郭芳

一河之隔的通州成為北京行政副中心，讓火爆了10年的燕郊房地產(chǎn)市場再次興奮起來。CFP

暴力籠罩下的燕郊待拆村莊

12月初，潮白河東岸，河北省三河市燕郊鎮(zhèn)田辛莊凄寒、寂寥。這個1000多人的小村莊家家大門緊鎖，難覓人蹤。

大約一個月之前，11月8日至9日，田辛莊接連兩天發(fā)生3起極為惡劣的持刀砍人血案，致8名村民受傷，重傷者至今仍在醫(yī)院接受治療。

從被上傳至網(wǎng)絡的砍人視頻看，歹徒的兇殘令人震驚。其中一個監(jiān)控視頻顯示，20多人手持長刀、鐵鍬、鐵棍等兇器沖進村民院內(nèi)踹門、打砸、砍人，后乘車離去。

“像極了鬼子進村，數(shù)十人沖進村里敲開村民家門，不問緣由，見人就砍?！?田辛莊村民李潮勇如今仍心有余悸，他告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，3起血案之后，處于“暴力恐怖”籠罩之下的田辛莊村民們紛紛離開村莊或投靠親戚或在外租房暫住，僅留下老人在家照看牲畜。

村民們懷疑兇案的發(fā)生與該村將要進行的拆遷改造有關(guān)。

隔著潮白河，田辛莊的對岸是北京市通州區(qū)潞城鎮(zhèn)。通州成為北京市的行政副中心，北京市政府的部分行政部門將搬遷到潞城鎮(zhèn)。因著地理上的優(yōu)勢，田辛莊被認為是燕郊最好的地塊，因此成為了地產(chǎn)商炙手可熱的爭奪對象。

村民李潮勇告訴《中國經(jīng)濟周刊》，案發(fā)之前，開發(fā)商連續(xù)3天到村里談拆遷補償標準，談不攏，第4天，數(shù)十名歹徒便拿著長刀坐著開發(fā)商公司的車進村砍人。

據(jù)燕郊警方初步查明，涉案人員所乘車輛為三河眾誠易達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“眾誠易達”）名下。

案件發(fā)生后，燕郊警方成立專案組介入，并以“涉嫌尋釁滋事”立案調(diào)查。據(jù)警方通報稱，目前已到案25人，7人被網(wǎng)上追逃。

但村民們對此表示了質(zhì)疑。李潮勇說，“從監(jiān)控錄像顯示，3起案件至少有超過40人參與行兇，警方通報的參與人數(shù)明顯少于實際的參與人數(shù)，而且，多位真正的砍人兇手及背后的主導者并未歸案?！?/p>

其中一位傷者的家屬陳亦達告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，“在監(jiān)控錄像顯示非常清晰的情況下，案發(fā)后兩天，警方居然沒能抓到一個人。在媒體報道之后，第三天，突然有10多人投案自首，這些涉案人員多為眾誠易達的保安?！?/p>

三河市（縣級）警方發(fā)布的官方消息稱，三河市委、市政府對該案高度重視，立即成立了由副市長、公安局長任組長的案件調(diào)查組。鑒于案件影響重大，廊坊市（地級）公安局也安排警力指導偵辦工作。

起底開發(fā)商眾誠易達

在田辛莊的村口，一處臨時建筑正在施工。

村民告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，那是眾誠易達的“拆遷指揮部”，今年8月左右進駐，案件發(fā)生后，仍在繼續(xù)擴建。

據(jù)三河市官方發(fā)布的消息，田辛莊雖已具備村街改造條件，但目前三河市城中村改造管理辦法正在研究制定中，該村的村街改造工作尚未啟動。

眾誠易達的“拆遷指揮部”在村街改造工作尚未啟動的情況下進駐了田辛莊，找村民商談拆遷價格、丈量房屋尺寸，最終因商談不攏而以暴力威脅。

暴力的背后是土地的暴利。

據(jù)相關(guān)方面預測，兩年后即將迎來的那場聲勢浩大的北京市行政部門搬遷，或?qū)⒅卤本┦袇^(qū)上百萬人口轉(zhuǎn)移至通州及周邊地區(qū)。

潮白河東岸的燕郊房價也跟著水漲船高。目前，燕郊房子的均價已經(jīng)到了15000元/平方米，而在半年以前，均價剛過萬元。

在燕郊南部新城，與田辛莊僅一路之隔的港中旅新樓盤目前均價已達16000元/平米左右。

2013年，港中旅通過招拍掛程序取得該片土地的單價為680萬元/畝。而田辛莊村民告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，眾誠易達給予他們的補償標準是1500元/平方米，折合每畝價格為100萬元。據(jù)他們估算，此次征地所涉土地約為300余畝，相比港中旅680萬元/畝的價格，兩者相差約18億元。

“尚且不說地產(chǎn)開發(fā)之后的利潤，如果他們以100萬元/畝征收成功，僅土地獲得的溢價即為天文數(shù)字。”村民李潮勇說，“但如果按這個價格拆遷，我們所得的賠償將無法在燕郊買到足夠居住的房子?！?/p>

雙方?jīng)]能談成，之后血案發(fā)生。

眾誠易達雖非燕郊最大的房地產(chǎn)商，但因開發(fā)了燕郊最大的商業(yè)綜合體鑫樂匯廣場而聞名當?shù)?。值得一提的是，其實際控制人劉曉川的另一身份為燕郊小莊村村委會主任。

據(jù)多位村民介紹，劉曉川的背景經(jīng)歷較為復雜。10年前，曾因賭博罪入獄。

據(jù)三河市人民法院的刑事判決書顯示，2005年劉曉川以營利為目的，在三河市煤礦附近場地開設“百家樂”賭場，供他人聚眾進行賭博，構(gòu)成賭博罪，被判處拘役5個月。

劉曉川真正發(fā)家是在其出獄之后。他在擔任燕郊小莊村村委會主任期間，經(jīng)歷了小莊村的拆遷，之后作為主要股東之一成立了眾誠易達投資房地產(chǎn)，開發(fā)了燕郊的地標性建筑鑫樂匯廣場，迅速完成了財富積累，躋身于億萬富翁之列，其主要投資涉及房地產(chǎn)、酒店娛樂、建筑質(zhì)量檢測等行業(yè)。

但據(jù)知情者透露，劉曉川嗜賭的惡習難改，近兩年在澳門豪賭欠下了巨款，因而導致財務惡化。

然而，這一說法無法得到證實。不過據(jù)媒體報道，劉曉川旗下公司的多項資產(chǎn)已經(jīng)被抵押貸款，包括涌川投資有限公司以土地作抵押貸款4.12億元;眾誠易達商貿(mào)公司以房產(chǎn)作抵押貸款3000萬元;眾誠易達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貸款4200萬元;燕鑫建設工程質(zhì)量檢測有限公司貸款3000萬元。

上述知情人士稱，這只是劉曉川其中的一部分抵押貸款，眾誠易達急于拿下田辛莊亦是為了緩解財務壓力。

地方寡頭壟斷的燕郊地產(chǎn)

在過去的10年里，北京高歌猛進的房價以及較為嚴苛的限購令使一批“北漂”涌入了房價更為低廉、居住政策相對寬松的北京東邊的燕郊。而小鎮(zhèn)燕郊的人口也從3萬暴漲至60多萬。70萬人的涌入滋生了火熱的燕郊地產(chǎn)市場， 10年間，燕郊房子的均價從1500元/平方米增長至15000元/平方米以上。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，燕郊已有大大小小100多個樓盤。僅潮白河邊的燕順路兩側(cè)，就密密麻麻地分布了30多個住宅小區(qū)，容納近30萬人。

這些年，地產(chǎn)市場的繁榮，使燕郊本地誕生了20多家大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)，也培育了相當數(shù)量的本地富豪。出獄之后的劉曉川成立了眾誠易達，也趕上了這一波源自地產(chǎn)的財富潮。然而，在這些房地產(chǎn)企業(yè)中，絕大多數(shù)的企業(yè)都像眾誠易達那樣僅開發(fā)了一兩個項目，而規(guī)模較大的當數(shù)福成、匯福、燕達、興達4家，堪稱燕郊地產(chǎn)的“四大家族”。其中，前兩大巨頭是當?shù)氐霓r(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，在燕郊地產(chǎn)起步的2003年轉(zhuǎn)戰(zhàn)樓市。

“燕郊的房地產(chǎn)市場基本上由以這四大房企為中心的本土房地產(chǎn)企業(yè)長期占據(jù)絕對主力地位，大量的土地儲備均掌握在他們手中。”燕郊地產(chǎn)界的一位業(yè)內(nèi)人士接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪說，盡管燕郊的房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，但長期以來卻形成了較為封閉的本土市場，外地房企很難躋身其中，整個燕郊也罕見全國一線的房地產(chǎn)開發(fā)商?！氨M管那些全國一線房企具備相當?shù)膶嵙透偁幜Γ麄儏s很難在拿地上與本土企業(yè)競爭，僅從這一點，足見燕郊地產(chǎn)市場的不成熟和不規(guī)范?！?/p>

2013年進入燕郊拿地的央企港中旅被視為真正意義上第一家進入燕郊的大開發(fā)商，據(jù)悉，其也是極少數(shù)通過掛牌方式獲得土地的房企。

據(jù)上述燕郊地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹說，過去這些年，燕郊房地產(chǎn)企業(yè)獲得開發(fā)用地的主要途徑包括：一是燕郊各村莊的城中村改造項目;二是通過變更土地規(guī)劃，即將工業(yè)用地和綜合性用地等通過變更規(guī)劃改為建設用地。

“福成的上上城理想城即來自城中村的改造項目，2011年拆遷，2014年動工建設。而匯福悅榕灣樓盤則由匯福國際健康中心項目演變而成，原來的土地性質(zhì)為50年產(chǎn)權(quán)綜合性用地，2013年通過用地變更，部分變?yōu)?0年產(chǎn)權(quán)的商品房用地。”這位業(yè)內(nèi)人士說，在燕郊，許多工業(yè)用地、文教用地、衛(wèi)生用地、科技用地、養(yǎng)老用地等在閑置數(shù)年之后，土地性質(zhì)被變更，最終都變成了商品房。

據(jù)媒體公開報道，匯福國際健康中心項目的土地性質(zhì)變更后，匯福地產(chǎn)通過招投標形式獲得6塊土地，并于2014年正式動工建設。而從2002年至2015年8月，三河市國土資源局以各種方式共出讓46815.97畝土地，其中19353.96畝為工業(yè)和倉儲用地，商住建設用地性質(zhì)大約為14960.9畝。其中，整個商住用地的八成以上通過招標方式交易。而像港中旅那樣通過掛牌方式獲得土地的房企鳳毛麟角。

上述業(yè)內(nèi)人士稱，招標的問題在于可人為設定條件將部分競爭對手排除在外。

事實上，不只是外地企業(yè)被排除在競爭之外，燕郊本地房企之間對土地資源的爭奪也非常激烈。據(jù)當?shù)囟辔蝗耸客嘎?，燕郊四大房企中，某兩家房企的老板就因土地而公開反目。至今網(wǎng)絡上仍流傳著一封據(jù)稱是一位老板揭發(fā)另一位老板“先后以科技用地、工業(yè)用地為名征用國有土地達1650畝，荒廢閑置多年后，部分變更為商品房用地”的舉報信。

倒在地產(chǎn)利益誘惑下的貪官

過去這些年，燕郊地產(chǎn)的野蠻、混亂和無序客觀存在。其中土地使用規(guī)劃、土地交易以及拆遷征地中不規(guī)范甚至非法的操作大量存在。這使當?shù)貍€別政府官員和本地開發(fā)商之間形成了穩(wěn)固、閉合的利益同盟，一方面形成相對封閉的市場將外地房企排除在競爭之外，另一方面也成為了腐敗的重災區(qū)。

如今，在中央重拳反腐的高壓態(tài)勢下，燕郊這種由政府官員和開發(fā)企業(yè)之間組成的利益聯(lián)盟正在被打破。

2014年，河北省紀委通報的3位貪腐億元以上的官員中，就包括三河市委原書記李剛。2014年7月落馬的李剛曾在2004年至2011年長達7年的時間里，先后擔任三河市市長、市委書記。

而恰好在他主政三河市期間，燕郊的房地產(chǎn)業(yè)迎來了繁榮時期。據(jù)知情人士透露，李剛的主要問題涉及燕郊本土的多位地產(chǎn)商，他們向其行賄的數(shù)額均在千萬以上?！霸谒鍪轮?，燕郊多位地產(chǎn)商也被叫去問話，但最后都沒事。據(jù)地產(chǎn)商們稱，如果不給李剛送錢將很難順利拿下地，他們因此不能不給?！?/p>

李剛被宣布落馬后不久，河北省政府曾派專門調(diào)查組調(diào)查三河市土地問題，之后多名三河市官員被調(diào)查。其中，2015年5月，三河市原副市長劉寶來被“雙規(guī)”。

燕郊令人吃驚的“小官巨貪”均與土地相關(guān)，且性質(zhì)較為惡劣，均為主動“索要”。10月30日，廊坊市紀委通報查處的典型案例中，燕郊鎮(zhèn)諸葛店村村委會主任楊賀，在諸葛店村拆遷改造過程中向開發(fā)商索要巨額財物，涉案金額高達3600余萬元;高樓鎮(zhèn)雙營村黨支部書記翟景林，在雙營村土地流轉(zhuǎn)過程中，向投資公司索要財物，侵占村集體土地流轉(zhuǎn)資金，涉案金額1080余萬元。

雖然田辛莊的村街改造工作尚未啟動，但地產(chǎn)商的“拆遷指揮部”已經(jīng)進駐，找村民商談拆遷價格、丈量房屋尺寸，最終因商談不攏而以暴力威脅。

2015年4月，燕郊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)住房和規(guī)劃建設局原局長郭光東因受賄274萬元、349萬余元財產(chǎn)來源不明，被以受賄罪和巨額財產(chǎn)來源不明罪判處有期徒刑13年。？

法院對其認定的貪腐犯罪事實包括：燕郊某住宅小區(qū)項目的規(guī)劃遲遲得不到批復，兩次行賄共30萬后終獲通過;金橋嘉苑小區(qū)一期住宅被查出建筑面積與規(guī)劃不符，行賄20萬后二期住宅建設得以順利進行。

某地產(chǎn)公司的負責人在法庭上稱，郭光東暗示要給他送禮。

除了燕郊個別政府官員與開發(fā)企業(yè)組成的官商同盟不斷被打破，燕郊地產(chǎn)市場也正在迎來最為嚴苛的整頓。

2015年7月，國務院副總理、京津冀協(xié)同發(fā)展領導小組組長張高麗在京津冀協(xié)同發(fā)展工作推動會議上指出，要全面落實好《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，對重點地區(qū)要統(tǒng)一規(guī)劃，強化土地供應管控，嚴格城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，防止在北京周邊地區(qū)盲目搞房地產(chǎn)和炒作房價。

顯然，燕郊已經(jīng)不只是河北的燕郊，它還是距離北京最近的周邊地區(qū)以及房價暴漲、地產(chǎn)市場混亂的典型，因此面臨了前所未有的整頓壓力。

11月18日，三河市召開了嚴厲打擊違法用地暨清理處置閑置土地專項整治行動工作會議。三河市委書記韓占山在會上表示，“當前，上級要求的嚴格程度前所未有，我市形勢的嚴峻程度前所未有。”他要求，在11月底前違法占用耕地面積比例降到15%以下，83宗閑置土地年內(nèi)全部完成清理，其中國家土地督察北京局（編者注：國土資源部派駐機構(gòu)，負責京津冀、內(nèi)蒙、山西）督察發(fā)現(xiàn)的32宗閑置土地在11月底前完成清理。

這是一條必須完成的硬杠杠。

（應采訪對象要求，李潮勇、陳亦達為化名）