鄭丁生

（安徽省第二建筑工程公司　安徽合肥　230000）

淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理

鄭丁生

（安徽省第二建筑工程公司安徽合肥230000）

隨著經(jīng)濟(jì)的飛速提高，科技的不斷進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速的發(fā)展。在發(fā)展的期間越來越多的人看到了房地產(chǎn)行業(yè)中的商機(jī)，于是，越來越多的人加入到了房地產(chǎn)開放的項(xiàng)目中，于是，房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)也就越來越激烈。要想在如此激烈的競(jìng)爭(zhēng)中能夠脫穎而出不是一件容易的事，所以更要注意自身的管理，尤其是項(xiàng)目開發(fā)工程的管理。項(xiàng)目開發(fā)工程是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，因?yàn)樗馁|(zhì)量的好壞決定著整個(gè)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以及工程的造價(jià)，它能夠提高整個(gè)工程的經(jīng)濟(jì)利益。

房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；工程管理

前言

為了能夠使工程造價(jià)適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行降低，工程的風(fēng)險(xiǎn)得到降低，每一個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)商都希望自己開發(fā)項(xiàng)目的工程管理能夠得到增強(qiáng)。但是，房地產(chǎn)開發(fā)是有風(fēng)險(xiǎn)性大、開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、技術(shù)要求高的特點(diǎn)，所以這也就使得房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目工程管理是一件十分復(fù)雜的工作。由于房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理幾乎參與了房地產(chǎn)工程的每一個(gè)環(huán)節(jié)，所以只要房地產(chǎn)的工程管理做好了，那么，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量也就提高了。

1　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理概述

1.1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的重要意義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理是整個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)過程中的最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，它是綜合性質(zhì)的管理工作，與土地的開發(fā)每一個(gè)環(huán)節(jié)都有相關(guān)性，只有將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理做好了，整個(gè)房地產(chǎn)工程的質(zhì)量才能夠得到保證；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理多是由管理員與各個(gè)部門、企業(yè)進(jìn)行聯(lián)系，所以只有管理人員之間的良好溝通才是做好項(xiàng)目管理的關(guān)鍵；項(xiàng)目管理從決策期開始直至工程的結(jié)束，要對(duì)參與其中的每個(gè)環(huán)節(jié)，換句話說，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的從開始到結(jié)束全程都離不開項(xiàng)目管理。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的具體工作

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程管理工作繁雜，具體的工作有很多，在這里詳細(xì)介紹項(xiàng)目管理中的重點(diǎn)工作。

項(xiàng)目管理的工作主要是由整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃與管理、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)理、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)與配合以及房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)束后的工程驗(yàn)收的管理幾個(gè)方面組成的。

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃與管理中，項(xiàng)目管理主要做的是工程方案的制定，這是項(xiàng)目開發(fā)中不可缺少的一個(gè)環(huán)節(jié)。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，不可以為了縮短時(shí)間來加快工程的開工，這是為了避免后期工作的非正常進(jìn)行，增加成本。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)理的工程中，要保證建筑物的質(zhì)量，這能為房地產(chǎn)的開發(fā)提高競(jìng)爭(zhēng)力，在質(zhì)量監(jiān)理的過程中要態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)，對(duì)待有質(zhì)量問題的工程要進(jìn)行嚴(yán)肅處理。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)調(diào)與配合工作中要做到協(xié)調(diào)矛盾，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)期的建設(shè)的范圍比較廣，開發(fā)的因素比較多，所以為了工程能夠順利的進(jìn)行，調(diào)節(jié)各個(gè)部門間的矛盾就成了這個(gè)時(shí)期的主要工作，良好溝通是解決問題的最好措施。在房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)束后的工程驗(yàn)收的管理中，要做到嚴(yán)格按照國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工程的驗(yàn)收工作，驗(yàn)收工作的質(zhì)量是工程能夠順利竣工的保障。

2　現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的狀況

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的狀況如圖1所示。

圖1　現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理的狀況

由圖1可知，現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)主要有三種缺陷，即工程管理的前期準(zhǔn)不充分、工程管理的體制不健全以及沒有明確的獎(jiǎng)勵(lì)以及懲罰的制度。

2.1工程管理的前期準(zhǔn)備不充分

在工程的前期準(zhǔn)備上，許多房地產(chǎn)的開發(fā)商都將眼光著重在項(xiàng)目開發(fā)的地點(diǎn)是具有賣點(diǎn)、周邊的環(huán)境是否在商業(yè)圈上等等，在工程前期的調(diào)研工作、資料的掌握上不夠充分。除此之外，在工程的設(shè)計(jì)時(shí)，沒有充分的設(shè)計(jì)的依據(jù)，對(duì)所管理的內(nèi)容不是很了解，故而，在開工階段時(shí)只能草草的進(jìn)行施工。還有，在房地產(chǎn)的開發(fā)時(shí)沒有對(duì)周邊的城市進(jìn)行詳細(xì)的了解，所以對(duì)周邊的居民帶來了影響。

2.2工程管理的體制不健全

工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)中最具有影響的一個(gè)環(huán)節(jié)，工程的體制不健全就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)有影響，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)具有阻礙的作用或者在房地產(chǎn)工程的實(shí)施過程中無法做到全面的管理。現(xiàn)階段的房地產(chǎn)的商家為了節(jié)約成本和開支，存在著將管理人員的數(shù)量進(jìn)行裁剪的現(xiàn)象，或是只是將管理模式進(jìn)行照搬照抄不會(huì)變通，這樣做的弊端就是不能夠?qū)㈨?xiàng)目管理落到實(shí)處，使管理工作就是個(gè)程序而已。

3　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的難點(diǎn)

3.1項(xiàng)目決策階段的難點(diǎn)

項(xiàng)目決策時(shí)的難點(diǎn)有三個(gè)。①市場(chǎng)調(diào)研上，掌握最新的市場(chǎng)動(dòng)向、資源配置是項(xiàng)目決策時(shí)期的基礎(chǔ)工作。②在提高決策效率方面，系統(tǒng)、全面、科學(xué)是項(xiàng)目決策時(shí)應(yīng)該注意的三點(diǎn)，只有對(duì)所收集的資料進(jìn)行高效的整合、分類，才是提高決策的良好措施。③決策機(jī)制的完善方面，正確的決策是在市場(chǎng)的調(diào)研之后的，將所收集的資料反復(fù)的進(jìn)行對(duì)比以及方案設(shè)計(jì)是很有必要的，最后取得最優(yōu)方案。

3.2項(xiàng)目實(shí)施階段的難點(diǎn)

在項(xiàng)目的實(shí)施階段有四個(gè)難點(diǎn)：①圖紙的設(shè)計(jì)是否細(xì)致、規(guī)范化，整個(gè)圖紙的設(shè)計(jì)要系統(tǒng)、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范化，這就需要專業(yè)的設(shè)計(jì)人員責(zé)任心、積極性以及技術(shù)水平了。②有效整合設(shè)計(jì)的資源，設(shè)計(jì)資源如果準(zhǔn)備的不充分就會(huì)導(dǎo)致工程延期，會(huì)對(duì)項(xiàng)目管理產(chǎn)生影響，所以，設(shè)計(jì)資源的有效整合也是非常重要的。③現(xiàn)場(chǎng)的管理，為了使分項(xiàng)工程、分部工程能夠做好，施工現(xiàn)場(chǎng)的管理是非常有必要的，所以開發(fā)項(xiàng)目時(shí)要主動(dòng)的進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理。④房地產(chǎn)管理中的核心理念，即產(chǎn)品質(zhì)量、投資決策以及工程進(jìn)度。要將人性的設(shè)計(jì)以及精湛的技術(shù)有機(jī)的結(jié)合起來，使得房地產(chǎn)的開發(fā)在質(zhì)量上有保證，決策上有重點(diǎn)，進(jìn)度上合理進(jìn)行。

3.3施工承包合同時(shí)的難點(diǎn)

在施工承包合同時(shí)要注意協(xié)調(diào)總包與分包之間的管理，不要出現(xiàn)“斤斤計(jì)較”以及“糾纏不清”現(xiàn)象，要明確各自的責(zé)任。其次施工承包合同要嚴(yán)密、詳實(shí)，盡量讓總承包單位完成組織施工，需要分包的由開發(fā)商主持分包工程招標(biāo)工作和確認(rèn)分包單位，分包單位與總承包單位簽訂工程分包合同。這樣有利于協(xié)調(diào)管理，規(guī)避質(zhì)量、工期、安全、保修責(zé)任等風(fēng)險(xiǎn)。再次是風(fēng)險(xiǎn)防范常抓不懈，項(xiàng)目管理的各級(jí)管理人員必須提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。強(qiáng)化項(xiàng)目管理，是降低管理風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。企業(yè)要發(fā)展壯大，有必要加快市場(chǎng)信息化進(jìn)程，將風(fēng)險(xiǎn)降低到最低程度或?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移和控制。

3.4材料、設(shè)備選購時(shí)的難點(diǎn)

嚴(yán)格控制材料價(jià)格，市場(chǎng)建筑材料品種繁多，價(jià)格差別大，應(yīng)該貨比三家，在保證質(zhì)量的前提下選擇最低價(jià)格廠商進(jìn)貨。確保供應(yīng)材料的質(zhì)量，開發(fā)商為了集中整合利用社會(huì)資源，集中采購節(jié)約成本，保證設(shè)備質(zhì)量和進(jìn)場(chǎng)時(shí)間，經(jīng)常在工程施工合同中約定有甲方供料的內(nèi)容。

4　使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理能夠得到提高的方法

①要建立健全的工程管理的體制，只有項(xiàng)目管理的體制健全了，實(shí)際工作中人員的分配，項(xiàng)目管理中的一些具體的工作才會(huì)落到實(shí)處。②要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作，要以市場(chǎng)的切實(shí)需求作為前期工作的出發(fā)點(diǎn)，綜合考慮，經(jīng)濟(jì)、生態(tài)、性能后在進(jìn)行綜合的、全方位的設(shè)計(jì)，這樣就可以避免一些不必要的浪費(fèi)，動(dòng)態(tài)的進(jìn)行項(xiàng)目管理，結(jié)合實(shí)際的情況合理的進(jìn)行調(diào)整。③建立完善的工程管理的責(zé)任制度以及獎(jiǎng)懲機(jī)制，要將具體的責(zé)任落實(shí)到負(fù)責(zé)人身上，做到有功必賞、有過必罰，充分調(diào)動(dòng)管理人員工作的積極性和創(chuàng)造性，以確保房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目能夠穩(wěn)步的發(fā)展。

5　結(jié)論

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)中的項(xiàng)目工程管理有著一定的缺陷，也有著一定的難點(diǎn)，要針對(duì)這些缺點(diǎn)、難點(diǎn)來做出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的改進(jìn)措施，才能對(duì)目前的項(xiàng)目管理起到一定的促進(jìn)作用。

[1]顧鵬.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理難點(diǎn)[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2013，05：80.

[2]陳婉清.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理[J].中華民居（下旬刊），2013，09：251～252.

[3]吳茂坤.淺談溝通管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的運(yùn)用[J].中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，2014，01：151～152.

F293.3

A

1673-0038（2015）38-0175-02

2015-8-30

鄭丁生（1968-），男，本科，主要從事工程項(xiàng)目管理工作。