楊秋波

在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，應(yīng)該向金融，還是向電商、向服務(wù)、抑或向高科技發(fā)展？房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型，其難度，不亞于迷霧中之探路。圖/CFP

4月30日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作，首次提出建立房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

此時(shí)距房地產(chǎn)“330新政”落地正好滿月。這是2014年三季度以來，中央針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)的一系列政策作出簡(jiǎn)明扼要的總結(jié)，同時(shí)亦是對(duì)未來房地產(chǎn)政策趨勢(shì)的前瞻。

“330新政”出臺(tái)之初，有業(yè)界人士揣測(cè)認(rèn)為，這是樓市短期的“春藥”，同時(shí)也可能成為樓市未來的“毒藥”，樓市將進(jìn)入長(zhǎng)期調(diào)整;也有輿論認(rèn)為，樓市的白銀時(shí)代已經(jīng)到來，希望這劑“春藥”能為長(zhǎng)效機(jī)制的建立，為房地產(chǎn)企業(yè)去庫(kù)存、緩解資金鏈斷裂的壓力，并為開展轉(zhuǎn)型騰出時(shí)間和空間。

在樓市去庫(kù)存的“窗口期”，轉(zhuǎn)型也是房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)企業(yè)四處探路，在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游挖掘服務(wù)價(jià)值的同時(shí)，在業(yè)務(wù)多元化方面也在不斷嘗試。

“330新政”通過調(diào)整二套房首付釋放改善型需求，同時(shí)，通過交易環(huán)節(jié)的稅收減免，盤活二手房存量資產(chǎn)。

3月30日，中國(guó)人民銀行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)布通知，宣布將二套房首付比例降至四成。同時(shí)，對(duì)于使用公積金購(gòu)買首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。

同一天，財(cái)政部、稅務(wù)總局也聯(lián)合出臺(tái)新政，宣布二手房滿2年，交易免征營(yíng)業(yè)稅。

這是去年以來，中央第二次部署樓市新政。

2014年年初，樓市已經(jīng)明顯下行，且量?jī)r(jià)齊跌;到了6月份，二線城市幾乎全面取消限購(gòu)，但市場(chǎng)仍不見起色。

去年9月份，央行和銀監(jiān)會(huì)宣布調(diào)整先行房貸政策，放寬一套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)把首套房貸利率下調(diào)至基準(zhǔn)利率的7折。

但樓市依然不買單。

2014年全國(guó)房地產(chǎn)銷售及新開工下降明顯、開發(fā)投資放緩的背景下，各個(gè)城市的庫(kù)存壓力持續(xù)加劇，房地產(chǎn)高庫(kù)存壓力下，亟需政策刺激，提升交易活躍度。

中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2015年1-2月銷量繼續(xù)大幅回落，多數(shù)城市的可售面積去化周期在15個(gè)月的警戒線以上，市場(chǎng)整體去庫(kù)存壓力驟顯。

今年3月份，樓市繼續(xù)下行，市場(chǎng)預(yù)期的“小陽(yáng)春”失約。城市樓市表現(xiàn)甚至不及去年同期，土地市場(chǎng)亦表現(xiàn)冷淡，由于政策前景不明朗，地方政府 “捂地待發(fā)”，土地供應(yīng)量有所減少，企業(yè)拿地也更加謹(jǐn)慎。

克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，一線城市市場(chǎng)表現(xiàn)更為疲軟，同比跌幅達(dá)14%，成交仍處低谷;從二三線城市來看，雖然同比上漲的城市超過6成，但整體同比仍下降。

可見，3月份的土地市場(chǎng)成交量與去年同期相比仍處低位，且多以底價(jià)或低溢價(jià)成交。

克爾瑞的數(shù)據(jù)還顯示，庫(kù)存整體仍居高不下，重點(diǎn)城市庫(kù)存量同比增多，增幅多在20%以上。其主要原因是，去年同期的市場(chǎng)某種程度上延續(xù)了2013年火爆的局面，城市存量還未突破警戒線，整體基數(shù)較低，但經(jīng)過2014年一年的積累，庫(kù)存量攀高，所以同比仍大幅上漲。

中央第二次部署樓市新政正是在這樣的背景下出臺(tái)的。

“330新政”出臺(tái)之后，樓市成交量開始顯現(xiàn)。 “330新政”剛出臺(tái)之時(shí)，有些開發(fā)商們以不漲價(jià)為營(yíng)銷噱頭，但庫(kù)存依然是開發(fā)商的致命毒藥。低價(jià)走量、去庫(kù)存、回流現(xiàn)金依然是開發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。

億翰智庫(kù)房地產(chǎn)行業(yè)研究員魏峰向《中國(guó)新聞周刊》表示，從中央兩次樓市新政來看，政府對(duì)于市場(chǎng)的寬松程度已經(jīng)回到了2008年的水平，尤其是“330新政”直接對(duì)準(zhǔn)了改善型居住需求，對(duì)短期內(nèi)刺激一定的需求釋放具有積極作用，但政策刺激并不會(huì)帶來行業(yè)的反彈，由于去年四季度放量后需求積累尚不足，預(yù)計(jì)二季度仍將是一個(gè)探底的過程。

克爾瑞向《中國(guó)新聞周刊》提供的研報(bào)分析認(rèn)為，高庫(kù)存城市當(dāng)下仍應(yīng)以去庫(kù)存為主，企業(yè)不可盲目樂觀，積極營(yíng)銷抓住市場(chǎng)“窗口期”去存貨仍是關(guān)鍵。

去年以來樓市新政頻出，短期來看，供求關(guān)系緊張的部分城市，其去庫(kù)存壓力將有所緩解。整體市場(chǎng)成交量將明顯提升，但提升幅度還需看銀行的執(zhí)行力度。

長(zhǎng)期來看，業(yè)界認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)有其自身的發(fā)展規(guī)律，正如2010年的史上最嚴(yán)調(diào)控，沒能阻礙房地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代的繁榮，同樣，政府的多重刺激亦無法阻擋白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新常態(tài)。

在新常態(tài)下，中央在探索房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)型，以建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

業(yè)界認(rèn)為，其內(nèi)涵將包括：制定住房發(fā)展規(guī)劃、控制土地供應(yīng)節(jié)奏與結(jié)構(gòu)、推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、差別化住房稅收信貸政策以及金融等調(diào)控手段。

中央政府通過多重刺激為房企創(chuàng)造了“窗口期”，與此同時(shí)，房企正在四出尋路。

易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱向《中國(guó)新聞周刊》表示，房企隨行就市，放低姿態(tài)，不再一味追求規(guī)模增長(zhǎng)，采取房地產(chǎn)+多元化并舉，追求更穩(wěn)健的發(fā)展。

“2015年，行業(yè)利潤(rùn)率將持續(xù)下滑，部分企業(yè)要虧損、出局。此外，轉(zhuǎn)型不確定性高，部分房企有失敗可能性。房企必須積極思考如何有效轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新和變革?！?丁祖昱說。

在丁祖昱看來，移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代，知識(shí)創(chuàng)新成關(guān)鍵。2015年預(yù)計(jì)會(huì)有更多房企像萬科一樣推動(dòng)組織架構(gòu)變革。規(guī)模不再重要，利潤(rùn)、現(xiàn)金流都將成為綜合衡量健康運(yùn)營(yíng)的核心指標(biāo)。“成本管控、金融運(yùn)作、互聯(lián)網(wǎng)手段、服務(wù)創(chuàng)新將成為房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力。改善需求是市場(chǎng)爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。房企土地拓展可以聚焦在北上廣深、大部分省會(huì)城市，以及東部沿海以及新型城鎮(zhèn)化熱點(diǎn)區(qū)域的三四線城市。”

“房企營(yíng)銷創(chuàng)新亦將更加注重渠道和實(shí)用性。隨著房企轉(zhuǎn)型成效顯現(xiàn)，運(yùn)營(yíng)將變得越來越重要，運(yùn)營(yíng)將加快互聯(lián)網(wǎng)化?！倍∽骊疟硎荆科蠹涌飚a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等多元化轉(zhuǎn)型，并挖掘社區(qū)商業(yè)潛力以及提供醫(yī)療、教育等衍生服務(wù)，拓展代建、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)新模式，多管齊下挖掘利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。服務(wù)軟實(shí)力越來越重要，成為消費(fèi)者感受產(chǎn)品特質(zhì)并愿意為之付出更高代價(jià)的重要評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。2015年，行業(yè)服務(wù)創(chuàng)新預(yù)計(jì)將更深、更廣。

在探路者當(dāng)中，萬科、萬達(dá)、綠地三個(gè)行業(yè)龍頭動(dòng)靜最大，都已開始在依附產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，挖掘延伸服務(wù)的價(jià)值。

5月1日，萬科發(fā)布了新一代企業(yè)標(biāo)識(shí)（LOGO），對(duì)原有標(biāo)識(shí)系統(tǒng)做了大幅更新，順應(yīng)向城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型，以凸顯國(guó)際化和貼近客戶。與此同時(shí)，萬科所宣揚(yáng)的理念也從“建筑贊美生命”，更新為“贊美生命，共筑城市”。

萬科總裁郁亮在萬科換標(biāo)儀式上說，在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，未來的萬科，除了鞏固傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)，還要完善社區(qū)服務(wù)平臺(tái)，緊跟城市演進(jìn)的步伐，在消費(fèi)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，培育和提升新業(yè)務(wù)能力。

4月20日，北京萬科已經(jīng)開始圍繞V-LINK社區(qū)，搭建投資基金，為內(nèi)部員工出去創(chuàng)業(yè)以及業(yè)主創(chuàng)業(yè)提供融資平臺(tái)。

在萬科之前，綠地已經(jīng)推出了互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺(tái)——“綠地地產(chǎn)寶”。值得一提的是，綠地在2014年的銷售額已經(jīng)超過萬科，成為行業(yè)的龍頭。

4月13日，綠地集團(tuán)聯(lián)手阿里巴巴旗下螞蟻金服、平安陸金所，正式發(fā)布國(guó)內(nèi)首款互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。同時(shí)，綠地金融投資控股集團(tuán)將旗下交易所、財(cái)富管理公司、第三方支付、征信等平臺(tái)整合，成立互聯(lián)網(wǎng)金融事業(yè)部，標(biāo)志著綠地互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)全面啟動(dòng)。

這既是綠地地產(chǎn)延伸服務(wù)的一小步，同時(shí)綠地也在不遺余力地推進(jìn)自己的大基建、大金融、大消費(fèi)三大戰(zhàn)略。

對(duì)于綠地一系列動(dòng)作，有輿論笑稱，綠地是上天下地入海無所不為，主要產(chǎn)品線高層建筑直插云天，地鐵項(xiàng)目遍地開花，同時(shí)綠地在海外布局也相當(dāng)迅猛。

4月21日，在中國(guó)綠公司年會(huì)上，萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林重點(diǎn)講了萬達(dá)的第四次轉(zhuǎn)型。從空間上看，萬達(dá)將從中國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)轉(zhuǎn)向跨國(guó)企業(yè);從內(nèi)容上看，萬達(dá)從房地產(chǎn)為主的企業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，形成商業(yè)、文化、金融、電商四個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。

相較于萬科的遮遮掩掩，以及綠地的“四處開花”，萬達(dá)的轉(zhuǎn)型則相對(duì)簡(jiǎn)單直接。王健林宣布，“五年內(nèi)萬達(dá)去房地產(chǎn)化，徹底成為一家高科技服務(wù)型公司，去占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈上游和渠道?！?/p>