潘興旺

（廣西碧園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣西南寧市　530000）

論述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督管理

潘興旺

（廣西碧園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 廣西南寧市530000）

近年來(lái)，我國(guó)建筑行業(yè)取得了飛速發(fā)展，有效地推動(dòng)了我國(guó)當(dāng)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著人們生活水平以及生活質(zhì)量的提高，建筑作為與人們?nèi)粘Ｉ钕⑾⑾嚓P(guān)的一種行業(yè)，人們對(duì)建筑質(zhì)量要求也越來(lái)越高。在建筑工程當(dāng)中，建筑質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到建筑工程的經(jīng)濟(jì)效益。本文主要研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策。

建筑工程；質(zhì)量監(jiān)督；管理

前言

隨著建筑工程事業(yè)的持續(xù)發(fā)展，人們生活水平也在不斷提高，人們對(duì)當(dāng)代建筑工程質(zhì)量的要求也越來(lái)越高。建筑質(zhì)量是建筑企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要武器，加強(qiáng)對(duì)建筑工程質(zhì)量的監(jiān)督與管理涉及到多方利益，它不僅關(guān)系到建筑施工單位的經(jīng)濟(jì)收益，更關(guān)系到廣大人民群眾的生活安全與生活質(zhì)量，任何一個(gè)部門都要完善工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督，發(fā)揮各自作用，減少工程建設(shè)的隱患。

1　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量特點(diǎn)具有廣義性、相對(duì)性和時(shí)效性。具體見(jiàn)表1。

表1　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督管理的特點(diǎn)

2　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督管理特殊性分析

區(qū)別于其他一般產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有其特殊性（見(jiàn)圖1），具體分析如下：

圖1　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督特殊性表現(xiàn)

①影響因素較多。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要一定的工作周期才能完成，在不同階段、時(shí)期，其影響的因素也是不同的，有的是可以預(yù)測(cè)的，有的是隱性的。②房開質(zhì)量的隱性。房開項(xiàng)目的分工程很多，隱蔽工程也是較多的，所以質(zhì)量具有隱性的特殊性。③質(zhì)量的前后變異大。房開項(xiàng)目不同于一般的產(chǎn)品，沒(méi)有流水線，沒(méi)有可以規(guī)范的工藝和檢查技術(shù)，沒(méi)有固定的生產(chǎn)設(shè)備和環(huán)境，所以項(xiàng)目質(zhì)量也容易出現(xiàn)波動(dòng)。④項(xiàng)目制約性。任何一個(gè)項(xiàng)目制定目標(biāo)時(shí)都有很多種，這其中有很多目標(biāo)是相互牽制、制約的，處理好是順利的，處理不好就是矛盾的。⑤評(píng)價(jià)的特殊性。與一般產(chǎn)品的評(píng)價(jià)相比，房開項(xiàng)目的評(píng)價(jià)有其特殊性。比如，對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目的檢查評(píng)定可以按檢驗(yàn)批、分部工程、單位工程、分項(xiàng)工程進(jìn)行，但如果房開項(xiàng)目的內(nèi)容是一次活動(dòng)，則需預(yù)先設(shè)定指標(biāo)。

3　影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督管理的因素

當(dāng)前，影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的因素較多，本文將其劃分為四類，分別是人為因素、環(huán)境因素、材料因素、方法因素。

3.1人為因素

房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的過(guò)程受人為因素影響較多，比如工作人員的專業(yè)技術(shù)水平、專業(yè)素質(zhì)及思想重視程度等因素。同時(shí)施工企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的管理和領(lǐng)導(dǎo)能力高低也屬于人為因素。領(lǐng)導(dǎo)作為整個(gè)企業(yè)的核心，必須要擁有杰出的領(lǐng)導(dǎo)能力和較高的個(gè)人素質(zhì)，這樣才能領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展。目前，很多企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)工程質(zhì)量監(jiān)督管理不太重視，導(dǎo)致工程質(zhì)量管理體系缺少完善的質(zhì)量規(guī)劃及質(zhì)量檢查、監(jiān)督的制度，無(wú)法對(duì)施工人員進(jìn)行有效的約束。另外，施工人員的技術(shù)水平也影響著工程質(zhì)量。很多施工單位的施工人員缺乏專業(yè)技能，不具備規(guī)范的操作水平，因此可能給建筑工程帶來(lái)了一定的隱患。

3.2環(huán)境因素

環(huán)境因素主要包括自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境。自然環(huán)境：影響房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的地質(zhì)、水文以及氣象等因素。社會(huì)因素：社會(huì)治安、地域文化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等人文性環(huán)境。這些環(huán)境因素從一定程度上也影響了工程質(zhì)量，給工程帶來(lái)了很大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。目前，一些企業(yè)已經(jīng)建立起相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)警機(jī)制，但是這些機(jī)制并不完善，不能發(fā)揮抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3.3材料因素

材料構(gòu)成建筑的基礎(chǔ)。項(xiàng)目施工質(zhì)量中受到材料因素的影響很大。目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中，經(jīng)常出現(xiàn)使用劣質(zhì)或不合格建筑材料的現(xiàn)象，并因此導(dǎo)致后續(xù)使用中發(fā)生安全事故。某些承包商或客戶為了降低成本，不按照工程技術(shù)規(guī)定使用合格的建筑材料，這給房地產(chǎn)項(xiàng)目工程帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦發(fā)生事故就會(huì)給企業(yè)帶來(lái)重創(chuàng)。

3.4方法因素

項(xiàng)目施工中的方法因素包含：技術(shù)方案、組織措施、工藝流程等。方法因素的不規(guī)范使用是目前施工企業(yè)普遍存在的問(wèn)題。在實(shí)際施工中，某些工程技術(shù)人員并不嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)施工，對(duì)工程的設(shè)計(jì)計(jì)劃的執(zhí)行程度較差，這種按照自己意愿進(jìn)行技術(shù)操作的行為會(huì)嚴(yán)重影響工程的質(zhì)量。還有一些施工單位一味追求施工速度，忽視了對(duì)施工質(zhì)量的管理。同時(shí)政府部門對(duì)方法因素的管理不夠全面，并缺少相應(yīng)的法律、法規(guī)。

4　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督管理中存在的問(wèn)題

4.1質(zhì)量監(jiān)督管理工作中責(zé)任不明確

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督管理是房地產(chǎn)企業(yè)取得經(jīng)濟(jì)效益的重要保障，企業(yè)為了保障經(jīng)濟(jì)效益，往往就會(huì)對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理。然而在實(shí)際的工作當(dāng)中，往往是出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題找不到負(fù)責(zé)人，工程質(zhì)量應(yīng)該由誰(shuí)負(fù)責(zé)沒(méi)有明確。再者就是現(xiàn)代一些質(zhì)量監(jiān)督部門仍然采用比較傳統(tǒng)的質(zhì)量監(jiān)督方法也就是實(shí)物監(jiān)督，但是這種相對(duì)單一的監(jiān)督方法缺乏有效性，因?yàn)榻ㄖこ淌且豁?xiàng)長(zhǎng)期、專業(yè)，而且由多工序、多材料構(gòu)成的系統(tǒng)，實(shí)物監(jiān)督的方法已經(jīng)無(wú)法滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且一般來(lái)說(shuō)建筑工程規(guī)模龐大，實(shí)物監(jiān)督無(wú)法全面、徹底、深入地監(jiān)督，而且僅僅依靠質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的有限力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，甚至?xí)?dǎo)致一些隱蔽工程的出現(xiàn)，無(wú)法達(dá)到質(zhì)量監(jiān)督部門對(duì)工程質(zhì)量的有效控制。

4.2質(zhì)量監(jiān)督管理人員匱乏

在當(dāng)代建筑工程質(zhì)量監(jiān)督管理工作中，質(zhì)量監(jiān)督管理人員在管理工作中有著決定性的作用。管理人員水平的高低、職業(yè)素質(zhì)的好壞都將直接影響到建筑質(zhì)量監(jiān)督管理工作水平，從而使得建筑工程質(zhì)量得不到保障。在我國(guó)當(dāng)前建筑質(zhì)量監(jiān)督管理工作來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督管理工作缺乏專業(yè)的管理人才，許多建筑質(zhì)量監(jiān)督管理部門都是采用一些剛畢業(yè)的大學(xué)生，雖然這些學(xué)生具備良好的理論知識(shí)，但是他們?nèi)狈?shí)踐能力，在真正的管理工作當(dāng)中不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。

4.3信息化管理水平低

在我國(guó)當(dāng)前建筑質(zhì)量監(jiān)督管理工作當(dāng)中，其管理所以來(lái)的都是紙張，對(duì)于工程中碰到的一些重要信息都是采用人工手寫的方式進(jìn)行記錄，這種方式不僅影響到質(zhì)量監(jiān)督管理工作的效率，同時(shí)也會(huì)使得工程質(zhì)量得不到有效的保障。當(dāng)工程質(zhì)量管理工作當(dāng)中需要對(duì)這些信息進(jìn)行檢查的時(shí)候，往往就會(huì)因?yàn)檫@種人工方式造成很大的不便。

4.4質(zhì)量監(jiān)督管理工作不全面

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，建筑質(zhì)量是企業(yè)的命脈，是其發(fā)展的根本，更是我國(guó)當(dāng)代社會(huì)發(fā)展的內(nèi)在要求。然而在我國(guó)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展過(guò)程中，我國(guó)許多工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)主要是針對(duì)于施工階段進(jìn)行監(jiān)督管理工作，質(zhì)量監(jiān)督重點(diǎn)放在了施工階段，卻忽略了許多細(xì)節(jié)方面，對(duì)于建筑工程來(lái)說(shuō)，建筑質(zhì)量貫穿于建筑工程的方方面面。僅僅依靠對(duì)工程主體質(zhì)量的監(jiān)督，卻不對(duì)工程其他工作進(jìn)行監(jiān)督，這種管理必然會(huì)導(dǎo)致頭重腳輕、工程質(zhì)量問(wèn)題始終存在。

4.5驗(yàn)收工作不到位

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的驗(yàn)收中，雖然房地產(chǎn)企業(yè)重視驗(yàn)收的質(zhì)量管理工作，但是輕視成品保護(hù)工作，僅僅是對(duì)施工產(chǎn)品進(jìn)行程序化驗(yàn)收，缺少對(duì)產(chǎn)品的保護(hù)意識(shí)，導(dǎo)致產(chǎn)品出現(xiàn)質(zhì)量后，無(wú)法確認(rèn)責(zé)任方，后續(xù)的維修工作不能有效開展，增加了管理的難度。

5　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督管理問(wèn)題的解決對(duì)策

5.1鏈條式責(zé)任追究制度

完善與之配套投資損失鏈條式責(zé)任追究制度，確定責(zé)任對(duì)象和責(zé)任追究主體，促進(jìn)投資決策水平、管理水平和投資效益的提高。問(wèn)責(zé)內(nèi)容是追究腐敗問(wèn)題、工程質(zhì)量問(wèn)題，還要追究投資決策和效果問(wèn)題。

5.2建立、完善質(zhì)量責(zé)任制

工程施工質(zhì)量的根本保障是質(zhì)量責(zé)任制的建立和完善。工程施工中，明確施工單位項(xiàng)目經(jīng)理是質(zhì)量的第一責(zé)任人。生產(chǎn)、技術(shù)、質(zhì)量系統(tǒng)都有相應(yīng)的負(fù)責(zé)人。堅(jiān)持技術(shù)先行，優(yōu)化方案，技術(shù)作保證，確保各項(xiàng)技術(shù)管理工作，促使工程質(zhì)量達(dá)到質(zhì)量目標(biāo)。強(qiáng)化施工過(guò)程的控制，物資系統(tǒng)所供應(yīng)的工程物料和設(shè)計(jì)的質(zhì)量必須符合要求。分部分項(xiàng)工程檢驗(yàn)驗(yàn)收把好關(guān)，加強(qiáng)工序檢查，做好預(yù)防預(yù)控。工長(zhǎng)、技術(shù)人員、施工人員各盡其責(zé)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和解決問(wèn)題。

5.3強(qiáng)化科學(xué)的質(zhì)量管理與控制

工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量必須保證，進(jìn)行科學(xué)的施工管理和實(shí)踐是不可少的。施工管理必須從觀念、技術(shù)以及組織機(jī)構(gòu)等方面進(jìn)行創(chuàng)新，界定結(jié)構(gòu)施工階段的關(guān)鍵過(guò)程和特殊過(guò)程。強(qiáng)化對(duì)關(guān)鍵和特殊過(guò)程的質(zhì)量控制，監(jiān)督施工單位編制關(guān)鍵和特殊過(guò)程施工技術(shù)方案，施工單位嚴(yán)格按施工方案進(jìn)行施工。

5.4開發(fā)售后質(zhì)量監(jiān)督管理

房開項(xiàng)目在交付后，并不代表質(zhì)量管理已經(jīng)結(jié)束，這是作為開發(fā)商，還應(yīng)做好售后服務(wù)工作，組織售后服務(wù)與維修整改小組，做好后續(xù)的售后維保工作。另外，還應(yīng)做好一件調(diào)查回訪工作，廣泛征求住戶的意見(jiàn)，對(duì)于存在的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)處理，全面整理分析調(diào)查結(jié)果，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量的進(jìn)一步提高。

6　結(jié)束語(yǔ)

在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，質(zhì)量監(jiān)督管理和控制是工作的重點(diǎn)。現(xiàn)代建筑工程的質(zhì)量不僅符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的要求，還要廣大的滿足業(yè)主要求。因此，項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督管理工作顯得更加重要。目前，建筑工程建筑質(zhì)量安全事故頻發(fā)，導(dǎo)致這些問(wèn)題的因素很多，如技術(shù)因素、環(huán)境因素和材料因素等。因此，我們要深入剖析這些問(wèn)題，并積極尋求相應(yīng)的解決方法。

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F293.3

A

1673-0038（2015）20-0134-02

2015-3-5

潘興旺（1979-），男，工程師，本科，主要從事甲方項(xiàng)目管理工作。