田沖 丁維維 劉鴻飛

【摘要】房產(chǎn)測(cè)量不單單具有基礎(chǔ)測(cè)繪工作的特殊技術(shù)性，同時(shí)還擁有好水平的法律性，其測(cè)繪結(jié)果涉及到多方利益。文章主要闡述當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)量中常見(jiàn)的測(cè)量技術(shù)。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)量；測(cè)量技術(shù)；測(cè)繪技術(shù)

引 言

房產(chǎn)測(cè)量的主要工作包括房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查以及房產(chǎn)面積核算等。驗(yàn)收成功的房產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)是具有一定的法律效益的。其能夠提供關(guān)于房屋的產(chǎn)權(quán)面積等重要資料，是處理產(chǎn)權(quán)糾紛等問(wèn)題的重要參考依據(jù)?，F(xiàn)代房產(chǎn)已經(jīng)發(fā)長(zhǎng)成為了完全商品化的形式。為了實(shí)現(xiàn)規(guī)范商品房的銷售，維護(hù)消費(fèi)者的消費(fèi)權(quán)益，降低商品房買賣雙方的糾紛我國(guó)建設(shè)部門制定了關(guān)于商品房建筑面積分?jǐn)偟囊?guī)則，在實(shí)際操作上還是需要房產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果來(lái)支撐。因此文章就房產(chǎn)測(cè)量工作中的常見(jiàn)測(cè) 量技術(shù)進(jìn)行分析研究。

1、房產(chǎn)測(cè)量的作用與意義

1.1給房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)

房產(chǎn)測(cè)量對(duì)于房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人來(lái)說(shuō)，可以提供相應(yīng)的法律保護(hù)。房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果如果得到了房產(chǎn)管理部門的肯定與驗(yàn)收，那么房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果是具有一定的法律效力的，其可以作為處理房產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)。因此可以看出房產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的實(shí)際利益有著密切的聯(lián)系。房產(chǎn)測(cè)量的工作的所有步驟與過(guò)程，不論是在面積計(jì)算還是在測(cè)量精度方面都具有嚴(yán)密的科學(xué)性保障[1]。

1.2規(guī)劃城市建設(shè)的重要依據(jù)

房產(chǎn)測(cè)量是按照國(guó)家相關(guān)部門所指定的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)與信息資料，對(duì)房屋自然狀況與權(quán)屬狀況進(jìn)行測(cè)量的工作。其主要目的就是明確城市房屋與土地的占有面積與使用等一系列情況，進(jìn)而給城市建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理提供重要的數(shù)據(jù)依據(jù)。該數(shù)據(jù)是房屋所有權(quán)證明與土地使用權(quán)證明的關(guān)鍵構(gòu)成因素之一，同時(shí)也是城市構(gòu)建房地產(chǎn)檔案的最初原始資料之一。

1.3檢驗(yàn)商品房買賣的手段

目前我國(guó)商品房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀升。不乏無(wú)良商品房開(kāi)發(fā)商會(huì)在利益的趨勢(shì)下對(duì)房屋面積進(jìn)行修改。而實(shí)行房產(chǎn)測(cè)量能夠有效的保障消費(fèi)者的基本權(quán)益，維護(hù)房產(chǎn)交易市場(chǎng)的正常秩序。

2、房產(chǎn)測(cè)量的中常見(jiàn)技術(shù)

2.1數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)

數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)主要就是針對(duì)房產(chǎn)中的周邊信息進(jìn)行周幾，然后再將其錄入至計(jì)算機(jī)中，使用數(shù)字化的數(shù)據(jù)處理軟件，將數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)一步的處理，然后生成出相應(yīng)的圖形，進(jìn)而對(duì)圖形進(jìn)行編輯與處理，最終獲得數(shù)字化的房產(chǎn)圖。使用數(shù)字自動(dòng)化控制的相關(guān)設(shè)備以及輸出設(shè)備就能夠獲得房產(chǎn)圖[2]。

2.2 GPS-RTK技術(shù)

RTK技術(shù)是GPS測(cè)量技術(shù)中一種常見(jiàn)的技術(shù)，即為實(shí)施動(dòng)態(tài)差分法。RTK技術(shù)能夠高效、便捷的開(kāi)展高精度的測(cè)量工作。RTK技術(shù)的實(shí)現(xiàn)途徑主要分為兩種，其中一種是利用無(wú)線電技術(shù)接受單基站光波改正數(shù)的普RTK技術(shù)；另外一種是通過(guò)因特網(wǎng)數(shù)據(jù)來(lái)獲取虛擬參考站技術(shù)播發(fā)改正數(shù)的RTK技術(shù)[3]。使用RTK技術(shù)在野外進(jìn)行地籍測(cè)量的準(zhǔn)確度高達(dá)厘米程度。其使用了載波相位動(dòng)態(tài)實(shí)施差分的技術(shù)，有效的改善了測(cè)量的工作準(zhǔn)確度與工作效率。GPS-RTK技術(shù)中的涉及的數(shù)據(jù)均為數(shù)字化，在經(jīng)過(guò)計(jì)算機(jī)處理后可以直接輸出為電子地圖，十分符合房產(chǎn)測(cè)量的實(shí)際需求。

使用普通測(cè)量方式，例如三角測(cè)量、導(dǎo)線測(cè)量等方式對(duì)房產(chǎn)平面進(jìn)行測(cè)量耗費(fèi)時(shí)間與精力更多，并且得到的數(shù)據(jù)結(jié)果精度并不準(zhǔn)確。因此使用GPS-RTK技術(shù)來(lái)進(jìn)行房產(chǎn)平面控制測(cè)量時(shí)具有明顯的優(yōu)勢(shì)，其無(wú)需點(diǎn)間通視，點(diǎn)與點(diǎn)之間的位置均勻，能夠在短時(shí)間內(nèi)高效、準(zhǔn)確的完成房產(chǎn)測(cè)量工作。特別是使用GPS-RTK技術(shù)開(kāi)展房產(chǎn)控制測(cè)量工作時(shí)，與其他常規(guī)控制測(cè)量方式不同，其不需要使用普通的控制測(cè)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量。GPS-RTK技術(shù)的測(cè)量結(jié)果誤差均勻，獨(dú)立，不會(huì)出現(xiàn)誤差累積的情況，其精準(zhǔn)度十分值得信賴。一般普通的測(cè)量需要2個(gè)或以上人員進(jìn)行，但是GPS-RTK技術(shù)僅需要1人來(lái)進(jìn)行操作。GPS接收設(shè)備體積小，操作便捷簡(jiǎn)單，有效的降低了測(cè)量的成本，提升了工作效率。但是GPS接收設(shè)備的購(gòu)入費(fèi)用與普通設(shè)備相比較高[4]。

將GPS-RTK技術(shù)應(yīng)用于房產(chǎn)測(cè)量中不論是從測(cè)量精度還是工作效率來(lái)說(shuō)都是切實(shí)可行的。同時(shí)在房產(chǎn)測(cè)量中使用GPS-RTK技術(shù)還大大擴(kuò)展了應(yīng)用領(lǐng)域，增加了其使用價(jià)值。由于GPS-RTK技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)厘米級(jí)別的精度，因此在衛(wèi)星信號(hào)優(yōu)越的地區(qū)可以使用其用來(lái)確定權(quán)屬界限，來(lái)計(jì)算得出房屋的權(quán)屬面積。如果位于衛(wèi)星信號(hào)不佳的地區(qū)，也可以在界址點(diǎn)附近來(lái)做出控制點(diǎn)，再使用全站儀等工具對(duì)其進(jìn)行細(xì)節(jié)測(cè)量，用來(lái)填補(bǔ)GPS-RTK技術(shù)測(cè)量的缺陷。在將得出的結(jié)果進(jìn)行參數(shù)轉(zhuǎn)化的過(guò)程中，要注意在測(cè)定已知點(diǎn)時(shí)要將其放在測(cè)區(qū)的附近，將其均勻擺放分布，只有這樣才能夠有效的對(duì)測(cè)定區(qū)域進(jìn)行控制，同時(shí)也避免了參數(shù)轉(zhuǎn)化時(shí)造成的誤差。同時(shí)，為了最大程度的獲得精確的測(cè)量數(shù)值，一般可以選擇五個(gè)以上的控制點(diǎn)，再使用最小二乘法來(lái)將其轉(zhuǎn)換參數(shù)。

2.4坐標(biāo)解析技術(shù)

房產(chǎn)面積測(cè)算主要包括房屋面積測(cè)算與用地面積測(cè)算。房屋面積測(cè)算即為房屋建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等數(shù)據(jù)的計(jì)算。而用地面積則是關(guān)于封閉地塊面積的測(cè)算。商品房在銷售過(guò)程中時(shí)常出現(xiàn)關(guān)于房產(chǎn)面積的糾紛。因此要準(zhǔn)確的測(cè)量房產(chǎn)面積十分重要。坐標(biāo)解析技術(shù)就是來(lái)測(cè)量房產(chǎn)面積的重要方式之一[5]。

2.5GIS技術(shù)

GIS技術(shù)即為地理信息系統(tǒng)技術(shù)。其是使用計(jì)算機(jī)存儲(chǔ)，處理信息等功能的測(cè)量技術(shù)。主要是基于計(jì)算機(jī)技術(shù)支持下的房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)。其可以把各項(xiàng)資源數(shù)據(jù)信息與參數(shù)按照空間或地理分布，通過(guò)固定格式分別輸入計(jì)算機(jī)，通過(guò)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)軟件來(lái)實(shí)現(xiàn)存儲(chǔ)與輸出，通過(guò)滿足房產(chǎn)測(cè)量需求。其將多種數(shù)據(jù)輸入至計(jì)算機(jī)可以講數(shù)字變得更加直觀形象，將復(fù)雜的數(shù)據(jù)使用動(dòng)畫的形式體現(xiàn)出來(lái)，給房產(chǎn)測(cè)量提供了信息與可視化支持。

3、房產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)質(zhì)量控制

房產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)質(zhì)量控制是實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)測(cè)量作用與價(jià)值的保障之一。當(dāng)前對(duì)房產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)質(zhì)量控制主要有以下幾種方式：1）當(dāng)前房產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)質(zhì)量控制的趨勢(shì)逐漸朝著信息化的方向發(fā)展。因此在實(shí)際的房產(chǎn)測(cè)量工作中可以構(gòu)建房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算信息管系統(tǒng)，在系統(tǒng)中可以把不同類型的房產(chǎn)測(cè)量與計(jì)算信息歸納到不同的類別選項(xiàng)中，并且將繁雜的房產(chǎn)測(cè)量計(jì)算信息，使用掃描、人工錄入等方式上傳至信息管理系統(tǒng)客戶端。2）強(qiáng)化房產(chǎn)測(cè)量的法制性建設(shè)。我國(guó)房產(chǎn)局等相關(guān)部門應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)測(cè)量工作出臺(tái)相應(yīng)的強(qiáng)制法律法規(guī)，推動(dòng)房產(chǎn)測(cè)量工作的法制性建設(shè)。加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度。定期對(duì)房產(chǎn)測(cè)量人員開(kāi)展法制觀念培訓(xùn)教育。提高房產(chǎn)測(cè)量人員的法律意識(shí)與道德素質(zhì)。

結(jié)束語(yǔ)

房產(chǎn)測(cè)繪對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展與社會(huì)環(huán)境的和諧穩(wěn)定來(lái)說(shuō)具有極大的現(xiàn)實(shí)意義。如房產(chǎn)測(cè)繪存在不當(dāng)之處必然會(huì)對(duì)產(chǎn)生眾多房產(chǎn)糾紛，讓民眾失去對(duì)國(guó)家房產(chǎn)測(cè)繪部門的信心。在房產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中不單單需要基礎(chǔ)的測(cè)繪工作來(lái)奠定基礎(chǔ)，更為重要的是還需要科學(xué)完善測(cè)量技術(shù)來(lái)保證測(cè)量結(jié)果的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)測(cè)量工作中難免存在一些問(wèn)題，但是相信在科學(xué)技術(shù)的發(fā)展基礎(chǔ)上房產(chǎn)測(cè)量技術(shù)將會(huì)邁向新的臺(tái)階。

參考文獻(xiàn)

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