蔣祝君

（廣源地產(chǎn)集團(tuán)廣西中泰商貿(mào)有限公司 廣西南寧市 530022）

試論提高建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理力度的有效措施

蔣祝君

（廣源地產(chǎn)集團(tuán)廣西中泰商貿(mào)有限公司 廣西南寧市 530022）

目前，受到國家經(jīng)濟(jì)政策以及建筑行業(yè)外部環(huán)境變化的影響，使我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行行業(yè)性的大調(diào)整，才能適應(yīng)市場的發(fā)展需求。但究竟要怎樣做才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤的最大化，這成為了現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。而從建筑設(shè)計(jì)角度來分析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問題，已成為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新的一個(gè)突破口。本文具體從建筑設(shè)計(jì)的角度對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理策略進(jìn)行了具體分析，有助于更好的判斷市場的走向。

房地產(chǎn)企業(yè)；項(xiàng)目管理；策略

近年來，我國對(duì)房地產(chǎn)建筑管理的研究與分析一直都未間斷，為了獲得快速發(fā)展，許多企業(yè)都開始積極對(duì)這一領(lǐng)域進(jìn)行探索，究竟怎樣才能從建筑設(shè)計(jì)的角度實(shí)現(xiàn)有效的企業(yè)管理已成為企業(yè)目前發(fā)展中亟需要解決的難題。建筑項(xiàng)目作為房地產(chǎn)企業(yè)的核心，能夠從建筑設(shè)計(jì)的角度來展示項(xiàng)目管理的優(yōu)勢，可以做到對(duì)管理過程中積累的知識(shí)進(jìn)行分析、總結(jié)，有利于企業(yè)制度的完善和企業(yè)的發(fā)展。

1 房地產(chǎn)業(yè)在建筑項(xiàng)目管理體制下的發(fā)展趨勢

1.1 建筑設(shè)計(jì)的特點(diǎn)及發(fā)展趨勢

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，許多城市正處于建設(shè)期，國家的政策方向和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向在一定程度上推動(dòng)了建筑行業(yè)的發(fā)展。但隨著大眾審美要求的提高，對(duì)建筑產(chǎn)品的要求也越來越高，也對(duì)設(shè)計(jì)師能力提出更高的要求。因此，作為建筑師從事建筑行業(yè)必須得有敏銳的洞察力和高超的專業(yè)技能，這樣在很大層面上能有效提高建筑設(shè)計(jì)的工作效率，同時(shí)也滿足了廣大群眾的需求。

1.2 房地產(chǎn)業(yè)在建筑設(shè)計(jì)角度所采用的運(yùn)營方式

房地產(chǎn)在運(yùn)營之初就必須得制定合理、有效的營銷策略，因?yàn)楫a(chǎn)品運(yùn)營的最終目的是為了獲得經(jīng)濟(jì)效益，因此，建筑項(xiàng)目的切入點(diǎn)可從新穎的設(shè)計(jì)角度、有效的建筑理念來開始。在建筑設(shè)計(jì)之初，建筑的文化概念、形式及其定位都是建筑師要著重考慮的問題，良好的前期定位可以提高產(chǎn)品的市場銷售量，減少后期因銷售而帶來的壓力。目前，許多建筑師將競爭的重點(diǎn)放到了產(chǎn)品的創(chuàng)新設(shè)計(jì)上，因?yàn)閯?chuàng)新已成為企業(yè)發(fā)展的重要手段，但由于創(chuàng)新設(shè)計(jì)在短時(shí)期內(nèi)無法達(dá)成，使企業(yè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域的擴(kuò)展在短時(shí)期內(nèi)得不到完成，因而，影響了企業(yè)的發(fā)展。所以，作為房地產(chǎn)管理人員應(yīng)不斷改進(jìn)運(yùn)營方式，使企業(yè)獲得較快發(fā)展。

2 強(qiáng)化建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目要素的管理

2.1 設(shè)計(jì)項(xiàng)目要素的管理

2.1.1 加強(qiáng)知識(shí)管理

由于知識(shí)管理具有多方面特點(diǎn)，現(xiàn)今已被廣泛的應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理中。在項(xiàng)目開始之初，需要豐富的建筑設(shè)計(jì)知識(shí)來作為產(chǎn)品理念界定的依據(jù)，從而使產(chǎn)品能夠更好的定位，只有定位清楚，才能提高產(chǎn)品的營銷量。通過運(yùn)用知識(shí)管理模式需要定期對(duì)企業(yè)人員進(jìn)行知識(shí)品評(píng)，如果知識(shí)品評(píng)不到位，將會(huì)嚴(yán)重影響到企業(yè)員工的素質(zhì)，這樣對(duì)企業(yè)文化的建設(shè)與推廣也很不利。而對(duì)于房地產(chǎn)來說，通過利用建筑設(shè)計(jì)有關(guān)知識(shí)來進(jìn)行評(píng)定，可以有效提高企業(yè)的整體效率。另外，銷售理念對(duì)房地產(chǎn)營銷十分重要，銷售方式的不同會(huì)嚴(yán)重影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，而銷售理念的改進(jìn)，會(huì)使整個(gè)企業(yè)在行業(yè)中占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢，成為同行中的佼佼者。對(duì)于建筑產(chǎn)品的銷售理念定位，要求設(shè)計(jì)者擁有大量知識(shí)儲(chǔ)備以及理論基礎(chǔ)作為輔助，才能對(duì)建筑產(chǎn)品進(jìn)行合理定位。此外，企業(yè)知識(shí)體系的完善與否，會(huì)影響到企業(yè)能否正常運(yùn)行，一個(gè)良好的運(yùn)營模式通?？梢詮牟块T、員工、管理層等凸顯出來，因此，需要認(rèn)識(shí)到知識(shí)理論在項(xiàng)目管理過程中的作用。從目前情況來看，知識(shí)管理已成為房地產(chǎn)運(yùn)營模式的重要組成部分。

2.1.2 設(shè)計(jì)變更要素的管理

設(shè)計(jì)變更指的是設(shè)計(jì)單位對(duì)原設(shè)計(jì)圖紙中的部分設(shè)計(jì)進(jìn)行修改的過程，主要可分為三種修改情況：①開發(fā)商因營銷定位的變化而要求設(shè)計(jì)院進(jìn)行的修改；②設(shè)計(jì)單位因自身的設(shè)計(jì)失誤，而對(duì)原設(shè)計(jì)進(jìn)行補(bǔ)充或修改；③施工單位因材料或設(shè)備問題，而提出的設(shè)計(jì)修改。隨著施工項(xiàng)目的不斷開展，一旦出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更，對(duì)整個(gè)工程的損失將會(huì)越來越大。因此，設(shè)計(jì)變更最好在一開始就進(jìn)行，變更越早，所帶了的損失也就越小。而在作出設(shè)計(jì)變更決定時(shí)，應(yīng)謹(jǐn)慎考慮，對(duì)變更前后的經(jīng)濟(jì)損失效益進(jìn)行比較，衡量兩者的輕重之后再進(jìn)行作出最后的決定。當(dāng)確定要進(jìn)行設(shè)計(jì)變更時(shí)，必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定，對(duì)變更后的設(shè)計(jì)進(jìn)行層層把關(guān)，以免再出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的情況，此外，還需開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)及監(jiān)理工程師一一簽字才能最終生效運(yùn)行?？偠灾?，設(shè)計(jì)好的圖紙，做好不要輕易變更，會(huì)導(dǎo)致很多麻煩。

2.2 加大設(shè)計(jì)流程及效益管理力度

2.2.1 通過設(shè)計(jì)管理為項(xiàng)目增值

隨著時(shí)代的進(jìn)步，我國經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，很多事物都面臨著巨大變革。就拿房地產(chǎn)這塊來說，目前我國許多城市都在進(jìn)行舊城改造新城建設(shè)或者努力在開發(fā)新城區(qū)等，許多開發(fā)商抓住時(shí)機(jī)在成片的進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)工作，甚至還有一部分實(shí)力較強(qiáng)的開發(fā)商承包了幾百畝、甚至上千畝的建設(shè)地，開發(fā)商的一舉一動(dòng)都將影響到整個(gè)城市的今后運(yùn)行。由此可見，房產(chǎn)項(xiàng)目在城市發(fā)展中的重要性，地位越來越高。但反過來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)業(yè)的高求也在不斷提高。從房地產(chǎn)整個(gè)生產(chǎn)運(yùn)行模式來看，它的周期包括開發(fā)商投資、開發(fā)、經(jīng)營，消費(fèi)者購買，物業(yè)維護(hù)等一系列相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈，這是一場連鎖反應(yīng)，無論哪個(gè)環(huán)節(jié)出錯(cuò)，都可能牽一發(fā)而動(dòng)全身。從這么長的產(chǎn)業(yè)鏈來看，它的價(jià)值是長期的，如在開發(fā)設(shè)計(jì)的過程中，目光過于短淺，沒有考慮到與未來相協(xié)調(diào)發(fā)展，就會(huì)難以持續(xù)維持房地產(chǎn)事業(yè)的生命。因此，建筑師在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，要能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目在不斷變遷中變得更加成熟和完善，這樣才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷增值。

2.2.2 通過設(shè)計(jì)管理控制工程造價(jià)

房屋建筑項(xiàng)目的投資力度很大，建設(shè)時(shí)間很長，一旦施工中出錯(cuò)，就會(huì)耗費(fèi)大量的人力、物力和財(cái)力，由此可見，建筑與經(jīng)濟(jì)有著緊密的聯(lián)系。國家經(jīng)濟(jì)政策對(duì)建筑施工有明確規(guī)定，滿足廣大群眾的需求的同時(shí)，還要盡量降低工程的造價(jià)，每個(gè)工程技術(shù)人員都應(yīng)做到節(jié)約投資的這一原則，這是他們的職責(zé)，也是他們的義務(wù)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中要想做到有效控制工程造價(jià)，必須做到以下兩點(diǎn)：①改進(jìn)設(shè)計(jì)中的計(jì)費(fèi)方法，建立獎(jiǎng)懲制度。在現(xiàn)行的房產(chǎn)設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)單位沒有任何設(shè)計(jì)責(zé)任，不管是設(shè)計(jì)的圖紙質(zhì)量好壞還是造價(jià)超出了預(yù)算，設(shè)計(jì)單位一概不管，只管最終拿設(shè)計(jì)費(fèi)。而設(shè)計(jì)費(fèi)的收取是按照工程投資額和造價(jià)來進(jìn)行計(jì)算的，投資額、造價(jià)越高，收取的設(shè)計(jì)費(fèi)也相應(yīng)高。在此種情況下，設(shè)計(jì)者更加不會(huì)主動(dòng)降低設(shè)計(jì)圖紙中工程的造價(jià)，在某種程度上很不利于工程造價(jià)的控制。因此，必須要盡快建立獎(jiǎng)懲機(jī)制，對(duì)那些在設(shè)計(jì)中節(jié)約投資的設(shè)計(jì)者，應(yīng)按照所節(jié)約的部分來給予相應(yīng)的提成獎(jiǎng)勵(lì)，而對(duì)于那些在設(shè)計(jì)中故意變更設(shè)計(jì)圖紙而導(dǎo)致造價(jià)大量提升的設(shè)計(jì)者給予嚴(yán)厲的扣費(fèi)處罰，甚至將他們進(jìn)行解聘，給其他設(shè)計(jì)者一個(gè)警示作用。另外設(shè)計(jì)者的設(shè)計(jì)費(fèi)要預(yù)留一部分等到工程完工時(shí)再全部結(jié)清，這樣可以增強(qiáng)設(shè)計(jì)單位的經(jīng)濟(jì)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)，不敢隨意出錯(cuò)。②開發(fā)商可以在設(shè)計(jì)合同中增加一些硬性條件，比如說，房產(chǎn)建筑每平方米的鋼筋含量，單位施工圖預(yù)算指標(biāo)，設(shè)計(jì)變更費(fèi)用等，都設(shè)置指標(biāo)限定，但指標(biāo)的設(shè)定一定要考慮到整個(gè)工程的實(shí)際情況，不能一味的控制工程造價(jià)而導(dǎo)致最終出現(xiàn)豆腐渣工程。因此，指標(biāo)限定一定要松弛有度，適當(dāng)把握，才能真正做到控制造價(jià)的同時(shí)，還能保證工程的質(zhì)量。

為了使“建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理力度的有效措施”的整體內(nèi)容更加清晰、有條理，本文在此特列以圖表對(duì)其進(jìn)行說明，具體如圖1所示。

圖1

3 結(jié)束語

通過建筑設(shè)計(jì)角度來對(duì)房地產(chǎn)管理項(xiàng)目進(jìn)行分析，已成為房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理的一個(gè)創(chuàng)新點(diǎn)和突破口，很多企業(yè)在這個(gè)過程中早已實(shí)現(xiàn)了對(duì)自身管理策略的提升，但為更好的適應(yīng)市場發(fā)展的需求，房地產(chǎn)企業(yè)仍然需要對(duì)企業(yè)項(xiàng)目管理策略進(jìn)行不斷改進(jìn)，這樣才能夠準(zhǔn)確判斷市場的發(fā)展趨勢，才能預(yù)見未來發(fā)展動(dòng)向，才能促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長足發(fā)展。

[1]葛銘華.建筑工程項(xiàng)目管理的成本控制[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2014（19）：378.

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[3]沈迪青，張靈福.建筑工程項(xiàng)目管理的創(chuàng)新研究[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2015（6）：435.

TU712

A

1673-0038（2015）35-0170-02

2015-7-30

蔣祝君（1982-），女，建筑師，本科，畢業(yè)于重慶大學(xué)，土木工程專業(yè)，主要從事建筑設(shè)計(jì)方面的工作。