高洪軍

(日照市國土資源局，山東 日照　276826)

日照市城區(qū)基準地價動態(tài)變化特征及成果分析

高洪軍

(日照市國土資源局，山東 日照276826)

基準地價是政府加強地價管理和合理引導城市土地市場健康發(fā)展的依據(jù)，反映了城市地價水平的變化趨勢，在地價體系中居于基礎地位。該文對比研究了日照市城區(qū)2010年、2013年城區(qū)基準地價成果，對基準地價內部結構比率進行了計算，分析了基準地價動態(tài)變化的特征，并對2013年新一輪基準地價更新成果的合理性進行了判定，使得基準地價在實際應用，能更好的發(fā)揮其作用。

基準地價；結構比率；動態(tài)變化；成果分析；日照市

引文格式：高洪軍.日照市城區(qū)基準地價動態(tài)變化特征及成果分析[J].山東國土資源，2015,31(3):75-78.GAO Hongjun.Analysis on Dynamic Change Characteristics and Achievements of Standard Land Price in Urban Areas of Rizhao City[J].Shandong Land and Resources,2015，31(3):75-78.

0　引言

基準地價是我國地價體系的核心，為政府出讓土地、征收土地稅費、收回土地提供了重要的參考依據(jù)，對合理引導城市土地利用，保障國有資產不受流失以及促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展起到了重要作用。對基準地價及其內部結構的變化進行研究，分析土地價格與其影響因素的關系，有利于實現(xiàn)城市建設用地的用途管制，從而可為城市建設投資和經濟發(fā)展決策提供參考依據(jù)[1]。而合理的基準地價水平能夠引導投資的方向、力度，促進土地的集約利用，進而實現(xiàn)社會財富的最大化[2]。

日照市城區(qū)新一輪基準地價更新工作已完成，其成果由市政府發(fā)文公布實施。該文通過對比研究日照市城區(qū)2010年、2013年兩輪基準地價更新成果，計算基準地價內部結構比率，進而分析基準地價動態(tài)變化的特征，揭示其變化的一般規(guī)律。同時，對新一輪基準地價更新成果的合理性進行判定，為基準地價更新工作提供參考。

1　基準地價動態(tài)變化特征

1.1不同用途級別基準地價比較

與上輪基準地價相比，2013年基準地價內涵與2010年不一致，在僅改變基準日，其他內涵不變情況下測算的地價進行對比，更能體現(xiàn)地價變化的規(guī)律。將2010年基準地價統(tǒng)一修正到現(xiàn)界定的基準地價內涵，修正后結果見表1。

表1　2010年2013年基準地價變化情況(元/m2)

通過兩輪基準地價對比分析，可以看出：

(1)地價漲幅總體上呈低級別漲幅高，高級別漲幅低的特點。近年來，日照市政府持續(xù)加大對基礎設施的投資力度，再加上舊城改造等一系列工程的實施顯著改善了低級別土地的商服、居住環(huán)境，低級別土地用地環(huán)境與高級別區(qū)域差距逐漸縮小，城郊區(qū)相對較低的土地價格又降低了投資門檻，吸引了更多的投資者參與競爭。因此，四、五級商服、住宅土地價格上漲幅度明顯高于一二三級。

(2)住宅用地一級地上漲幅度較大。由于日照市獨特的城市自然環(huán)境，高級別住宅用地基本上均位于海岸線附近，越靠近海岸線，價格往往越高。獨特的自然資源具有不可再造性，近年來，隨著城市的不斷建設和發(fā)展，沿海高品質的住宅用地已經成為開發(fā)商爭相競逐的稀缺資源，因此住宅一級地價格上漲幅度較大。

(3)工業(yè)用地上漲幅度較大，特別是末級地上漲較大，平均漲幅在25%左右。主要是因為隨著國家耕地保護力度的加大，政府提高了耕地占用稅和新增建設用地有償使用費，并在2012年重新調整了征地區(qū)片價，提高了征地補償標準。使得土地取得成本有了大幅的上漲，再加上取得成本上漲而導致的征地管理費、投資利息、投資利潤以及增值收益的上漲，綜合導致了工業(yè)用地價格的上漲幅度較大。

小說的主人公李愫是家鄉(xiāng)人眼中“嘉義的女狀元”，她在美國讀書時認識了現(xiàn)在的丈夫蕭，蕭是普林斯頓的化學博士“在西海岸找到了高薪的工作，簽了合約?！嬖V自己：‘所差的，’他拍了一下方向盤：‘就是少了個太太’?！雹?，兩人的結合倉促又順其自然，而其丈夫的目的不過是將李愫包裝成“洋客人心中神秘的黃膚色公主”，陪她周旋于各種中做場合，以樹立他是一個體面的紳士的形象，來謀求他工作上的晉升，滿足他的野心。

1.2基準地價內部結構比率變動分析

基準地價內部比率結構是指不同地類以及不同級別之間的地價比率指數(shù)，包括同類各級地價比率指數(shù)和同類各級地價環(huán)比指數(shù)等類型[3]。在此計算日照市城區(qū)2010年、2013年基準地價內部結構比率，通過對比研究各類各級地價內部結構比率的變動規(guī)律。

1.2.1同類各級地價比率指數(shù)

同類各級地價比率指數(shù)是以Ⅰ級地地價為基準來表征同類各級用地與Ⅰ級地之間的離散程度，體現(xiàn)了商、住、工各類地價在評估區(qū)域內的分異情況[4]。其計算公式如下：

(1)

式中：αn1為同類第n級地價比率指數(shù)；P1，Pn分別為第Ⅰ級地、第n級地基準地價。根據(jù)表1和公式(1)計算得到2010年、2013年日照城區(qū)基準地價同類各級地價比率指數(shù)(表2)。從表2中可以看出：各類用地地價比率指數(shù)α值隨著土地級別降低逐漸遞減，整體上以Ⅰ級地最高，到末級地降幅比較明顯。表明城市中心地帶區(qū)位優(yōu)越，基礎設施完善，商業(yè)繁華，交通便捷，人口聚集，土地價格相對較高。

表2　日照市城區(qū)同類各級地價比率指數(shù)

2010—2013年，商業(yè)用地α值均有增大，說明商業(yè)用地Ⅱ級、Ⅲ級、Ⅳ級、Ⅴ級地價格與Ⅰ級地價格的差距變大，Ⅰ級地商服繁華度、區(qū)位獨特優(yōu)勢更加明顯。2010—2013年，住宅用地α值Ⅱ，Ⅲ級地有所減??；而Ⅳ，Ⅴ級地略有增大，說明隨著經濟社會發(fā)展、人口增加，城區(qū)中心與邊緣次中心地帶仍是住宅地價較高的區(qū)域，低級別區(qū)域需要更進一步加大基礎設施建設力度，完善配套服務設施，提高土地質量。2010—2013年，工業(yè)用地α值均有所增大，說明工業(yè)各級別價格與Ⅰ級地價格逐漸拉大，這主要是為控制城市中心區(qū)工業(yè)項目建設，從而引導項目落戶低級別區(qū)域的需要。

同類各級地價環(huán)比指數(shù)是分別以上一級同類用地基準地價為基準來表征同類各級用地地價之間關系的比率指數(shù)[5]。其計算公式如下：

(2)

式中：βi/i+1為同類各級地價環(huán)比指數(shù)；Pi，Pi+1分別為第i級地、第i+1級地基準地價。根據(jù)表1和公式(2)計算得到2010年、2013年日照城區(qū)基準地價同類各級地價環(huán)比指數(shù)(表3)。

表3　日照市城區(qū)同類各級地價環(huán)比指數(shù)

從表3可以看出：①2013年β值總體呈商業(yè)、住宅高，工業(yè)低的特點，這說明商業(yè)、住宅用地級別間的離散程度較大，體現(xiàn)了商、住用地級差地租效益較為明顯。②2013年與2010年數(shù)據(jù)比較，除商業(yè)、住宅用地α2/3和住宅α1/2增加外，其他各類各級地價環(huán)比指數(shù)均有不同程度的下降，且較低級別降幅比較明顯。說明隨著城市的發(fā)展，政府加大了外圍土地投資，較低區(qū)域土地價格增長較大。

2　成果分析

2.1基準地價與經濟發(fā)展水平協(xié)調性分析

日照城區(qū)近年土地價格上漲，一方面是土地本身市場價值逐步提高的體現(xiàn)，另一方面是社會經濟發(fā)展水平和城市建設共同作用的結果。2010—2012年，日照市地區(qū)生產總值、地方財政收入、固定資產投資總額都有大幅的提高，年均增長率分別為12.13%，24.27%和22.10%(表4)。這表明日照市近幾年經濟發(fā)展狀況較好，城市基礎設施進一步完善，使日照市城區(qū)土地質量有了整體的提升。

表4　日照市2010—2012年主要社會經濟指標

注：數(shù)據(jù)來源于日照市統(tǒng)計局

2.2基準地價與地價動態(tài)監(jiān)測結果銜接性分析

日照市已經初步建立了城市地價動態(tài)監(jiān)測體系，收集獲取了比較全面的基礎資料，布設了較為合理的監(jiān)測范圍和標準宗地體系，以下基準日為2012年12月31日的動態(tài)監(jiān)測成果與基準地價水平進行對比情況(表5)。

表5　2012年第四季度地價動態(tài)監(jiān)測成果與基準地價對比

注：數(shù)據(jù)來源于日照市地價動態(tài)監(jiān)測指標測算過程表

通過表5比較可以看出：商服、住宅基準地價與2012年末地價動態(tài)監(jiān)測各級別地價水平值均比較接近，進一步反映了基準地價測算的合理性；工業(yè)用地各級別監(jiān)測價格與基準地價差異較大，動態(tài)監(jiān)測結果普遍低于基準地價調整結果，主要是由于工業(yè)用地價格受價格政策導向性較強，市場競爭激烈程度明顯低于商住用地，成交價格基本上均在上一輪基準地價確定的價格左右，土地實際取得成本的增長未能體現(xiàn)在市場地價上，隨著新一輪基準地價的公布實施，工業(yè)用地市場價格勢必會較快地回歸到和新一輪基準地價較為接近的合理水平。

2.3商住基準地價與房價關系分析

通過搜集日照市城區(qū)在售商住型樓盤，分別按照樓盤對應的土地級別測算別平均售價、樓面地價，得出基準地價(樓面地價)與房價的關系(表6)。

表6　商業(yè)住宅用地基準地價與房價關系

注：數(shù)據(jù)來源于市場在售樓盤調查

從分析各級別基準地價(樓面地價)與平均售價的關系可以看出，日照市城區(qū)商服用地樓面地價為650～1950元/m2，一至四級商服用途商品房的平均銷售價格為5706～11070元/m2，地價占房價比各級別較為均勻，平均值約為16%；住宅用地樓面地價為610～1880元/m2，一至四級住宅用途商品房的平均銷售價格為5221～8910元/m2，地價占房價比平均值約為19%。商業(yè)、住宅地價占房價比，處于目前中國地價占房價比的合理范圍之內，且略低于全國平均水平。

3　結語

近年來，隨著日照市經濟的快速發(fā)展，城市基礎設施和公共服務設施的進一步改善，以及日照作為沿海新興城市獨特的區(qū)位優(yōu)勢，對日照市地價形成、地價結構演化起著重要的影響作用。通過以上分析可知：

(1)2013年基準地價相比2010年基準地價，商業(yè)、住宅、工業(yè)用地各級別價格均有不同程度的上升，其中，工業(yè)地價及低級別土地價格增幅明顯。

(2)各級別Ⅰ級地由于受商業(yè)繁華度、道路通達度、基礎設施完善度等的影響，土地價格最高，隨著土地級別的降低，土地價格降幅比較明顯，而隨著城市進一步向外擴張，外圍土地增值潛力較大。

(3)日照市城區(qū)2013年基準地價土地級別、地價變化情況與社會經濟發(fā)展、地價動態(tài)監(jiān)測結果以及房地產市場基本保持相協(xié)調的發(fā)展軌跡，其更新成果與日照市城區(qū)實際地價水平基本一致，表明該輪基準地價更新比較合理，能夠促進當?shù)赝恋厥袌鼋】涤行虬l(fā)展，同時，也為政府制定土地管理政策、調控地價提供科學依據(jù)。

[1]葉霞,許晨,萬紅梅,徐目勝.淮北市基準地價結構比率分析[J].安徽農學通報,2011,17(7):1-5.

[2]楊秉,朱娟.綿陽市城區(qū)基準地價對比研究[J].綿陽師范學院學報,2009,28(11):103-109.

[3]甄江紅,趙明,蘇根成,等.呼和浩特城市基準地價結構變動分析[J].干旱區(qū)資源與環(huán)境,2004,18(5):93-98.

[4]馬仁會,田鳳雅,李強.河北省城鎮(zhèn)基準地價結構比率變動分析[J].地理學與國土研究,2002,18(3):61-65.

[5]馬小芳,秦富倉,孫紅光,等.滿洲里市基準地價結構比率分析[J].內蒙古農業(yè)大學學報,2009,30(1):76-80.

Analysis on Dynamic Change Characteristics and Achievements of Standard Land Price in Urban Areas of Rizhao City

GAO Hongjun

(Rizhao Bureau of Land and Resources, Shandong Rizhao 276826, China)

Standard land price is the basis to strengthen land price management and guide the healthy development of city land market. It reflects the trend of city land price level, and occupies the foundational role in land price system. In this paper, achievements of standard land price in urban areas of Rizhao city in 2010, 2013 have been compared and stuided, internal structure ratio of standard land price has been calculated, dynamic change characteristics of land price has been analyzed, and the rationality of a new round updated standard land price in 2013 has been determined. It will play a better role in practical application.

Standard land price; structural ratio; dynamic change; result analysis; Rizhao city

2014-05-27；

2014-08-15；編輯：曹麗麗

高洪軍(1980—)，男，山東日照人，工程師，主要從事基準地價調整、更新應用、動態(tài)監(jiān)測工作；E-mail：ghj-0210@163.com

F301.2

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