楊振武

（寧化縣勘察測(cè)量隊(duì)福建三明）

淺談房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范在各地方實(shí)際應(yīng)用中的差異

楊振武

（寧化縣勘察測(cè)量隊(duì)福建三明）

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市化進(jìn)程的不斷加快，建筑行業(yè)以及房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)量工作也成為了一項(xiàng)比較重要且十分熱門的工作。房產(chǎn)測(cè)量工作需要依據(jù)相關(guān)的測(cè)量規(guī)范進(jìn)行，目前，在《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》（GB/T17986. 1-2000）的基礎(chǔ)上，各地依據(jù)不同的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況，發(fā)布并實(shí)施了適合地方的房屋面積測(cè)繪計(jì)算規(guī)范。本文將重點(diǎn)研究幾個(gè)大型城市的房屋建筑面積測(cè)量計(jì)算方法，比較地方在實(shí)行房屋面積測(cè)量計(jì)算過程中的差異。

房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范；地方應(yīng)用；差異

房產(chǎn)測(cè)量工作中，以2000年頒布發(fā)行的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》為基礎(chǔ)，各地在多年的房產(chǎn)測(cè)量工作中積累了重要的經(jīng)驗(yàn)也形成了一定的規(guī)范，通常是將具有本地特點(diǎn)，能夠解決本地問題的房產(chǎn)測(cè)量方法與《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》相結(jié)合，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行測(cè)量。本文通過對(duì)北京、上海與廈門這三個(gè)城市的相關(guān)補(bǔ)充規(guī)范進(jìn)行比較分析，研究探討同一類型或者是相似類型的房屋建筑設(shè)計(jì)在不同地方的建筑面積計(jì)算方法上的差異[1～3]。

1　房屋建筑面積相關(guān)概念及一般計(jì)算規(guī)定

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，建筑行業(yè)逐漸興起并得到了巨大的發(fā)展。在一個(gè)國(guó)家、一個(gè)城市，乃至一個(gè)地方之中，建筑面積往往體現(xiàn)了其經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力。因此，建筑面積在一定程度上具有計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的作用，可以作為工程計(jì)量的基礎(chǔ)，是促進(jìn)工程造價(jià)估算與計(jì)算的一個(gè)基礎(chǔ)元素。房屋測(cè)量工作是對(duì)建筑面積進(jìn)行測(cè)繪以及計(jì)算的工作，是實(shí)現(xiàn)建筑面積指標(biāo)作用的前提。目前房屋建筑面積計(jì)算的相關(guān)規(guī)定如下：

（1）房屋建筑面積測(cè)量范圍。房屋建筑面積主要是指房屋外圍水平面積以及水平投影面積的計(jì)算，主要分為三個(gè)部分房屋建筑面積、使用面積以及共有建筑面積[4]。

（2）房屋建筑面積測(cè)算規(guī)定。依據(jù)不同的構(gòu)成分為建筑面積計(jì)算、外圍水平投影面積計(jì)算與自然層計(jì)算面積、伸縮縫計(jì)算面積。分為三種情況：計(jì)算全部建筑面積、計(jì)算一半建筑面積、不計(jì)入建筑面積計(jì)算。例如，對(duì)永久性結(jié)構(gòu)的多層房屋按各層的建筑面積的總和計(jì)算，對(duì)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計(jì)算建筑面積。對(duì)未封閉挑廊、陽臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。對(duì)層高小于2.2m的夾層、技術(shù)層、插層、半地下室、地下室；對(duì)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨蓬等不計(jì)入建筑面積計(jì)算[5]。

2　各地建筑面積的計(jì)算方法

2.1陽臺(tái)建筑面積算法差異

以目前比較普遍的兩個(gè)自然層高無柱陽臺(tái)為例，陽臺(tái)上下投影相同，主開敞面與沿陽臺(tái)開敞面無掛墻、無水平橫梁，陽臺(tái)底板至陽臺(tái)上蓋的垂直空間范圍內(nèi)無連接梁、無水平鏤空樓板。在北京、上海、廈門的作為比較樣本的兩個(gè)自然層高的無柱凸陽臺(tái)。具體分析見表1。對(duì)退層陽臺(tái)的計(jì)算方法也進(jìn)行了相關(guān)的比較，見表2。

表1　不同地區(qū)兩個(gè)自然層高的無柱凸陽臺(tái)建筑面積計(jì)算方法比較

表2　退層陽臺(tái)建筑面積計(jì)算方法比較

從表1中可以看出廈門是按一個(gè)自然層高的陽臺(tái)計(jì)算一半建筑面積，但是北京和廈門是不計(jì)算兩個(gè)自然層高的陽臺(tái)的建筑面積的。從表2可以看出，北京、廈門、上海對(duì)退層陽臺(tái)建筑面積的計(jì)算方法各不相同。

2.2飄窗、落地窗建筑面積的計(jì)算比較

對(duì)三個(gè)地方的飄窗、落地窗建筑面積的計(jì)算方法進(jìn)行比較分析，詳細(xì)見表3。

表3　飄窗、落地窗建筑面積的計(jì)算比較

從表3中可以看出北京、廈門、上海對(duì)飄窗、落地窗建筑面積的計(jì)算比較寬松，相對(duì)而言，北京要嚴(yán)格一點(diǎn)。

在對(duì)北京、廈門、上海這三個(gè)大型城市的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算方法以及地方性的規(guī)范與章程的對(duì)比分析中，不難發(fā)現(xiàn)，各個(gè)地區(qū)對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》都有各自的補(bǔ)充，并結(jié)合了本地區(qū)的發(fā)展特點(diǎn)以及房屋建筑面積計(jì)算的習(xí)慣，各自的特點(diǎn)表現(xiàn)得十分的明顯。在這三個(gè)地方中，廈門對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的主要精神的掌握與應(yīng)用十分的完整與到位，北京與上海都是地方性較強(qiáng)，對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》沒有較大程度的引用。在這樣的情況下，盡管有《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》作為房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算的指導(dǎo)性文件，但是每個(gè)地方對(duì)這一規(guī)范的應(yīng)用以及補(bǔ)充內(nèi)容不一致，同種類型或者是相似類型的建筑設(shè)計(jì)在不同的地區(qū)，其建筑面積的計(jì)算方法與計(jì)算結(jié)果不盡相同，造成各種類型的建筑的面積指標(biāo)不能達(dá)到全國(guó)統(tǒng)一，為中央以及地方的經(jīng)濟(jì)管理決策部門、房產(chǎn)行政主管部門的工作帶來較大的困難。同時(shí)，房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范的地域性對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有一定程度的阻礙作用，需要逐步得以解決。因此，依據(jù)實(shí)際情況，修訂《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》是制定統(tǒng)一的房地產(chǎn)建筑面積計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)現(xiàn)方法。同時(shí)，也是促進(jìn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》操作性增強(qiáng)的必然方法[6～7]。

3　結(jié)束語

綜上所述，通過對(duì)北京、廈門以及上海的三座城市的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算方法以及地方性的規(guī)范與章程的對(duì)比分析，了解了當(dāng)今城市建筑過程中最先進(jìn)的建筑類型在這三個(gè)地方的建筑面積計(jì)算方法上的差別，并深入了解了《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的詳細(xì)內(nèi)容以及實(shí)際的應(yīng)用。在上海和北京兩地的房屋建筑面積測(cè)繪以及計(jì)算方法中，對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》并沒有一味的遵從，而是具有自身的考量，從一定程度上來說，上海與北京兩個(gè)地方的地方性的房屋建筑面積測(cè)繪與計(jì)算方法并沒有以《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》為指導(dǎo)。相對(duì)而言，廈門是比較完成的承接了《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中的各類定義以及相關(guān)的測(cè)量方法，同時(shí)也結(jié)合了自身的實(shí)際情況，找出了最為合適的計(jì)算方法，具有較強(qiáng)的實(shí)際操作性。本文通過對(duì)北京、上海、廈門這三個(gè)地方的房屋建筑面積測(cè)繪計(jì)算方法以及地方性的規(guī)范與章程的對(duì)比分析，并結(jié)合《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的相關(guān)內(nèi)容，分析得出：作為指導(dǎo)性文件《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》目前不具備較強(qiáng)的普遍指導(dǎo)性，并且由于各地區(qū)的差異，未能形成統(tǒng)一的、具有較強(qiáng)的實(shí)際操作意義規(guī)范，因此，需要依據(jù)實(shí)際情況對(duì)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》進(jìn)行修訂。

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[3]彭金輝，李昊，熊俊.對(duì)“房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范”修訂的建議[J].地理空間信息，2014，05（30）：144～146+13.

[4]王維，高俊強(qiáng)，鄭國(guó)才.房產(chǎn)測(cè)量中的若干問題[J].南京工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版），2010，04（32）：83～87.

[5]劉艷，高成國(guó)，武廣臣.淺議部分測(cè)量規(guī)范中存在的問題[J].遼寧科技學(xué)院學(xué)報(bào)，2011，01（32）：44～45.

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2015-8-17