趙月

歲末年初，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)入落實(shí)階段，關(guān)于未來(lái)樓市走勢(shì)的判斷也層出不窮，地產(chǎn)大佬們也紛紛發(fā)表對(duì)樓市的看法。昨天可能還曝出大佬集體看衰樓市，今日便有人重新表態(tài)并沒(méi)有看衰，明年樓市將回暖。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度落地

被地產(chǎn)界稱之為“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，終于靴子落地。12月22日，醞釀7年之久的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》終于姍姍而至，并將于2015年3月1日起正式實(shí)施。

完成登記就意味著國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和內(nèi)容依法進(jìn)行了確認(rèn)。雖然不動(dòng)產(chǎn)登記制度最主要的目的在于保護(hù)合法產(chǎn)權(quán)、防范交易風(fēng)險(xiǎn)，但公眾對(duì)其的期待卻并不止于此。不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的敲定和普通百姓有何關(guān)系？會(huì)大幅拉低房?jī)r(jià)嗎？對(duì)反腐有何作用？

港媒一篇文章指出，這標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作頂層設(shè)計(jì)基本完成，轉(zhuǎn)而進(jìn)入正式落實(shí)階段。業(yè)內(nèi)人士表示，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度直接有利加大反腐威懾力，有利加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，登記措施并非指向房地產(chǎn)調(diào)控。

從樓市調(diào)控來(lái)講，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記其實(shí)就是指全國(guó)個(gè)人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)。盡管個(gè)人住房信息登記聯(lián)網(wǎng)只是不動(dòng)產(chǎn)登記的一小部分，但是，個(gè)人住房信息系統(tǒng)的逐步建立對(duì)于以稅費(fèi)調(diào)控為主的技術(shù)條件的建立、以“差別化”措施對(duì)樓市進(jìn)行分類調(diào)控、調(diào)節(jié)存量房城市供求關(guān)系、樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的建立等調(diào)控手段的轉(zhuǎn)向具有積極的意義。

提到不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)影響幾何的問(wèn)題，上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭指出，若不動(dòng)產(chǎn)登記推出，短期對(duì)樓市確有不利心理影響，主要是擁有多套房的官員和國(guó)企高管可能出售房屋，且影響他們新增的投資需求。但這類所售及所投的房屋，占全國(guó)交易總量比例極小，應(yīng)不超10%，且部分房源早已拋掉。長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)無(wú)實(shí)質(zhì)影響。

廣州市社科院高級(jí)研究員彭澎也認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出臺(tái)短期內(nèi)對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)是一種利空，從長(zhǎng)期來(lái)看，是房地產(chǎn)走向正軌的一個(gè)保障。

住建部部長(zhǎng)定調(diào)樓市

日前，住建部部長(zhǎng)陳政高在履職之后參加的首次全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)如期召開(kāi)。陳政高總結(jié)了2014年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作，并對(duì)2015年工作任務(wù)作出了“兩點(diǎn)要求、六個(gè)突破”的部署。而前幾年該會(huì)議頻繁提及的“房地產(chǎn)調(diào)控”、“房?jī)r(jià)”、“限購(gòu)”等詞匯并未涉及。

在總結(jié)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況時(shí)，陳政高說(shuō)，“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況發(fā)生了一些變化，但房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用沒(méi)有變。一方面，房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)，受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響；另一方面，房地產(chǎn)的變化在一定程度上也影響著整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行”。

在此基礎(chǔ)上，陳改高表示，2015年要準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場(chǎng)走勢(shì)，積極應(yīng)對(duì)，主動(dòng)作為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2015年強(qiáng)調(diào)“注意地區(qū)差異”，意味著樓市政策調(diào)控主體將下放。事實(shí)上，這在今年樓市調(diào)控中已有體現(xiàn)。

“今年初以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速變化，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同或配合有關(guān)部門(mén)，強(qiáng)化地方調(diào)控主體責(zé)任，及時(shí)調(diào)整了限購(gòu)、差別化信貸等政策。”陳政高說(shuō)。

在2015年工作任務(wù)中，保障性安居工程建設(shè)成為重點(diǎn)內(nèi)容。陳政高表示，2015年將繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，計(jì)劃新開(kāi)工700萬(wàn)套，基本建成480萬(wàn)套。

據(jù)住建部數(shù)據(jù)顯示，2014年全面完成了700萬(wàn)套以上的保障性住房開(kāi)工建設(shè)任務(wù)，其中各類棚戶區(qū)470萬(wàn)套以上，基本建成480萬(wàn)套，完成260萬(wàn)戶農(nóng)村危房改造。另外，陳政高強(qiáng)調(diào)，要狠抓公租房的配套設(shè)施建設(shè)，并要?jiǎng)?chuàng)新住房保障工作方法。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，保障房建設(shè)量的增加、公租房房源渠道的拓寬，可能會(huì)使樓市庫(kù)存消化的壓力加大。但“通過(guò)市場(chǎng)籌集”公租房源，對(duì)于部分供大于求的城市和地區(qū)來(lái)說(shuō)，也可能成為高企庫(kù)存轉(zhuǎn)化為公租房源的一條通路。

業(yè)內(nèi)期待樓市回暖

市場(chǎng)上對(duì)于2015年房地產(chǎn)行業(yè)的狀況眾說(shuō)紛紜，但在亞太城市研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存眼中，他更關(guān)注的是住建部部長(zhǎng)陳政高提出的“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”這簡(jiǎn)單卻有力的幾個(gè)字。

陳寶存表示，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2015年將成為中國(guó)樓市的“大年”，而在2014年下半年開(kāi)工、拿地?cái)?shù)據(jù)不斷下降的情況下，央行、銀監(jiān)會(huì)的各種刺激政策確實(shí)也為這一趨勢(shì)增添了更多的可能性，從住建部對(duì)于2015年政策的“促平穩(wěn)”表態(tài)來(lái)看，2015年開(kāi)春降息、降準(zhǔn)等適度寬松政策或許還將繼續(xù)出臺(tái)，這樣的話，各地樓市銷售量、房?jī)r(jià)從3、4月起有望出現(xiàn)普漲，一線城市和重點(diǎn)城市2015年全年甚至能將漲幅維持在20%以上。

“從各領(lǐng)域、各部門(mén)目前吹風(fēng)的情況總體來(lái)看，2015年我國(guó)中央層面對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的行政手段繼續(xù)推出，且通過(guò)其他方式不過(guò)分地繼續(xù)扶持市場(chǎng)的思路不會(huì)改變，而市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和格局也已基本確定，消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商都在時(shí)刻準(zhǔn)備著下一步政策的出臺(tái)，只要政策一頒布，市場(chǎng)將會(huì)馬上出現(xiàn)明顯暖意?！标悓毚姹硎尽?/p>

“2015年中國(guó)樓市將溫和上漲，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)需求將面臨下行壓力”，這是相關(guān)機(jī)構(gòu)年底分析報(bào)告的主要觀點(diǎn)。

興業(yè)證券的報(bào)告顯示，從宏觀角度來(lái)看，貨幣政策持續(xù)放松利好房地產(chǎn)基本面溫和復(fù)蘇。根據(jù)興業(yè)宏觀和銀行組判斷，由于經(jīng)濟(jì)景氣度較差以及外匯占款下行等因素影響，明年貨幣政策仍有進(jìn)一步放松的空間。較為寬松的貨幣政策環(huán)境將給予房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面以較有力的支撐，估算2015年全年銷售面積將有5%的增長(zhǎng)。除了政策利好之外，興業(yè)證券分析，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有透支中國(guó)居民的購(gòu)買力。在購(gòu)買力得以增強(qiáng)的環(huán)境下，需求的邊際改善在2015年將會(huì)有所體現(xiàn)。

值得注意的是，中銀國(guó)際的分析報(bào)告稱，2015年行業(yè)去庫(kù)存逐步深入，基本面呈緩慢改善態(tài)勢(shì)，但幅度比較有限。