黃歡

（福建天傲信息科技有限公司）

房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理

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房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的競爭力不斷增強(qiáng)，要想在競爭激烈的市場中站穩(wěn)腳跟，開發(fā)商就必須對其潛力進(jìn)行充分挖掘，對其開發(fā)成本進(jìn)行合理的管理，形成科學(xué)的開發(fā)成本管理系統(tǒng)模式，并對開發(fā)成本管理過程中得到的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)，以提高自身的競爭力。本文試圖通過目標(biāo)成本的制定，分解及控制三個方面，簡述房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理。

房地產(chǎn)項(xiàng)目；目標(biāo)成本；管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目要進(jìn)行合理有效的目標(biāo)成本管理，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其經(jīng)營目標(biāo)進(jìn)行制定，對房地產(chǎn)開發(fā)的成本進(jìn)行預(yù)測，通過謹(jǐn)慎分析對成本進(jìn)行決策，來對成本管理的目標(biāo)進(jìn)行制定。對目標(biāo)成本進(jìn)行管理可以通過利用合同規(guī)劃將目標(biāo)成本進(jìn)行分解，并對目標(biāo)管理工作進(jìn)行分析、控制，定期進(jìn)行考核評價，保證目標(biāo)成本管理工作能夠順利展開，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目成本在開發(fā)全過程都處于可控狀態(tài)。

1　進(jìn)行成本預(yù)測制定目標(biāo)成本

1.1目標(biāo)成本的組成

以某地產(chǎn)公司目標(biāo)成本測算表的摘要（圖1）為例，目標(biāo)成本包括以下內(nèi)容：

圖1　某地產(chǎn)公司目標(biāo)成本測算表

1.2目標(biāo)成本的制定

目標(biāo)成本的編制需要遵循市場導(dǎo)向原則、準(zhǔn)確嚴(yán)謹(jǐn)原則、事前控制原則和動態(tài)管理原則。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理需要對施工預(yù)算進(jìn)行控制管理，主要包括主體建安工程費(fèi)、開發(fā)前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、營銷設(shè)施及銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用[1]。

主體建安工程費(fèi)是由市場價格決定的，是在技術(shù)勞務(wù)市場、材料設(shè)備市場、承包市場等交易活動中形成的，施工圖完成后應(yīng)據(jù)此對主體建安工程費(fèi)進(jìn)行修正。開發(fā)前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi)到許多政府稅費(fèi)，節(jié)能環(huán)保費(fèi)用，以及自來水、排污、燃?xì)?、電力電信等市政配套?xiàng)目。除了關(guān)注建安造價，還要注意政策變化，并收集相關(guān)文件，使成本管理的外沿得到擴(kuò)大[2]。房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理水平影響著成本預(yù)測的準(zhǔn)確性，對房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本有很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)有著較高的管理水平，其用在管理上的費(fèi)用就相對較低。根據(jù)項(xiàng)目的具體定位設(shè)定相匹配營銷設(shè)施建造費(fèi)，積極學(xué)習(xí)先進(jìn)房企的創(chuàng)新營銷思路，如中海華山瓏城的分布式營銷，萬科地產(chǎn)“0推廣費(fèi)用”的微信營銷，控制銷售費(fèi)用。使?fàn)I銷設(shè)施及銷售費(fèi)用的管理目標(biāo)成本的制定更合理。

施工圖預(yù)算是財務(wù)費(fèi)用管理的重要內(nèi)容，要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)用進(jìn)行測算，對相關(guān)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行核實(shí)，為財務(wù)費(fèi)用管理的現(xiàn)金流一共支持依據(jù)，并且需要各部門配合，使付款節(jié)點(diǎn)和工程部的形象進(jìn)度相對應(yīng)，這樣就可以利用工程部的進(jìn)度計劃來對現(xiàn)金流進(jìn)行預(yù)測[3]。

2　通過合同策劃將分解目標(biāo)成本

2.1合同策劃需考慮的因素

對成本要求非常高的項(xiàng)目，使用最多的就是平行發(fā)包模式，甲供料模式也被經(jīng)常使用，對合同都要進(jìn)行詳細(xì)分解。對于專業(yè)性較強(qiáng)的房地產(chǎn)工程，如果使用發(fā)包模式就需要管理能力較高的業(yè)主，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度進(jìn)行負(fù)責(zé)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目如果對質(zhì)量的要求非常高，就不建議采用平行發(fā)包模式，甲供料模式也提倡采用，一般要求總承包單位將房地產(chǎn)項(xiàng)目的責(zé)任進(jìn)行承包。如果已經(jīng)采用平行發(fā)包模式或者甲供料模式，可以利用合同協(xié)議將房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任進(jìn)行轉(zhuǎn)移。

若將房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度作為管理的第一目標(biāo)，將成本作為管理的第二目標(biāo)，這種情況就需要盡量將責(zé)任全部納入到總承包單位，減少對平行發(fā)包模式和甲供料模式的采用[4]。

如果房地產(chǎn)項(xiàng)目要求將成本控制在最小，一般會采用平行發(fā)包模式和甲供料模式，對合同進(jìn)行詳細(xì)拆分。如果房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于“三邊”工程，在進(jìn)行管理的過程中，要將進(jìn)度管理放在第一位，將成本放在管理的第二位。

2.2合同策劃的內(nèi)容

（1）對合同進(jìn)行專業(yè)的分類，對合同中所涉及到的承包區(qū)域和承包范圍進(jìn)行研究，防止合同里面出現(xiàn)內(nèi)容交叉的現(xiàn)象，避免合同出現(xiàn)內(nèi)容漏洞。對單個合同的內(nèi)容要進(jìn)行認(rèn)真策劃，避免其對工程進(jìn)度造成影響，使房地產(chǎn)企業(yè)對工程造價管理能夠合理控制[5]。

（2）對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究，要求弄清楚房地產(chǎn)項(xiàng)目中的專業(yè)工程分別由哪些分包工程承包，對材料和設(shè)備的指定供應(yīng)商要清楚知道。房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行工程施工總承包招投標(biāo)的過程中，對工程報價和競標(biāo)單位要合理選擇，并通過合同將房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的管理工作進(jìn)行明確說明，避免不必要的糾紛造成經(jīng)濟(jì)損失。

3　ERP輔助實(shí)現(xiàn)動態(tài)成本管理

3.1動態(tài)成本的定義

動態(tài)成本=合同性成本+非合同性成本+待發(fā)生成本[6]。

3.2動態(tài)成本管理的原則

3.2.1一個中心：“以合同為中心”

動態(tài)成本，顧名思義，具有一定的變動性，其中合同性成本的變動性最大，因此，在進(jìn)行成本控制的時候，需要重點(diǎn)對合同性成本進(jìn)行控制。不屬于合同性成本相對來說比較容易控制，如“非合同性成本”、“政府報批報建費(fèi)用”等。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程合同具有不確定的特點(diǎn)，對成本進(jìn)行控制十分復(fù)雜，在實(shí)際的成本控制過程中，很容易出現(xiàn)“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”的現(xiàn)象，使成本失去控制。

3.2.2三條主線：“動態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”

對房地產(chǎn)項(xiàng)目的任意時段的綜合成本進(jìn)行反映和對項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)分布進(jìn)行反映就是我們所說的“動態(tài)成本”。房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)過審定后確定的工程量為“實(shí)際發(fā)生成本”，實(shí)際發(fā)生成本可以對項(xiàng)目的整體進(jìn)度進(jìn)行反映。房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)支付的款項(xiàng)稱為“實(shí)付成本”，實(shí)付成本對項(xiàng)目的款項(xiàng)支付進(jìn)度進(jìn)行反映，能夠了解應(yīng)付和實(shí)付的具體情況。

3.3動態(tài)成本管理的具體方法

ERP系統(tǒng)是一個信息平臺，能夠?qū)?xiàng)目成本進(jìn)行實(shí)時反映，有利于房地產(chǎn)企業(yè)建立成本結(jié)構(gòu)體系，對工程操作流程進(jìn)行規(guī)范，對項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)行跟蹤記錄，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)I(yè)務(wù)、財務(wù)與資金管理合理的結(jié)合起來。整個ERP系統(tǒng)主要是以合同管理為重點(diǎn)，主要作用是對項(xiàng)目成本進(jìn)行估算，并對目標(biāo)成本、合同結(jié)算、動態(tài)成本等相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行估算。ERP系統(tǒng)還可以將決策的依據(jù)提供出來，通過進(jìn)行成本管理簡化大量的基礎(chǔ)性工作。并且該系統(tǒng)具有透明性，可以實(shí)時查詢相關(guān)信息，促進(jìn)相關(guān)工作人員的工作效率得到提高，實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目管理的實(shí)時監(jiān)控[7]。

3.4簽證和材料認(rèn)價的管理

談到對變更簽證的管理.現(xiàn)行做法常常是簡單的記錄現(xiàn)場發(fā)生的實(shí)際情況，認(rèn)為項(xiàng)目變更和簽證都是屬于工程部的工作范疇，而成本管理部門只需要在竣工的時候?qū)⒄鎸?shí)發(fā)生的金額記在結(jié)算書中。但是實(shí)際上房地產(chǎn)項(xiàng)目有很多的變更簽證，出現(xiàn)變更簽證的原因有很多，如圖紙設(shè)計的不完善、市場的不穩(wěn)定、現(xiàn)場施工發(fā)生變故等，只有在竣工時進(jìn)行結(jié)算才能對簽證花費(fèi)的資金進(jìn)行詳細(xì)的了解，很容易出現(xiàn)預(yù)算超支，而成本管理部門也無法提前預(yù)判工程造價，無法進(jìn)行工程施工控制。所以在每一次簽證單發(fā)生的時候，預(yù)算工作人員在做好簽證金額的同時，還要對同一個合同的簽證進(jìn)行累計。

關(guān)于材料認(rèn)價的管理，許多地產(chǎn)商的做法是材料價格按實(shí)調(diào)整。實(shí)際施工中，對相似的項(xiàng)目進(jìn)行施工可能會有多家施工單位在施工現(xiàn)場進(jìn)行施工，要降低價格波動帶來的風(fēng)險，施工單位不會在合同中將建筑材料進(jìn)行一次性認(rèn)價，而會在施工過程中對材料價格逐步提出。因?yàn)槭┕挝辉谑┕がF(xiàn)場的施工時間和用料時間都不相同，材料的價格在市場上經(jīng)常波動，所以不同的施工單位提出來的材料價格不相同，認(rèn)價也就不相同。加大成本部門的工作強(qiáng)度，還增加開發(fā)商控制成本的風(fēng)險，由此看來，事前控制比較容易，而事中控制和事后控制就相對比較困難，在招投標(biāo)的環(huán)節(jié)中就需要對材料認(rèn)價進(jìn)行管理，并且關(guān)系到各個部門之間的配合，對合同文本的設(shè)計也會造成影響。材料部門進(jìn)行詢價，主要目的是能夠使最終中標(biāo)單位對各種主要材料價格進(jìn)行簽認(rèn)，讓開發(fā)商掌握主動權(quán)，規(guī)避價格波動帶來的風(fēng)險。

4　重視成本數(shù)據(jù)庫的建立

對房地產(chǎn)項(xiàng)目的績效評估完成以后，需要總結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目中對成本控制的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，在對項(xiàng)目“目標(biāo)成本數(shù)據(jù)”、“動態(tài)成本數(shù)據(jù)”進(jìn)行歸檔的時候，將其一起歸檔，在歸檔的基礎(chǔ)上，將成本控制的關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行提煉，這些相關(guān)數(shù)據(jù)信息就形成房地產(chǎn)項(xiàng)目的“成本數(shù)據(jù)庫”。建立“成本數(shù)據(jù)庫”，能夠保存房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中的關(guān)鍵數(shù)據(jù)，對于房地產(chǎn)項(xiàng)目將來拓展業(yè)務(wù)有著重要的指揮作用。建立“成本數(shù)據(jù)庫”，反映出“知識管理”的思想，將知識作為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展財富，不收人為因素的影響，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好的進(jìn)行成本管理。

5　結(jié)束語

綜上所述，項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理對房地產(chǎn)項(xiàng)目十分重要，要求在管理的基礎(chǔ)上，對成本進(jìn)行核算，采取合理的控制手段對成本進(jìn)行控制，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

[1]楊建華.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理研究[J].重慶大學(xué)，2014，11（03）：25～26.

[2]王守華.基于目標(biāo)成本管理的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[J].西南交通大學(xué)，2010，14（01）：21～22.

[3]常莎莎.基于目標(biāo)成本的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[J].江蘇科技大學(xué)，2012，15（44）：15～16.

[4]史穎.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本管理現(xiàn)狀及改進(jìn)研究[J].重慶大學(xué)，2012，11（26）：41～42.

[5]王淑蓉.房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理研究[J].北京交通大學(xué)，2011，08（23）：25.

[6]于云飛.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理研究[J].哈爾濱工業(yè)大學(xué)，2011，14（15）：101～102.

[7]黃麗玲.房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本動態(tài)管理研究[J].華南理工大學(xué)，2013，18（03）：36～37.

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1673-0038（2015）29-0215-02

2015-6-26