劉遠新

摘要：房地產(chǎn)作為高風(fēng)險、高投入、高回報的資金密集型行業(yè)，其發(fā)展離不開資金的支持，因此融資能力對房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。從目前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展來看，房地產(chǎn)企業(yè)融資的發(fā)展及不穩(wěn)定，且存在諸多風(fēng)險。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況探討了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資中存在的重要風(fēng)險，以及產(chǎn)生這些風(fēng)險的主要成因，并針對降低和規(guī)避我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險，提出了相應(yīng)的控制措施建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資風(fēng)險；控制措施

一、引言

近年來，中國房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資具有周期長、規(guī)模大等特點，因此需要高額的資金投入，僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金是無法滿足資金需求的。所以房地產(chǎn)企業(yè)在投資與開發(fā)過程中，除了企業(yè)的自有資金之外，主要依賴融資。由于房地產(chǎn)企業(yè)融資仍然存在諸多風(fēng)險，不懂得規(guī)避，也會給企業(yè)、個人、單位甚至社會帶來不可挽回的損失，因些，如何控制融資中所面臨的風(fēng)險就顯得尤為重要。

二、近年我國房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況

我國房地產(chǎn)資金構(gòu)成主要由國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金來源組成。但根據(jù)估算，房地產(chǎn)開發(fā)商的自籌資金10%是由個人住房貸款形成的，其他資金來源大約有20%～30%間接來源于銀行貸款，總體測算，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有60%來自銀行貸款。我國房地產(chǎn)融資對銀行貸款的依賴程度仍很高，而且在經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，商業(yè)銀行貸款越收越緊，商業(yè)銀行融資門檻越來越高。由于房地產(chǎn)企業(yè)融資存在于我國的時間相對較短，沒有形成完整的融資體系，也沒有完善的法律法規(guī)對其進行規(guī)范，使得融資缺乏足夠的保障，而且企業(yè)自身的經(jīng)營管理能力不確定，給融資帶來了較大的風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)主要融資風(fēng)險及成因分析

（一）融資中面臨的主要風(fēng)險

1、政策風(fēng)險。政府有關(guān)房地產(chǎn)融資的產(chǎn)業(yè)政策、地價政策、土地政策、金融政策、稅收政策、住房政策、環(huán)境保護政策、價格政策等的出臺，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。

2、市場風(fēng)險。分為利率風(fēng)險、匯率風(fēng)險、股票價格風(fēng)險和商品價格風(fēng)險，這些市場因素可能直接對企業(yè)產(chǎn)生影響，也可能是通過對其競爭者、供應(yīng)商或者消費者間接對企業(yè)產(chǎn)生影響。

3、經(jīng)營風(fēng)險。又稱營業(yè)風(fēng)險，是指在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，供、產(chǎn)、銷各個環(huán)節(jié)不確定性因素的影響所導(dǎo)致企業(yè)資金運動的遲滯，產(chǎn)生價值的變動。當房地產(chǎn)企業(yè)在實際的運行當中出現(xiàn)了資金鏈斷裂，或者因為各方面引起的經(jīng)營不散，可能直接對房地產(chǎn)企業(yè)起到致命的影響

4、財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)在各項財務(wù)活動中由于各種難以預(yù)料和無法控制的因素，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果與預(yù)期的經(jīng)營目標發(fā)生偏差。財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，企業(yè)管理者對財務(wù)風(fēng)險只有采取有效措施來降低風(fēng)險，而不可能完全消除風(fēng)險。

5、完工風(fēng)險。由于房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期長，管理環(huán)節(jié)復(fù)雜，資金鏈大，建設(shè)開發(fā)過程中不可抗拒因素眾多等特點很容易造成未能按時完工，或者形成爛尾樓。

（二）融資風(fēng)險的主要成因

1、政策的調(diào)整變化。近年來由于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，越來越多的市場主體從中獲得了利益，國民經(jīng)濟也因此得到了進一步發(fā)展。國家出臺了許多與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的政策，隨時調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)市場，這些政策都會直接或間接的給房地產(chǎn)企業(yè)融資帶來風(fēng)險。2015年1月到3月，國家就出臺了12條房地產(chǎn)政策，例如2015年3月27日國土部住建部聯(lián)合發(fā)文救市，嚴格控制供地規(guī)模，改善供求關(guān)系。這些政策就影響到房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)用地規(guī)模，從而影響企業(yè)融資量的大小。

2、不健全的資本市場機制。房地產(chǎn)企業(yè)融資是房地產(chǎn)金融的一個重要組成部分，經(jīng)歷了由傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下的財政供給融資方式，向現(xiàn)代市場經(jīng)濟體制下的金融資源配置融資方式的轉(zhuǎn)變過程。但是房地產(chǎn)金融市場整體發(fā)展尚不完善，金融體系尚不健全，缺乏多元化的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，股權(quán)、債券、信托、基金等方式發(fā)展緩慢，無法構(gòu)成多元化的房地產(chǎn)金融體系和分擔(dān)融資風(fēng)險的房地產(chǎn)金融市場。

3、企業(yè)的經(jīng)營狀況不佳。由于房地產(chǎn)投資量大、運行周期長，在企業(yè)經(jīng)營狀況良好的情況下，融資資本轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本周轉(zhuǎn)，經(jīng)過生產(chǎn)和銷售過程，貨幣資本回流至企業(yè)，則能按時歸還所借款項，房地產(chǎn)融資就能順暢進行，并取得良好的收益。如果企業(yè)經(jīng)營狀況較差，融資資本參與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本周轉(zhuǎn)后，有可能在某一環(huán)節(jié)發(fā)生沉淀，難以按時歸還所借款項，進而影響房地產(chǎn)金融機構(gòu)信貸資本的正常運行，或影響其他企業(yè)的資本周轉(zhuǎn)，不能實現(xiàn)預(yù)期收益，釀成風(fēng)險。

4、無風(fēng)險預(yù)警機制，抵御風(fēng)險能力低。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)運營的過程中，可能會在短期內(nèi)需要大量的資金，而這些資金很大程度上來源于房地產(chǎn)企業(yè)融資，因此，一旦融資產(chǎn)生風(fēng)險，勢必對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)運行等帶來巨大威脅。為防范于未然，企業(yè)必須有效預(yù)防融資所產(chǎn)生的房地產(chǎn)風(fēng)險，保障企業(yè)合理有序平穩(wěn)健康的發(fā)展，有必要建立完善的機制來預(yù)警融資風(fēng)險。但是，對于大多數(shù)房地產(chǎn)公司而言，其主要目的是盈利，這就導(dǎo)致很多的企業(yè)管理者只注重眼前利益，并沒有深入地考慮一個公司的發(fā)展，從而疏忽了對風(fēng)險的預(yù)警和防范。

5、融資渠道相對單一。房地產(chǎn)企業(yè)融資最早出現(xiàn)在美國，中國是在90年代開始運用融資手段，發(fā)展到現(xiàn)在，出現(xiàn)了各種融資渠道。但是由于中國房地產(chǎn)企業(yè)融資起步晚，沒有像美國等發(fā)達國家一樣形成較為完善的融資理論，再加上政策、法律等客觀原因的限制，使得房地產(chǎn)企業(yè)在進行多元化融資時候難度非常大，只能高度依賴銀行融資來獲取資金?！吨袊y(tǒng)計年鑒》中數(shù)據(jù)顯示，近年來房地產(chǎn)企業(yè)融資仍以國內(nèi)貸款和自籌資金為主，對外資和外商投資利用明顯不足。而且除去自由資金，國內(nèi)貸款所占的比例相當大。這種過分依賴于銀行貸款的融資方式，在一定程度上限制了企業(yè)的發(fā)展，加大了企業(yè)的融資風(fēng)險。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的控制措施

房地產(chǎn)企業(yè)在運營的過程中面臨著經(jīng)營性風(fēng)險和融資風(fēng)險。隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場競爭日趨激烈，房地產(chǎn)的利潤率逐漸下降。房地產(chǎn)企業(yè)有必要規(guī)避開發(fā)投資中的各種風(fēng)險，促進企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避融資風(fēng)險的主要措施有以下幾個方面：

（一）及時關(guān)注國家相關(guān)政策和經(jīng)濟形勢

對于國家的政策，作為一個房地產(chǎn)企業(yè)是沒有能力去改變的這些政策的出臺，我們能做的就是在這些政策出來的時候及時地分析它，然后針對這些政策制定有利于企業(yè)發(fā)展的計劃。最好在企業(yè)內(nèi)部成立一個部門，專門研究國家的政策和國家的經(jīng)濟形勢，以便能及時的把握國家和政府的對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的動向，作出相應(yīng)的調(diào)整，使得房地產(chǎn)企業(yè)可以盡可能多地獲得利潤，降低融資風(fēng)險。

（二）完善金融體系，健全資本市場

發(fā)揮市場的決定性作用，金融領(lǐng)域是資源配置的重要工具。讓更多民營資本進入原本壁壘較高的金融領(lǐng)域，促進金融企業(yè)更加多元化。進一步對金融體系開放，各種資本包括民間資本能進入金融體系內(nèi)，使金融體系更富有彈性和活力。同時，價格改革要到位，努力提高市場配置效率。而且，運行機制需要進一步完善，包括債市、股市的機制，匯率以及境外資本賬戶，在控制風(fēng)險的情況下，努力提升其運行效率。

健全多層次資本市場體系，推進股票發(fā)行注冊制改革，多渠道推動股權(quán)融資，發(fā)展并規(guī)范債券市場，提高房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資比重。

（三）加強財務(wù)管理，合理投資

我國房地產(chǎn)企業(yè)的狀況是，大部分企業(yè)發(fā)展規(guī)模小、資金實力弱、管理體系差、應(yīng)對風(fēng)險能力低。更甚者由于盲目擴大規(guī)模、財務(wù)管理不善導(dǎo)致企業(yè)不堪重荷走上破產(chǎn)倒閉之路。

大部分企業(yè)財務(wù)管理水平低、方法落后、體系不健全，日常財務(wù)管理工作以現(xiàn)金、預(yù)收預(yù)付款、存貨等資金流通為主，難以掌控企業(yè)的整個經(jīng)營大局。為了減免企業(yè)運作風(fēng)險房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加大資金的控制力，注重統(tǒng)計學(xué)、管理學(xué)、運籌學(xué)的在財務(wù)管理中的科學(xué)運用，提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。

房地產(chǎn)企業(yè)在融資決策時，要合理確定融資規(guī)模，做到理性融資。倘若房地產(chǎn)企業(yè)籌資過多，則過多的籌資額不但會造成資金閑置被浪費，而且還會增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，甚至因企業(yè)債務(wù)過多而無力償還。反之，倘若企業(yè)籌資不足，則會影響企業(yè)的正常運營和業(yè)務(wù)開展。

（四）加強風(fēng)險控制，建立風(fēng)險預(yù)警機制

首先，房產(chǎn)企業(yè)要強化風(fēng)險控制意識，制定完善的融資風(fēng)險控制框架，合理、科學(xué)的預(yù)測可能帶來的融資風(fēng)險，并及時的采取相應(yīng)的控制措施。其次，房企需要加強對資金的管理，突出現(xiàn)金流的重要作用，制定與戰(zhàn)略相適應(yīng)的現(xiàn)金收支計劃，對計劃內(nèi)的每筆現(xiàn)金收支進行科學(xué)的預(yù)測和規(guī)劃。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從整體上提高企業(yè)的盈利能力、創(chuàng)現(xiàn)能力，培育企業(yè)的核心競爭力，增加企業(yè)的財務(wù)彈性和財務(wù)靈活性，最終達到增強企業(yè)化解融資風(fēng)險的能力，以促進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

（五）加強企業(yè)信用管理，拓寬負債融資渠道

信用好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自然就能贏得信賴，從而取得條件優(yōu)厚的銀行貸款，用以開發(fā)更多更好的房地產(chǎn)項目。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須建設(shè)好企業(yè)自身的資信體系。因為這是決定融資方式優(yōu)劣和融資額度大小的關(guān)鍵所在。要想提高和保持一個好的信資等級要求地產(chǎn)商做到以下幾點：首先要對銀行講信譽，要嚴格履行貸款合同，按時按數(shù)還款。要積極按照金融咨詢評信機制的標準參加信用等級評價，以雄厚的經(jīng)營實力、強大的還款能力和優(yōu)良的企業(yè)素質(zhì)獲得更高的資信評價。其次要對社會、對政府、對設(shè)計、施工以及監(jiān)理單位重信譽。最后也是最重要的是要對客戶守信譽。切實做到不交豆腐渣工程、不謊報住房面積、不拖延交房日期、不脫卸售后責(zé)任。

房地產(chǎn)企業(yè)也要開發(fā)更多的融資渠道，增加除銀行貸款之外的其他融資方式的比例，以此方式分散融資風(fēng)險并降低風(fēng)險。主要有兩種方式：第一就是企業(yè)努力尋找新的融資渠道，通過新的融資渠道來增加其他融資的額度；第二就是在現(xiàn)有的融資渠道的基礎(chǔ)上，增加這些融資渠道的融資資金，這樣在銀行貸款不能滿足企業(yè)需求的時候，可以增加企業(yè)的資金，防止資金的短缺或資金鏈的斷裂，降低企業(yè)的融資風(fēng)險。（作者單位：湖北大學(xué)）

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