采訪人物
伍寶瑩(Gogo Wu),美國華人實(shí)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼理事、美國舊金山小業(yè)主協(xié)會(huì)商業(yè)伙伴、舊金山好地點(diǎn)地產(chǎn)公司公關(guān)總監(jiān)及地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代表、舊金山地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)成員。
Q:介紹下灣區(qū)所在的三大城市舊金山、圣何塞、奧克蘭這幾個(gè)熱點(diǎn)地段房價(jià)和著名豪宅?為什么這些地段受到買家的追捧,從學(xué)區(qū)、商業(yè)配套、發(fā)展經(jīng)濟(jì)支柱三大方面分析下?
A:舊金山灣區(qū)地理位置獨(dú)特,氣候宜人,人文歷史豐富,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),商業(yè)活動(dòng)活躍,是高新科技公司的搖籃,各國美食天堂,多元種族和睦共處的寶地,也是全美乃至全球人民夢寐以求的居住首選。舊金山市內(nèi)著名豪宅區(qū)包括:
●Pacific Heights——太平洋高地 (著名景觀大宅,歷史悠久,價(jià)值在1000萬美金以上)
●Russian Hill——俄羅斯山(包括聞名景點(diǎn)九曲花街所在的Lombard街, 普遍房價(jià)500萬美元以上)
●Sea Cliff——海崖 (地如其名,在舊金山西北角的海岸上,飽覽金門大橋美景,房價(jià)在400-800萬美元不等)
●Presidio Heights——匹斯蒂奧高地(另一古典大宅集中地,房價(jià)于600-1000萬美元)
●Noe Valley——諾埃谷(年輕高科技總裁們熱門居住點(diǎn),美食購物,房價(jià)于200-500萬美元)
圣何塞位于舊金山以南大概1小時(shí)車程。在過去30年間,由于靠近硅谷而從一個(gè)荒蕪小城市漸漸演變成擁有全美年收入超過15萬第二多人口的小康之城。舊金山與圣何塞之間是中半島,也是硅谷核心地帶,交織著全美新舊最富裕的幾個(gè)古老小鎮(zhèn)與高科技新貴的居住寵兒:
●Hillsborough——休斯伯洛(陽光充沛,風(fēng)景優(yōu)美,平均家庭收入以50萬美元成為全美最富小鎮(zhèn)之一。房價(jià)500-1000萬美元)
●Palo Alto - 帕羅奧圖 (著名史丹福大學(xué)所在地,校區(qū)好,商業(yè)美食應(yīng)有盡有。平均房價(jià)300-600萬美元)
●Menlo Park——門洛帕克市(Facebook 臉書公司總部,近年來竄起的科技新貴集中地。平均房價(jià)200-300萬美元)
●Atherton——阿瑟頓(2013年福布斯雜志把該區(qū)郵編號(hào)94027列為全美最貴郵編號(hào),房屋以大牧場風(fēng)格為主,是寸土寸金的舊金山灣區(qū)少有的占地面積較大的地區(qū)。房價(jià)一般在1000-2000萬美元)
●Cupertino——丘珀蒂諾(Apple 蘋果公司總部,校區(qū)全國聞名,商店餐廳林立,另外一個(gè)高科技新貴們爭相購入房產(chǎn)的熱門地。房價(jià)大概150-300萬美元)
奧克蘭位于舊金山以東僅20分鐘車程。一橋相隔,奧克蘭要比常年涼爽的舊金山溫暖得多。雖然壞名遠(yuǎn)播,但奧克蘭卻有著鮮為人知的獨(dú)特風(fēng)光。近年舊金山租金漲至全美之首,很多新生代專業(yè)人員紛紛過橋到奧克蘭居住。倉庫改建的閣樓、各國特色美食、附有游戲主題的酒吧、吸引著年輕人搬到這座城市。奧克蘭附近還有很多豪宅區(qū):
●Piedmont——皮埃蒙特(位于奧克蘭山上,舊金山灣景一覽無遺。房屋以古典文藝雅房為主,房價(jià)200-400萬美元)
●Berkeley Hil——柏克萊山(名校加州大學(xué)柏克萊分校所在地,鄰近奧克蘭山,山腳正是校址,山上洋房價(jià)格100-200萬美元)
●Orinda(奧林達(dá))、Moraga(莫拉加)、Lafayette(拉斐特)、Walnut Creek(核桃溪)在奧克蘭的東北方一帶,其校區(qū)在灣區(qū)非常有名、綠化度高,適合家庭居住或養(yǎng)老退休。房價(jià)100-200萬美元)
Q:在美國可出售的地產(chǎn)類型分新房和二手房, 請分別介紹下兩種房子的優(yōu)、缺點(diǎn)?
A:一般年輕買家喜歡現(xiàn)代化建筑風(fēng)格,還有部分海外,特別是中國買家喜歡新房。新房的好處是建筑按現(xiàn)在的安全規(guī)格建造,比較少有安全隱患。而且市政府在選擇市內(nèi)建筑發(fā)展商的時(shí)候,一般以經(jīng)驗(yàn)與信譽(yù)好的發(fā)展商為優(yōu)先考慮,所以質(zhì)量有保障。但是全新的房子一般以公寓為主,少有的幾個(gè)聯(lián)體別墅或者獨(dú)立別墅新項(xiàng)目,一般占地面積較小,空間不大,而且一般有管理費(fèi)。缺點(diǎn)是新房一般比較難作信貸、而且利息鎖定費(fèi)用較高。某些新建公寓在一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量瑕疵,導(dǎo)致集體訴訟,訴訟耗時(shí)較長,影響公寓轉(zhuǎn)售價(jià)格,因?yàn)橹挥猩贁?shù)銀行信貸有訴訟的公寓,而且利息比一般公寓要高、首期也要求較多。
二手房是舊金山市場上的主要房源。許多美國民眾偏愛二手房,因?yàn)槎址空嫉孛娣e相對較大,而且作為文化大熔爐的舊金山,不同年代建造的二手房呈現(xiàn)當(dāng)時(shí)不同的風(fēng)格。標(biāo)志性的維多利亞式房屋幾乎在居民心里留下了深深的烙印,而且普遍美國買家相信現(xiàn)代風(fēng)格過個(gè)十年就土了,但古典的舊房卻保存著永不退色的經(jīng)典。二手房的市場較廣,升值潛力與保值性也高。保留原有風(fēng)格卻加入現(xiàn)代家具的翻新二手房一般會(huì)有多位買家競價(jià)的情況。二手房缺點(diǎn)是安全規(guī)格一般已經(jīng)過時(shí),由于裝修許可申請手續(xù)繁瑣,翻修成本投入較多,所以安全有隱患。在購房時(shí),專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)會(huì)幫客人到樓宇檢驗(yàn)局查看修建許可歷史與圖紙,以充分掌握房屋改建情況,也為以后的修整作準(zhǔn)備。很多二手房有上百年歷史,所以不免有前屋主在此百年歸老。對部分華人買家造成不小的心理障礙,但對美國買家倒是有趣的歷史。
Q:從投資層面上看,在灣區(qū)內(nèi)置業(yè)完畢后,如需房屋出租是怎樣的一個(gè)流程?
A:其實(shí)舊金山灣區(qū)各市各郡出租條例各異,建議投資者在購房前先咨詢專業(yè)經(jīng)紀(jì)或者律師關(guān)于出租條例的細(xì)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)。購房后可以委托信譽(yù)好的物業(yè)管理經(jīng)紀(jì)或者公司幫忙網(wǎng)上招租,審查租客申請人的背景、資產(chǎn)狀況與信用。物業(yè)管理經(jīng)紀(jì)可以代為長期管理該物業(yè),服務(wù)范圍一般包括:收取租金、支付開支、雇用工人維修家居水電等等。一般管理費(fèi)用為每月租金的5-6%。出租可作短期(如AirBnB之類民宿服務(wù))或長期、如作短期出租,一般屋主要到當(dāng)?shù)刈鈩?wù)處登記。租金收入一般需要在每年4月15日前申報(bào)去年收入。建議咨詢會(huì)計(jì)師關(guān)于租金收入的稅務(wù)問題。
Q:沒有綠卡的外國人可以在美國購置房產(chǎn)嗎?
A:美國是比較成熟的市場,對外國購房者持歡迎態(tài)度。同時(shí),法律透明公開,購房程序要比其它國家相對簡單明了。任何人都可以購買美國房產(chǎn),只要你擁有中國護(hù)照,你就可以完成購房交易,即使你沒有美國簽證,也可以通過傳真完成交易。