陳浩良，徐晨陽(yáng)（東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 會(huì)計(jì)學(xué)院，遼寧 大連 116025）

房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)分析
——基于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)年度數(shù)據(jù)的分析

陳浩良，徐晨陽(yáng)
（東北財(cái)經(jīng)大學(xué) 會(huì)計(jì)學(xué)院，遼寧 大連 116025）

房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的資金密集型行業(yè)，融資問(wèn)題是影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在，合理的融資結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)行業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展的重要因素。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的主要融資渠道，本文通過(guò)收集分析2008年至2013年房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)融資數(shù)據(jù)，直觀地展示了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，并對(duì)此提出了針對(duì)性的優(yōu)化建議，以便使企業(yè)建立多元化的融資渠道。

房地產(chǎn)行業(yè)；融資；渠道；結(jié)構(gòu)

1　引言

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的逐步加快，國(guó)民生活水平普遍提高，住房需求量激增，導(dǎo)致房地產(chǎn)的投資與銷售迅猛增長(zhǎng)，同時(shí)，加上政府對(duì)業(yè)績(jī)的追求、企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)、金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人信貸消費(fèi)的助力等諸多因素的共同作用，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模增長(zhǎng)速度非常快，并形成了在短期內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)。由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，資金需求量大、資金周轉(zhuǎn)速度慢等自身特點(diǎn)，就其披露的財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的權(quán)益資本普遍偏少，由此產(chǎn)生的基于高銀行信貸比、高企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率等問(wèn)題更加突顯出整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)中存在的問(wèn)題。因此，研究分析房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際融資結(jié)構(gòu)中存在的問(wèn)題，探索建立多元化的融資渠道，從而使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)健康、可持續(xù)發(fā)展成為當(dāng)前行業(yè)內(nèi)急需解決的問(wèn)題。

2　房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)分析

不同的融資渠道對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求條件和政策約束不同。其中，傳統(tǒng)融資渠道包括國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款以及個(gè)人住房按揭貸款等；其他融資渠道包括股權(quán)融資、房地產(chǎn)信托以及債券融資。

2.1房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀

結(jié)合表1可以看出，2008年至2013年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，其資金規(guī)模由39 619億元增長(zhǎng)至122 122億元，增長(zhǎng)幅度達(dá)208%。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)第一資金來(lái)源是自籌資金，占行業(yè)資金總額的38%左右。自籌資金成為房地產(chǎn)行業(yè)第一資金來(lái)源主要是因?yàn)閭€(gè)人的住房公積金貸款，從2008年12月至今，國(guó)家連續(xù)上調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，使自籌資金有顯著增加，占比也有所提升；位于第三位的資金來(lái)源則是國(guó)內(nèi)貸款（主要為銀行貸款）。由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理、融資過(guò)于依賴銀行等問(wèn)題日益突出，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)政策加以調(diào)控，其中2010 年10月至2011年7月央行曾連續(xù)5次上調(diào)貸款利率以試圖控制房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行貸款的過(guò)分依賴。但如此頻繁的政策調(diào)控所取得的總體效果并不理想，國(guó)內(nèi)貸款占比由2009年最高的19.66%降至2011年最低的15.24%，且2012年、2013年有反彈上升的趨勢(shì)。

表1　房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)

2.2房地產(chǎn)行業(yè)融資存在的問(wèn)題

（1）房地產(chǎn)行業(yè)融資過(guò)于依賴銀行貸款，融資渠道單一。而過(guò)于依賴銀行貸款這樣不合理的融資結(jié)構(gòu)極易產(chǎn)生嚴(yán)重的后果。一方面，如果央行政策改變，銀行信貸緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)就陷入融資困難，導(dǎo)致資金鏈斷裂；另一方面，如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生不景氣，房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。

（2）融資結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的高資產(chǎn)負(fù)債率。由表2可以看出，由于改善房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的融資方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等所取得的資金占比微乎其微，所以大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)更依賴于外部借款，導(dǎo)致大部分房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率始終高于其他行業(yè)。

表2　房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率

（3）房地產(chǎn)企業(yè)上市難度大。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入股票市場(chǎng)上市融資的難度一直很大，這就阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多元化的發(fā)展。截至2012年底，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有89 859家，其中在A股市場(chǎng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)只有118家，僅占整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的0.13%。

（4）政府調(diào)控介入過(guò)多導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)制失衡。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資不是依照市場(chǎng)本身，而是政府介入過(guò)多、過(guò)于頻繁導(dǎo)致的房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度投資、房?jī)r(jià)快速上漲等問(wèn)題的日益突出。

2.3針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資問(wèn)題的建議

（1）改善國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的運(yùn)作模式，并改善市場(chǎng)的環(huán)境、提高市場(chǎng)的運(yùn)作效率，從尊重企業(yè)融資的內(nèi)在法則入手去除政府對(duì)金融資源的壟斷，形成有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

（2）著重發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)融資二級(jí)市場(chǎng)，減少對(duì)銀行的過(guò)多依賴。目前我國(guó)的二級(jí)融資市場(chǎng)僅處于起步階段，并未形成主流模式，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的幫助并不明顯。所以應(yīng)進(jìn)一步發(fā)展并完善房地產(chǎn)行業(yè)融資二級(jí)市場(chǎng)，以減少對(duì)銀行的過(guò)多依賴。

（3）等待時(shí)機(jī)爭(zhēng)取上市融資。通過(guò)直接上市或借殼上市，房地產(chǎn)企業(yè)可以在短期內(nèi)獲得大量的、長(zhǎng)期的、低成本的資金，而且通過(guò)上市融資還可以改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率。

（4）健全房地產(chǎn)金融法律體系。確保房地產(chǎn)行業(yè)的健康、可持續(xù)的發(fā)展，要依靠完善的相關(guān)金融法律體系。制定頒布專門的房地產(chǎn)金融方面的法律法規(guī)尤為必要。

3　結(jié)論

本文以2008年至2013年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)融資數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分析了房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)，推斷出目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資過(guò)于依賴銀行貸款，融資渠道單一；融資結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的高資產(chǎn)負(fù)債率；政府調(diào)控介入過(guò)多導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)制失衡等一系列問(wèn)題。針對(duì)性地提出了改善國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的運(yùn)作模式；著重發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)融資二級(jí)市場(chǎng)，減少對(duì)銀行的過(guò)多依賴；等待時(shí)機(jī)爭(zhēng)取上市融資；健全房地產(chǎn)金融法律體系等建議，對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)融資存在的問(wèn)題進(jìn)行優(yōu)化。

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