北華大學(xué) 陳虹

中國(guó)工商銀行吉林市分行 李薇

一、吉林省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。?000年以來(lái)，從總體上看，吉林省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資始終保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，投資規(guī)模逐年遞增。尤其是2012年，吉林省全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1310.03億元，比2000年65.52億元增長(zhǎng)約20倍；同比，2012年全國(guó)全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比2000年增長(zhǎng)14倍。可見(jiàn)，吉林省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)高于國(guó)家平均水平。

圖1 2000-2012年吉林省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額增速與全國(guó)情況對(duì)比

從完成開(kāi)發(fā)投資的增長(zhǎng)速度上看（見(jiàn)圖1），吉林省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速十多年間經(jīng)歷了“過(guò)山車(chē)”：2000-2005年間，吉林省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速逐漸放緩，但到了2006和2007年，其增速突然高企，房地產(chǎn)投資熱情出現(xiàn)井噴，高達(dá)58%以上；然后自2008年起，無(wú)論是整個(gè)商品房市場(chǎng)還是住房市場(chǎng)均雙雙回落；雖然2010年和2011年略有反彈，但2012年下滑趨勢(shì)依然明顯。這表明，吉林省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更趨于理性，投資熱情有所減弱；同時(shí)，也表明吉林省房地產(chǎn)調(diào)控政策開(kāi)始顯示成效。

圖2 2000-2012年吉林省住房開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資比重變化

從房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)的投資結(jié)構(gòu)上來(lái)看，自2000年以來(lái)，除個(gè)別年份，吉林省住房開(kāi)發(fā)完成投資額占全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額的比重始終在70%以上，可見(jiàn)，住宅投資在吉林省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中處主導(dǎo)地位。而用于非住宅商品房（如辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等）的投資比重較小。這說(shuō)明，吉林省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資市場(chǎng)還需要多元化。

二、吉林省商品房銷(xiāo)售狀況

自2004年以來(lái)，吉林省商品房和住宅的銷(xiāo)售面積在總體上均呈不斷增加的發(fā)展趨勢(shì)（見(jiàn)圖3）。尤其是2007年以來(lái)，商品房和住宅的銷(xiāo)售面積增速?gòu)?qiáng)勁。到了2010年，商品房和住宅的銷(xiāo)售面積增速雙雙趨于平穩(wěn)。具體來(lái)看，2012年，吉林省商品房銷(xiāo)售面積2452.42萬(wàn)平方米，其中住宅銷(xiāo)售面積2159.43萬(wàn)平方米，比2011年增加37.09萬(wàn)平方米，商品房銷(xiāo)售面積的增幅為2004年以來(lái)的最低點(diǎn)，而住宅銷(xiāo)售面積的增幅也僅比2011年的增幅高出不到1個(gè)百分點(diǎn)。

圖3 2000-2012年吉林省商品房銷(xiāo)售面積與住房銷(xiāo)售面積變化

在銷(xiāo)售額方面，在2000-2011年間，吉林省商品房銷(xiāo)售額一直處于上升狀態(tài)，但到了2012年，其商品房銷(xiāo)售額比2011年減少了44.61億元，其中住宅銷(xiāo)售額比2011年減少了46.36億元。這是2000年以來(lái)二者的首次下滑。這也表明吉林省房地產(chǎn)調(diào)控政策初顯成效。

三、吉林省商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格分析

從商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，2000-2012年間，吉林省商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格和全國(guó)商品房平均價(jià)格始終都是上揚(yáng)的；但可以明顯看到吉林省商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格卻始終低于全國(guó)平均的商品房銷(xiāo)售價(jià)格水平。對(duì)于吉林省而言，2012年的商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格比2011年還下降了5%。由此可見(jiàn)，吉林省商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格不僅遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，而且還表現(xiàn)出了下降的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

圖4 2000-2012年吉林省商品房銷(xiāo)售價(jià)格與全國(guó)商品房平均價(jià)格增幅

從商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格的增長(zhǎng)速度來(lái)看（見(jiàn)圖4），自2000年以來(lái)至2011年，吉林省商品房的平均銷(xiāo)售價(jià)格始終處于快速上漲狀態(tài)，尤其是2009、2010、2011年這三年間，商品房的平均增長(zhǎng)速度達(dá)到了20.2%，但2012年由于吉林省房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控效果開(kāi)始顯現(xiàn)，因此商品房的平均增長(zhǎng)速度卻呈現(xiàn)了顯著的負(fù)增長(zhǎng)，遠(yuǎn)低于全國(guó)商品房平均價(jià)格增長(zhǎng)水平。

四、吉林省房地產(chǎn)對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)分析

2004年以來(lái)，吉林省房地產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值始終處于不斷上升的狀態(tài)。到2012年，吉林省房地產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值達(dá)到了240.86億元，比2011年增加了0.94%，是2004年的2.5倍。但從房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)速度來(lái)看，2012年要遠(yuǎn)低于2011年，也低于其他年份。從房地產(chǎn)生產(chǎn)總值的總體增長(zhǎng)趨勢(shì)上看，其增速也有不斷減緩的趨勢(shì)。

圖5 2004-2012年吉林省商品房銷(xiāo)售價(jià)格與全國(guó)商品房平均價(jià)格增幅

從貢獻(xiàn)率來(lái)看，吉林省房地產(chǎn)業(yè)對(duì)服務(wù)業(yè)和整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)呈持續(xù)下降的發(fā)展趨勢(shì)，其中房地產(chǎn)業(yè)對(duì)服務(wù)業(yè)的貢獻(xiàn)率由2004年的8%下降至2012年的5.80%，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地區(qū)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)由2004年的3.14%下降至2012年的2.02%，這樣的結(jié)果表明，相比于服務(wù)業(yè)和整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況，吉林省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較滯后。

由圖5可以看出，近幾年，吉林省的房地產(chǎn)業(yè)在從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，總體上呈現(xiàn)出了“穩(wěn)中有降”的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資熱情日益趨于理性。

[1] 蓋國(guó)鳳.吉林省房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行狀況分析[J].經(jīng)濟(jì)視角,2011年（6）

[2] 付誠(chéng).借鑒發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)切實(shí)提高吉林省保障性住房發(fā)展水平[J].經(jīng)濟(jì)視角，2011(5)

[3] 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站：http://www.stats.gov.cn/

[4] 吉林省統(tǒng)計(jì)局：http://tjj.jl.gov.cn/zyjh/t20051118_68468.htm