龔志文 劉太剛

(中國人民大學公共管理學院，北京 100872)

引言

自1998年政府宣布取消福利分房、把住房全面推向市場以來，中國房地產(chǎn)業(yè)就呈現(xiàn)出一種超高速發(fā)展的態(tài)勢。盡管房地產(chǎn)業(yè)對于中國的經(jīng)濟奇跡居功至偉，但如果超越經(jīng)濟學的視角來觀察，中國房地產(chǎn)業(yè)在最近十多年的發(fā)展所帶來的負面影響遠遠超過住房條件改善及經(jīng)濟發(fā)展給國人帶來的福利。其中，房地產(chǎn)業(yè)對于土壤環(huán)境的致污性，就是其負外部性之一。

學者研究指出使用農(nóng)藥化肥［1］、道路交通建設［2］、工礦企業(yè)生產(chǎn)［3］是引發(fā)土壤污染的主要原因，而這些活動均與房地產(chǎn)的發(fā)展密切相關。具體而言，房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)的土壤污染，既包括因有毒建筑裝修材料及家居用品(如節(jié)能燈、電池等)的遺棄填埋而導致的生活垃圾和建筑垃圾污染，也包括因生產(chǎn)建筑裝修材料及家居物品的化工廠、電鍍廠排放的污水或毒氣而導致的工礦業(yè)污染，更包括道路交通引致的路側(cè)土壤污染，還包括因房地產(chǎn)占用耕地和潛在耕地而導致我國農(nóng)業(yè)大量使用化肥農(nóng)藥來追求高產(chǎn)所引致的農(nóng)業(yè)污染。

1 房地產(chǎn)拉動上游產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)排污引發(fā)土壤污染

據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前我國受工業(yè)污染的耕地約有1.5 億畝，占耕地總面積的8.3%，造成每年糧食減產(chǎn)約5000 萬t，其中生活工業(yè)污水灌溉污染3250 萬畝，工業(yè)固體廢棄物堆存和污染200 萬畝。從工業(yè)污染的產(chǎn)業(yè)分布來看，化工、冶煉、采礦、制造業(yè)等是污染物的主要來源。而房地產(chǎn)對上述產(chǎn)業(yè)的強勁拉動是導致土壤工礦業(yè)污染加重的深層次原因。據(jù)2012年的數(shù)據(jù)測算，房地產(chǎn)業(yè)對相關化工業(yè)、制造業(yè)、采礦業(yè)、冶煉業(yè)的拉動率分別為47.9%、40%、16.6%、13.69%，因此，房地產(chǎn)應該為前述產(chǎn)業(yè)所帶來的土壤污染承擔相應比例的責任。具體而言，工礦企業(yè)排污污染土壤主要體現(xiàn)在:

首先，我國工業(yè)企業(yè)每年排放污水多達400 億m3，污染了全國20%～30%的水體，利用這些污水灌溉的農(nóng)田面積約占我國灌溉總面積的45%［4］。我國平均每年有效灌溉面積約為8.46 億畝，也即平均每年用污水灌溉3.8 億畝，從而1998年以來累計有58.49 億畝農(nóng)田受到不同程度的污染。當前，我國有污灌區(qū)131 個，約60%是1998年之后新增的［5］。污灌區(qū)的土地大都受到重金屬、放射性物質(zhì)、礦物等因素的污染:例如遼寧的8 個大型污灌區(qū)多環(huán)芳烴檢出率達89.1%;銀川某污灌區(qū)水稻中鉛含量超出國家標準10 倍，已經(jīng)無法食用;浙江東部污灌區(qū)67.3%的土壤被致癌物質(zhì)多氯聯(lián)苯污染［6］。

其次，我國工業(yè)企業(yè)年均排放廢氣近36 萬億m3，工業(yè)廢氣中大量的二氧化碳、硫化氫、氮氧化物等有害氣體和鐵、錫、汞、錳、鉛等漂浮粉塵以沉降或是酸雨的形式污染土壤，導致土壤中Hg、Cu、Cd、Ni 等重金屬超標，氮、磷等土壤營養(yǎng)流失和土壤微生物死亡。據(jù)研究，我國酸雨面積已占國土面積的40%，廣東全省90.5%的面積出現(xiàn)過酸雨，66.7%的面積遭到酸雨的污染［7］。上海寶山鋼鐵廠區(qū)域大氣降塵后，土壤中的Cd、Cu、Zn 等重金屬，含量分別為土壤背景值的16.4、42.7 和16.0 倍［8］。重工業(yè)聚集的石家莊市廢氣降塵導致土壤中重金屬As、Cd、Hg、Pb、Zn 的含量分別為土壤背景值的5.0、76、21、13.9、124 倍［9］。云南沘江周圍農(nóng)田由于大氣粉塵沉降污染，導致土壤中Pb、Zn、Cd、As 含量超標率分別為 66.667%、91.667%、100%、16.667%，所產(chǎn)稻米已經(jīng)無法食用［10］。

2 房地產(chǎn)推動高產(chǎn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)排污引發(fā)土壤污染

房地產(chǎn)大躍進式發(fā)展占用了過量的土地空間，擠占了大量的耕地資源，致使我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)被迫依賴化肥農(nóng)藥農(nóng)膜實行高產(chǎn)戰(zhàn)略，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中化肥、農(nóng)藥、地膜不合理地使用是導致土壤污染的重要原因之一。

2.1 長期過度使用化肥導致土壤污染

1998年房地產(chǎn)市場化以來，我國的化肥使用量迅速增加，2012年接近六千萬t，化肥理論需求量與實際使用量差距繼續(xù)增大(如圖1)。研究發(fā)現(xiàn)，我國占世界7%的耕地，卻使用了占世界35%的化肥，每公頃耕地使用的化肥量504 公斤，是全球平均使用量的四倍多，是美國的近五倍，法國的六倍，而我國化肥利用率只有65%，遠低于發(fā)達國家的80%［11］。

圖1 我國化肥使用情況(1998—2012年)

各種化學肥料的平均吸收率分別為:氮肥40%～50%、磷肥10～20%、鉀肥30%～40%、復合肥3 5%［12］，其余的殘留在水土中造成直接污染或成為潛在污染源。如表1，1998年以來由于化學肥料的大量使用，累計產(chǎn)生化肥類土壤污染物9975.2 萬t，年均665萬t，累計造成土地污染66.5 億畝，年均4.4 億畝。有專家調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于化肥的過量使用，導致福建和廣東兩省農(nóng)田氮素盈余185%，磷素盈余超過300%［13］。我國洞庭湖區(qū)域所產(chǎn)的晚稻，鎘超標的稻米達到41.67%，其主要原因就是該區(qū)域長期大量使用磷肥所致。

2.2 長期過度使用農(nóng)藥導致土壤污染

農(nóng)藥施用后10%～30%的被農(nóng)作物吸收形成保護作用，20%～30%進入大氣和地下水體，50%～60%殘留在土壤中［14］。這些農(nóng)藥通過多種渠道污染土壤:飄浮在大氣中的農(nóng)藥因風吹雨淋進入土壤、噴灑的部分農(nóng)藥直接落入土壤、農(nóng)作物中的農(nóng)藥殘留通過秸稈還田腐爛進入土壤，使得施用農(nóng)藥總量的80%～90%最終進入土壤環(huán)境，形成對土壤的污染。

據(jù)資料顯示，2010年我國農(nóng)藥使用量已達130 萬t，約占世界農(nóng)藥使用總量的20%，是世界平均水平的2.5倍。這使得我國平均每年約有1 億t 的農(nóng)藥藥液污染物殘留在土壤中，受農(nóng)藥污染的土壤面積達1.36 億畝。相比于1998年，2011年農(nóng)藥使用量凈增55.53 萬t，增長45.1%，而同期的糧食增長僅為9.1%。而且，我國的農(nóng)藥使用強度均值為13.74kg/hm2，比發(fā)達國家平均水平的7kg/hm2高出近50%，廣東省農(nóng)藥施用強度多達40.27kg/hm2，是發(fā)達國家的5.75 倍。

表1 主要化學肥料對土地污染統(tǒng)計(1998～2012)

2.3 長期過度使用農(nóng)膜引發(fā)土壤白色污染

農(nóng)膜是高分子有機物，在土壤中主要殘余成分是聚烯烴類化合物，降解周期可達300～400年［16］。殘留在土壤中的農(nóng)膜會破壞土壤結構，阻斷土壤孔隙連通，降低土壤的通透性，影響土壤中水肥氣熱的交換和動植物的生長，導致土壤水分、養(yǎng)分不均衡分布(或匱乏或富余)，引發(fā)土壤次生鹽堿化或是土壤沙化，導致土壤肥力質(zhì)量下降。

房地產(chǎn)市場化以來，我國農(nóng)膜使用量陡增，從1998年的120.7 萬t 增長至2012年的238.3 萬t，增幅為97.4%，年均使用農(nóng)膜高達160.8 萬t，農(nóng)膜覆蓋面積累計達56.22 億畝，平均每年覆蓋約3.75 億畝土地，合4.72kg/畝。而我國的農(nóng)膜回收率較低，約為30%左右［17］，殘留量高達70%，十五年間農(nóng)膜殘留累計達1857.5 萬t。同時，美國馬里蘭州農(nóng)業(yè)研究中心的研究表明，每年用塑料膜覆蓋的土地土壤流失量失約4950kg/hm2［18］。由此，由于農(nóng)膜的使用，我國每年有超過1.2 億t 的有機土壤流失，房地產(chǎn)大躍進以來共計超過18 億t 的有機土壤流失，這些土壤足以形成25cm厚度的耕地618.4 萬畝。

2.4 禽畜糞便導致的土壤污染

歷來被認為綠色有機的畜禽糞便也因養(yǎng)殖戶大量使用抗生素、激素等獸藥而成為我國土壤的污染源。房地產(chǎn)市場化以來，我國養(yǎng)殖業(yè)迅猛發(fā)展，禽、畜年出欄量從1998年的68.4 億只、9.32 億頭增加到2012年的120.8 億只和15.09 億頭。養(yǎng)殖業(yè)的快速發(fā)展，帶來禽畜糞便排泄物的巨量增長。而且，全國90%以上的規(guī)?；B(yǎng)殖場沒有經(jīng)過環(huán)保影響評價，80%的規(guī)?；B(yǎng)殖場缺乏必要的污染處理設施，禽畜糞尿利用率僅有40%［19］。由此，近60%的禽畜糞便被排放到土地中，加之畜禽排泄物中獸用藥物殘留的增加，使得土壤污染逐年加劇。

據(jù)實測，禽畜的排污量分別為牛:7300kg/頭(只)·年，豬:1367.6kg/頭(只)·年，羊:474kg/頭(只)·年，家禽:32.1kg/頭(只)·年，兔:45kg/頭(只)·年。按照60%的排放比例，可計算出土地所承接的主要禽畜污染物排放量。如表3:1998 到2012年間累計排放禽畜糞便污染物144.97 億t，年均排放9.6 億t，累計污染土地78.77 億畝，年均約5.25 億畝。

表2 農(nóng)膜對土地污染情況(1998～2012)

表3 禽畜排污引致的土壤污染情況(1998～2013)

3 房地產(chǎn)推動道路交通建設排污引發(fā)土壤污染

房地產(chǎn)業(yè)的過度發(fā)展不僅帶動了建材、家居產(chǎn)品運輸?shù)呐d盛，而且促使城市面積快速擴張，增加了人們居住地和工作地之間的距離，因此需要修建更多的道路和停車場，購買更多的機動車輛。我國城市道路建設發(fā)展迅速，城市道路長度、道路面積、人均道路面積從1998年的145163km、206136 萬m2、5.51m2，增長到2013年的327081km、607449 萬m2、14.39m2，增長率分別為125.3%、194.7%、161.2%。與此同時，我國私人汽車擁有量從1998年的423.65 萬輛增長到2013年的10501.68 萬輛，增長了237.9%，平均每百戶私人汽車擁有量從2002年的0.9 輛增長到2011年的18.6 量，增長了1967%;人均石油消費量從2000年的178.2kg 增長到2011年的338kg，增長89.67%。

交通運輸中汽油燃燒、汽車零部件磨損會產(chǎn)生大量的重金屬污染物，如汽油中的Pb，輪胎中添加的Zn，發(fā)動機及車體部件使用的Cu，汽車尾氣凈化裝置中作為催化劑使用的Pt、Rh 和Pd 等。這些污染物多以氣體狀或是固體殘渣狀的形態(tài)存在，它們經(jīng)過自然沉降和雨淋沉降進入到道路兩側(cè)及周邊的土壤中，污染土壤危害人體健康。

學者對哈爾濱、北京、青島、鄭州、揚州等多個城市進行研究，發(fā)現(xiàn)我國城市道路周邊土壤均存在不同程度的重金屬污染。具體而言，道路交通引起的污染土壤表層(0～25cm)中Cd、Pb 含量是非污染區(qū)的6.3～9.6和2.5～3.6 倍，其中北京市道路兩側(cè)土壤中重金屬Ni、Cr、Pb、Zn、Cd 的含量最高分別較清潔區(qū)的1.17 倍、1.59 倍、8.20 倍、1.77 倍、13.92 倍［20］。揚州市城區(qū)道路兩側(cè)土壤中Pb、Cr、Cu、Zn、Cd 含量分別是背景值的2.69 倍、0.86 倍、3.60 倍、45.02 倍，屬于重金屬的重度污染，且分布不均［21］。

以重金屬Pb 為例，根據(jù)相關數(shù)據(jù)公式可計算出道路交通排放Pb 污染的土地面積(如表4)，從1998年到2012年，道路交通排放的Pb 累計污染土地12.45 億畝，其中城市道路污染1.03 億畝?？梢钥闯?，2012年這兩項數(shù)據(jù)分別為1.27 億畝、981.2 萬畝，是房地產(chǎn)市場化初始1998年的3.31 倍和2.25 倍。伴隨著房地產(chǎn)過度發(fā)展的步伐，受道路交通重金屬污染的土地面積將進一步擴大。

表4 道路交通Pb 污染土地情況(1998～2012)

4 房地產(chǎn)業(yè)導致固體廢棄物排放增加引發(fā)土壤污染

固體廢棄物包括工業(yè)固體廢棄物、農(nóng)業(yè)固體廢棄物、城鎮(zhèn)生活垃圾、農(nóng)村生活垃圾等。這些固體廢棄物含有大量的無機污染物、有機污染物、有毒放射性元素，是重金屬和化學污染物的主要釋放源。主要有As、Cd、Cr、Cu、Ag、Fe、Hg、Pb、Ni、Zn 和多環(huán)芳烴類、二堊英類、硝基苯類、胺類、鹵代烴類、醚類等，對土壤環(huán)境造成了嚴重的污染。

如城市生產(chǎn)生活產(chǎn)生的塑料類固體廢棄物(塑料袋、一次性聚苯乙烯快餐盒等)不易腐爛，進入土壤后影響土壤的通透性，破壞土質(zhì)，影響動植物生長。

再如電子類固體廢棄物(電池等)，多含有汞、鎘等多種有毒重金屬，在露天堆放過程中滲出后導致土壤和水體的重金屬污染。

而建筑行業(yè)的油漆、顏料等建材類固體廢棄物多含有毒性的有機溶劑，易燃易爆且揮發(fā)性高，亦被動植物吸收，造就致癌環(huán)境，危及人類健康。

又如裝修、家居類清潔化學品廢棄物，這主要來源于各種家用去油、除垢、光潔地面、清洗地毯、疏通管道等的化學藥劑，以及空氣清新劑、殺蟲劑、化學地板打蠟劑等，清潔類化學藥品垃圾中含有有機溶劑或自然界中難以降解水的石油化工產(chǎn)品，具有腐蝕性，有的含有氯元素。而氯氣燃燒會產(chǎn)生劇毒的物質(zhì)，殺蟲劑中含有約50%的致癌物質(zhì)。

2012年僅城鎮(zhèn)生活垃圾就達到1.71 億t，而我國城鎮(zhèn)垃圾的無害化處理率僅為2.3%，也即，有97%以上的城鎮(zhèn)生活垃圾只能運往城郊長年露天堆放，由此導致了全國658 個城市中有2/3 城市處在垃圾包圍之中［22］。以廣州為例，廣州市在沒有任何防護措施的垃圾壓縮站周圍的居民點空氣中細菌數(shù)最多為13317 個/m3，大腸菌群多達632 個/m3，而無垃圾收集點清潔區(qū)居民點空氣中的細菌數(shù)只有1932 個/m3，未檢出大腸菌群［23］。

5 控制房地產(chǎn)過度發(fā)展是化解土壤污染困境的必由之路

當前，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)達到飽和狀態(tài)，商品房數(shù)量和面積亦能夠滿足普通民眾的基本住房需求，主要體現(xiàn)在如下幾個方面:①房地產(chǎn)業(yè)對GDP 的貢獻率已高于發(fā)達國家水平:我國房地產(chǎn)業(yè)對GDP 的貢獻率從1998年的3.5 上升到2011年的5.7，而2009年世界主要國家的的平均貢獻率是4.5，其中法國是5.4、德國5.6、英國2.8、意大利4.7;②人均住房面積已接近世界平均水平:2012 我國人均住房面積達到32.9m2，其中北京市為46.8m2，而2007年在房地產(chǎn)業(yè)處于相對穩(wěn)態(tài)的OECD 國家，人均住房面積平均為37.6m2，其中英國36.25m2，法國40.91m2，德國42.86m2，西班牙33.33m2，2009年日本人均住房面積僅為19.6m2，韓國僅為19.8m2;③房屋空置率偏高:據(jù)調(diào)查，2013年我國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達22.4%，其中北京市的空置率為35%，空置住房價值占用了全國城鎮(zhèn)家庭總資產(chǎn)的11.8%，大約4.2 萬億銀行住房貸款沉淀于空置住房。

在此情況下，控制房地產(chǎn)過度發(fā)展已成為我國擺脫土壤污染困局的必由之路。為此，政府應該實行嚴控房地產(chǎn)占地，甚至在各地實行房地產(chǎn)占地的零增量政策。具體措施有二:

(1)建立存量耕地的零轉(zhuǎn)用制度。不僅要嚴守18 億畝耕地紅線，而且要嚴控目前的存量耕地被轉(zhuǎn)作他用，以確保耕地面積。尤其要在全國各地盡快推行存量耕地的零轉(zhuǎn)用制度——絕對禁止將耕地轉(zhuǎn)作他用，除非存量耕地因其自然屬性的變化已失去了耕地功能且達10年以上——以防地方故意將耕地做殘而轉(zhuǎn)作他用。

(2)建立房地產(chǎn)占地紅線制度，推行房地產(chǎn)占地的零增量政策。根據(jù)一個地方房地產(chǎn)用地與耕地、生態(tài)用地、潛在耕地的比例確定該地的房地產(chǎn)占地的上限面積數(shù)，該數(shù)額即為該地的房地產(chǎn)占地紅線。一旦該區(qū)域的房地產(chǎn)占地達到該紅線數(shù)額，則停止任何占用新地(即未被房地產(chǎn)所占用的土地，包括荒地)的房地產(chǎn)項目——在此情況下的房地產(chǎn)建設，實行“建新只能拆舊”的政策。

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