■龐金維 ■天津市建設(shè)發(fā)展總公司，天津市 300140

從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)自由度上來(lái)看，大型房地產(chǎn)計(jì)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的必然產(chǎn)物，是體系下對(duì)工程造價(jià)核實(shí)的自然要求。大型房地產(chǎn)劃分出兩條脈絡(luò):一是實(shí)體耗材量的費(fèi)用;二是虛體消耗量的費(fèi)用，即為措施費(fèi)的部分。通過(guò)對(duì)兩條清脈絡(luò)的提取，使得參與投標(biāo)的施工單位能夠在競(jìng)爭(zhēng)中清晰地表現(xiàn)出其相應(yīng)的技術(shù)實(shí)力。企業(yè)自主定價(jià)的空間也得到擴(kuò)充，打破了定額計(jì)價(jià)體系對(duì)于企業(yè)自主性的限制與束縛。

1 工程計(jì)量清單理論

(1)工程計(jì)量清單概念。從通俗的意義上解讀，大型房地產(chǎn)計(jì)價(jià)就是施工企業(yè)在參與建設(shè)工程投標(biāo)的過(guò)程中，逐項(xiàng)填寫由招標(biāo)單位在設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的施工圖紙上，同時(shí)均衡招標(biāo)文件內(nèi)容要求，根據(jù)現(xiàn)行國(guó)際通用的工程量計(jì)算規(guī)則準(zhǔn)則，向參與投標(biāo)的單位提供的實(shí)體工程量項(xiàng)目和技術(shù)措施項(xiàng)目的數(shù)量清單的單價(jià)。組織投標(biāo)的招標(biāo)單位，根據(jù)投標(biāo)人提供的報(bào)價(jià)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用下，最終確定合適合理的中標(biāo)價(jià)格，選定相應(yīng)的中標(biāo)單位。當(dāng)中標(biāo)通知書發(fā)放后，中標(biāo)時(shí)給出的單價(jià)經(jīng)過(guò)雙方合同的確人，就具有重大意義，成為項(xiàng)目竣工決算的依據(jù)，也是工程付款的一個(gè)界限。

(2)工程量的計(jì)算。工程實(shí)物量的計(jì)算是在工程量清單編制的基礎(chǔ)上，運(yùn)用工程量計(jì)算規(guī)則所得出的結(jié)果。其中，工程量計(jì)算規(guī)則是對(duì)清單項(xiàng)目工程量的一種計(jì)算法則。根據(jù)國(guó)際通用慣例，清單項(xiàng)目的工程量是將綜合實(shí)體工程量作為其核算標(biāo)準(zhǔn)的，并以此來(lái)完成后期的凈值核算。投標(biāo)施工單位在報(bào)價(jià)體系中，需要充分考慮在單價(jià)中包含施工過(guò)程的各種材料和工時(shí)的損耗，以及相應(yīng)的工程量的增加。

(3)大型房地產(chǎn)計(jì)算流程。工程實(shí)物量的計(jì)算是在大型房地產(chǎn)編制的基礎(chǔ)上，運(yùn)用工程量計(jì)算規(guī)則所得出的結(jié)果。其中，工程量計(jì)算規(guī)則是對(duì)清單項(xiàng)目工程量的一種計(jì)算法則。根據(jù)國(guó)際通用慣例，清單項(xiàng)目的工程量是將綜合實(shí)體工程量作為其核算標(biāo)準(zhǔn)的，并以此來(lái)完成后期的凈值核算。投標(biāo)施工單位在報(bào)價(jià)體系中，需要充分考慮在單價(jià)中包含施工過(guò)程的各種材料和工時(shí)的損耗，以及相應(yīng)的工程量的增加。以某項(xiàng)目電氣工程為例，制定大型房地產(chǎn)計(jì)價(jià)計(jì)算匯總表，如下［1］:大型房地產(chǎn)的計(jì)算流程是:第一步，計(jì)算大型房地產(chǎn);第二步，編制綜合單價(jià);第三步，將清單各分項(xiàng)的工程量與綜合單價(jià)求乘積，得到分項(xiàng)工程造價(jià);第四步，匯總累加分項(xiàng)造價(jià)，最終形成單位工程造價(jià)。相比之下，大型房地產(chǎn)的計(jì)算流程簡(jiǎn)便輕巧，對(duì)于評(píng)標(biāo)和報(bào)價(jià)的拆分對(duì)比更具實(shí)用性，更適宜在工程招標(biāo)中使用。在流程上，所有參與投標(biāo)的單位在造價(jià)過(guò)程里執(zhí)行招標(biāo)人發(fā)放的招標(biāo)文件中統(tǒng)一大型房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià)核算，此外，實(shí)體項(xiàng)目和非實(shí)體項(xiàng)目分開來(lái)進(jìn)行計(jì)價(jià)確認(rèn)。實(shí)體性項(xiàng)目采用相同的工程量，由投標(biāo)施工企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)的實(shí)際情況及綜合實(shí)力自主填報(bào)單價(jià)。對(duì)于非實(shí)體項(xiàng)目部分，由投標(biāo)的施工企業(yè)各自獨(dú)立確定，這樣具備更強(qiáng)的自主性和靈活性。

2 工程計(jì)量清單對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)最優(yōu)化控制的作用

(1)規(guī)范造價(jià)招投標(biāo)管理。在傳統(tǒng)的預(yù)算定額計(jì)價(jià)模式中，標(biāo)底在整個(gè)招投標(biāo)活動(dòng)中占有極其重要的作用。其準(zhǔn)確及其絕密性是招標(biāo)至評(píng)標(biāo)整個(gè)過(guò)程的基石?，F(xiàn)行采用大型房地產(chǎn)計(jì)價(jià)模式，標(biāo)底只是起到一定的控制或最高限價(jià)的作用，削弱了標(biāo)底的絕對(duì)控制地位。大型房地產(chǎn)計(jì)價(jià)模式的投標(biāo)原則就是加權(quán)平均，合理低價(jià)。讓參與投標(biāo)的施工企業(yè)根據(jù)自身情況來(lái)確定一個(gè)合理的臨界點(diǎn)，既保持自身能夠獲得相應(yīng)的利潤(rùn)空間，同時(shí)又可以憑借最低價(jià)格來(lái)中標(biāo)。此外，由于大型房地產(chǎn)的統(tǒng)一提供，簡(jiǎn)化了投標(biāo)報(bào)價(jià)的核算過(guò)程，節(jié)省了招投標(biāo)人相應(yīng)時(shí)間成本，減少了不必要的重復(fù)勞動(dòng)，提高了工作效率。采用大型房地產(chǎn)計(jì)價(jià)模式后，投標(biāo)單位只對(duì)自身提交的工程成本和具體單價(jià)等承諾，而對(duì)工程量的變更或核算誤差等不負(fù)責(zé)任。因此這部分引起的風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)移至招標(biāo)人，降低施工企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這種分配機(jī)制符合風(fēng)險(xiǎn)管理與“責(zé)權(quán)利“關(guān)系對(duì)等原則。在工程造價(jià)體系中，清單計(jì)價(jià)管理要取得成效，與完善的“責(zé)權(quán)利”三角架構(gòu)不可分割。通過(guò)責(zé)任、權(quán)利，及利益相配套的分配管理體制來(lái)規(guī)范和約束整個(gè)項(xiàng)目投保報(bào)價(jià)的進(jìn)程。

(2)優(yōu)化工程造價(jià)核算體系。工程項(xiàng)目最優(yōu)化控制可由價(jià)格控制系統(tǒng)、工程信息系統(tǒng)和造價(jià)監(jiān)管系統(tǒng)合并組成。在具體的實(shí)踐過(guò)程中，大型房地產(chǎn)計(jì)價(jià)實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)化管理，優(yōu)化了工程造價(jià)體系。通過(guò)利用計(jì)算機(jī)建立對(duì)工程造價(jià)信息進(jìn)行搜集、傳輸、整理、保存、維護(hù)和使用的系統(tǒng)，代替人工處理繁瑣日常業(yè)務(wù)，能為管理人員提供及時(shí)有效的信息，使企業(yè)始終處于擁有最新資料的狀態(tài)，為企業(yè)決策人提供及時(shí)有效的參考資料。工程量清單計(jì)價(jià)以綜合單價(jià)為其單價(jià)形式，它既包含了完成規(guī)定的計(jì)量單位項(xiàng)目所需的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、管理費(fèi)、預(yù)期利潤(rùn)，同時(shí)還包括合同中所涉及的顯現(xiàn)的或潛藏的所有責(zé)任及風(fēng)險(xiǎn)，以此我們可以看出其價(jià)格組成具有完整性，具備與市場(chǎng)價(jià)格相近的可比性［2］。

(3)降低工程造價(jià)施工成本。在具體的報(bào)價(jià)工程中，大型房地產(chǎn)計(jì)價(jià)貌似采用綜合單價(jià)形式，優(yōu)化了工程體系，只加強(qiáng)了企業(yè)對(duì)成本的管理。企業(yè)通過(guò)制定切實(shí)可行優(yōu)化節(jié)約的施工方案，其中進(jìn)度計(jì)劃安排、機(jī)械使用方案、物料周轉(zhuǎn)使用方案、臨設(shè)方案、平面布置方案等，具有較大的成本降低空間［3］。在實(shí)際工程施工管理中，企業(yè)通過(guò)加強(qiáng)以上部分的管理、控制，可以最大限度地降低成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，有助于獲得持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。大型房地產(chǎn)的工程量的計(jì)算就相對(duì)簡(jiǎn)單輕松很多。它通常只計(jì)算工程凈用量，即依照國(guó)家統(tǒng)一制定執(zhí)行的工程造價(jià)計(jì)算準(zhǔn)則，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的核算，得出的工程凈用量。在整個(gè)計(jì)價(jià)過(guò)程中，它不包含施工過(guò)程中的操作損耗量和采取技術(shù)措施的增加量，這樣有利于所有參與投標(biāo)的施工企業(yè)能夠在一致性的固定工程量基礎(chǔ)上進(jìn)行自主報(bào)價(jià)，減少相應(yīng)的工程量計(jì)算誤差帶來(lái)的核算失準(zhǔn)，同時(shí)也為各家投標(biāo)人節(jié)約了時(shí)間成本。大型房地產(chǎn)計(jì)價(jià)采用的是依據(jù)市場(chǎng)信息更具自由度和靈活性的市場(chǎng)計(jì)價(jià)模式。在這個(gè)計(jì)價(jià)過(guò)程中，企業(yè)具備了更強(qiáng)的自主性和靈活度，根據(jù)企業(yè)的實(shí)情進(jìn)行自由定價(jià)，由市場(chǎng)來(lái)調(diào)控，采取“量?jī)r(jià)分離”的計(jì)價(jià)體系。

3 結(jié)語(yǔ)

總之，隨著國(guó)際貿(mào)易往來(lái)的越發(fā)頻繁，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，整個(gè)建筑工程的施工管理和投標(biāo)體系也更具競(jìng)爭(zhēng)性。此刻的大型房地產(chǎn)計(jì)價(jià)模式也因此進(jìn)入了一個(gè)新型的戰(zhàn)略管理時(shí)代。這就要求對(duì)計(jì)價(jià)體系進(jìn)行更新和完善，確定合理的計(jì)價(jià)目標(biāo)，采用科學(xué)的計(jì)價(jià)程序，通過(guò)這些變革來(lái)適應(yīng)市場(chǎng)的新型發(fā)展需求，創(chuàng)建多元化的格局。盡管，大型房地產(chǎn)計(jì)價(jià)形式很簡(jiǎn)單，只是依照招標(biāo)文件列出工程量的清單表，但在具體的計(jì)價(jià)過(guò)程里卻是一個(gè)全方位的系統(tǒng)工程，這在房地產(chǎn)開發(fā)最優(yōu)化控制體系中發(fā)揮重要作用。

［1］陳遲.淺談大型房地產(chǎn)計(jì)價(jià)的特點(diǎn).科學(xué)之友［J］.2012(6):16 -18.

［2］梁文捷.論大型房地產(chǎn)計(jì)價(jià)的特點(diǎn)及其現(xiàn)實(shí)意義.建筑監(jiān)督檢測(cè)與造價(jià)［J］.2010(3):7 -8.

［3］李玉英.淺談大型房地產(chǎn)計(jì)價(jià)的特點(diǎn)與應(yīng)用［J］.工程建設(shè)與管理2011(12):44 -47.