王穎

【摘要】查封是一種臨時性的行政強制措施，房產(chǎn)查封已成為登記機關(guān)在協(xié)助執(zhí)行中的常見工作。本文說明了房產(chǎn)查封工作中應(yīng)注意的問題，并且對房產(chǎn)輪候查封和預(yù)查封這兩種形式作了簡單闡述。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)查封；輪候查封；預(yù)查封

一、查封概述

查封是一種臨時性的行政強制措施，是國家機關(guān)在行政管理過程中，為制止違法行為，防止證據(jù)損壞，控制危險擴大等情況，暫時性的控制行為，并不決定被查封的房屋權(quán)利歸屬。

查封可分為司法查封和行政查封。司法查封是指公安、檢查院、法院所實施的在偵查起訴審判等活動中的查封。行政查封是指行政機關(guān)為保證社會管理職能的順利履行所實行的行政強制措施。因為房屋具有價值大、不可移動、難以隱匿的特點，所以常被作為查封的標的物。對房產(chǎn)進行查封已成為登記部門在協(xié)助執(zhí)行中的常見工作。

房產(chǎn)登記部門規(guī)范化程度的高低，必然會對房產(chǎn)查封限制措施產(chǎn)生一定的影響。同時查封機關(guān)如何與房產(chǎn)登記部門密切配合也同樣決定著查封工作的效率和質(zhì)量。查封機關(guān)在查封房產(chǎn)時，由于對房產(chǎn)登記的相關(guān)業(yè)務(wù)知識不是十分清楚，只是根據(jù)自己掌握的情況對房產(chǎn)進行查封，這往往會使所要查封的房產(chǎn)與登記部門所記載的情況產(chǎn)生沖突，因此查封機關(guān)在實施查封房產(chǎn)前的一個重要步驟就是事先查閱房產(chǎn)登記檔案，了解將要查封房產(chǎn)的及時信息。

房產(chǎn)登記工作人員對首次查封的，應(yīng)當查看經(jīng)辦人員工作證，再根據(jù)被查封的房產(chǎn)情況、查封方式、查封期限等查封登記書內(nèi)容進行協(xié)助查封。查封登記書要書寫規(guī)范，查封房屋座落要正確具體，以免漏查封。查封登記書上不得擅自改變查封內(nèi)容，查封機關(guān)的名稱、印章、日期清晰無誤。

查封機關(guān)只能對記載于房屋登記簿上的房屋進行查封，未記載于房屋登記簿上的房屋只能通過其它方式進行查封。對查封房產(chǎn)信息有誤，無法協(xié)助辦理查封的，登記部門可以暫緩辦理，并向查封機關(guān)提出書面審查建議。對于查封中發(fā)生爭議的以及因查封涉及民事訴訟、抵押或民事執(zhí)行特殊情況，登記部門為協(xié)助部門無權(quán)自行決定如何辦理，而應(yīng)按照相關(guān)爭議機關(guān)協(xié)商一致后達成的書面意見辦理。

二、輪候查封

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》已于2005年1月1日起實行，但很多人對輪候查封制度仍存在誤區(qū)，造成了實踐中的混亂。輪候查封是指兩個以上人民法院對同一處房屋進行查封的，房產(chǎn)登記部門為首先送達協(xié)助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)后，對后來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書面告知該房屋已被其他人民法院查封的事實及查封的有關(guān)情況。

輪候查封本身沒有效力，是處于效力待定狀態(tài)，必須是按照法院送達協(xié)助執(zhí)行通知書的時間進行排序等候。這樣做是為了防止無序管理，避免重復(fù)查封現(xiàn)象發(fā)生。查封法院依法解除查封的，排列在先的輪候查封自動轉(zhuǎn)為查封，此時第一位的輪候查封才生效，其他輪候查封再依序排列。

對輪候查封的效力問題理解不透徹就會誤作重復(fù)查封，其實二者有明顯區(qū)別。重復(fù)查封是兩個或兩個以上人民法院對于同一財產(chǎn)在同一期間同時進行查扣的行為。而輪候查封是在同一期間內(nèi)，在同一財產(chǎn)上設(shè)定的查扣權(quán)是一個。因此，重復(fù)查封是法律所禁止的，我國法律規(guī)定查封制度不僅是對查封財產(chǎn)的一種保全，也是對查封財產(chǎn)能順利變現(xiàn)的一種保障制度。查封對于人民法院實現(xiàn)當事人的債權(quán)有積極的意義，它本身就是賦予了人民法院對查封財產(chǎn)的單獨處分權(quán)。如果兩個以上的法院均對同一財產(chǎn)同時進行查封，則當一家法院對該財產(chǎn)進行處分時就要受到另一法院的制約或者說無法處分，這不僅違背了法院審判、執(zhí)行權(quán)的唯一性和獨立性，也違背了法律當初規(guī)定查封的意義。

“輪候”意為“前后相序”，是依次的，它避開了重復(fù)查封的“同時性”，以錯位式查封對法院的行為予以認可。如果查封在先的法院對查封的財產(chǎn)進行變現(xiàn)或履行完畢后，查封的財產(chǎn)尚有履行債務(wù)的能力范圍時，查封在后的法院根據(jù)輪候查封，可直接對該財產(chǎn)再次進行變現(xiàn)或為履行債務(wù)采取各種措施。如果查封在先的法院對查封的財產(chǎn)處理完畢，那么輪候的法院的查封效力自然失效。

對輪候查封的適用范圍問題，根據(jù)《規(guī)定》第四條：“訴訟前，訴訟中及仲裁中采取財產(chǎn)保全措施的，進入執(zhí)行程序后，自動轉(zhuǎn)為執(zhí)行中的查封、扣押、凍結(jié)措施”，很顯然從立法的本意和維系法律的統(tǒng)一性出發(fā)，當事人在訴訟前和訴訟中要求采取查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的，應(yīng)當同樣適用。因此，輪候查封制度不應(yīng)僅僅適用于民事執(zhí)行過程中，更應(yīng)當適用于民事程序的全過程。

對于輪候查封的期限問題，雖然沒有直接的規(guī)定，但從《規(guī)定》第二十八條“查封、扣押、凍結(jié)解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結(jié)自動生效”可以看出，不應(yīng)計算輪候查封的期限，只是在輪候查封轉(zhuǎn)為查封時，才開始計算查封的期限。輪候查封未轉(zhuǎn)為查封時，無需辦理輪候查封的續(xù)封登記。

三、預(yù)查封

登記機關(guān)之所以能協(xié)助司法機關(guān)對房屋進行查封、限制其進行轉(zhuǎn)移或設(shè)定房產(chǎn)他項權(quán)利，主要是依靠登記機關(guān)有當事人的產(chǎn)權(quán)登記記錄。如果當事人沒有進行登記，即登記簿上沒有該項記載，登記機關(guān)就難以控制。但是從另一個角度來看，如某個當事人實際上擁有房產(chǎn)、或即將取得房產(chǎn)所有權(quán)，但由于其尚未進行權(quán)屬登記，司法機關(guān)就不予查封，顯然又是不合理的。在該房屋進行權(quán)屬登記前雖不能查封，但是可以在其登記時再予以查封。

預(yù)查封即是指人民法院對被執(zhí)行人尚未進行權(quán)屬登記、但將來可能會進行登記的房產(chǎn)進行的一種預(yù)先的限制性登記。

2004年最高人民法院與國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的文件《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源、房地產(chǎn)管理部門協(xié)助若干問題的通知》對法院查封房產(chǎn)第一次使用了預(yù)查封的規(guī)定：

預(yù)查封是《通知》新創(chuàng)立的一項強制執(zhí)行措施，它是指對尚未在登記機關(guān)進行物權(quán)登記但又履行了一定的批準或者備案等預(yù)登記手續(xù)、被執(zhí)行人享有未公示或者物權(quán)期待權(quán)的房產(chǎn)所采取的控制性措施，即由人民法院制發(fā)預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，由房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)查封登記手續(xù)；待該房產(chǎn)權(quán)屬登記完結(jié)時轉(zhuǎn)為正式查封。

依據(jù)《通知》第十五條的規(guī)定，房屋預(yù)查封的條件：1、被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證，但尚未出售的房屋；2、被執(zhí)行人購買的已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的房屋；3、被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。對這三種情形下的房屋，執(zhí)行法院都可以查封。

預(yù)查封登記的效力等同于正式查封；預(yù)查封期間，房屋權(quán)屬登記在被執(zhí)行人名下時，預(yù)查封自動轉(zhuǎn)為正式查封，無須制作查封裁定書；轉(zhuǎn)為正式查封的查封期限從預(yù)查封之日起算，預(yù)查封的期限為兩年，且可以續(xù)封，每次續(xù)封期限不得超過壹年；預(yù)查封可以輪候查封，預(yù)查封期間，不得辦理預(yù)查封房屋的權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；預(yù)查封期限屆滿未辦理預(yù)查封續(xù)封手續(xù)的，預(yù)查封效力消滅。

任何預(yù)查封和查封在限制標的物轉(zhuǎn)讓的效力上應(yīng)當是相同的。在人民法院預(yù)查封期間，單位和個人不得擅自處分預(yù)查封的財產(chǎn)，有關(guān)部門也不得辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。但是預(yù)查封和查封也有一些細微的區(qū)別：一是人民法院不能對預(yù)查封的房產(chǎn)進行處理；二是預(yù)查封期間，登記機關(guān)除了可以將預(yù)查封的房產(chǎn)登記在被執(zhí)行人名下外，登記機關(guān)不得為任何其他登記行為。

參考文獻：

[1]《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》

[2]《最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助若干問題的通知》

[3]房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍