光奇銳

【摘要】我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，在房產(chǎn)的測量方法和技術(shù)使用等方面都不完善，在實(shí)際的房產(chǎn)測量中，受各種條件的影響，導(dǎo)致很多關(guān)于房產(chǎn)面積的糾紛與矛盾。為此，相關(guān)部門應(yīng)該加強(qiáng)房產(chǎn)測量的準(zhǔn)確度，盡量保證預(yù)測算與實(shí)測面積大小相吻合。 本文主要對房產(chǎn)測量中預(yù)測算與實(shí)測面積之間的差異進(jìn)行分析，以期給相關(guān)部門提供給一些有益借鑒。

【關(guān)鍵詞】技術(shù)要點(diǎn) 預(yù)售 相關(guān)措施 登記 測量 差異

前言：我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，在房產(chǎn)的測量方法和技術(shù)使用等方面都不完善，在實(shí)際的房產(chǎn)測量中，受各種條件的影響，導(dǎo)致很多關(guān)于房產(chǎn)面積的糾紛與矛盾。隨著近幾年房地產(chǎn)價格的上漲，每平方米售價高達(dá)幾萬元，人們在購房時對于房屋面積的精確度要求越來越高，但房屋預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)登記時的實(shí)測面積往往存在差異，給房地產(chǎn)公司的銷售帶來了很多麻煩，也給購房戶傳遞了不正確的信息，嚴(yán)重的造成糾紛對簿公堂。如何減小房產(chǎn)銷售中房屋預(yù)售面積和實(shí)測之間的差異已經(jīng)不僅僅是房地產(chǎn)公司關(guān)心的事情，更關(guān)乎到百姓利益。因此，做好對于房產(chǎn)預(yù)售中房屋面積預(yù)測和產(chǎn)權(quán)登記時的實(shí)測差異研究既有其學(xué)術(shù)意義，又充滿了實(shí)踐意義。

一 概 述

房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等。其房屋的面積有預(yù)售面積和實(shí)測面積之分。房屋預(yù)售面積指的是在商品房未完工之前，依照相關(guān)規(guī)定，預(yù)先測定的面積，在這一過程中主要的依據(jù)是：施工的圖紙、實(shí)地的考察以及依據(jù)國家規(guī)定對房產(chǎn)面積的計(jì)算。房屋預(yù)售面積可以作為房地產(chǎn)企業(yè)在房屋銷售時向買房戶所提供面積的依據(jù)，也可以當(dāng)做預(yù)售登記以及房地產(chǎn)管理等的參考依據(jù)。房屋產(chǎn)權(quán)登記的實(shí)測面積則指的是在房屋完工驗(yàn)收以后，并經(jīng)過工程規(guī)劃相關(guān)主管部門的審核，由房地產(chǎn)企業(yè)按照規(guī)定委托相關(guān)房屋測繪機(jī)構(gòu)所測量的面積，主要的依據(jù)有參考是：建筑圖紙、預(yù)售的數(shù)據(jù)和按照規(guī)定對房屋進(jìn)行實(shí)地測量與計(jì)算之后得出的面積。房屋測繪中預(yù)測面積與實(shí)測面積差異產(chǎn)生的原因可以分為很多方面，以下幾種最為常見：房屋在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工時出現(xiàn)了變更、在測繪過程中的誤差、房屋完工后功能的改變房屋完工后服務(wù)范圍的變更等，其中在測繪過程中的誤差是最為關(guān)鍵的因素。這些因素有時候是無法避免的，但是我們依然可以通過一定的手段提升測繪的精度，進(jìn)而減小房屋預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)登記時的實(shí)測面積的差異。

二 減小房預(yù)售面積與實(shí)測面積差異的措施

房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)。對于減小房屋房屋預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)登記時的實(shí)測面積差異的措施可以從提升施工施工單的施工質(zhì)量加強(qiáng)相關(guān)管理部門的管理力度以及提升測繪單位的測繪精度三個方面進(jìn)行。但前者涉及施工的過程管理，而提升測繪單位的測繪精度是最為有效的辦法，因此，本文主要對提升測繪時的精度提出以下辦法。測繪工作具有技術(shù)性很強(qiáng)的特點(diǎn)，其專業(yè)性很高，不僅僅需要掌握建筑設(shè)計(jì)的知識以對建筑圖紙中相關(guān)設(shè)計(jì)有較深的了解，還要對房屋產(chǎn)權(quán)管理以及建設(shè)項(xiàng)目審批的知識有一定的了解。因此提升測繪人員的技術(shù)水平的重要性毋庸置疑。而對于技術(shù)水平的提高，最有效的手段有：測繪單位要做好對技術(shù)人員的培訓(xùn)，加強(qiáng)復(fù)核工作；嚴(yán)格按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測繪，并建設(shè)統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；根據(jù)不同工程制定詳細(xì)的測繪方案，保證測算時的規(guī)范性以及科學(xué)性。

三 測量和計(jì)算時的技術(shù)要點(diǎn)

1 做好前期資料的整理。前期資料主要是指營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證、規(guī)劃許可證、總平面圖、施工平面圖以及房屋共有部位使用說明等，這些資料對于計(jì)算房屋面積非常重要。當(dāng)制定預(yù)售面積時，要特別重視建筑施工圖紙和規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙之間的差異，在有不同之處的時候需要向工程部門核準(zhǔn)，以實(shí)際的施工圖為標(biāo)準(zhǔn)圖。

2 善于利用圖紙中的CAD文件。由于CAD在建筑設(shè)計(jì)中被廣泛的應(yīng)用，所以我們可以通過建筑圖紙的CAD文件進(jìn)行測繪工作的開展。這一方法不僅可以提高效率，對于測繪精度的提升效果也非常明顯。

3 在實(shí)測中比照預(yù)售房的面積資料。實(shí)測過程中，我們可以比照預(yù)售房的面積資料進(jìn)行實(shí)地測繪，并以核準(zhǔn)的實(shí)際施工圖紙作為標(biāo)準(zhǔn)，將不一致的地方進(jìn)行記錄，這是一種很好的自我檢測方法。假如實(shí)測與預(yù)售房的面積計(jì)算時的圖紙差距不是很大，這就說明預(yù)售房的面積與實(shí)測面積的差異不會很大。反過來看，假如實(shí)測與預(yù)售房的面積計(jì)算時的圖紙差距很大的話，這就表明預(yù)售房的面積與實(shí)測面積的差異較大。針對后者，一般來說差異有兩種：房屋的套內(nèi)尺寸的變化以及共有共用部位的變化在具體的工作中，我們應(yīng)根據(jù)變化的部分來進(jìn)行記錄，舉例來說：如果只有某一層次變化時，我們的“房屋分層面積對照表”中也將只有那一層的數(shù)據(jù)變化，至于其他樓層的建筑面積等則與原預(yù)測數(shù)據(jù)一致。

4 實(shí)測過程中確保整體與局部的結(jié)合。實(shí)測時要首先對房屋的整體進(jìn)行觀察，觀察各外立面的異同，其中陽臺是關(guān)鍵部分。在此基礎(chǔ)上，參照核準(zhǔn)圖紙測量外圍尺寸，最后對各樓層的房屋內(nèi)部進(jìn)行測量。針對每單元的實(shí)測，沒有必要詳細(xì)測量其所有的內(nèi)部尺寸，我們只要對整套房屋的軸線總尺寸、與相鄰單元部分的尺寸以及陽臺的尺寸等做好測量與記錄即可。在這個過程里我們應(yīng)注意對外墻尺寸做好測量，這主要是由于實(shí)測中是不能夠量到墻體中軸線位置的，所以就只能依據(jù)尺寸加上半墻的厚度對套內(nèi)尺寸和面積進(jìn)行計(jì)算。

5 測繪過程中的細(xì)節(jié)處理。測繪過程中的細(xì)節(jié)處理主要對象有對房屋內(nèi)部上空的處理、如何確定墻面粉刷層厚度以及對陽臺實(shí)測尺寸的處理其中對房屋內(nèi)部上空的處理。由于缺少相關(guān)規(guī)定，所以在這一問題上對于其的計(jì)算方法以及理解有著很多不同。針對這一問題我們應(yīng)特別注意內(nèi)部是否有與外墻有關(guān)的上空部分以避免重復(fù)計(jì)算外墻體面積的情況。所以，當(dāng)外墻是上空的一面支撐時，我們只把其計(jì)算為復(fù)式下層的建筑面積即可。而如何確定墻面粉刷層厚度則主要是進(jìn)行預(yù)測時要依照建筑設(shè)計(jì)說明，并對其外立面材料厚度有一定的了解，這樣才能避免實(shí)測時由于設(shè)計(jì)沒變化而外墻體厚度卻不同所帶來的誤差偏大的狀況。具體操作過程中要根據(jù)具體情況選擇合理的方式。

至于對陽臺實(shí)測尺寸的處理，最常見的錯誤是直接按底版的水平投影面積進(jìn)行測量，改正的方法是按照圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影進(jìn)行測量。當(dāng)陽臺上有空調(diào)機(jī)位的時候，由于缺乏相關(guān)規(guī)定，所以應(yīng)根據(jù)具體的情況具體分析，假如規(guī)劃核準(zhǔn)圖紙上對空調(diào)機(jī)位和陽臺設(shè)置了界線和尺寸標(biāo)注，那么預(yù)測面積中機(jī)位面積必定未包括在臺的面積中。普遍來說，陽臺的預(yù)測面積和實(shí)測面積一定會有一定的差異，這就需要我們對不同層次的同樣類型的陽臺尺寸進(jìn)行多次測量，最終進(jìn)行平差處理。

四 結(jié)語

隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和深化，房地產(chǎn)作為一種特殊的資產(chǎn)形式進(jìn)入社會主義市場，并且逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，如何減小房屋預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)登記時的實(shí)測面積差距是一個很寬泛的話題，它不僅僅關(guān)乎到企業(yè)的誠信度，更與百姓的生活有著重要的影響，因此做好這一研究意義重大。從本文中可以看出，在這一工作的進(jìn)展中由于涉及的范圍廣且對技術(shù)的要求較高，這就需要我們不斷地學(xué)習(xí)、總結(jié)，只有這樣我們才能降低房屋預(yù)售面積和實(shí)測的差距，切切實(shí)實(shí)地對老百姓的利益起到保護(hù)作用。

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