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        抗震加固改造工程的實施與研究

        2015-07-10 11:36:23臧奧奇亓琳晁軍徐松月
        建筑技藝 2015年5期
        關(guān)鍵詞:節(jié)能改造施工

        臧奧奇 亓琳 晁軍 徐松月

        摘要 基于我國城市中20世紀80年代前后建設(shè)的小區(qū)住宅建筑在抗震、使用、能耗等方面存在的問題,以及目前老舊住宅的改造研究進展,結(jié)合西城區(qū)榆樹館社區(qū)典型案例,通過走訪改造牽頭方、改造施工者和項目使用者三方以了解項目實施的情況,并整理和分析其在設(shè)計、施工中存在的問題,總結(jié)工程的社會效益和時代價值,以期為同時期其他老舊住宅的改造提供借鑒。

        關(guān)鍵詞 抗震加固 節(jié)能改造 施工 改造效益

        1 抗震加固改造工程與項目概況

        20世紀80年代前后,為解決居民住房問題,北京政府曾投入大量資金,建造了大量的城市住宅,對緩解當(dāng)時的住房矛盾產(chǎn)生了重要作用。然而,由于當(dāng)時對地震危害的認識不足,大量房屋未通過抗震設(shè)計,抗震性能差,多層磚混結(jié)構(gòu)單元式住宅存在極大的安全隱患。同時,現(xiàn)存的老舊城市住宅,由于建設(shè)標準較低、結(jié)構(gòu)老化等原因,與我國現(xiàn)今經(jīng)濟水平、居民的生活條件與住居模式等不相適應(yīng),已成為影響居民生活的問題。因此,北京市政府以提高城市居民的住宅安全水平和居住品質(zhì)為目的,開始實施一系列的房屋建筑抗震節(jié)能綜合改造的惠民措施。位于北京市西城區(qū)榆樹館社區(qū)中的部分住宅樓即屬此列。

        榆樹館社區(qū)位于北京三環(huán)以內(nèi),靠近北京動物園與西直門商圈,人流密集,公共設(shè)施便利,交通通達度高,區(qū)位條件好。且由于住宅多由企業(yè)福利分配所得,居民之間熟識程度較高,社會關(guān)系牢固,社區(qū)文脈顯著。

        由于建造年代較早,住宅樓居住標準較低,環(huán)境景觀條件較差。由廚房、衛(wèi)生間、居室、儲藏室和陽臺等功能空間構(gòu)成的原始戶型難以適應(yīng)現(xiàn)今居民生活方式。一個灶臺加一個洗手池組成的廚房,同一個蹲坑和一個墩布池構(gòu)成的衛(wèi)生間,這樣的戶型空間較為落后,不但缺少起居室、餐廳、門廳等現(xiàn)在常見的功能空間,而且原有空間相對封閉、功能不完善、空間設(shè)施相對陳舊。外部環(huán)境還存在著停車位緊缺、景觀植被無人打理、社區(qū)物業(yè)管理落實不到位、社區(qū)入口無人管理、私搭亂建及私人占用公共空間等問題。而且,住宅排列較單一,室外缺少活動健身及居民休憩交往的空間。

        2 改造的策略與實施方法

        2.1 改造方式

        西城區(qū)既有住宅改造項目,以改善居民的居住條件為宗旨,通過適當(dāng)增加居住面積、擴大功能空間、改善廚衛(wèi)設(shè)施等方法,提升居住品質(zhì),改善城市環(huán)境,實現(xiàn)老舊住宅的可持續(xù)發(fā)展。

        在改造資金的籌措上,由政府投入專項資金,居民無需承擔(dān)改造費用,且在占用房屋的改造期間,居民得到周轉(zhuǎn)費、搬遷費及其他補償。例如,北京市重大項目建設(shè)指揮部辦公室以每坪每月100元的標準補貼給住戶,用于搬遷安置等。

        在改造的方法上,針對老舊住宅樓的現(xiàn)狀差異使用兩種方式:1)對達不到抗震要求的既有老舊住宅,首先在保證主體結(jié)構(gòu)穩(wěn)固安全的前提下,提高房屋居住空間的適應(yīng)標準,采用“外套工業(yè)化”的措施,對結(jié)構(gòu)進行抗震加固,同時增設(shè)無障礙設(shè)施,為居民提供更方便的使用功能;2)針對配套設(shè)施老化、建設(shè)標準較低、能耗大的老舊住宅,在改造過程中要考慮可持續(xù)發(fā)展的需要,以符合節(jié)能環(huán)保要求,主要包括加貼外墻保溫材料,更換更為節(jié)能的門窗構(gòu)件,增加遮陽設(shè)施,提高屋頂保溫隔熱及防水能力,對住宅樓的外立面和室外公共空間等處同時進行改造。

        2.2 改造程序

        由西城區(qū)政府立項撥款,委托西城區(qū)房屋土地管理中心(甲方)組織招標,確定項目為西城區(qū)既有建筑抗震加固改造工程,設(shè)計方為北京筑福建筑事務(wù)有限責(zé)任公司,施工方為北京韓建集團有限責(zé)任公司。

        在改造老舊住宅樓的前期,開展調(diào)研、勘察和協(xié)調(diào)的活動。發(fā)布致居民一封信等信息,由居委會配合,與居民簽定協(xié)議。由于是入戶改造,需要居住居民在施工期間搬遷,就搬遷費、拆遷補貼及相應(yīng)商品房屋的使用等與之達成協(xié)議。準備就續(xù)以后,開始施工。具體的步驟如下。

        (1)調(diào)查摸底、擬定計劃階段。各區(qū)政府按照市政府統(tǒng)一下達的總體計劃,落實改造工程的具體點位,統(tǒng)一上報市房產(chǎn)局,市房產(chǎn)局審核后,申請市政府計劃立項。

        (2)規(guī)劃設(shè)計、征求意見階段。由街道辦事處和榆樹館社區(qū)居委會牽頭,協(xié)同區(qū)物業(yè)辦公室,建立業(yè)主委員會等自治組織。在規(guī)劃設(shè)計的同時對居民進行宣傳動員,以區(qū)物業(yè)辦公室為主,就小區(qū)改造的設(shè)計方案向業(yè)主委員會和社區(qū)居委會征求意見。

        (3)確定方案、組織實施階段。確定項目的設(shè)計方及施工方,明確各主體在改造工程中的任務(wù)。而此時的西城區(qū)房管所,在改造中主要負責(zé)協(xié)調(diào)施工單位同社區(qū)、業(yè)主間的關(guān)系。

        (4)竣工驗收、項目結(jié)算階段。該舊區(qū)改造在項目完成后,將由區(qū)政府組織所在的街道辦事處、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會等進行項目的檢驗,同時西城區(qū)房管所負責(zé)項目的結(jié)算。

        2.3 改造實施

        西城區(qū)既有住宅改造現(xiàn)已實施了兩項工程:展覽路4號樓、榆樹館東里1~6號樓。其中展覽路4號樓為試點,兩者的建造方式、改造內(nèi)容及其他信息等幾乎完全相同,筆者就現(xiàn)階段改造完成程度的不同,采取實況調(diào)研、居民調(diào)查問卷、走訪居委會及居住居民等方式,來分析西城區(qū)既有老舊住宅樓抗震加固工程的實施效果。

        2.3.1 展覽路4號樓

        展覽路4號樓始建于1972年,總建筑面積為5598.34m2,于2012年7月至2013年1月進行改造。改造后新增面積為1444.19m2,現(xiàn)已完成。原始結(jié)構(gòu)形式為磚混結(jié)構(gòu),改造完成后結(jié)構(gòu)形式為外加現(xiàn)澆剪力墻。該建筑層數(shù)為5層,建筑高度為14.95m,層高2.90m,是由4個單元組成的板式住宅,每個單元為一梯四戶。

        本次改造以樓體的抗震擴容及節(jié)能改造為主,同時對公共空間的整體環(huán)境進行改善,針對樓體的改造內(nèi)容有:采用外套工業(yè)化的改造策略,樓房外墻使用抗震材料層加固樓體,適當(dāng)?shù)卦黾泳用竦氖褂妹娣e;外墻增加保溫層;對屋面、雨罩、陽臺等修復(fù)防水層,更換雨水管系統(tǒng);對樓道內(nèi)公共空間及走廊等處更換節(jié)能門窗等。

        針對室外環(huán)境的改造內(nèi)容有:采用裝修的方式對樓梯間、公共走道、外墻面等進行粉刷與涂料處理;拆除影響單體施工的違建、架空線路;對原建筑室內(nèi)及外墻明敷設(shè)的各種管線、空調(diào)機等進行統(tǒng)一整理歸位;在單元入口處增設(shè)坡道等無障礙設(shè)施,擴大公共走廊并在入口內(nèi)加裝不銹鋼靠墻扶手等;應(yīng)用門禁系統(tǒng)單元門;對拆除窗護欄的一、二樓層集中安裝內(nèi)置窗護欄;進行防雷修復(fù)、消防改造等以增強空間的安全性;改善公共生活環(huán)境。

        展覽路4號樓現(xiàn)已施工完畢的,居住居民已遷回入住,參照同時期建造的展覽路6號樓,對比前后的效果如圖1~4所示,基本實現(xiàn)改造的目標,具體如下。

        (1)樓體外觀:樓體管線得到了規(guī)整,空調(diào)機位重新安放,建筑立面整潔干凈。

        (2)樓內(nèi)公共空間:走廊內(nèi)原外露管線得到規(guī)整,儲藏等公共面積增加,樓內(nèi)墻體重新粉刷。

        (3)室外公共空間:臨時停車有序,居民樓前綠地規(guī)整,公共休息區(qū)舒適干凈。

        (4)樓體細部:入口單元門外立面進行處理,增加無障礙坡道;窗戶采用保溫窗,統(tǒng)一護欄;小商品房立面整改。

        2.3.2 榆樹館東里1號樓

        榆樹館東里1號樓始建于1972年,建筑高度為16.55m,層高3.00m,目前正在改造中。該建筑是由3個單元組成的5層居住建筑,原有結(jié)構(gòu)形式為磚混結(jié)構(gòu),南北朝向。2014年8月開始進行改造,建筑南北向長度向外擴展,加大建筑進深尺寸標準層。面積由原來的2254.6m2增加到3117.95m2,平均每戶建筑面積增加了10m2左右。改造后結(jié)構(gòu)形式同展覽路4號樓。

        此次改造采取的措施主要有:針對磚墻承重的老舊住宅,采用外套式抗震加固方法提高其整體性。即在原有砌體結(jié)構(gòu)住宅樓外側(cè)增加鋼筋混凝土剪力墻,使其結(jié)構(gòu)形式從單一的砌體結(jié)構(gòu)變?yōu)槠鲶w一混凝土混合結(jié)構(gòu)(圖5),并粘貼聚苯板保溫層,對建筑外立面進行節(jié)能保溫改造。

        榆樹館東里1號樓現(xiàn)處在施工階段,對比改造方案平面設(shè)計圖,結(jié)合施工現(xiàn)場調(diào)研,歸納改造前后的差異性,具體如下。

        (1)改造方案前后平面圖對比,如圖6所示,擴建改造的內(nèi)容主要為:首先向南整體擴建1800mm,以增加南向臥室的面積;其次向北整體擴建1400mm,以擴大廚房、衛(wèi)生間的面積。

        (2)施工現(xiàn)場,如圖7所示,將原有縱墻外表面的陽臺、挑板拆除,對樓體兩側(cè)貼縱墻并外加橫墻板加固。

        榆樹館東里1號樓的改造,在增加住宅樓使用面積的同時,通過約束原砌體結(jié)構(gòu)進行抗震加固,提高了結(jié)構(gòu)的抗震能力,而且因外貼的加固墻板可采用工業(yè)化的預(yù)制構(gòu)件,可節(jié)省勞動力、縮短施工工期,且對建筑內(nèi)部原有裝修、管線等設(shè)施破壞性較小,對老舊住宅小區(qū)的生活環(huán)境影響較小。

        3 改造效益與問題

        3.1 改造效益

        通過抽樣調(diào)查問卷對居民改造滿意度進行調(diào)查,大數(shù)人表示改造結(jié)果比預(yù)想要好。西城區(qū)既有住宅抗震加固改造工程的成功實施,為北京老舊住宅的改造提供了不少啟發(fā)和實踐經(jīng)驗,改造后的效益主要如下。

        3.1.1 使用效益

        (1)建筑安全性的提升,使用壽命預(yù)計延長約30年,可抵擋8級地震。

        (2)住戶使用面積的擴大,平均每戶面積增10m2左右。

        (3)熱工效能的改善,室內(nèi)溫度明顯上升。

        (4)老舊住宅樓室內(nèi)外環(huán)境的美化,使得室內(nèi)寬敞、外觀整潔。

        (5)對比建筑拆除重建所產(chǎn)生的難以再利用的大量垃圾、噪聲及水污染等現(xiàn)象,改造工程明顯具有節(jié)能環(huán)保等優(yōu)勢。

        (6)施工時間短,有利于居住居民盡快入住。

        3.1.2 歷史與文化效益

        (1)對老城區(qū)城市規(guī)劃風(fēng)貌特色的保護。上世紀70年代建造的住宅樓在城市發(fā)展過程中形成,具有時代的特色,保護工作對延續(xù)北京老城區(qū)歷史文脈等有著積極的作用。

        (2)社區(qū)文脈的延續(xù),有利于維護鄰坊間關(guān)系及進行社區(qū)的管理。

        3.2 改造中存在的問題

        老舊住宅改造工程基本實現(xiàn)了改造的目標,但也存在著一些問題,主要有以下幾個方面。

        (1)居民組織動員的問題。因居住居民臨時私搭、違建等問題影響改造工程的進行,極個別住戶搬遷時間過長,滯留在改造住宅樓內(nèi)。

        (2)造價標準有待進一步修訂。據(jù)筆者走訪西城區(qū)房管,原根據(jù)試點項目預(yù)算為2800元/m2,而至施工完成時,實際造價為5811元/m2,與原定預(yù)算出入較大。

        (3)工程有待進一步完善。展覽路4號樓由于改造工程進行至2013年1月,因冬天施工困難,節(jié)能抗震改造加固設(shè)計方案及施工中仍存在一些細節(jié)問題需要完善,還有一些零活需要完成。

        (4)責(zé)任歸屬的問題。因需入戶施工,在住戶居民臨時遷走的時間里,出現(xiàn)物品損壞、丟失的情況,責(zé)任歸屬不明。

        3.3 施工過程中出現(xiàn)的問題

        通過對項目的牽頭方、施工方、社區(qū)居委會及居住居民等調(diào)研,問題的總結(jié)主要有以下幾點。

        (1)施工環(huán)境的制約。由于噪聲、空氣污染等問題,無法進行夜間施工,以至于施工生產(chǎn)效率降低;項目所處位置區(qū)位人流密集,且場地狹小,使施工材料裝卸不便、周轉(zhuǎn)困難,不利于施工的臨設(shè)布置。

        (2)施工單位與居民的相互干擾。主要體現(xiàn)在噪音、交通上與居民形成干擾,文明綠色施工的環(huán)保要求高,防護難度大。

        (3)相關(guān)單位的協(xié)調(diào)配合。為保證施工人員的安全,在改造過程中需要臨時切斷部分施工區(qū)域內(nèi)的能源供給,如水、電、煤氣等,而相關(guān)程序?qū)徟臅r間較長,耽誤施工的進度。

        (4)施工現(xiàn)場情況多變。舊樓外部結(jié)構(gòu)復(fù)雜,地下管線不明,只能在摸索中施工。例如,老樓的新增區(qū)域如何與老區(qū)域連接形成一體,室內(nèi)年久失修管線及屋面板的更換或加固也都是改造中可能會遇到的難點。

        4 結(jié)論

        既有老舊住宅改造工程在實現(xiàn)抗震加固、提高住宅品質(zhì)、為居民提供舒適居住環(huán)境等方面有著重要的作用。本文在對北京榆樹館社區(qū)的居住環(huán)境和施工狀況進行詳細調(diào)查和訪問的基礎(chǔ)上,分析改造前后的情況,歸納總結(jié)抗震加固改造工程的實施情況,并結(jié)合西城區(qū)改造的實際情況,總結(jié)出改造的有效策略,包括:制定科學(xué)的實施細則,有助于明確責(zé)任歸屬;征求居民群眾的意見,以完善對改造工程質(zhì)量的監(jiān)管,確保改造效果;對資金進行合理的預(yù)算,同時多方面籌措資金,以保證應(yīng)對施工現(xiàn)場多變的情況;及時統(tǒng)計改造后節(jié)能減排、抗震加固效果的相關(guān)數(shù)據(jù),促進改造工作的順利開展。

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