文/陳飛

深圳房價怎么了？

文/陳飛

改革開放以來，我國流通產(chǎn)業(yè)取得長足發(fā)展，市場規(guī)模持續(xù)擴大，基礎(chǔ)設(shè)施明顯改善，消費環(huán)境更加便利，新型業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，現(xiàn)代流通方式快速發(fā)展。流通產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的大產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮著引導(dǎo)生產(chǎn)、促進消費的重要作用。近年來，飆升的房價一直觸動著著老百姓脆弱的神經(jīng)，成為大部分國人難以承受之痛。對于追求安居的老百姓來說，“住有其所”似乎成了大部分人難以實現(xiàn)的夢想。盡管兩年來國內(nèi)樓市經(jīng)過了一系列的調(diào)整，房價總體上呈下降趨勢，個別地方政府甚至出臺了優(yōu)惠購房政策，但縱觀2015數(shù)月來的各項數(shù)據(jù)，我們已經(jīng)可以預(yù)定今年是在2014房價的基礎(chǔ)上略微有所下降的一年。這就好比一堆木材燃燒，其烈焰已不復(fù)存在，但木炭仍有余熱，亦偶有薪柴爆發(fā)光彩。

近幾個月，深圳樓市有點瘋。當(dāng)?shù)睾芏嗳饲榫w有點失控，不僅自住者加速入市，后悔年初沒能下決心，而且投資投機者也頻頻現(xiàn)身。這一市場盛況，久違多年。然而，當(dāng)前的經(jīng)濟與樓市背景，與2007年大不相同。在經(jīng)濟方面，2007年中國經(jīng)濟高燒，GDP增幅高達11.9%，創(chuàng)1994年之后最高值，出口繁榮，人民幣(6.2094, 0.0004, 0.01%)升值幅度創(chuàng)2005年匯改之后新高，境外熱錢涌入內(nèi)地。而當(dāng)前經(jīng)濟低迷，一季度GDP增幅僅有7.0%，出口不振，人民幣匯率雙向小幅波動，境外熱錢流出。

在樓市方面，2007年全國樓市火爆，不僅深圳房價暴漲，多數(shù)城市房價皆大漲，包括三四線城市，那年是中國房地產(chǎn)黃金時代當(dāng)中最輝煌的一年。而當(dāng)前，房地產(chǎn)黃金時代已逝，從2011年就開始進入白銀時代，市場需求趨弱，房價漲幅趨小，在一線和少數(shù)二線城市樓市仍然較強的同時，廣大三四線城市卻持續(xù)調(diào)整，供大于求成為常態(tài)。

對比可知，2007年深圳房價大漲支撐因素，明顯多于當(dāng)前。尤其讓多數(shù)人看不懂的是，當(dāng)前深圳房價瘋狂的程度，甚至超過了2007年。

不妨看幾組數(shù)據(jù)。根據(jù)國家統(tǒng)計局的70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)，2015年5月份，70城房價平均環(huán)比上漲0.1%，而深圳上漲6.7%(二手房為6.3%)，名列第一，高高在上，而排第二的上海為2.6%，北京和廣州并列第三，為1.4%?？梢娚钲诜績r不僅與全國平均水平，拉開了一個很大的距離，而且也遠猛于其他三個一線兄弟城市。

如果對比這一房價指數(shù)的歷史數(shù)據(jù)，就更讓人吃驚了。2007年深圳的房價環(huán)比漲幅最大值出現(xiàn)在7月，新房為2.5%，二手房為3.5%。2009年下半年至2010年上半年，是另一輪樓市繁榮期，但這一輪深圳并非最強勢城市，房價環(huán)比漲幅皆在3%以下。當(dāng)時溫州房價最強，個別月份領(lǐng)漲全國，2010年4月其二手房價格環(huán)比增幅最高達7.5%，創(chuàng)所有城市的歷史最高值，但當(dāng)月其新房價格漲幅只有1.1%，也就意味著二手房7.5%的值應(yīng)屬高估，統(tǒng)計過程中數(shù)據(jù)存在異動和偏差。

而今年5月深圳的新房和二手房價格環(huán)比漲幅皆超6%，二者可以相互佐證，可信度更高些，更能反映市場實際情況。2013年是上一輪房價高漲期，2013年3月深圳新房價格環(huán)比上漲2.8%，上海最高值為3.2%，北京2013年2月最高值為3.1%。

綜上所述，與2007年、2009年下半至2010年上半年、2012年下半年至2013年上半年，也即以往三輪房價上漲期相比，可知當(dāng)前深圳房價漲幅非常之高，6.7%的月度環(huán)比漲幅，是每輪樓市繁榮期熱點城市房價漲幅高值的一倍左右！

假如剔除2010年4月溫州7.5%的異動值，則可以稱得上是過去20年(注意：1992-1993年海南、北海房價曾經(jīng)更瘋狂)，我國房價最狂熱的城市與時點。6.7%的月度環(huán)比漲幅，年化漲幅為80.4%，而且這是價格指數(shù)，一般來說波幅小于同質(zhì)房源實際成交價格，如果指數(shù)價格一年漲八成，則同質(zhì)房源實際價格至少上漲一倍。

目前的深圳房價距2014同期已經(jīng)跳漲40%，進入了“高，實在是高”的境界。如果再要細分，深圳房價之高可分為三高：一是地位商品房房價高，達37萬元/平方米；二是中值高，福田、羅湖、南山難現(xiàn)5萬元/平方米以下的房子；三是均價高，深圳新房成交均價達到31865元/平方米。

深圳的房價怎么了？相信這是最近一段時間無數(shù)人的疑問。此番房價大漲當(dāng)然不只是深圳一地，國家統(tǒng)計局的報告顯示，全國一線城市房價都在上漲，只不過深圳為甚。那么，全國一線城市房價為何上漲呢？深圳為什么能超越北京博得頭彩呢？

2008年4萬億刺激讓房價水漲船高，此番類似刺激點燃了人們的預(yù)期

2008年全球金融危機期間，中國推出了4萬億經(jīng)濟刺激政策，刺激的直接結(jié)果是，中國GDP增長率連續(xù)3年保持在9.2%以上，直到2012年至2014年才走低到7.8%、7.7%、7.4%。如果說中國經(jīng)濟增速放緩與中國經(jīng)濟的體量太大有關(guān)，那么，房價在2008年后大幅上漲卻是人所共知的事實。以深圳為例，2009年2月住宅成交均價10988元/平方米，2015年5月的住宅成交均價31865元/平方米，算下來漲了兩倍。

這三年，中國經(jīng)濟漸入下行區(qū)間，2015年的政府工作報告把今年的GDP增長目標(biāo)定在7%左右。但要保住7%，經(jīng)濟仍需要刺激。繼2014年6月和2015年1月央行分別采取定向降準(zhǔn)和全面降準(zhǔn)舉措之后，不久前央行又決定從2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個百分點，同時有針對性地實施定向降準(zhǔn)措施。

這么多年，老百姓已經(jīng)得出一個規(guī)律：經(jīng)濟越發(fā)展，市場中的錢越多，房地產(chǎn)價格越會大幅上漲。這一次類似的新的經(jīng)濟刺激措施已點燃了人們的預(yù)期，房地產(chǎn)價格的“跳漲”也就在情理之中了。

近來牛市造就了大量富豪，這些人都有把浮盈變成資產(chǎn)的沖動

據(jù)截至上月22日的統(tǒng)計，滬深兩市流通市值超越50萬億元大關(guān)。按照2008年5月末數(shù)據(jù)計算，短短7年時間，A股體量已經(jīng)膨脹5倍。而據(jù)東方財富截至5月24日的統(tǒng)計，今年來兩市共160家公司公布定增預(yù)案，其中76家公司股價翻番。

牛市帶來的結(jié)果是，一大批億萬富豪、千萬富豪誕生。統(tǒng)計顯示，在過去一個月中，中國股市已經(jīng)造就了超過100位新的億萬富豪及億萬富豪夫婦，并且這種勢頭仍在持續(xù)。至于股市投資高手們，資產(chǎn)過億的也不在少數(shù)，據(jù)每日經(jīng)濟新聞統(tǒng)計，A股頂尖高手236人坐擁市值712億，人均坐擁3億市值。

誰都知道，股市里的錢只能算浮盈，只要游戲沒有結(jié)束，這錢就不屬于你。很顯然，在中國，房地產(chǎn)是一個將股市浮盈變成資產(chǎn)的最好方式。于是，房地產(chǎn)在股票的牛市之中暴漲成牛市，也就成了言內(nèi)之意。

事實也是，均價15萬/平方米的深圳灣1號就根本不接待不預(yù)約的客戶，它的目標(biāo)客戶非常清晰，那就是總裁俱樂部的成員們。在牛市身家少則增加1倍、多則增長10倍的上市公司股東們看來，40%的房價增速根本就不是問題。

在房地產(chǎn)這個信息不對稱的市場上，開發(fā)商們有能力聯(lián)手制造稀缺

5月23日，深圳新入市的三個樓盤全部“日光”，不僅銷售總額共計約70億元，而且最重要的是把深圳北片區(qū)帶進了“4萬新時代”。那么，這三個樓盤是否真的“日光”呢？不知道，只知道房地產(chǎn)管理部門說要查處，卻“未見人下來”。倒是，據(jù)購房者打探的消息，“日光只是放盤的日光”。

可以說中國的房地產(chǎn)是一個買賣信息最不對稱的市場。從拿地、審批到開發(fā)、銷售，每一個環(huán)節(jié)都極不公開和透明，房地產(chǎn)開發(fā)商很容易和政府官員、媒體構(gòu)建利益共同體，從而給購房者事先設(shè)定一個局。

在這次深圳房價的“跳漲”中，持認同的人稱，這是因為深圳土地供應(yīng)太少，從2011年開始深圳招拍掛渠道的住宅土地供應(yīng)持續(xù)走低，似乎到了無地可賣的地步。但事實是，深圳商品住宅供銷比在經(jīng)過2009年的高點后一直處于下降態(tài)勢。在2010-2014年間，深圳批準(zhǔn)上市的面積為2521萬平方米，銷售面積為1800萬平方米，也就是說，至少有30%的房源成為庫存。

開發(fā)商獅子大開口的理由除了稀缺，其他無非就是交通特別是地鐵的便利、環(huán)境的優(yōu)美、區(qū)域位置的特別、生活的方便等等，而這些，在深圳事實上已經(jīng)不成理由。各區(qū)功能的劃分，地鐵向四面八方延伸，城市副中心的各處開花，建筑綜合體的開發(fā)常態(tài)，使絕大多數(shù)樓盤都沒有特殊可言。更不用說隨著移動互聯(lián)時代的到來，營商已經(jīng)變得未必一定要扎堆。

毗鄰香港、上市公司多和外地富豪的涌入，不斷推高深圳房價

深圳房價高，與毗鄰香港有很大關(guān)系。盡管政府沒有公布香港人在深購房的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但我們從新樓盤的購房現(xiàn)場和二手房的交易中都可看到香港人的身影。中國城市運營管理研究中心主任戴欣明把毗鄰香港看成是深圳的生態(tài)系統(tǒng)中的一部分，他認為，深圳房地產(chǎn)價格暴漲與香港直接相關(guān)，“比如此時前海的房價在深圳市民眼中已經(jīng)是天價，但香港人認為很便宜?！?/p>

除了香港人錢多，“不到深圳不知道自己錢少”也絕非虛言。作為深圳證券交易所的所在地，深圳企業(yè)多少有點近水樓臺先得月的便利。據(jù)深圳證監(jiān)局統(tǒng)計，截至2014年底，深圳共有190家上市公司，雖然上市公司家數(shù)僅居全國第六位，但是，如此多的上市公司分布在2020平方公里的地面，其密集程度估計國內(nèi)無出其右。

從上市公司股權(quán)結(jié)構(gòu)來分析，一個上市公司往往聚集著一大群富豪。上市公司高管除了不菲的薪酬，持股是一種普遍現(xiàn)象，特別是那些上市前就持股的高管，可以說一個個都是一步登天。以在創(chuàng)業(yè)板上市的暴風(fēng)科技為例，3月24日登陸深交所創(chuàng)業(yè)板時，每股發(fā)行價只有7.14元，6月2日收盤價是258元，僅公司董事曲靜淵直接持有的123.78萬股市值就達3.1億。數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月25日，滬深兩市共680家上市公司公告了股權(quán)激勵方案，其中會有多少人受益，你可以自己去猜想。

深圳是一座年輕的城市，它所體現(xiàn)出來的不懼失敗的創(chuàng)新能力，它的四季常綠和藍天白云，它的“來了就是深圳人”的大度包容，正吸引著越來越多的“凈流入”。而隨著一批年輕人在深圳安家，住在內(nèi)地的父母們也隨遷至此，這一切無不推高著深圳的房價。