程也

【摘要】隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)事業(yè)的繼續(xù)發(fā)展，非商品房的物業(yè)管理成為了困擾各開(kāi)發(fā)公司的一大難題，本文綜合分析了當(dāng)前形勢(shì)下非商品房物業(yè)管理的幾種典型模式，通過(guò)對(duì)比各模式的優(yōu)缺點(diǎn)，為不同類型的非商品房物業(yè)管理提供參考，具有一定的指導(dǎo)意義。

一、引言

隨著人民生活水平的不斷提高，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)迅速崛起。隨著大量非商品房小區(qū)的投入使用，非商品房物業(yè)管理問(wèn)題逐漸引起了關(guān)注。物業(yè)管理是改革開(kāi)放、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下住房制度改革的必然產(chǎn)物，它的管理模式必須適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求。物業(yè)管理作為直接關(guān)系到廣大人民群眾日常工作和生活的新興行業(yè)，物業(yè)管理自然會(huì)成為社會(huì)問(wèn)題的熱點(diǎn)和管理探索的焦點(diǎn)，它的產(chǎn)生與發(fā)展，對(duì)于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，促進(jìn)住宅建設(shè)，實(shí)施社會(huì)再就業(yè)工程起著積極的促進(jìn)作用。物業(yè)管理發(fā)展迅速，社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理體制已成為城市發(fā)展的必然趨勢(shì)。本文通過(guò)對(duì)比非商品房小區(qū)的幾種物業(yè)管理模式，綜合分析各模式下的優(yōu)缺點(diǎn)以及適用范圍，為同類小區(qū)物業(yè)管理提供參考，具有一定的應(yīng)用價(jià)值。

二、對(duì)物業(yè)管理相關(guān)解讀

通常一般認(rèn)為物業(yè)只不過(guò)是“房地產(chǎn)”的一種方言表述。在法律上，房地產(chǎn)的概念往往與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有更直接的聯(lián)系，而物業(yè)則是指已建成的房地產(chǎn)，而且更強(qiáng)調(diào)以共有所有權(quán)為紐帶、以各業(yè)主的專有所有權(quán)為核心的權(quán)利體系?，F(xiàn)在“物業(yè)”的概念已為人們接受，而且我國(guó)房地產(chǎn)法學(xué)界和有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)范性文件，對(duì)“物業(yè)”概念的內(nèi)涵和外延的理解基本趨于一致，即物業(yè)泛指各類房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場(chǎng)地，既可以是整個(gè)住宅小區(qū)全部與住宅相關(guān)的整體產(chǎn)業(yè)，也可以是單體的房屋財(cái)產(chǎn)，如高層或多層住宅樓單位、綜合大樓、寫(xiě)字樓、商業(yè)大廈、賓館、廠房、倉(cāng)庫(kù)等，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的派生物，它作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是一種綜合性的經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式。對(duì)物業(yè)管理的定義我們可以從廣義和狹義兩方面來(lái)界定。廣義的物業(yè)管理，是指業(yè)主對(duì)物業(yè)依法進(jìn)行的自治管理和受物業(yè)業(yè)主選聘、委托的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的專業(yè)管理的結(jié)合石而狹義的物業(yè)管理，是指依法成立的物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制接受物業(yè)業(yè)主選聘、委托，依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)管理合同的約定行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和新方法、新技術(shù)，對(duì)受托管理的物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、改良、經(jīng)營(yíng)，以發(fā)揮物業(yè)的最大使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對(duì)基于受托管理的物業(yè)發(fā)生的公共秩序?qū)嵤┍O(jiān)護(hù)，對(duì)物業(yè)的業(yè)主和非業(yè)主使用人提供特約服務(wù)，并依約定合理收取單純物業(yè)管理報(bào)酬和特約服務(wù)報(bào)酬的專業(yè)服務(wù)性行為。

三、非商品房小區(qū)物業(yè)管理模式綜合研究

非商品房，顧名思義就是不以作為商品為目的房子，福利性保障房多屬于非商品房，這種非商品房主要以企業(yè)為員工提供的福利性住宅，或者政府投資的一些保障房。目前，非商品房小區(qū)的管理模式主要有以下幾種模式。

1建設(shè)單位單位自行管理的物業(yè)管理模式

這種模式一般建設(shè)單位成立自己的物業(yè)管理公司，并通過(guò)公司自行管理。該模式的具有的優(yōu)點(diǎn)是：建設(shè)單位比較重視，隨著社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，住房已經(jīng)成為每一個(gè)公民十分重要與關(guān)注的問(wèn)題，該模式有建設(shè)單位配有專職物業(yè)管理負(fù)責(zé)人進(jìn)行管理，并成立相關(guān)職能部門(mén)，管理的主要對(duì)象是本建設(shè)單位下建設(shè)的小區(qū)業(yè)主以及房產(chǎn)相關(guān)設(shè)施，模式相對(duì)較為單一。當(dāng)業(yè)主有相關(guān)意見(jiàn)或公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要修理時(shí)，可直接向物業(yè)公司下的有關(guān)職能部門(mén)反映，并能盡快得到解決。但這種模式同時(shí)也存在很多的問(wèn)題：具體表現(xiàn)在物業(yè)管理人員流動(dòng)性比較大，大部分物業(yè)管理人員通過(guò)招聘、解聘、辭職等大量流動(dòng)，給售后小區(qū)物業(yè)管理帶來(lái)了不便，不能適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。此外，這樣的物業(yè)管理公司并不是建設(shè)單位的子公司，不具備獨(dú)立法人資格，經(jīng)營(yíng)管理工作一般會(huì)受到較大限制，難以實(shí)行職能分解、經(jīng)濟(jì)利益上很難和原建設(shè)單位脫鉤，也不利于面向社會(huì)形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

2市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式

這種物業(yè)管理模式完全市場(chǎng)化，一般采取將售后非商品房小區(qū)的物業(yè)管理直接承包給成熟的物業(yè)公司進(jìn)行管理。小區(qū)居民向物業(yè)公司繳納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用，由物業(yè)理公司對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境、設(shè)備設(shè)施、安保安企負(fù)責(zé)。這種模式雖然適合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求，但是卻被一些陳舊政府改造的社區(qū)的現(xiàn)狀所束縛，目前很多老社區(qū)政府如果重建會(huì)面臨許多社會(huì)問(wèn)題，只能通過(guò)改造這些社區(qū)以適應(yīng)城市的發(fā)展，但是多數(shù)這些老社區(qū)都存在著建設(shè)年代久遠(yuǎn)、配套設(shè)施（如道路、車位、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施等）不齊全、相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施（如管網(wǎng)設(shè)施等）老化等小區(qū)本身硬件條件差的情況，這造成物業(yè)管理維修難度的增大。另外，有些個(gè)別小區(qū)業(yè)主由于存在著經(jīng)濟(jì)困難無(wú)法負(fù)擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)用，或者本身對(duì)企業(yè)存在依賴傾向不愿繳納高額的物業(yè)管理費(fèi)用，使得物業(yè)資金繳納困難。由于面對(duì)這多種障礙，導(dǎo)致市場(chǎng)上的物業(yè)公司不愿接手售后小區(qū)的物業(yè)管理，小區(qū)的市場(chǎng)物業(yè)模式難以維持下去。

3社區(qū)自治模式

一般出現(xiàn)在原有建設(shè)單位所建小區(qū)還沒(méi)有完成的情況，而有些業(yè)主卻已入住或者小區(qū)的基本配套設(shè)施也沒(méi)有建設(shè)完整，而原建設(shè)單位也不再建設(shè)，從而導(dǎo)致小區(qū)無(wú)人過(guò)問(wèn)物業(yè)，也無(wú)社會(huì)組織或者單位接手管理，因此只能自行管理。但是這種物業(yè)管理模式的缺點(diǎn)比較凸顯，首先由于缺乏專業(yè)的物業(yè)管理系統(tǒng)，自行管理的收費(fèi)難以保障；其次售后小區(qū)將面臨以下問(wèn)題：環(huán)境臟亂差、小區(qū)頻繁有生人進(jìn)出入并且無(wú)人過(guò)問(wèn)、無(wú)任何安保措施、以及其他一些配套設(shè)施壞了找不到人維修等情況。但是當(dāng)出現(xiàn)這種小區(qū)時(shí)，地方政府逐步接管小區(qū)，采取社區(qū)自治的模式。由社區(qū)人員領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)管理，有專門(mén)的分工：對(duì)小區(qū)進(jìn)行封閉管理，小區(qū)居民或社會(huì)困難戶擔(dān)當(dāng)安保職責(zé)；在收繳費(fèi)用上按照工作人員的多少進(jìn)行合理收費(fèi)，政府給予相應(yīng)補(bǔ)貼；對(duì)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施通過(guò)集資以及提取維修資金的方法進(jìn)行維修改造，改善小區(qū)居住條件。這種社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)下的自治模式不僅沒(méi)有給業(yè)主增加壓力，反而大大減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)，充分有效地利用了小區(qū)內(nèi)的各種資源，在不增加居民負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)上改善了小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生和治安環(huán)境，讓居民能住得安心和舒心，關(guān)系更加團(tuán)結(jié)融洽，為構(gòu)建和諧社會(huì)打下了良好的基礎(chǔ)。同時(shí)，這種自治模式也給政府減輕了壓力，使政府能用較低的成本達(dá)到比較好的效果，也為以后引入現(xiàn)代化的物業(yè)管理起到了一個(gè)過(guò)渡的作用。

四、結(jié)語(yǔ)

本文對(duì)現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)概念進(jìn)行了深層次的解讀，同時(shí)對(duì)非商品房小區(qū)的幾種物業(yè)管理模式做了簡(jiǎn)要介紹，并分析了幾種模式的優(yōu)缺點(diǎn)，通過(guò)對(duì)比各模式的優(yōu)缺點(diǎn)可以得到以下結(jié)論：對(duì)于新建的大型非商品房小區(qū)，采用建設(shè)單位自行管理的物業(yè)管理模式是較為理想的，而對(duì)于新建的小型非商品房小區(qū)，則采用市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式較好，同時(shí)，對(duì)老城區(qū)陳舊社區(qū)改造后的非商品房小區(qū)物業(yè)管理，則采用以政府為主導(dǎo)，社區(qū)居民自治的社區(qū)管理模式最為理想。

綜合上述結(jié)論，為其余已建或者在建的非商品房小區(qū)物業(yè)管理提供參考，具有一定的指導(dǎo)意義。