劉 翔

（長(zhǎng)沙民政學(xué)院 社會(huì)管理學(xué)院，長(zhǎng)沙 410004）

新型城鎮(zhèn)化背景下房地產(chǎn)投資分析

劉 翔

（長(zhǎng)沙民政學(xué)院 社會(huì)管理學(xué)院，長(zhǎng)沙 410004）

目前，我國(guó)的新型城鎮(zhèn)化取得了不小的成績(jī)，房地產(chǎn)投資作為房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵要素，對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展有著不可忽視的作用。同時(shí)，新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展也推動(dòng)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，引導(dǎo)著房地產(chǎn)投資的方向。本文運(yùn)用定性和定量?jī)煞N分析方法，對(duì)房地產(chǎn)投資與新型城鎮(zhèn)化的關(guān)系進(jìn)行了相關(guān)分析，并對(duì)如何促進(jìn)兩者的共同發(fā)展提出了建議。

新型城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)；房地產(chǎn)投資

隨著改革開(kāi)放，我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程逐年加快，2010年，我國(guó)的城市化率已接近50%。同時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)投資作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要要素，對(duì)城鎮(zhèn)化的發(fā)展有著重要的協(xié)同作用。研究表明，從中長(zhǎng)期的趨勢(shì)來(lái)看，城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)極其關(guān)鍵的因素。

2014年1月20日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2013年國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。在房地產(chǎn)方面，2013年是房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)被業(yè)內(nèi)解讀為突飛猛進(jìn)的一年，多項(xiàng)房地產(chǎn)關(guān)鍵業(yè)務(wù)指標(biāo)均實(shí)現(xiàn)2位數(shù)的增長(zhǎng)：商品房銷(xiāo)售面積130 551萬(wàn)m2，比上年增長(zhǎng)17.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)17.5%；商品房銷(xiāo)售額81 428億元，增長(zhǎng)26.3%，其中，住宅銷(xiāo)售額增長(zhǎng)26.6%。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年，全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為23 414元，比上年增加2 095元，增長(zhǎng)9.8%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)7%。而全省新建商品住宅價(jià)格比上年上漲7.0%，居民人均可支配收入與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度持平。根據(jù)湖南省長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心的《2013年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示，2013年，長(zhǎng)沙市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資約1 140億元，同比增長(zhǎng)約11%。

1　新型城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)投資的關(guān)系分析

1.1新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)投資的影響作用

城鎮(zhèn)化是由農(nóng)業(yè)人口占很大比重的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會(huì)向非農(nóng)業(yè)人口占多數(shù)的現(xiàn)代文明社會(huì)轉(zhuǎn)變的歷史過(guò)程，是衡量現(xiàn)代化過(guò)程的重要標(biāo)志。而新型城鎮(zhèn)化是指大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，互促共進(jìn)的城鎮(zhèn)化。新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有一定的影響效應(yīng)，城鎮(zhèn)化擴(kuò)大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，推動(dòng)了房地產(chǎn)的投資。

我國(guó)城鎮(zhèn)化水平從2000-2012年底，已經(jīng)從36.22%發(fā)展到52.57%，大大超過(guò)了50%的水平。表1是我國(guó)2000-2012年的城市化率水平UL（Urbanization Level）。

表1　2000-2012年我國(guó)城市化率水平

1.1.1對(duì)城鎮(zhèn)新區(qū)進(jìn)行建設(shè)以及舊區(qū)改造促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的增加

由于新區(qū)建設(shè)需要房地產(chǎn)的直接相關(guān)投資，房地產(chǎn)資金會(huì)直接注入，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。另外，城鎮(zhèn)舊區(qū)的搬遷改造也會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，以及房地產(chǎn)投資的增加。同時(shí)，搬遷戶對(duì)住房的需求也會(huì)增加，供求效應(yīng)促使房地產(chǎn)投資增加。

1.1.2新型城鎮(zhèn)化中人口的增加相應(yīng)推動(dòng)了對(duì)住房需求的增加

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)化每年以約1%的速度推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口年均增長(zhǎng) 4%～5%，從而帶動(dòng)新增住房需求快速增長(zhǎng)。由于新型城鎮(zhèn)化的速度不斷增快，大量的人口向城鎮(zhèn)涌入，他們對(duì)住房的消費(fèi)需求也不斷擴(kuò)大，對(duì)住房面積的需求也在不斷增加，房地產(chǎn)投資也會(huì)相應(yīng)地增加。

1.1.3新型城鎮(zhèn)化帶來(lái)的生活水平提升帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增加

由于城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，居民的生活水平不斷提高，對(duì)于房地產(chǎn)有著更高的需求。如房屋置換、休閑旅游、娛樂(lè)消費(fèi)等，這些都對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)投資提出了新的要求，帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資的增加。

1.2房地產(chǎn)投資對(duì)新型城鎮(zhèn)化的影響作用

房地產(chǎn)業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要物質(zhì)載體，積極穩(wěn)妥推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)需要房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，人口和城市面積都高速膨脹，必然會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，相應(yīng)地房地產(chǎn)投資在一定時(shí)期內(nèi)的快速增長(zhǎng)會(huì)推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展。表2為我國(guó)2000-2012年房地產(chǎn)投資額（I）。

表2　2000-2012年我國(guó)房地產(chǎn)投資額

1.2.1房地產(chǎn)投資的增加解決了城鎮(zhèn)化中一部分人口的就業(yè)

由于房地產(chǎn)資金的增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，需要更多的工人來(lái)參與到房地產(chǎn)建設(shè)中來(lái)，因而解決了部分人口和進(jìn)城務(wù)工人員的就業(yè)問(wèn)題。另外，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也會(huì)使得相關(guān)行業(yè)人員的需求增加，解決了城鎮(zhèn)化中部分人口的就業(yè)問(wèn)題。

1.2.2房地產(chǎn)投資的增加擴(kuò)大了新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)資金

城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷發(fā)展也要求建設(shè)資金的不斷投入，房地產(chǎn)投資的逐年增加、配套建設(shè)的不斷增大，促使新型城鎮(zhèn)化朝著環(huán)境更和諧、配套更完善、服務(wù)更全面的方向發(fā)展。

房地產(chǎn)投資為新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)加快了步伐，兩者之間是相互依存的。房地產(chǎn)投資要和城鎮(zhèn)化發(fā)展相適應(yīng)，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調(diào)。投資滯后會(huì)影響房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；投資超前則會(huì)造成資源和能源的浪費(fèi)。

2　實(shí)證分析

2.1變量選取

本文實(shí)證分析采用的數(shù)據(jù)是根據(jù)2000-2013年湖南統(tǒng)計(jì)年鑒和中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒整理而得的。在回歸分析中，確定城鎮(zhèn)化率（UL）和房地產(chǎn)投資額（I）作為主要的解釋變量和被解釋變量。同時(shí)，城鎮(zhèn)化也會(huì)影響房?jī)r(jià)，商品房銷(xiāo)售價(jià)格（P）的上漲會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生一定的影響，因此，將房地產(chǎn)的價(jià)格因素（單位：元）也考慮進(jìn)來(lái)。主要變量解釋如下。

城鎮(zhèn)化率（UL）：本文采用的是城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎剡@個(gè)單一的指標(biāo)來(lái)反映城鎮(zhèn)化水平，單位為%。

房地產(chǎn)投資額（I）：本文采用的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的各年年度數(shù)據(jù)，單位為億元。

圖1　2000-2013年湖南省UL/I/P綜合散點(diǎn)圖

2.2面板模型公式

將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（I）作為自變量，城鎮(zhèn)化率（UL）和房地產(chǎn)價(jià)格（P） 作為因變量，這三者在模型中作為最主要的變量存在，建立面板模型公式如下：

式（1）中，Ii是自變量，表示房地產(chǎn)投資額。ULi和Pi是因變量，分別是城鎮(zhèn)化率和商品房均價(jià)。a0是常數(shù)項(xiàng)，ai（i=1，2）表示變量系數(shù)，ei是隨機(jī)干擾項(xiàng)。

2.3單位根檢驗(yàn)

首先檢驗(yàn)被分析的時(shí)間序列是否平穩(wěn)，即是否存在單位根，以防止出現(xiàn)偽回歸。本文利用統(tǒng)計(jì)工具，采用 ADF 檢驗(yàn)進(jìn)行單位根檢驗(yàn)?？紤]到對(duì)數(shù)據(jù)取自然對(duì)數(shù)不會(huì)改變其原有的協(xié)整關(guān)系，同時(shí)可以消除時(shí)間序列中的異方差現(xiàn)象，使趨勢(shì)線性化。因此，本文對(duì)城鎮(zhèn)化水平（UL）和房地產(chǎn)投資額（I）進(jìn)行取自然對(duì)數(shù)計(jì)算。面板模型公式變化如下：

本文用 ADF 檢驗(yàn)對(duì) ln UL和 ln I 進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果見(jiàn)表3。

表3　lnUL 和 lnI及其二階差分序列檢驗(yàn)結(jié)果

由表3可知，ln UL的原序列的 ADF 統(tǒng)計(jì)量大于 1%～5%顯著性水平的臨界值，則不能拒絕原假設(shè)，即 ln UL 在 1%～5%顯著性水平下是不平穩(wěn)序列。ln I的原序列的 ADF 統(tǒng)計(jì)量在1%～5%水平中，則ln I 原序列是平穩(wěn)序列。而ln UL和LNI的一階差分顯示為非平穩(wěn)序列，因此進(jìn)行二階差分的ADF檢驗(yàn)。在ln UL和ln I的二階差分序列在 1%的顯著水平下為平穩(wěn)序列。因此，ln I 與 ln UL 為二階單整 I（2），這兩個(gè)變量之間存在協(xié)整關(guān)系。

2.4估計(jì)模型方程

由公式（2），得到如表4所示的結(jié)果。

表4　公式（2）的估計(jì)結(jié)果

可以看出方程估計(jì)的參數(shù)都很顯著，模型估計(jì)效果比較理想?？蓻Q系數(shù)為0.992 24，非常接近1，表明模型擬合效果好。城鎮(zhèn)化率（UL）和房地產(chǎn)投資（I）兩者之間有明顯的正向相關(guān)關(guān)系。ln UL每提高1個(gè)單位，則ln I增加6.378個(gè)單位。表4進(jìn)一步說(shuō)明了城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)投資的相互關(guān)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)應(yīng)與不斷發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化的需求相適應(yīng)，來(lái)促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的有效發(fā)展。

3　結(jié)論與建議

3.1結(jié)論

通過(guò)上述分析可以看出，城鎮(zhèn)化發(fā)展水平與房地產(chǎn)投資存在正相關(guān)協(xié)整關(guān)系，二者之間存在著相互影響的關(guān)系。

在短時(shí)期內(nèi)，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平的變化對(duì)房地產(chǎn)投資增加影響不大，不是其增加的原因，而房地產(chǎn)投資的變化則會(huì)使城鎮(zhèn)化水平發(fā)生一定的變動(dòng)，即城鎮(zhèn)化水平對(duì)于房地產(chǎn)投資的影響不顯著，而房地產(chǎn)投資對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的影響顯著。在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，我國(guó)新型城鎮(zhèn)化的建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)投資具有一定的影響拉動(dòng)作用，而且這種作用力大于房地產(chǎn)投資對(duì)于新型城鎮(zhèn)化的影響推動(dòng)作用。

3.2建議

從發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)本身的逐利性會(huì)給城鎮(zhèn)化的發(fā)展帶來(lái)一定的難題，會(huì)導(dǎo)致城鎮(zhèn)化的片面發(fā)展，房地產(chǎn)的健康發(fā)展才能有效促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。鑒于此，我國(guó)在加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資的方向，使兩者協(xié)調(diào)健康發(fā)展。

3.2.1城鎮(zhèn)化方面

首先，根據(jù)城鎮(zhèn)自身特點(diǎn)，科學(xué)規(guī)劃其長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，引導(dǎo)房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化發(fā)展中的合理投資，避免盲目的開(kāi)發(fā)投資或者是滯后的房屋建設(shè)。其次，重點(diǎn)做好保障性住房的建設(shè)工作，在保障性住房的規(guī)劃、容量、地址、分配和管理等方面合理設(shè)計(jì)，加大過(guò)程控制與服務(wù)管理。再次，完善城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)配套建設(shè)，建立生態(tài)宜居、宜業(yè)的城鎮(zhèn)，提升城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量水平。最后，根據(jù)住房市場(chǎng)的供需合理供應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地，做好舊城改造和征地安置補(bǔ)償工作，保障人民的正當(dāng)利益。

3.2.2房地產(chǎn)投資方面

首先，房地產(chǎn)投資應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)特點(diǎn)合理發(fā)展投資方向，政府與行業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期引導(dǎo)；其次，從長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和綜合因素考慮對(duì)房地產(chǎn)投資的調(diào)控，各個(gè)監(jiān)督管理服務(wù)部門(mén)各負(fù)其責(zé)，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康投資發(fā)展；再次，健全完善良好的房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境，完善供地系統(tǒng)，強(qiáng)化資金鏈接，優(yōu)化配套服務(wù)；最后，調(diào)控房地產(chǎn)投資的規(guī)模，完善信息平臺(tái)制度，及時(shí)跟蹤管理，正確引導(dǎo)消費(fèi)投資，減少投機(jī)行為，保障房產(chǎn)的有效供給。

主要參考文獻(xiàn)

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10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.06.110

F293.3

A

1673-0194（2015）06-0168-02

2015-02-05

湖南省情與決策研究課題（2014ZZ015）；湖南省教育廳科研課題（14C0069）。