劉學 崔凱 付博 董穎 黃河 姚麗

（1.遼寧省國土資源廳政務服務中心，遼寧沈陽 110032；2.遼寧省建設(shè)用地事務局，遼寧沈陽 110032；3.遼寧省地質(zhì)學會，遼寧沈陽 110032）

不動產(chǎn)登記的真正意義

劉學1崔凱2付博2董穎3黃河3姚麗1

（1.遼寧省國土資源廳政務服務中心，遼寧沈陽 110032；2.遼寧省建設(shè)用地事務局，遼寧沈陽 110032；3.遼寧省地質(zhì)學會，遼寧沈陽 110032）

黨的十八屆三中全會提出，“健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度和用途管制制度”，“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進行統(tǒng)一確權(quán)登記，形成歸屬清晰、權(quán)責明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”，國務院常務會議正式?jīng)Q定將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由國土資源部一個部門承擔。本文從不動產(chǎn)登記的原因、目的、步驟，以及實施不動產(chǎn)登記對樓市和當前反腐形式下的影響，對房地產(chǎn)稅征收的鋪墊等幾個方面來闡述不動產(chǎn)登記的真正意義。

不動產(chǎn) 統(tǒng)一登記 財產(chǎn)權(quán)

黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）提出，“健全自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度和用途管制制度”，“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進行統(tǒng)一確權(quán)登記，形成歸屬清晰、權(quán)責明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”。2013年11月20日，國務院常務會議正式?jīng)Q定將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由國土資源部一個部門承擔。

2014年1月11日，國土資源部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會上說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是國土資源管理的一項新職能。建立實施以土地為核心的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是我國產(chǎn)權(quán)管理體制機制的重大改革，責任重大，任務艱巨。當前，統(tǒng)一登記機構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺，要逐個落實到。重點是作好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的頂層設(shè)計，制度安排。

“不動產(chǎn)”是指實物形態(tài)的土地和附著于土地上的附屬物，我國規(guī)定不動產(chǎn)的類型主要包括土地、建筑物、構(gòu)筑物以及添附于土地和建（構(gòu)）筑物的物。

不動產(chǎn)登記又稱為不動產(chǎn)物權(quán)登記，為《物權(quán)法》中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實，被作為一種物權(quán)公示手段。

在此之前的很長一段時間內(nèi)，我國不動產(chǎn)登記制度極不統(tǒng)—，國土部門管理土地，住建部門登記房屋，海域使用權(quán)由海洋行政管理部門登記，礦產(chǎn)、森林資源也“各有其主”，多頭管理，混亂從生。因此在國土資源部明確表態(tài)之前，由一個新的行政機構(gòu)負擔所有不動產(chǎn)權(quán)屬情況的登記工作，就已經(jīng)是學界普遍支持的建議。國土資源部副部長徐德明表示，建立實施以土地為核心的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是我國產(chǎn)權(quán)管理體制機制的重大改革。

當前全國各地不動產(chǎn)登記十分混亂，這一點在房地產(chǎn)登記中體現(xiàn)得尤為明顯。不少地方，房屋買賣要求購房人分別去國土部門和房產(chǎn)部門辦理土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證，流程十分繁瑣，付出成本巨大。更重要的是由于房屋信息數(shù)據(jù)不健全，市場公布的數(shù)據(jù)五花八門，導致決策者無法出臺準確有效的調(diào)控政策，購房者也經(jīng)常受數(shù)據(jù)誤導，從而做出錯誤的買房決定。國務院此次下大決心建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，相信就是要從根本上解決上述問題。

很明顯，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度一旦落地，相當于給樓市投入一枚重磅炸彈，影響十分重大。首先最重要一點就是不動產(chǎn)登記有可能拉低房價。知名開發(fā)商潘石屹就在不同場合提出，一旦不動產(chǎn)登記制度實施，房價就會立馬下降。他的觀點雖然武斷，但代表了大部分人的想法，他們認為不動產(chǎn)登記是打擊高房價和投資客的高手。登記制度落地，那些持有多套房產(chǎn)的“房姐、房叔”們就會拋售房產(chǎn)，起到遏制需求、改善供給矛盾的作用，從而緩解或推動房價下跌。

其次，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也為房地產(chǎn)稅征收鋪路，為樓市長效調(diào)控打下堅實基礎(chǔ)。十八屆三中全會明確提出要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革。但房地產(chǎn)稅落地和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度兩者密切相關(guān)，后者是前者的技術(shù)準備和必要的支撐條件。全國有多少房產(chǎn)，被多少人買了不搞清楚的話，房產(chǎn)稅的征收對象和征收稅率就無法確定。因此房地產(chǎn)稅立法和征收前，不動產(chǎn)登記制度必須建立完善，以便摸清全國住房“家底”，使得房地產(chǎn)稅能夠有的放矢。

第三，在全民反腐的年代，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度也被視為反腐利器。由于制度長期缺位，讓不法之徒鉆了漏洞，以權(quán)謀私通過房產(chǎn)賺取大量財富，比如有地方官員利用職權(quán)將數(shù)十套經(jīng)適房劃歸子女名下。在房價高漲的年代，房子成為腐敗官員藏匿財產(chǎn)的最佳道具。因此不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以通過“陽光療法”，將貪財者的不法財產(chǎn)公布于眾，為反腐敗工作增添一個強有力的助手，這也是社會各界呼吁不動產(chǎn)登記制度盡快實施的重要原因之一。

降低房價、為房地產(chǎn)稅鋪路、打擊腐敗都是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的重大使命，但該制度的最核心意義并非如此。

整合不動產(chǎn)登記職責，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國務院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是完善社會主義市場經(jīng)濟體制、建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求。統(tǒng)一不動產(chǎn)登記首先遵循的是不動產(chǎn)的自然規(guī)律和國際通行做法，除此之外，其主要目的是為了克服現(xiàn)行不動產(chǎn)分散登記的弊端，保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，保證交易安全，尤其是方便企業(yè)、方便群眾。

遵循了不動產(chǎn)的自然規(guī)律和國際通行做法。房屋和土地、林草與土地本來就是一體的，是不可分的，世界上絕大多數(shù)國家實行的是統(tǒng)一登記。習近平總書記在關(guān)于《決定》的說明中指出“山水林田湖是一個生命共同體……由一個部門負責領(lǐng)土范圍內(nèi)所有國土空間用途管制職責……”。為此，《決定》要求在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)上，“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進行統(tǒng)一確權(quán)登記，形成歸屬清晰、權(quán)責明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”。

為了更好地保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)。古語云“有恒產(chǎn)者有恒心”，登記的本質(zhì)目的就是確定不動產(chǎn)的權(quán)利歸屬，并在登記簿上進行記載公示，從而達到保護不動產(chǎn)物權(quán)的目的。以前由不同的部門管理和登記，導致不同不動產(chǎn)之間的權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明，引發(fā)眾多矛盾和糾紛。另外由于各部門的登記方法、技術(shù)規(guī)程等不一致，很容易導致重登、漏登現(xiàn)象發(fā)生，造成了大量登記錯誤。統(tǒng)一登記后，可以減少甚至杜絕類似問題發(fā)生，更好地理清當事人之間的不動產(chǎn)權(quán)利界限、減少權(quán)屬糾紛、提高登記的準確性和權(quán)威性，更好地維護當事人的不動產(chǎn)物權(quán)。

提高政府治理效率和水平。多個部門都在辦理不動產(chǎn)登記，各個部門都配備一套專門的人員、機構(gòu)、場所以及設(shè)施設(shè)備等等，國家不僅為此多支付很多人力物力成本，而且各部門之間的職能交叉容易導致部門間的爭權(quán)奪利或者扯皮推諉，降低行政辦事效率，甚至嚴重影響政府的形象。國家實行統(tǒng)一登記，將房屋、林地、草原、土地以及海域登記的職責整合由一個部門承擔，可以減少部門職責交叉和分散，從而大大減少政府行政成本，提高辦事效率，提高政府的公信力。

方便企業(yè)、方便群眾，減輕當事人的負擔。分散登記時，在農(nóng)村，當事人要分別到4個不同的部門辦理4個不同的證件：住房要到建設(shè)

……

……部門辦理房屋所有權(quán)證，宅基地要到國土部門辦理集體土地使用證，承包的土地要到農(nóng)業(yè)部門辦理耕地承包證，栽種的樹木要到林業(yè)部門辦理集體林權(quán)證。城市居民和企業(yè)則最少要辦兩個證：要到住建部門辦理房屋所有權(quán)證，到國土資源管理部門辦理國有土地使用證。各種證書滿天飛，不僅增加了人民群眾辦證的不便，而且增加了其時間和資金成本。統(tǒng)一登記之后，將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責整合由一個部門承擔，可以大大減輕當事人負擔。

保障不動產(chǎn)交易安全，維護正常的市場交易秩序。原來由于房地分別登記，導致房屋和土地分離的現(xiàn)象十分嚴重。不僅權(quán)利人辦理登記不方便，而且交易相對人查詢登記資料不容易，了解交易標的權(quán)利狀況很困難。在房地產(chǎn)抵押時，要分別到住建部門和國土資源管理部門辦理房屋抵押登記和土地抵押登記。實踐中利用房屋和土地分別抵押騙取銀行貸款的案例時有發(fā)生。統(tǒng)一登記之后，建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，將有效保障不動產(chǎn)交易安全，維護不動產(chǎn)市場的正常交易秩序。