彭海強(qiáng)

（泉州師范學(xué)院）

經(jīng)濟(jì)外向度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究

彭海強(qiáng)

（泉州師范學(xué)院）

隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健持續(xù)增長(zhǎng)，人們物質(zhì)生活水平的提高，對(duì)房屋的需求量越來越大，從一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的數(shù)量和規(guī)模的增長(zhǎng)，同時(shí)主要城市的房地產(chǎn)價(jià)格也在持續(xù)走高。房地產(chǎn)的價(jià)格一直都是社會(huì)大眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題，面對(duì)當(dāng)今全球化的經(jīng)濟(jì)時(shí)代，房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)與國(guó)家或地區(qū)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)外貿(mào)易有著密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)不僅受到房地產(chǎn)市場(chǎng)維度因素和城市經(jīng)濟(jì)維度的影響，而且也受到了開放經(jīng)濟(jì)維度因素的影響。為了能夠提高對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的預(yù)測(cè)和預(yù)知能力，就必須重視對(duì)房?jī)r(jià)宏觀層面的分析。本文針對(duì)經(jīng)濟(jì)外向度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響展開了探討和研究，闡述了經(jīng)濟(jì)開放度與房地產(chǎn)價(jià)格之間的特殊關(guān)系，通過以典型城市為例，總結(jié)和論述房地產(chǎn)價(jià)格影響因素。

經(jīng)濟(jì)外向度；房地產(chǎn)價(jià)格；巴拉薩-薩繆爾森

巴拉薩-薩繆爾森認(rèn)為在經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)階段，可貿(mào)易部門較快的勞動(dòng)生產(chǎn)率增長(zhǎng)提高了非可貿(mào)易部門的相對(duì)成本，從而來提高非可貿(mào)易商品的相對(duì)價(jià)格。在當(dāng)今開放經(jīng)濟(jì)自由貿(mào)易的市場(chǎng)環(huán)境下，極少數(shù)的區(qū)域城市會(huì)將經(jīng)濟(jì)開放度與房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行綜合分析，封閉式的經(jīng)濟(jì)體不能夠適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)全球化的格局。為了能夠更好的預(yù)測(cè)房產(chǎn)的波動(dòng)值，經(jīng)濟(jì)開放程度較高的地區(qū)需堅(jiān)持巴拉薩-薩繆爾森假說理論基礎(chǔ)，并且要將經(jīng)濟(jì)開放度和房地產(chǎn)價(jià)格影響因素理論進(jìn)行融合，以一種全新的視角來研究城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1　經(jīng)濟(jì)外向度與房地產(chǎn)價(jià)格的理論分析

1.1經(jīng)濟(jì)外向度的基本界定

經(jīng)濟(jì)外向度也被稱之為外貿(mào)依存度，其主要概括的是經(jīng)濟(jì)體的商品和生產(chǎn)要素從一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)參與到其他區(qū)域范圍的生產(chǎn)與消費(fèi)活動(dòng)的程度，主要反映的是一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)參與國(guó)家貿(mào)易的程度，同時(shí)也是衡量一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模和發(fā)展水平的宏觀指標(biāo)[1]。經(jīng)濟(jì)開放度是衡量經(jīng)濟(jì)對(duì)外開放程度的綜合指標(biāo)，也是表示一個(gè)國(guó)家或者地區(qū)融入國(guó)際經(jīng)濟(jì)的程度。

1.2房地產(chǎn)價(jià)格影響因素理論分析

從區(qū)域城市的房地產(chǎn)價(jià)格來看，其影響因素的分析主要是通過建立計(jì)量模型的方式，并且從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度收入以及建造成本的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)角度和抵押貸款利率以及城市規(guī)模等城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，通過控制和選取相應(yīng)的解釋變量，從而來綜合分析被解釋變量之間的關(guān)系。其中房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析的三個(gè)維度如圖1所示。

圖1　房地產(chǎn)影響因素分析的三個(gè)維度

1.3巴拉薩-薩繆爾森理論模型

巴拉薩-薩繆爾森理論模型是在一個(gè)小型開放的經(jīng)濟(jì)體中，通過相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息分析可以總結(jié)出此模型會(huì)存在一組同質(zhì)企業(yè)，而這些企業(yè)在發(fā)展的過程中只生產(chǎn)兩種類型的產(chǎn)品，即非可貿(mào)易品和可貿(mào)易品[2]。一般情況下，非可貿(mào)易品的價(jià)格是由國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)價(jià)格所決定的，而可貿(mào)易產(chǎn)品的價(jià)格則是由國(guó)際市場(chǎng)所決定的。當(dāng)假設(shè)非可貿(mào)易品和可貿(mào)易品的生產(chǎn)都是由資本和勞動(dòng)進(jìn)行的，在市場(chǎng)處于競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)下，勞動(dòng)力能夠在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)行自由流動(dòng)，而資本則需要在國(guó)內(nèi)國(guó)際市場(chǎng)中進(jìn)行自由流動(dòng)，巴拉薩-薩繆爾森理論模型假設(shè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的原則，可通過公式進(jìn)行表達(dá)

其中ye表示為可貿(mào)易品產(chǎn)出，而yn則表示為非可貿(mào)易品產(chǎn)出，p則表示為非可貿(mào)易品的相對(duì)于可貿(mào)易品為基準(zhǔn)的價(jià)格，i表示投資，w表示為工資水平，l為勞動(dòng)供給，而r表示為國(guó)外利率。其中均衡狀態(tài)下的定義表示為：

通過將上述兩個(gè)公式進(jìn)行綜合整理可以得出貿(mào)易和不可貿(mào)易部門的相對(duì)價(jià)格和勞動(dòng)生產(chǎn)率的關(guān)系式為：

2　模型的構(gòu)建與變量分析

2.1模型的構(gòu)建

在進(jìn)行模型構(gòu)建的過程中，需應(yīng)用計(jì)量分析方法來建立房地產(chǎn)價(jià)格影響的動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，并且要通過計(jì)量回歸方法的選擇上采用SYS-GMM方法來對(duì)某城市的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行相關(guān)的實(shí)證分析。首先可以將城市的經(jīng)濟(jì)開放度按照一定的標(biāo)準(zhǔn)劃分為兩個(gè)板塊，然后再通過開放度的宏觀數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)對(duì)經(jīng)濟(jì)開放度中的貿(mào)易開放度以及投資開放度進(jìn)行綜合的分析和論證。模型構(gòu)建中所應(yīng)用的數(shù)據(jù)一定要有房地產(chǎn)供給和需求兩個(gè)方面的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并且要選取所實(shí)證地區(qū)城市的房地產(chǎn)價(jià)格10年內(nèi)的數(shù)據(jù)作為研究的變量[3]。其中需根據(jù)不同城市的差異性來建立最為科學(xué)合理的模型，所收集的數(shù)據(jù)一定要能夠有影響房地產(chǎn)需求方的解釋變量以及表征影響房地產(chǎn)供給方的解釋變量。其中經(jīng)濟(jì)開放對(duì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的模型公式為：

2.2模型變量分析

2.2.1解釋變量經(jīng)濟(jì)開放度open

經(jīng)濟(jì)開放度又可以概況為投資開放度和貿(mào)易開放度，模型應(yīng)用主成分分析法所確定的貿(mào)易開放度和投資開放度，通過所取得的權(quán)數(shù)值對(duì)其進(jìn)行加權(quán)然后得到經(jīng)濟(jì)開放度的值，當(dāng)模型的回歸系數(shù)顯示為正數(shù)時(shí)，可以判斷出經(jīng)濟(jì)開放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有正面的影響。

2.2.2房地產(chǎn)價(jià)格需求層面的控制變量

（1）城市登記總?cè)丝跀?shù)pop

城市人口數(shù)統(tǒng)計(jì)的單位為萬人，通過利用數(shù)據(jù)信息資料線性回歸的方式來綜合分析城市人口的數(shù)量與房產(chǎn)需求之間的關(guān)系，從分析結(jié)果可以得出城鎮(zhèn)人口數(shù)量與房產(chǎn)銷售價(jià)格的高度是否有關(guān)聯(lián)。從一定程度上來說房地產(chǎn)的需求與人口因素是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)橫縱向發(fā)展的重要因素，當(dāng)房地產(chǎn)的需求不斷增加時(shí)會(huì)使房產(chǎn)的價(jià)格呈一定比例進(jìn)行增長(zhǎng)。

（2）人均可支配收入inc

由于房地產(chǎn)剛性需求的原因，人均可支配收入是從房產(chǎn)需求的角度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析。通過對(duì)人均可支配收入和城市人口數(shù)量以及房地產(chǎn)銷售面積的截面數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析和論證，從數(shù)據(jù)結(jié)果上顯示變量對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格具有一定程度的影響。

3　經(jīng)濟(jì)開放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析

以廣東省城市經(jīng)濟(jì)開放度為實(shí)證的案例，通過搜集廣東省各個(gè)城市的相關(guān)貿(mào)易開放度和投資開放度的各項(xiàng)數(shù)據(jù)資料，對(duì)廣東省的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行搜集和整理，分析和論證廣東省經(jīng)濟(jì)外向度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響。

3.1實(shí)證數(shù)據(jù)的選擇和統(tǒng)計(jì)

一般情況下，經(jīng)濟(jì)開放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析都是通過動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)進(jìn)行論證的，在模型中將廣東省的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行引入，并且以嘗試經(jīng)濟(jì)學(xué)或者房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來選取變量從而構(gòu)建出控制變量，其中變量需涉及到房地產(chǎn)價(jià)格的需求變量以及控制房地產(chǎn)價(jià)格的供給變量。同時(shí)需要按照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)變量進(jìn)行描述性的統(tǒng)計(jì)，其主要的目的是為了能夠使計(jì)量模型更加具有合理性。實(shí)證數(shù)據(jù)的選取和統(tǒng)計(jì)如表1所示。

3.2SYS-GMM回歸分析

（1）SYS-GMM實(shí)證分析結(jié)果

從實(shí)證數(shù)據(jù)分析結(jié)果上可以概括為，該地區(qū)除人口系數(shù)的變化情況不同明顯，其他的各項(xiàng)變量的影響因素均顯著，而且系數(shù)的符號(hào)和預(yù)期保持一致性，其中生產(chǎn)總值和人均可支配收入對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格具有顯著的拉動(dòng)效應(yīng)。分析結(jié)果上顯示經(jīng)濟(jì)開放度的變量系數(shù)為0.041，可以概括為經(jīng)濟(jì)開放度每提高1%，房地產(chǎn)的價(jià)格也會(huì)同時(shí)上升0.41%[4]。實(shí)證結(jié)果中房地產(chǎn)價(jià)格的滯后項(xiàng)的系數(shù)為正，從一定程度上可以總結(jié)出房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)具有極強(qiáng)的連續(xù)性和慣性。

表1　原始樣本描述統(tǒng)計(jì)特征

（2）模型引用的回歸結(jié)果分析

通過對(duì)廣東省城市經(jīng)濟(jì)開放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的面板數(shù)據(jù)實(shí)證分析結(jié)果可以得出，經(jīng)濟(jì)開放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是正向的。應(yīng)用SYS-GMM估計(jì)方法來分析其影響變化，并且按照一定的標(biāo)準(zhǔn)來引入房地產(chǎn)需求的控制變量，所得出的實(shí)證結(jié)果顯示人均可支配收入對(duì)房?jī)r(jià)影響因素比較的顯著。而且彈性系數(shù)為0.53，而登記人口對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不夠明顯，城市GDP總量的影響顯著性也不高，從數(shù)據(jù)結(jié)果可以得出需求和供給變量相比較，供給因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素更加的顯著[5]。

4　結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，對(duì)經(jīng)濟(jì)外向度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行分析和論證具有極高的研究?jī)r(jià)值，從一定程度上來說能夠更加精準(zhǔn)的了解房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)影響變量，明確了城市經(jīng)濟(jì)開放對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)具有至關(guān)重要的作用。在研究的過程中要深入的分析巴拉薩-薩繆爾森理論模型，通過實(shí)證來分析總結(jié)出房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素，使城市在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的過程中能夠更好的把握房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行規(guī)律。

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2015-9-25