楊 茜

(江西師范大學(xué)，江西 南昌 330022)

旅游地產(chǎn)是旅游與房地產(chǎn)的結(jié)合，作為兩大產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，充滿著巨大的活力。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，我國各地旅游地產(chǎn)呈蓬勃發(fā)展的態(tài)勢。新型城鎮(zhèn)化的提出，讓旅游地產(chǎn)從中獲得更大的發(fā)展機(jī)遇，反過來，旅游地產(chǎn)的發(fā)展又推進(jìn)了新型城鎮(zhèn)化。

一、新型城鎮(zhèn)化為旅游地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了機(jī)遇

首先，新型城鎮(zhèn)化不再是以往“攤大餅”似的土地?cái)U(kuò)張和城市規(guī)模的擴(kuò)大，而是對土地利用進(jìn)行合理規(guī)劃，有效控制土地使土地市場更加有序地發(fā)展，為土地一級開發(fā)提供了穩(wěn)定的空間和機(jī)會(huì)。土地的一級開發(fā)是旅游地產(chǎn)開發(fā)的必備條件，這無形之中也就為旅游地產(chǎn)的開發(fā)奠定了一定的基礎(chǔ)。其次，新型城鎮(zhèn)化明確產(chǎn)城一體化的目標(biāo)，為各類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)混合發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。同時(shí)，產(chǎn)城一體化的提出必然促使產(chǎn)業(yè)資本與房地產(chǎn)資本相互融合，為開發(fā)商提供了良好的商機(jī)。最后，新型城鎮(zhèn)化是以人為核心的城鎮(zhèn)化，城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施一體化和公共設(shè)施均等化，創(chuàng)造生態(tài)宜居的環(huán)境，提高城鎮(zhèn)化的內(nèi)在質(zhì)量。城鎮(zhèn)化率的提高將會(huì)帶來旺盛的商業(yè)、服務(wù)業(yè)、消費(fèi)以及投資需求，并且隨著城鎮(zhèn)化向深度進(jìn)軍，人民對休閑空間、休閑活動(dòng)以及轉(zhuǎn)變生活方式的需求日益增長，這些都為旅游地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。

二、旅游地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的主要作用

(一)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，推動(dòng)城市建設(shè)。新型城鎮(zhèn)化將形成城鎮(zhèn)人口的增長和集聚，必須以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為支撐，從而實(shí)現(xiàn)“人的城鎮(zhèn)化”。旅游地產(chǎn)具有良好的關(guān)聯(lián)作用及產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用，通過城市中心旺盛的旅游需求帶來大量客源，以自然資源為依托進(jìn)行旅游項(xiàng)目的開發(fā)，以旅游景區(qū)的構(gòu)建作為新城啟動(dòng)的先導(dǎo)，同時(shí)也促進(jìn)了旅游外延產(chǎn)業(yè)的集聚，為優(yōu)化區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提供了條件。旅游地產(chǎn)能夠整合農(nóng)業(yè)休閑觀光、養(yǎng)老康療、會(huì)議會(huì)展、運(yùn)動(dòng)娛樂、文化創(chuàng)意等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的重要內(nèi)容。旅游地產(chǎn)帶來的區(qū)域景觀提升、休閑服務(wù)升級、文化互動(dòng)交融、居民幸福感增強(qiáng)等效益，為提升城鎮(zhèn)化發(fā)展水平、推動(dòng)城市建設(shè)提供了充足的動(dòng)力。

(二)優(yōu)化資源配置，承載一定的城市功能。隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城市在空間上不斷向外擴(kuò)張，區(qū)域界限漸漸模糊，加上城市中心地價(jià)的高升及環(huán)境的不斷惡化導(dǎo)致人們逐漸向城市外圍擴(kuò)散，使得城市出現(xiàn)了新的地域格局。在這種形勢下，旅游地產(chǎn)贏得了更大的市場空間和發(fā)展機(jī)會(huì)，將區(qū)域資源用于更廣闊的范圍內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。而旅游是促進(jìn)城市化的一種推動(dòng)力，它能夠引導(dǎo)人口向城市集中，旅游地產(chǎn)作為現(xiàn)代旅游發(fā)展的一種形式，在開發(fā)建設(shè)的過程中，將文明生態(tài)旅游融入其中，起著合理調(diào)整城市布局、改善生態(tài)環(huán)境和人居環(huán)境的作用。

三、新型城鎮(zhèn)化背景下，旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢的思考

(一)地產(chǎn)與農(nóng)業(yè)相結(jié)合。隨著政府新一輪的土地改革，農(nóng)村土地將與國有土地同地、同價(jià)、同權(quán)，沖破了流轉(zhuǎn)限制的束縛，可以自由流轉(zhuǎn)。這為休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展提供了良好的條件。建設(shè)“宜業(yè)宜居”的城市往往離不開產(chǎn)業(yè)的融入和功能的提升。在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程中，“游憩”功能通常被忽視或弱化，新型城鎮(zhèn)化的提出和推動(dòng)，使得“游憩”功能逐漸受到重視并將在現(xiàn)代化城市建設(shè)中逐漸突顯。在“城鄉(xiāng)一體化”發(fā)展方面，要求城鎮(zhèn)化發(fā)展與“三農(nóng)”緊密結(jié)合起來，“宜居城市”與“美麗鄉(xiāng)村”共生共融。將農(nóng)業(yè)植入地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，發(fā)展農(nóng)業(yè)觀光旅游，如生態(tài)農(nóng)莊等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，使現(xiàn)代化生活方式與自然生態(tài)的農(nóng)業(yè)基地相交輝映，既是城市加強(qiáng)“游憩”功能的一種方式，又符合新型城鎮(zhèn)化的要求。

(二)充分發(fā)展在線旅游。在線旅游包含兩層意思:一是發(fā)展電商，與網(wǎng)站結(jié)合實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)品和服務(wù)的在線預(yù)定、售賣等。二是建立與網(wǎng)絡(luò)游戲中場景類似的主題公園和產(chǎn)品，讓消費(fèi)者置身其中，體驗(yàn)在線娛樂的感覺。在許多專業(yè)人士看來，旅游地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)?huì)迎來更多嶄新的機(jī)會(huì)。鄉(xiāng)村旅游、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、旅游小城鎮(zhèn)等旅游形態(tài)，將隨著新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和農(nóng)地改革的深化而進(jìn)入市場。隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展和消費(fèi)方式的轉(zhuǎn)變，眾多大型開發(fā)商紛紛將目光投資于旅游服務(wù)網(wǎng)站等電商，旅游投資急速升溫。2013年，從萬達(dá)并購英國圣斯克游艇公司、大舉投資旅游文化項(xiàng)目，到去哪兒網(wǎng)上市，旅游產(chǎn)業(yè)投資都非?；钴S，為旅游地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了更大的空間。未來，傳統(tǒng)主題公園發(fā)展將愈加困難，引入互聯(lián)網(wǎng)、新媒體、機(jī)器人等前沿技術(shù)實(shí)現(xiàn)價(jià)值提升將會(huì)成為勢不可擋的潮流，如將線上產(chǎn)品和線下產(chǎn)品聯(lián)動(dòng)發(fā)展也日益受到追捧。

(三)文化元素占比逐漸提升。在眾多地產(chǎn)類型開發(fā)競爭中，以文化為主題的旅游地產(chǎn)異軍突起，逐漸成為旅游地產(chǎn)發(fā)展的一大趨勢。文化旅游地產(chǎn)是傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)的一種升級或者轉(zhuǎn)型，它不同于商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)。它的存在形式不僅僅是傳統(tǒng)文化和旅游文化的結(jié)合，還可以將它理解為大眾文化、現(xiàn)代文化、科技文化。它將各種優(yōu)秀的文化與旅游業(yè)融合一體，不但滿足了娛樂消費(fèi)的需求，而且體現(xiàn)了休閑度假旅游的特色。此外，它強(qiáng)調(diào)的是概念，加強(qiáng)了外部環(huán)境的設(shè)計(jì)，注重完善的配套設(shè)施建設(shè)，從而吸引了大量的消費(fèi)者。以地產(chǎn)商開發(fā)投資的文化旅游城正在全國各地相繼拔地而起，走在時(shí)代前沿的“文化地產(chǎn)”，以個(gè)性化多元化的人文品質(zhì)全面滲透在現(xiàn)代人的生活方式中。

［1］董欣，張沛，段祿峰.西安大都市與旅游地產(chǎn)發(fā)展互動(dòng)模式研究 ［J］.人文地理，2011，01:145－149.

［2］羅悅.大城市近郊景區(qū)與旅游房地產(chǎn)互動(dòng)發(fā)展研究——以句容寶華山旅游區(qū)為例［D］.南京:南京師范大學(xué)，2008.