梁智海

（廣西建工集團第三建筑工程有限公司　廣西　柳州　545001）

基于房地產項目施工管理及成本控制的研究

梁智海

（廣西建工集團第三建筑工程有限公司廣西柳州545001）

在對房地產項目進行建設的過程中，因其具有人員、資金、機械非常廣泛、施工的時間比較長等特點，所以致使施工管理的水平、能力在工程管理的過程中有十分重要的影響。施工管理在房地產項目中屬于比較全面的管理工作，其貫穿在施工進度、施工成本、施工質量以及施工安全等工作中，房地產企業(yè)在開展施工管理及成本控制的相關工作時，必須采取規(guī)范化的管理措施，才可以保證項目施工有效進行。本文筆者對房地產項目的成本控制、施工管理現(xiàn)狀進行分析，并提出了有效的處理措施對其各種問題進行處理，以期促進房地產項目的持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。

房地產項目；施工管理；成本控制

1　前言

伴隨社會經濟不斷的發(fā)展，房地產事業(yè)也越來越繁榮，且因國內不斷的對住房制度進行革新，所以給房地產事業(yè)深入發(fā)展提供了相應的機會。目前，房地產項目早就發(fā)展為國內國民經濟的支柱性產業(yè)，但與西方國家相比，國內的房地產發(fā)展依然相對較為落后，其不管是工程質量還是管理模式都存在較大的問題，而且投資成本等工作也沒有落實到位，進而阻礙了房地產項目的經濟效益、社會效益提升。

2　對房地產項目的施工管理和成本控制現(xiàn)狀進行分析

2.1房地產企業(yè)對工程的成本管理不夠重視

工程項目中的成本管理不管在任何企業(yè)中都是其經營、管理的核心，相關人員必須給予其足夠的重視，但如今大部分房地產企業(yè)都沒有地意識到該問題的嚴重性，對工程的成本管理也不夠重視，導致工程管理過程中出現(xiàn)了許多嚴重的問題。如：在具體的房地產施工中，成本管理的工作停留在了表面，沒有將其落實到位，沒有讓成本管理的重要性得到體現(xiàn)。

2.2工程建設中缺少準確的成本信息

房地產項目的建設過程中，經常會出現(xiàn)成本信息缺少準確性的情況，進而致使成本管理與實際相互偏離。工程的成本信息在成本管理中屬于比較重要的一項內容，如：企業(yè)成本的預測、成本控制及成本考核，在這些工作中都必將企業(yè)的成本信息當作基礎才能確保相關工作的順利進行。但是，在部分的房地產企業(yè)中，其工程成本的信息都缺少一定的準確性，進而導致企業(yè)的真實情況能得到反映，對工程成本的管理實效性造成嚴重影響。

2.3缺少健全的責任成本體制

在房地產項目中存在成本浪費比較嚴重的情況，導致該現(xiàn)象產生的因素主要是企業(yè)中缺少完善的責任成本控制體系。在現(xiàn)代企業(yè)的成本管理中，責任成本的控制體制屬于一項比較關鍵的內容，將責任及成本有效的結合在了一起，但是卻沒有對其進行有效的控制，進而導致出現(xiàn)異常情況時找不到具體的責任人，無法使工程成本得到較好的控制，導致施工成本的管理中出現(xiàn)接連不斷的問題，影響到房地產工程中成本的控制[1]。

3　房地產項目中控制施工管理的有效措施

3.1對于工程的質量應該嚴格進行把關

開展房地產項目的過程中，相關單位及人員應該嚴格掌控好施工管理的整體質量，防止有返工的情況產生，這在落實房地產項目的施工管理具體工作中有重要意義。房地產企業(yè)想要將工程質量的控制工作做好，就必須注重施工細節(jié)方面的工作，防止質量出現(xiàn)問題而給誤工帶來不必要的損傷，且施工的過程中必須根據(jù)具體方案、施工圖來嚴格進行操作。施工的具體過程中，應該安排建設方的相關人員隨時對施工方進行抽查，保證施工方能夠根據(jù)要求嚴格進行施工。同時，進行抽查時，如果出現(xiàn)問題必須及時對其進行處理，且與監(jiān)理方協(xié)調好之后再進行施工。另外，建設方應該根據(jù)相關需要檢查施工材料，必須保證物料的質量達到相關標準，防止出現(xiàn)偷工減料的情況，若施工中因這樣的現(xiàn)象導致企業(yè)發(fā)生較大的損失，應由施工方承擔具體的責任。對于強化檢查以及驗收工作主要的針對中間部位、隱蔽工程，在房地產工程中對其隱蔽工程、中間部位進行驗收時，首先應要求施工方進行詳細的自檢，然后由監(jiān)理部門復檢，還必須將相應的記錄做好，必須將自檢和復檢時間、地點包含在其中。

3.2對于工程進度應該嚴格進行控制

房地產項目的建設方應該掌控好工程的實際進度，應將合同工期當作主要的依據(jù)，檢查施工部門是否根據(jù)原定的組織計劃進行施工。而且進行檢查時，若發(fā)現(xiàn)施工部門沒有根據(jù)施工計劃來施工，且無法達到合同的工期規(guī)定，建設方應從具體的情況出發(fā)并協(xié)調施工部門采取相應的措施進行處理。建設方還應該在施工的合同中制定合理、科學的獎懲策略，針對工程施工質量問題、工期等進行相應的獎懲。只有讓建設方充分協(xié)調與施工方的相關工作，進而才可以使施工工程的進度、整體工程質量得到有效保證[2]。

3.3應該加大施工安全管理的力度

不管是在何種工程中，工程得以有效進行的前提是必須保證施工安全，尤其是在房地產工程施工的安全管理工作中其有較強的重要性，相關單位必須引起重視。安全不僅是施工部門生命的保障，其對施工企業(yè)、建設單位的管理素質同樣提出較高的要求。如：要求建設企業(yè)必須認真做好房地產項目的施工管理工作，應該高度重視其安全管理質量、水平，確保安全施工的同時加強工程的進度管理及質量管理，防止各種安全隱患的產生。

4　完善房地產項目中成本控制的有效措施

4.1必須做好設計階段成本控制的相關工作

對房地產項目的成本進行控制時，其最關鍵的就是將設計階段的工程成本控制工作做好，這對項目的投資有重要影響。因此，建設部門應該積極開展設計招標的工作，對設計單位進行優(yōu)選，應將建筑方案、經濟方案結合在一起，且將工程的主體與綠化、配套圍護等相關事項進行集中，使其實現(xiàn)共同招標。同時在進行招標時，應該通過多家競投的形式、組織專家對其進行評比，進而將最好的設計部門選出來，才可以使設計方得到不斷的創(chuàng)新、開拓，且在該基礎上使施工成本得到相應的降低[3]。房地產企業(yè)應該對設計變更進行嚴格的控制，使投資限額穩(wěn)定性得到有效的保證，這就需要設計部門與造價管理的人員有效配合，進而才可以給工程施工提供有利條件。

4.2必須做好施工階段成本控制的相關工作

在房地產項目的施工階段成本進行控制的過程中，必須做好資金的管理、控制工作，這是招投標的延伸及施工合同具體化。通情況下，房地產企業(yè)都是以盈利為主要的目的，因而就決定項目投資必須實現(xiàn)預期的目標，成本控制中的關鍵則是對工程的變更進行有效控制。企業(yè)應該在管理的模式上建立相應的監(jiān)理制度，對項目投資進行控制，使其根據(jù)監(jiān)理的規(guī)定嚴格進行操作，并對責任分配的制度進行完善。施工中應該選擇新材料、新工藝，這樣才可以使勞動生產率得到提升，并有效縮短工期。合理、科學的對進料計劃進行安排，能夠使儲存的成本得到最大限度的降低，使施工階段成本控制的管理工作得到進一步完善，其具體如圖1所示。

圖1　施工階段的成本控制管理

4.3必須做好竣工階段成本控制的相關工作

竣工階段屬于對施工成本進行管理、控制的最后一個階段，房地產項目的施工管理中，要求建設部門必須參照合同、法律法規(guī)、預算以及竣工的資料等對工程款展開合理、科學的審核。如：應該根據(jù)政策規(guī)定，送審竣工的決算應該對其進行詳細、認真的核實，控制、管理好工程簽證費用，確保其可以落實到實際的工作中，最終使工程項目的成本能夠得到有效控制，并得到相應的節(jié)約，使房地產企業(yè)的效益得到有效保障。

5　結束語

施工管理在房地產項目中屬于一項比較復雜的工程，其貫穿在整個工程施工中，施工單位如果要想確保房地產項目正常的進行，其施工管理必須實現(xiàn)科學化、合理化。同時，企業(yè)還必須做好成本控制的相關工作，施工管理、成本管理二者之間的關系是相輔相成的，而施工管理的工作包括對工程質量進行控制，對工程的進度、成本進行控制，施工管理主要是為成本控制進行服務，而成本控制可以使施工管理得到更好的實現(xiàn)。因此，房地產項目中施工管理的相關人員必須根據(jù)施工標準將相應的工作做好，進而才可以促進工程有效開展。

[1]陸智銘.房地產項目施工管理及成本控制方法分析[J].經營管理者，2013，54（17）：196.

[2]張曉鵬，付會敏.房地產項目施工管理與成本控制[J].城市建設理論研究（電子版），2013，26（17）：578～579.

[3]黃黨生.房地產項目的成本控制需要注意的幾個問題[J].建材發(fā)展導向（上），2014，67（6）：279～280.

F293.33

A

1673-0038（2015）12-0153-02

2015-3-6

梁智海（1974-），男，中級工程師，大專，主要從事房地產開發(fā)、高層建筑施工等方面的研究。