信托等新融資模式，拓寬城市綜合體融資渠道。鼓勵民間資本進入，引導銀行、基金、民間資本參與城市綜合體建設，加大支持力度，堅持市場化運作，積極探索PPP、BOT、TOT等城市綜合體建設投資模式，大力引進利用社會資本，盡量把城市綜合體的開發(fā)建設、運營管理交由市場專業(yè)主體承擔。

最后，在土地出讓時，對于交地時間和出讓金交付時限予以放寬。

(五)加大政府扶持力度，加快城市綜合體健康發(fā)展

首先要理順開發(fā)管理體制。城市綜合體涉及多個部門、多個系統(tǒng)、多個業(yè)態(tài)、多個環(huán)節(jié)，開發(fā)建設、經營管理流程非常復雜，要實現(xiàn)又好又快發(fā)展，就必須明確開發(fā)主體，理順管理體制。應采取“政府規(guī)劃布局、企業(yè)建設經營”的城市綜合體開發(fā)管理體制，也就是說，城市綜合體的規(guī)劃布局應由政府部門主導，在明確每個綜合體的空間位置、總體規(guī)模、基本功能和隸屬主體以后，再通過聯(lián)合開發(fā)、地塊招商等有效方式，在明確權利義務關系的基礎上，交由專門企業(yè)、專業(yè)團隊去開發(fā)建設、經營管理。同時，政府在招商引資方面應多征求如國土、規(guī)劃、住建等職能部門以及包括企業(yè)在內的各方意見，做好前期工作。

其次要出臺政策，進一步加大扶持力度，注重市場的培育工作。市場培育要比項目建設所花時間更多、難度更大，是綜合體發(fā)展成敗的關鍵，因此管理部門要為企業(yè)經商提供良好的服務，企業(yè)也要根據綜合體的各自特點進行準確的市場定位。應千方百計吸引國內外知名大企業(yè)入駐，不斷增加市場人氣、提升商業(yè)氛圍。應參考國內先進城市的發(fā)展經驗，盡快制定出臺《關于推進城市綜合體建設的若干意見》等城市商業(yè)地產綜合配套政策，吸引國內外資本共同參與綜合體開發(fā)建設，加快城市綜合體的發(fā)展速度。同時，政府對企業(yè)引進高層次商務經營管理人才時也應參照教育、科技、工業(yè)創(chuàng)新人才的政策加大支持力度。江門本地的高校、職業(yè)教育也要針對江門市城市綜合體高速發(fā)展的趨勢調整人才培養(yǎng)計劃和目標，以適應其發(fā)展。

［1］武睿娟.從概念到模式——解析有關城市綜合體的幾個基本問題［C］//規(guī)劃創(chuàng)新:2010中國城市規(guī)劃年會論文集.重慶:重慶出版社，2010:1－6.

［2］洪田芬，楊毅棟.樓宇經濟空間發(fā)展體系研究——以杭州市為例 ［J］.城市規(guī)劃，2010(1):52－58.

［3］寧波市江北區(qū)政府發(fā)展研究中心課題組.城市綜合體的開發(fā)模式及推進路徑研究［J］.寧波經濟 (三江論壇)，2011(7):10－13.