張倩玉

（安徽財經(jīng)大學(xué)，安徽 蚌埠 233000）

關(guān)于房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟(jì)影響的研究

張倩玉

（安徽財經(jīng)大學(xué)，安徽 蚌埠 233000）

通過相關(guān)數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性，研究證實房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)具有密切聯(lián)系。在此基礎(chǔ)上，研究房地產(chǎn)市場投資會對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生哪些影響。在房地產(chǎn)市場中眾多影響經(jīng)濟(jì)的因素中，主要研究房地產(chǎn)市場的投資對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。得出結(jié)論，房地產(chǎn)市場通過影響相關(guān)行業(yè)的投資與消費(fèi)來影響經(jīng)濟(jì)，同時文章給出建議，國家對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控不僅要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，還可以通過相關(guān)行業(yè)來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場達(dá)到穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用。通過EXCEL、MATLAB軟件進(jìn)行數(shù)據(jù)的處理與分析，運(yùn)用實證分析法證明房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)具有推動作用。

相關(guān)與回歸分析；房地產(chǎn)投資與消費(fèi)；實證分析法；Excel；MATLAB

1 問題背景

近年來，房地產(chǎn)市場一直處于活躍狀態(tài)，在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱的情況下，國家出臺了限購政策。在經(jīng)濟(jì)增長有下行壓力的情況下，全國各大城市出現(xiàn)了不同程度的樓市低迷態(tài)勢，各地區(qū)又紛紛取消限購。截止2014年8月，全國實施住房限購政策的46個城市中，已有36個城市取消或者放松了住房限購政策。這些城市中，絕大多數(shù)沒有出現(xiàn)住房銷售量和銷售價格的大幅波動，基本保持了房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行狀態(tài)。在限購松綁效果不明顯的情況下，各地區(qū)的刺激力度不斷加大，例如成都、紹興、包頭等區(qū)域甚至出臺財政補(bǔ)貼、松綁限貸等策略來刺激房地產(chǎn)市場。2014年11月21日，央行發(fā)布了新的利率調(diào)節(jié)表，對五年期以上住房貸款以及一年期貸款進(jìn)本利率，進(jìn)行了一定的下調(diào)。值得關(guān)注的還有，住房公積金貸款基準(zhǔn)利率也下調(diào)了0.25個百分點(diǎn)。雖然對此次央行利率下調(diào)的目的，金融界看法各異，但是此次利息確實在不同程度上刺激了樓市的發(fā)展，多地將會出現(xiàn)樓市回暖狀態(tài)。從房地產(chǎn)市場的供給和需求來看，利率的下調(diào)一方面，房地產(chǎn)市場融資成本降低，鼓勵更多的人去投資房地產(chǎn)，增大了房地產(chǎn)市場的供給；另一方面，利率的下調(diào)對貸款買房者有極大的好處，刺激更多的人去買房從而加大房地產(chǎn)市場的需求，這不僅刺激了房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)，也會刺激相關(guān)行業(yè)的消費(fèi)的，如建材業(yè)、金融業(yè)等相關(guān)行業(yè)。

在此背景下，房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系成了眾多學(xué)者專家討論的熱點(diǎn)。在國民經(jīng)濟(jì)中，有42個行業(yè)，其中房地產(chǎn)市場是涉及面最廣發(fā)的一個行業(yè)，與其相關(guān)的行業(yè)達(dá)到40個。正因為房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)面的廣泛，所以房地產(chǎn)市場不能崩潰，房地產(chǎn)市場的變動會對整個國民經(jīng)濟(jì)造成極大的影響。房地產(chǎn)市場價格的升波動，會對居民、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生不同程度的影響，并通過儲蓄效應(yīng)、成本效應(yīng)、投資效應(yīng)來影響宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以政府也一直在高度重視房地產(chǎn)市場的情況，并實行過各樣的調(diào)控政策，如限購政策，利率下調(diào)等。本文主要通過投資這個渠道來分析房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。

房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系是眾多學(xué)者研究的焦點(diǎn)之一，研究方法與研究結(jié)果也存在著各樣的差異。本文站在前人的研究基礎(chǔ)上研究房地產(chǎn)市場對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，運(yùn)用經(jīng)驗和實證分析相結(jié)合的分析方法，相關(guān)與回歸分析法進(jìn)行研究。

2 房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)性的實證分析

國內(nèi)已有不少學(xué)者，對房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性進(jìn)行研究，結(jié)論顯示房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)增長有密切的聯(lián)系。

皮舜、武康平(2004)，通過分析我國1994～2002年的面板數(shù)據(jù)并進(jìn)行Granger檢驗，發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長之間存在著相互作用。梁云芳、高鐵梅和賀書平(2006)，通過建立回歸模型和變參數(shù)模型，分析房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的互動關(guān)系，研究結(jié)論表明，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長有較長的推動效應(yīng)，對鋼鐵等相關(guān)行業(yè)也有較大的推動。

筆者通過一些數(shù)據(jù)從實證方面分析房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系。最新國家統(tǒng)計局第三次全國經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公報（第三號）顯示，2013年末，全國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位的資產(chǎn)總計為525889.2億元，比2008年末增長220.4%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)474567.4億元，物業(yè)管理企業(yè)13667.7億元，房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)5489.5億元，分別比2008年末增長227.6%，119%和160%（詳見表1）。

表1 按行業(yè)分組的房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位資產(chǎn)總計

由表1可以看出房地產(chǎn)業(yè)至2房地產(chǎn)中介服務(wù)008年金融危機(jī)以后再不斷地發(fā)展，同時帶動了與其密切相連的行業(yè)的發(fā)展，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的巨大發(fā)展，由此可以看出房地產(chǎn)市場的影響力。

圖1，圖2分別是2004年至2013年國內(nèi)生產(chǎn)總值的趨勢圖、房地產(chǎn)業(yè)增加值趨勢圖。從圖中可以看出GDP一直處于上升趨勢，在2008由于金融危機(jī)漲幅較小，以2008年為分界線，將2004～2013年經(jīng)濟(jì)發(fā)展分為兩個階段。第一階段，第二階段，在2004～2008年GDP由159,878.34億元增加到314,045.43億元，增長較為迅速，年平均增長率為11.58%。在2009～2013年GDP由340,902.81億元增加到568,845.21億元，年平均增長率為8.86%。從總體來看，我國經(jīng)濟(jì)在2004年-2013年先后經(jīng)歷了高速發(fā)展，和相對較平穩(wěn)的發(fā)展。

圖2描述了2004～2013年中國房地產(chǎn)增加值的發(fā)展趨勢，本文中房地產(chǎn)增加值數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局。圖2顯示房地產(chǎn)市場的發(fā)展也先后經(jīng)歷了兩個階段。第一階段，2004～2007年，這一階段房地產(chǎn)增加值由7,174.13億元增加到13,809.75億元，年均增長率為11.65%。第二階段，2008～2013年，房地產(chǎn)增加值由14,738.70億元到33,295.00億元，年平均增長率為12.54%。

圖3 GDP增長率與房地產(chǎn)增長率走勢比較

圖1 2004年至2013年國內(nèi)生產(chǎn)總值的趨勢圖

圖2 2004年至2013年房地產(chǎn)業(yè)增加值趨勢圖

這里采用房地產(chǎn)的增加值趨勢與GDP總額趨勢相比的原因如下：（1）房地產(chǎn)市場的增加值能夠反映房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模和水平，國民經(jīng)濟(jì)增加值有統(tǒng)一的核算方法，數(shù)據(jù)具有可比性。同時增加值不包括生產(chǎn)過程損耗，更科學(xué)的反應(yīng)房地產(chǎn)市場到來的經(jīng)濟(jì)效益；（2）直接比較房地產(chǎn)產(chǎn)值與GDP總額，會出現(xiàn)不嚴(yán)謹(jǐn)，由于格蘭杰原因，不能說明房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)有推動作用。

圖4 房地產(chǎn)增值與GDP總額擬合曲線

如果僅僅采用房地產(chǎn)增加值與GDP總額關(guān)系，還不能明顯說明兩者存在明顯，接下來通過GDP增長率與房地產(chǎn)增長率走勢比較圖來刻畫二者聯(lián)系，圖3顯示GDP與房地產(chǎn)增長率走勢圖有很大的吻合度。綜合以上的分析得出GDP 與我國房地產(chǎn)業(yè)增加值的關(guān)系存在明顯的線性相關(guān)，我們設(shè)房地產(chǎn)增加值為解釋變量 x，GDP 為被解釋變量 y，用MATLAB7.0擬合線性相關(guān)曲線圖像如圖4，結(jié)果如下：

Linear model Poly1:

f(x) = p1*x + p2

Coefficients (with 95% confidence bounds):

p1 = 15.57 (14.58, 16.56)

p2 = 5.571e+004 (3.55e+004, 7.592e+004)

Goodness of fit:

SSE: 1.105e+009

R-square: 0.994

Adjusted R-square: 0.9932 RMSE: 1.175e+004

根據(jù)結(jié)果我們知

Y＝5.571e+004+15.57x

在95%的置信區(qū)間下，均方根誤差為1.175e+004，因此筆者認(rèn)為，擬合曲線具有很高的可信度，得出結(jié)論房地產(chǎn)市場與GDP存在線性關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)在長期范圍內(nèi)對宏觀經(jīng)濟(jì)具有推動力。

3 房地產(chǎn)市場的投資對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)市場的投資與消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)的拉動的研究有：劉紅（2006），分別構(gòu)建了GDP和總投資、GDP和房地產(chǎn)開發(fā)投資的誤差修正模型,利用脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解法，描繪出二者的動態(tài)分析圖，并對比了兩者對經(jīng)濟(jì)的“拉動效率”。研究結(jié)論表明,房地產(chǎn)投資對中國經(jīng)濟(jì)增長具較為顯著的促進(jìn)作用，但是二者對經(jīng)濟(jì)增長的拉動效果有所不同。Miles（2009），具體分析了房地產(chǎn)投資、消費(fèi)、非房地產(chǎn)投資和產(chǎn)出之間的關(guān)系變化，并分析產(chǎn)生這種變化的主要原因：房地產(chǎn)投資對消費(fèi)和非房地產(chǎn)投資有較大的影響，由于金融市場的創(chuàng)新，非房地產(chǎn)投資對房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)減弱了?；谝陨涎芯拷Y(jié)果，我們分析并證明房地產(chǎn)市場的投資對經(jīng)濟(jì)的影響。要分析房地產(chǎn)投資對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，我們首先，先研究房地產(chǎn)投資對消費(fèi)的影響，在此基礎(chǔ)上研究房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)的影響。

3.1 房地產(chǎn)投資對消費(fèi)的影響

房地產(chǎn)投資的增加必將會刺激與其相關(guān)行業(yè)的消費(fèi)，如建材業(yè)，裝修、物業(yè)。國民收入決定論中，y=c+i其中c和i分別指意愿消費(fèi)與意愿投資。C=ɑ+βy,其中ɑ為自發(fā)消費(fèi)，β為邊際消費(fèi)傾向，βy表示引致消費(fèi)，即由收入增加而導(dǎo)致的消費(fèi)。在房地產(chǎn)投資增加的情況下，在投資乘數(shù)的作用下，國民收入增加進(jìn)而引起消費(fèi)的增加，消費(fèi)的增加會刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。胡諜（2011），通過建立VECM 模型的 Granger 因果關(guān)系檢驗，得出結(jié)論房地產(chǎn)投資是非房地產(chǎn)投資的 Granger原因，并且房地產(chǎn)投資對非房地產(chǎn)投資在短期內(nèi)有較為顯著的影響，而房地產(chǎn)投資并不是消費(fèi)的 Granger原因，這說明房地產(chǎn)投資對GDP 的影響主要通過非房地產(chǎn)投資來實現(xiàn)。值得關(guān)注的是，脈沖反應(yīng)函數(shù)顯示，房地產(chǎn)投資對于非房地產(chǎn)投資的影響，短時間內(nèi)擠出效應(yīng)會超過其拉動效應(yīng)。

3.2 房地產(chǎn)市場投資對經(jīng)濟(jì)的影響

房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)增加值的散點(diǎn)圖顯示，房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)市場存在一定的線性相關(guān)關(guān)系。我們用線性回歸方法分析，設(shè)房地產(chǎn)投資額為 x，房地產(chǎn)增加值為 y，下面基于MATLAB7.0軟件進(jìn)行線性擬合。

圖5 房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)增加值變量散點(diǎn)圖

擬合圖像與結(jié)果如下：

圖6 房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)增加值

Linear model Poly1:

f(x) = p1*x + p2

Coefficients (with 95% confidence bounds):

p1 = 0.3233 (0.3226, 0.3248)

p2 = 3497 (2232, 4761)

Goodness of fit:

SSE: 6.109e+006

R-square: 0.9919

Adjusted R-square: 0.9909

RMSE: 873.9

由擬合結(jié)果可知，在95%的置信區(qū)間下，均方根誤差為6.109e+006，因此我們認(rèn)為，擬合曲線具有較高的可信度，得出結(jié)論房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)增加值存在線性關(guān)系。

通過以上兩次擬合結(jié)果，我們得出結(jié)論當(dāng)房地產(chǎn)投資增加1個百分點(diǎn)時，房地產(chǎn)增加值增加0.3233個百分點(diǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)投資增加0.3603個百分點(diǎn)時，房地產(chǎn)投資將帶動其相關(guān)的各個產(chǎn)業(yè)，使GDP增加5.033個百分比。

4 結(jié)語

本文首先分析了房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟(jì)的背景，運(yùn)用兩次線性分析，得到房地產(chǎn)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)的線性關(guān)系。由于擬合函數(shù)存在一定的誤差，是本文實證分析法的不足之處。本文得出如下結(jié)論：房地產(chǎn)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)呈線性關(guān)系；房地產(chǎn)投資通過投資效應(yīng)，對刺激與其相關(guān)行業(yè)的消費(fèi)效應(yīng)來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的增長；國家不僅要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，更要高度重視與其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。

[1] 汪凱.房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)影響的關(guān)聯(lián)性研究-基于國家經(jīng)濟(jì)安全、財富效應(yīng)和行業(yè)帶動效應(yīng)的角度[D].成都:西南財經(jīng)大學(xué),2007.

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Research on real estate investment on macroeconomic

By analyzing the relevant data related to real estate market and macroeconomic studies have confirmed that the real estate market and macroeconomic closely linked. On this basis, what impact will study the real estate investment market economy. In the real estate market in a number of factors affect the economy, the main impact of the investment real estate market macroeconomic. Concluded that the real estate market by affecting investment and consumption-related sectors to influence the economy, and we give advice on the macroeconomic state regulation only to stabilize the real estate market, but also by the relevant industry to stabilize the real estate market to stabilize economic role . Processing and analyzing data through EXCEL, MATLAB software, the use of empirical analysis of real estate investment in the economy has proven role.

Correlation and regression analysis; real estate investment and consumption; empirical analysis; Excel; MATLAB

F293.3

A

1008-1151(2015)01-0182-03

2014-12-11

張倩玉（1993－），女，安徽阜陽人，安徽財經(jīng)大學(xué)工程管理系在讀生。