■叢慧芳 ■福建 廈門 361000

與其他產(chǎn)品的開發(fā)類似，房地產(chǎn)的開發(fā)可以分成下面幾個階段:(1)確定項目;(2)確定在市場上的定位;(3)策劃;(4)施工;(5)交付;(6)運營。一個房地產(chǎn)建設(shè)項目的完成，主要靠項目的優(yōu)良規(guī)劃和后期的執(zhí)行，然而規(guī)劃與設(shè)計時期是把原則性的宏觀規(guī)劃目的，實施到具體的微觀設(shè)計圖紙里面，進(jìn)而為開工時期提供依據(jù)性技術(shù)文件的進(jìn)程。設(shè)計過程中的工作具有中樞體系的管控核心作用，影響著項目開發(fā)的前前后后，不但需要將項目開發(fā)觀念提升到宏觀規(guī)劃局面，也需要將設(shè)計表達(dá)目的覆蓋到當(dāng)場施工的每個細(xì)節(jié)管控，它是項目開發(fā)順利完成的重要過程。

1 設(shè)計策劃的重要性

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益的驅(qū)使下，它們一般是減少開發(fā)的周期，不具備充足的精力來用心研究市場的實際需要，產(chǎn)品的內(nèi)涵與社會環(huán)境及將來的發(fā)展袋來的干擾。某些速成的產(chǎn)品一般遵循“拿來主義”的理念，在市場上，有很多相似的建筑，他們并沒有因為所處位置和開發(fā)商的不同而不同。在市場上流行過后，一些業(yè)主慢慢地學(xué)會了正確地評價產(chǎn)品，更有甚者可以清楚地對品牌的品質(zhì)進(jìn)行評價。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)倘若不注重開發(fā)建設(shè)項目的前期定位與規(guī)劃分析的話，那么它的長遠(yuǎn)利益就必然會遭到干擾。就開發(fā)項目繁復(fù)、面積廣、時間長、社會價值大的整體性物業(yè)來說，開發(fā)商在市場價格、前期準(zhǔn)備、設(shè)計方案等等方面的主導(dǎo)性價值就越發(fā)顯著。特別是商業(yè)整體性持有型項目的開發(fā)，要是對前期的設(shè)計規(guī)劃及管控工作沒有做好充足的市場調(diào)研、規(guī)劃及品種定位，就務(wù)必會在施工過程、招商過程中遭遇許多問題，那么久務(wù)必要協(xié)調(diào)場地簽證從而滿足市場的要求。而無目標(biāo)建造的項目在運營期間便會癥結(jié)顯露，商業(yè)價值難以實現(xiàn)，商業(yè)利益難以保障，物業(yè)價值難以提升，從而留下長久的遺憾。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其項目設(shè)計規(guī)劃期間，應(yīng)該立足城市規(guī)劃層面，一直有序進(jìn)展的高度。就長期利益來說，在人居環(huán)境的質(zhì)量、文化創(chuàng)作作品的品味、材料使用指標(biāo)及建筑質(zhì)量能力上投入充足的精力，防止好高騖遠(yuǎn)的心理。不管是出售的項目或是持有的項目，它的屬性是不能改變的，要求持續(xù)經(jīng)營并且持續(xù)保值增值，憑借它具有的品質(zhì)保證為產(chǎn)品的前期定位，促使設(shè)計師設(shè)計出有藝術(shù)涵養(yǎng)、有科技含量的作品。走可不斷發(fā)展所需要的創(chuàng)造企業(yè)自有品牌與研發(fā)道路已成為目前項目開發(fā)的必經(jīng)之路。

2 設(shè)計策劃的內(nèi)容

建造設(shè)計，以某種角度上來說就相當(dāng)于建筑產(chǎn)品的開發(fā)，它屬于藝術(shù)、創(chuàng)新和科技的統(tǒng)一。用工業(yè)化、工廠化、程序化的流程進(jìn)行生產(chǎn)是不可行的，針對不同場所、使用功能、服務(wù)性質(zhì)的建造從內(nèi)容到外表形態(tài)是有區(qū)別的，所以需要在項目建造前期做好充足的準(zhǔn)備工作。以住宅類來說，在經(jīng)大量的調(diào)查研究落實了購房者使用需求、目標(biāo)與價位定好的情形下，首先必須研發(fā)建筑物的性能怎樣達(dá)到使用者的根本要求，其次還要調(diào)查城市發(fā)展與規(guī)劃的目標(biāo)以及歷史環(huán)境，調(diào)查生態(tài)環(huán)境，決定建筑物空間形象、外立面的藝術(shù)策劃以及創(chuàng)作風(fēng)格;指導(dǎo)策劃與建筑物創(chuàng)作出擁有文化底蘊的、與城市環(huán)境吻合的優(yōu)良設(shè)計作品。針對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，前期規(guī)劃及市場定位甚為關(guān)鍵。在獲得甚多的市場調(diào)研資料的條件下，需要與有關(guān)部門一同規(guī)劃敲定商業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略和目標(biāo)消費群體，從而研究業(yè)態(tài)品項、組成關(guān)系與供應(yīng)商定位。在此些研究工作的基礎(chǔ)上，才可以對設(shè)計單位提出較為可行的計劃要求。而在方案策劃期間中，從客流和物流動向安排，到門店形態(tài)與組合布置、面積匹配與公用設(shè)施的配套占比，還有外部民眾空間形態(tài)應(yīng)用的規(guī)劃中，開發(fā)企業(yè)在全部項目的各個環(huán)節(jié)期間都需要細(xì)心組織與協(xié)調(diào)，形成策劃任務(wù)書，組織與教導(dǎo)設(shè)計單位實行各環(huán)節(jié)設(shè)計。伴著節(jié)能、環(huán)保、低碳、綠色漸漸變成建造項目的標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)公司還必須擔(dān)起社會義務(wù)與責(zé)任，盡量將這些融入到項目建造當(dāng)中，不但要實行每項新規(guī)則所規(guī)定的節(jié)能環(huán)保指標(biāo)，更應(yīng)該積極創(chuàng)新，研發(fā)提高開發(fā)產(chǎn)品的科技技術(shù)含量，盡力達(dá)到節(jié)能環(huán)保以及綠色居住環(huán)境。

3 設(shè)計階段的成本管理和措施

建設(shè)工程造價管理涉及建設(shè)項目的各個階段和環(huán)節(jié)。其中，實行以設(shè)計階段為重點的建設(shè)項目全過程投資控制最為關(guān)鍵，成本管理是設(shè)計策劃和管理部門的重要職責(zé)之一。

首先需要根據(jù)產(chǎn)品定位所確定的成本指標(biāo)，拆分到建筑的各專業(yè)內(nèi)容分項中。然后，根據(jù)分項成本指導(dǎo)設(shè)計策劃，對管理部門、市場部門、運營方提出的要求進(jìn)行全面分析，確定符合成本目標(biāo)的技術(shù)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計策劃過程，需自始至終結(jié)合成本的概念，在設(shè)計由淺入深的同時，成本指標(biāo)由寬泛和籠統(tǒng)發(fā)展到逐項清晰和明確。為了落實成本控制，在各階段設(shè)計中，需精心研究建筑每一個部件的設(shè)計，研究材料和施工條件，進(jìn)行多方案經(jīng)濟比較，降低每個構(gòu)件的造價。而機電系統(tǒng)選型不僅需要考慮到初期投資，還需要考慮運行費用和設(shè)備維護(hù)費用，因而需要進(jìn)行綜合技術(shù)經(jīng)濟評價，正確處理好技術(shù)指標(biāo)的經(jīng)濟性與運營管理之間的對立統(tǒng)一關(guān)系。

另外，還應(yīng)加強各專業(yè)設(shè)計圖紙之間的前期協(xié)調(diào)性管理，避免將設(shè)計圖紙的錯漏碰缺等各種不完善因素帶入施工階段，而造成工程建設(shè)成本的上升。在招標(biāo)階段，尤其是機電設(shè)備招標(biāo)階段，設(shè)計策劃管理部門應(yīng)根據(jù)材料設(shè)備的重要性進(jìn)行分級，明確規(guī)定各類材料設(shè)備的品牌檔次，將有限的投資合理分配到各種材料設(shè)備中，力求保證建筑品質(zhì)的同時做到經(jīng)濟合理。

限額設(shè)計是控制成本的有效辦法。在可行性研究和產(chǎn)品定位明確后，設(shè)計管理部門應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的投資估算限額，提出限額設(shè)計指標(biāo)。在方案設(shè)計階段，可按可行性研究成本目標(biāo)的80%提出估算目標(biāo);在擴初設(shè)計階段，可按方案估算成本的90%提出概算成本目標(biāo);施工圖設(shè)計階段，可按概算成本的90%值提出預(yù)算成本目標(biāo);預(yù)留10%供施工過程中調(diào)節(jié)。在每一階段設(shè)計完成后，都應(yīng)確認(rèn)限額設(shè)計要求是否得到有效落實，從而使動態(tài)的成本管理方式得以實現(xiàn)。

在管理機制上，可考慮加強限額設(shè)計的經(jīng)濟責(zé)任制管理，在設(shè)計合同中，制定相應(yīng)的措施條款，凡因設(shè)計單位錯誤、漏項擴大規(guī)?；蛱岣邩?biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致工程靜態(tài)投資超支，可扣減設(shè)計費;對于確有必要調(diào)整預(yù)算指標(biāo)的情況，須嚴(yán)格按權(quán)限進(jìn)行逐級審批;對于節(jié)約投資限額的給予獎勵，超過投資限額的進(jìn)行罰款。發(fā)揮設(shè)計人員積極性，鼓勵設(shè)計人員在單位限額內(nèi)發(fā)揮主觀能動性提供最優(yōu)設(shè)計。

4 設(shè)計階段的技術(shù)質(zhì)量管理措施

(1)設(shè)計質(zhì)量全過程管理的重要性建筑設(shè)計隨機性大，需要全過程精心策劃和控制，才能取得最優(yōu)成果。建筑設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣，確切地說是一個目標(biāo)范圍的界定，符合建筑規(guī)范、規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)是建筑設(shè)計合格的下限。建筑設(shè)計精品是在設(shè)計運行過程中優(yōu)化取舍，不斷完善完美的生產(chǎn)方式。因此，設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)化管理是十分值得重視的。建筑設(shè)計的優(yōu)化管理是全方位全過程的動態(tài)管理。靜止的簡單化的“結(jié)果管理”淘汰制，會造成施工質(zhì)量的下降并造成經(jīng)濟損失。建筑設(shè)計全過程要自始至終，由組織管理到專業(yè)技術(shù)管理，由藝術(shù)領(lǐng)域到科學(xué)技術(shù)領(lǐng)域、由建筑形態(tài)到技術(shù)措施，由形象思維到邏輯思維，由方案到施工圖，進(jìn)行細(xì)化、優(yōu)化和篩選。它是積極主動且極具挑戰(zhàn)性的動態(tài)質(zhì)量管理。

(2)設(shè)計組織框架的構(gòu)建。建筑項目設(shè)計管理的首要任務(wù)應(yīng)是項目設(shè)計組織框架的策劃。一個規(guī)模較大的完整的開發(fā)建設(shè)項目的設(shè)計，不僅包含規(guī)劃和建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計、給排水設(shè)計、熱能動力設(shè)計、建筑電氣設(shè)計，還包含水、電、煤、通訊等市政配套設(shè)計內(nèi)容，甚至可能涉及道路橋梁、人防專業(yè)設(shè)計;配合有室內(nèi)精裝修設(shè)計、景觀綠化設(shè)計、智能化設(shè)計，有的項目還需要專門進(jìn)行標(biāo)志標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計、建筑立面照明設(shè)計、藝術(shù)品和家具用品設(shè)計等分工細(xì)致、深化的設(shè)計內(nèi)容。隨著低碳、綠色、高科技的時代主題日益明確，還需考慮能源科技項目的專項設(shè)計。另外，業(yè)主招標(biāo)管理部門可能還會對設(shè)計管理部門提出提供各類招標(biāo)項目技術(shù)規(guī)格說明書、技術(shù)標(biāo)評審等的招標(biāo)配合工作要求。因此，在設(shè)計工作計劃中還需要考慮到這項工作的安排。如此繁雜的設(shè)計工作內(nèi)容，沒有一家設(shè)計單位能夠獨立完成，因此，開發(fā)商的設(shè)計策劃和管理部門在設(shè)計策劃的前期階段，必須清晰地確立全部設(shè)計內(nèi)容，將其合理地分解成多個工作包，對每個工作包明確內(nèi)容要求、目標(biāo)、時間、限額設(shè)計并建立這些工作包之間的工作界面和責(zé)任關(guān)系，使不同專業(yè)和專長的設(shè)計單位各司其職、各盡所能、協(xié)同工作，圍繞設(shè)計策劃所確定的主題目標(biāo)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，最終完成高質(zhì)量的設(shè)計成果。建筑設(shè)計市場魚龍混雜，層次、水平差異較大，并不是所有的開發(fā)項目所涉及的所有設(shè)計內(nèi)容都需要由頂級設(shè)計公司來完成;不同的設(shè)計公司擅長的設(shè)計類型也有所不同，例如有些設(shè)計公司擅長大型公共建筑，有些擅長居住區(qū)規(guī)劃和住宅設(shè)計，有些擅長購物中心設(shè)計。對于項目中的每一項設(shè)計內(nèi)容，都需要在龐雜的設(shè)計市場中，挑選資質(zhì)和業(yè)績符合項目要求的設(shè)計公司和設(shè)計團(tuán)隊，并確定其收費是否在可接受范圍內(nèi)，然后將工作要求落實到合同中。這樣分階段逐步落實每一個設(shè)計工作包。

(3)編制各階段設(shè)計任務(wù)書。開發(fā)項目在前期策劃階段，在商業(yè)策略策劃完成后，設(shè)計策劃部門應(yīng)收集來自土地、規(guī)劃等方面的政策和約束條件，收集地形、地貌、規(guī)劃設(shè)計條件等方面的基礎(chǔ)資料。結(jié)合商業(yè)策劃要求，編制方案設(shè)計任務(wù)書，將業(yè)主的開發(fā)意圖、策略，以及使用功能要求完整、清晰地傳達(dá)給設(shè)計單位，避免設(shè)計工作走彎路。在擴初設(shè)計階段，設(shè)計管理部門應(yīng)安排各專業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的技術(shù)調(diào)研和方案比較、收集配套信息、結(jié)合對方案設(shè)計內(nèi)容的評審意見，形成策劃設(shè)計要求，編制初步設(shè)計任務(wù)書。在施工圖設(shè)計階段，結(jié)合擴初設(shè)計評審意見、結(jié)合來自物業(yè)使用部門的對運行管理的具體要求，以及其他相關(guān)專業(yè)提出的設(shè)計條件，編制施工圖設(shè)計任務(wù)書，進(jìn)一步細(xì)化業(yè)主在使用功能、交樓標(biāo)準(zhǔn)、機電設(shè)備技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、成本限額、設(shè)計成果深度和形式等各方面的要求。

(4)分階段進(jìn)行設(shè)計成果評審和確認(rèn)。設(shè)計工作是一個循序漸進(jìn)的過程。因此對于各階段設(shè)計成果應(yīng)分別予以評審和確認(rèn)。在方案設(shè)計階段，應(yīng)對建筑形體、風(fēng)格、朝向、位置、間距、高度、結(jié)構(gòu)基本形式、主要出入口位置、平面交通動線、垂直交通動線、建筑面積、層高等基本設(shè)計要素予以充分討論、評價和確認(rèn)。在初設(shè)計階段，建筑專業(yè)除了統(tǒng)籌結(jié)構(gòu)和機電各專業(yè)的設(shè)計外，還應(yīng)詳細(xì)研究建筑的各個細(xì)部和材料，評估和確認(rèn)所有構(gòu)件的細(xì)部尺度控制和構(gòu)造要求;結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)對各種不同的地基處理或基礎(chǔ)形式作比較，確認(rèn)最經(jīng)濟合理的基礎(chǔ)形式，對建筑主體的結(jié)構(gòu)骨架基本形式和構(gòu)件尺寸進(jìn)行初步控制和確認(rèn);機電專業(yè)應(yīng)對各類可選用的機電系統(tǒng)作技術(shù)經(jīng)濟比較和論證，確認(rèn)系統(tǒng)形式、主要設(shè)備，確認(rèn)豎向和橫向管井管線的位置對空間使用的影響。在施工圖設(shè)計階段，需檢查和評審施工圖紙中各類技術(shù)要求的落實程度，校核各專業(yè)圖紙中對地形、地貌、地質(zhì)、道路、管線等外部條件的結(jié)合情況，校核各專業(yè)圖紙的設(shè)計深度、協(xié)調(diào)性、完整性、可操作性。只有對施工圖紙完成全面評審和確認(rèn)，方可將其交付給施工和工程管理部門。

(5)設(shè)計工作后評估。設(shè)計策劃和管理部門的工作成效并不是在完成施工圖紙后就立竿見影的，必須經(jīng)過招標(biāo)、施工、運行整個過程后，才真正反映出設(shè)計管理工作成果的優(yōu)劣。因此有必要在項目竣工交付運行后，對前期設(shè)計策劃和管理工作進(jìn)行綜合評估，由施工圖紙的實施單位和對建筑物運行管理的部門分別進(jìn)行評價，總結(jié)出設(shè)計策劃管理工作中的經(jīng)驗和教訓(xùn)，這樣才能不斷改進(jìn)不斷提高。

5 結(jié)語

綜上所述，開發(fā)企業(yè)必須經(jīng)過縝密的構(gòu)思、研討、咨詢、決策后，提出符合市場觀念的設(shè)計要素，并能與時俱進(jìn)地調(diào)整和改善，所開發(fā)的產(chǎn)品才能經(jīng)得起歷史的考驗和檢問。