何大海

（嘉凱城集團城鎮(zhèn)化建設發(fā)展有限公司　浙江　杭州　310000）

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制

何大海

（嘉凱城集團城鎮(zhèn)化建設發(fā)展有限公司浙江杭州310000）

政府對房地產(chǎn)企業(yè)的管理措施不斷完善，對于企業(yè)自身而言則必須加強內(nèi)部控制，提高成本管理能力。所以本文從房地產(chǎn)開發(fā)項目控制現(xiàn)狀、項目前期成本控制的必要性和開發(fā)項目前期成本控制的建議三個方面，論述這些問題。

房地產(chǎn)開發(fā)；項目前期；融資成本

引言

一個企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制管理中，成本控制是成本管理的主要內(nèi)容，它關系著一個項目全過程、全壽命、全方位的發(fā)展。在當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭日益激烈的環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)項前期目的成本控制顯得非常重要。項目開發(fā)中成本控制管理設計整個項目的投資、決策、施工技銷售等等環(huán)節(jié)，企業(yè)部門應該控制好企業(yè)前期階段的成本，利用科學、合理的方法，降低項目開發(fā)成本，提高企業(yè)經(jīng)濟利益。

1　房地產(chǎn)開放項目控制現(xiàn)狀

近年來，項目成本管理提出價值創(chuàng)造的理念，即將企業(yè)價值活動的所耗成本與其對產(chǎn)品價值的貢獻進行比較，確定其發(fā)生的合理性，進而優(yōu)化價值，達到預期的成本管理目標（如圖1）。諸多房地產(chǎn)企業(yè)把成本管理的重心前移到策劃及設計前期階段，但是，仍然是采用傳統(tǒng)的目標成本管理方法，通過歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計出造價指標，利有造價指標測算出目標成本，并以此作為項目經(jīng)理的責任成本，項目完成后，依據(jù)責任成本的控制情況進行獎罰。國內(nèi)外學者已從會計核算、成本動因、生產(chǎn)效率、全壽命周期、價值工程等各個方面研究成本管理的問題，參照許多學者的研究，業(yè)主與項目經(jīng)理的關系，是委托代理的關系，當項目成本不確定性比較大時，會導致非對稱信息的情況普遍存在，業(yè)主相比項目經(jīng)理屬于信息劣勢一方。參照其他人的研究，工程項目成本受到項目經(jīng)理的努力和外界因素的共同影響，非對稱信息時，業(yè)主一般情況下只能觀察到成本的最終結(jié)果，不能觀察到項目經(jīng)理的努力水平和外界影響的程度，這時容易產(chǎn)生棘輪現(xiàn)象和道德風險問題。工程項目前期階段，產(chǎn)品的定位及設計未完成，這時，項目的成本能否準確測算，能否采用較確定的目標成本進行項目前期階段的成本管理。

圖1　房地產(chǎn)項目前期開發(fā)成本

2　項目前期成本控制的必要性

2.1項目前期成本的組成分析

房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本大致可以分為三部分：土地成本、土建成本、設備成本。這三大成本占據(jù)了整個房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的80％。土地成本是房地產(chǎn)項目成本中最重要的部分。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。開發(fā)商在進行項目開發(fā)前會將預計的土地費用通過土地面積和容積率來換算，計算出開發(fā)后的商品房每平方米所占的土地成本，以此來來進行項目的可行性評估。土建成本主要是房地產(chǎn)施工中的原材料費用、施工人員薪金費用等，這部分比重也比較高。還有土地一些額外的費用，也要做好規(guī)劃，如表1所示。設備成本就是在房地產(chǎn)開發(fā)工程中會用到的大型工程機械的租賃或購買費用，由于房地產(chǎn)工期一般較長所以這些設備的租賃和維修費用也是不容小覷的。

表1　開發(fā)前期準備費

房地產(chǎn)項目開發(fā)另外的20％還包括管理成本、籌資成本、營銷成本、配套設施和服務成本等。同其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資數(shù)額大、建設周期長、投資風險高等特點，因此，房地產(chǎn)的融資通常需要通過貸款來解決，而貸款的話就會有大額的利息支出，這也是房地產(chǎn)籌資成本大的重要體現(xiàn)。房地產(chǎn)項目涉及事務眾多，管理成本是必要的成本之一，不能忽視。目前房地產(chǎn)項目營銷成本有日益增加的趨勢，這主要是因為目前房地產(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈，好酒也怕巷子深，增加營銷成本有利于提高樓盤的成交量。一般情況下，配套設施及服務成本主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費。

2.2項目前期成本的控制分析

房地產(chǎn)項目前期準備階段的成本控制主要包括控制好土地成本、建安和市政成本、貸款利息等三方面。房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地的最主要方式就是政府的土地拍賣，隨著城市土地日益緊張，國家逐漸收緊了土地管理政策，因此為了最大限度地提升土地價值，政府往往采用土地拍賣的形式來出售土地。拍賣所得土地成本包括拍賣成本和稅費成本，需要從這兩點上去控制土地成本。

項目前期成本的控制措施如下：①根據(jù)要建的建筑類型，對使用后的項目數(shù)據(jù)進行分析，因為數(shù)據(jù)常被作為建筑的施工成本控制的參考資料。②根據(jù)建設檔次，綜合考慮電梯、發(fā)電機、市政工程、景觀工程，排水及排污工程等配套設施所需要費用和安裝成本。③結(jié)合企業(yè)自身資金現(xiàn)狀和房地產(chǎn)項目開發(fā)周期，選擇合適的融投資方式，最大限度的降低借貸份額，以便減少利息支出。

3　開發(fā)項目前期成本控制的建議

3.1拓寬房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的融資

房地產(chǎn)企業(yè)可以充分發(fā)揮金融市場的優(yōu)勢，對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期以及企業(yè)本身的資本結(jié)構(gòu)進行綜合的、專業(yè)的評估，開辟整合多種融資渠道，選擇與企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)磨合度很高的更適合于企業(yè)發(fā)展的融資方式，采取風險對沖的方式，拓寬開辟新的融資渠道，進行多元化的融資，可以將融資風險有效的分散開，不用再將開發(fā)項目前期的成敗完全系于銀行之上，進而有效地防范了融資風險。比如，房地產(chǎn)企業(yè)可以在保證本身運營所需基本的融資外，開辟信托融資、債券融資等新渠道，提高企業(yè)的融資能力，保證企業(yè)開發(fā)項目前期不會因為資金鏈斷裂而無法順利進行，房地產(chǎn)企業(yè)也才能夠在此基礎上正常的運轉(zhuǎn)。

3.2健全房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的制度

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期融資方面，我國政府應著手加強立法建設，用健全完善的融資制度、法律法規(guī)保證房地產(chǎn)開發(fā)項目前期順利發(fā)展。一方面，對于現(xiàn)有法律《擔保法》《證券法》等法律法規(guī)中有關房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的條款內(nèi)容加以完善，填補在處理事務過程中出現(xiàn)的制度的空白，對于法律法規(guī)的矛盾的地方加以研究分析并調(diào)整，使得房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目前期融資過程中能夠有法可依，避免出現(xiàn)鉆法律漏洞逃避法律責任的現(xiàn)象出現(xiàn)，并且選擇最適合自身情況的融資渠道。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目前期的融資過程中要多與政府溝通，政府的支持是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期順利進行乃至房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展的強有力保障，可以有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)融資過程中的風險。

3.3完善房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的管理

對于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期融資風險的防范，須得有一套完善的融資風險管理制度做保障。一方面，從企業(yè)自身的基本情況入手，全面分析在開發(fā)項目前期融資過程中可能出現(xiàn)的風險，做好風險識別評估工作，完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，健全融資風險管理機制，對于各種可能出現(xiàn)的融資風險對癥下藥，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的融資風險。另一方面，加強開發(fā)項目前期管理負責人的融資風險管理水平，培養(yǎng)他們的風險意識，對相關人員從理論到實踐都要做好足夠的培訓工作，有條件的企業(yè)還可以進行實戰(zhàn)模擬，提高工作人員的管理水平。

3.4調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目前期的結(jié)構(gòu)

根據(jù)優(yōu)序融資理論，我國房地產(chǎn)企業(yè)應該合理安排企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，盡量減少銀行信貸以及民間借貸的比例，可適當?shù)卦黾庸蓹嗳谫Y比例。因為對于債券的發(fā)行要求一般都很嚴格，我國企業(yè)的債券市場尚處于起步階段，所以可以考慮選擇股權融資?，F(xiàn)階段，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)股權融資的比例還非常低，應該考慮加大外部投資的比例，將企業(yè)的經(jīng)營風險分散開。此外，基金投資也是個比較好的選擇，可以將大量的資金籌集起來，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目前期的對外融資能力。

4　結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金投入量非常大的項目，對外融資能力對于開發(fā)項目前期的順利完成至關重要，但是我國當前房地產(chǎn)企業(yè)在融資成本及風險方面還存在著融資渠道單一企業(yè)融資制度不夠健全等諸多的問題，筆者經(jīng)過上文的分析也給出了相關的建議，房地產(chǎn)企業(yè)應對如何降低融資成本及風險的重要性給予足夠的重視，并付出行動，做好相關的工作，使得開發(fā)項目前期能夠順利展開，在降低成本風險的同時，保證自身利益的最大化，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康可持續(xù)的發(fā)展

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F275.3

A

1673-0038（2015）22-0170-02

2015-2-15

何大海（1982-），男，工程師，研究生，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建設管理工作。