◎ 高榮偉（河南南陽(yáng)社旗縣委黨校，南陽(yáng)473300）

央行“雙降”利好樓市幾何

◎ 高榮偉（河南南陽(yáng)社旗縣委黨校，南陽(yáng)473300）

根據(jù)央行公告顯示，自2015年10月24日起，將金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款利率進(jìn)一步下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)， 以進(jìn)一步降低社會(huì)融資成本 。其中，一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至4.35%；一年期存款利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至1.5% ，其他各檔次貸款及存款基準(zhǔn)利率、人民銀行對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款利率相應(yīng)調(diào)整，但個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。

央行向來是金融界的風(fēng)向標(biāo)，央行雙降對(duì)于“金九銀十”之后的樓市有什么影響呢？“金九銀十”剛過，又再次迎來雙降，樓市能否就此煥發(fā)激情？

“對(duì)樓市可謂重磅利好 ”

實(shí)際上，這已經(jīng)是今年央行第五次降息和降準(zhǔn)了。央行頻繁運(yùn)用信貸杠桿，我國(guó)信貸政策日漸寬松。目前來看，貸款利息已達(dá)近25年來的最低點(diǎn)，接連一系列政策鼓勵(lì)購(gòu)房需求，表明政府穩(wěn)定市場(chǎng)的決心。而多輪寬松貨幣政策已漸次發(fā)揮作用，房地產(chǎn)需求正在逐步回升。

從短期內(nèi)來看，尤其是至年底這個(gè)階段來看，央行本次“雙降”是利好。首先，通過注入流動(dòng)性，從而活躍貨幣市場(chǎng)和資本市場(chǎng)，此時(shí)就會(huì)有部分資金從其他行業(yè)借機(jī)撤出流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，畢竟目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的保值增值功能得到大家的認(rèn)同。其次，促使商業(yè)銀行房貸更趨于積極性，對(duì)于信貸發(fā)放和成本降低都有利好，最終活躍購(gòu)房市場(chǎng)。再次是將發(fā)揮一種預(yù)期作用，此類降準(zhǔn)政策反映了政策層面對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)注，由此影響人的心理預(yù)期。今年以來一系列政策的出臺(tái)，不斷釋放著利好。9月底宣布降低購(gòu)房首付款，在不限購(gòu)的城市，對(duì)居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付比例調(diào)整為不低于25%。如今“雙降”出臺(tái)， 且不是一個(gè)單一政策，而是一 套 “組合拳”，預(yù)計(jì)接下來還會(huì)有再次降息降準(zhǔn)的可能性，未來極有可能會(huì)出現(xiàn)像2009年兩成首付的情況，一系列政策的出臺(tái)刺激著樓市不斷回暖。

對(duì)于購(gòu)房者來說，這種直接的信貸刺激影響非常大，目前一線城市的首套房貸款折扣主流在九折左右，人們普遍預(yù)測(cè)未來有出現(xiàn)八五折或者八折的可能性。專家分析，雙降的短期效應(yīng)正在顯現(xiàn)，對(duì)于人們進(jìn)行投資時(shí)的判斷將發(fā)揮重要影響，尤其是對(duì)于樓市的正面影響更大。

對(duì)于很多人來說，存款利率一降再降，已經(jīng)沒必要再去銀行存款了。此次降息后，一年期存款的基準(zhǔn)利率僅1.5%。也就是說，如果在不考慮上浮的情況下，市民拿10萬元存一年定期，到期本息是101500元。而之前公布的9月份居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）為1.6%，如物價(jià)維持1.6%的上漲速度，那么今天的10萬元可以買到的商品一年后就需要101600元。也就是說，如果通過存款的方式放在銀行，對(duì)于儲(chǔ)戶而言，他的財(cái)富縮水了100元。

一些地產(chǎn)商指出 ，此番基準(zhǔn)利率的降低，對(duì)于一些想要買房的個(gè)人和家庭來說，房貸壓力變小了。比如買房時(shí)商業(yè)貸款100萬，貸款期限30年，利用等額本息還款法，降息后每月月供減少157元左右，總利息共減少了5.65萬元左右。如以貸款年限20年為例，按照舊政策，基準(zhǔn)利率為5.65%，月供為6963元，總利息67.1萬；按照新政策，基準(zhǔn)利率為5.40%，月供為6822元，總利息63.7萬；月供少還141元，20年少付利息3.4萬。所以，央行降息將進(jìn)一步緩解購(gòu)房者房貸壓力，刺激消費(fèi)者購(gòu)房欲望，有利于加快去庫(kù)存，同時(shí)也減輕房企貸款壓力，對(duì)樓市可謂重磅利好。

“雙降”效果立桿見影

據(jù)官方公布的數(shù)據(jù)，今年上半年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7%，低于2014年全年增速7.3%。第三季度經(jīng)濟(jì)較上年同期增長(zhǎng)6.9%，創(chuàng)下自2009年初以來的最低增速。這些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，我國(guó)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境并不樂觀，央行此前出臺(tái)的措施尚不足以扶持經(jīng)濟(jì)走出困境，在此背景下，央行連續(xù)出臺(tái)旨在提振經(jīng)濟(jì)增速的措施，就不足為奇了。央行希望通過本次“雙降”的貨幣政策舉措幫助提振經(jīng)濟(jì)，并抵補(bǔ)財(cái)政性存款流出帶來的影響。

從前三季度來看，樓市“救市”政策頻發(fā)，業(yè)內(nèi)人士普遍看好一線城市、部分二線城市。庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市，如合肥、南京、蘇州、南昌等城市，樓市需求在救市政策刺激之下開始集中釋放，樓市基本面開始好轉(zhuǎn)。在多輪救市政策刺激之下馬上會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情。根據(jù)各地媒體披露的數(shù)據(jù)，此次央行“雙降”正式出臺(tái)后，樓市在10月底再次搭上了爆發(fā)的末班車。以南京為例，統(tǒng)計(jì)顯示10月24日截至晚上8點(diǎn)半，全市已認(rèn)購(gòu)商品房784套，環(huán)比增長(zhǎng)13%。巧合的是，在央行宣布“雙降”的當(dāng)晚，南京市江寧區(qū)的中航樾公館、遠(yuǎn)洋綠地云峰公館和南京高新區(qū)的新城花漾紫郡、弘陽(yáng)時(shí)光里四家樓盤都選擇了連夜開盤。10月25日，四家樓盤傳出的數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)量都超過九成。

在廣州、佛山等地也呈現(xiàn)了同一景象。“每次政策的出臺(tái)都會(huì)刺激房地產(chǎn)等實(shí)地經(jīng)濟(jì)，制造流動(dòng)性，降低購(gòu)房者貸款門檻。如這次政策出來后的兩天內(nèi)，我們樓盤的客戶來訪量比平時(shí)增加了一倍?！狈鹕饺A星華府營(yíng)銷總監(jiān)霍淑珊高興地說 。據(jù)《佛山日?qǐng)?bào)》報(bào)道，隨著央行再次宣布降息、降準(zhǔn)，很多原本等待更好購(gòu)房時(shí)機(jī)的市民開始急著四處看樓、買樓。雙降之后，記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)看房市民有所增多，個(gè)別開發(fā)商甚至準(zhǔn)備漲價(jià)。“到我們售樓部看樓的訪客比預(yù)期的多出三成?！闭诨I備朝安路兆陽(yáng)廣場(chǎng)儲(chǔ)客工作的兆陽(yáng)地產(chǎn)助理總經(jīng)理張奇朗說。

目前來看，降息通道已經(jīng)全面打開，一線城市利率水平已經(jīng)接近2009年以來的最低位。由于“雙降”的刺激，本輪樓市量?jī)r(jià)齊升仍可持續(xù)。至今年年底，在開發(fā)商沖刺年度銷售業(yè)績(jī)指標(biāo)的影響下，甚至一線城市及部分二線城市再次成為樓市“大年”。

“前景”不容過于樂觀

在一片叫好聲中，對(duì)于樓市的走勢(shì)出現(xiàn)了不同聲音。有專家指出，樓市救市政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市面臨問題很多，形勢(shì)越發(fā)嚴(yán)峻，積累的問題如果不能解決，就會(huì)隱藏更多的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！耙?yàn)闃鞘袝一ㄒ滑F(xiàn)般繁榮的背后是救市政策不斷刺激、不斷透支樓市需求的結(jié)果?！薄斑@繁榮景象的背后潛伏者樓市危機(jī)”有業(yè)內(nèi)人士直言。對(duì)于一、二線城市來說，二季度已經(jīng)提前消耗了大量購(gòu)房需求，“消費(fèi)者對(duì)于降準(zhǔn)降息已經(jīng)麻木了，對(duì)政策所帶來的影響也沒有以前那么敏感了?！庇纱丝磥?，“央行‘雙降’對(duì)2016年樓市是重大利空”的觀點(diǎn)不無道理。

對(duì)于大多數(shù)大中城市來講，房企仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，樓市基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市的基本國(guó)情，也決定了未來樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整的市場(chǎng)壓力。對(duì)于雙降，不少房企表示歡迎，但也在嘀咕，“此次雙降產(chǎn)生的是不是短期效應(yīng)？在降息、降準(zhǔn)的助推下，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)將持續(xù)回暖？是否會(huì)對(duì)樓市的未來有顯著的刺激作用？”在他們看來，雖然“雙降”可以帶來一定的信心提振作用，但在實(shí)體經(jīng)濟(jì)前景不明朗的前提下，眾多客戶尤其是投資型客戶會(huì)比較冷靜、謹(jǐn)慎，因?yàn)樗麄兌嗍且袁F(xiàn)金為王，在此背景下，其大額消費(fèi)仍在減少。

有專業(yè)人士認(rèn)為，“雙降”的影響主要表現(xiàn)在心理上，實(shí)際影響不會(huì)很明顯?！耙?yàn)轭愃频恼咭呀?jīng)出過幾次了，只是給業(yè)主提供了一個(gè)漲價(jià)的理由，從較長(zhǎng)期來看，不會(huì)直接反映在樓價(jià)和成交量上。“在他們看來，能進(jìn)入樓市的人早已經(jīng)入市，而不能入樓市的人基本都是深套在股市中?！薄熬退闩袛鄻鞘惺欠€(wěn)定的人，也因?yàn)榻?jīng)濟(jì)環(huán)境確實(shí)不樂觀而擔(dān)心自己買貴。”“現(xiàn)實(shí)在那里擺著，因?yàn)榇蠹叶记宄?，就算政策寬松，發(fā)展商還是在降價(jià)賣房?！睂?shí)際上，目前市場(chǎng)對(duì)于一兩年內(nèi)樓價(jià)不會(huì)大漲有共識(shí)。買家都認(rèn)為房?jī)r(jià)太貴了、太離譜了，但是意識(shí)中卻相信以后還會(huì)漲。“當(dāng)它成為一個(gè)共識(shí)，也就是絕大多數(shù)的人都接受這樣的預(yù)期，那么樓價(jià)就很難下跌，特別在廣州、上海等一線城市。”盡管大家一致認(rèn)為房?jī)r(jià)很難下跌，但房?jī)r(jià)短期內(nèi)卻難有大漲，所以，如果欲進(jìn)入房地產(chǎn)，最好還是 “放長(zhǎng)線，釣大魚”，以長(zhǎng)線投資為宜。