陶婧

摘要：自2012年1月1日開(kāi)始，從上海開(kāi)始，到后來(lái)逐漸涉及的8個(gè)省市，“營(yíng)改增”已經(jīng)形成了多行業(yè)、多地區(qū)的改革反向。然而，為了響應(yīng)“十二五”的號(hào)召啊，房地產(chǎn)企業(yè)的“營(yíng)改增”已是勢(shì)在必行，隨著2015年年底“營(yíng)改增”工作的完成的鐘聲的靠近，房地產(chǎn)行業(yè)也應(yīng)該為了完成自己的目標(biāo)而啟動(dòng)改革。本文基于稅務(wù)局規(guī)定的相關(guān)稅率，測(cè)算其稅負(fù)的變化，以此來(lái)研究“營(yíng)改增”稅收制度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)稅負(fù)的影響。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)；影響

一、房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”的概述

在實(shí)行“營(yíng)改增”以前，房地產(chǎn)企業(yè)都需按照銷售不動(dòng)產(chǎn)的收入額繳納5%的稅款的。在實(shí)行“營(yíng)改增”以后，房地產(chǎn)企業(yè)僅僅針對(duì)工程項(xiàng)目部分的增值額實(shí)行部分納稅。如果遇到企業(yè)利潤(rùn)不足產(chǎn)生虧損的情況，就可以在增值稅專用發(fā)票取得的前提下，只需要繳納很少的增值稅，甚至不需要繳納稅款?！盃I(yíng)改增”后的稅率對(duì)于租賃有形動(dòng)產(chǎn)等適用17%稅率，對(duì)于建筑業(yè)適用11%稅率，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的其中一些部分適用稅率為6%。

二、“營(yíng)改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的稅收方面的變化

（1）房地產(chǎn)企業(yè)期初庫(kù)存和固定資產(chǎn)將不能被抵扣

在之前進(jìn)行“營(yíng)改增”的交通運(yùn)輸業(yè)和電信業(yè)來(lái)看，由于固定資產(chǎn)和存貨未被允許被抵扣而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)性困難，最后不得不依靠地方財(cái)政的補(bǔ)貼來(lái)平衡企業(yè)的稅負(fù)，而房地產(chǎn)企業(yè)的存貨在企業(yè)存貨中所占的比重較高，那么按照目前的情形看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在這方面會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)問(wèn)題。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)支付給政府的關(guān)于土地使用的相關(guān)費(fèi)用將沒(méi)有進(jìn)項(xiàng)可以抵扣

房地產(chǎn)企業(yè)取得的土地使用權(quán)的相關(guān)地價(jià)成本以及開(kāi)發(fā)費(fèi)用中所包含的政府配套費(fèi)用成本、拆遷成本等將在未來(lái)不能抵扣，而這部分成本的17%需在銷售價(jià)格中得到吸收才能平衡盈虧。例如，支付給政府的相關(guān)配套成本為100萬(wàn)元，而由于這部分成本不能予以抵扣，那么，在企業(yè)出售時(shí)，至少要賣出117萬(wàn)元的銷售價(jià)格給消費(fèi)者才能達(dá)到平衡。

三、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的稅負(fù)的影響

（1）房地產(chǎn)企業(yè)毛利較高，可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額多

房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，其產(chǎn)生的毛利較高，且可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額也相對(duì)較多，如此一來(lái)，在原來(lái)5%的營(yíng)業(yè)稅基礎(chǔ)上，所需要交納的稅款并不一定就會(huì)增加，那么，17%的稅率是否會(huì)變動(dòng)呢？下面，透過(guò)一個(gè)實(shí)例來(lái)對(duì)比說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前后的稅負(fù)的變化情況。

某房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)了一處非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，房屋住宅單價(jià)為18000元/平方米，低價(jià)及大小配套費(fèi)為2500元/平方米，前期勘察及設(shè)計(jì)費(fèi)用為150元/平方米，建安工程費(fèi)（含樓宇智能化、樁基、建安工程、監(jiān)理費(fèi)等）4800元/平方米，配套及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（含水、電、氣、熱、配套工程監(jiān)理費(fèi)、有線電視等）500元/平方米，公司承擔(dān)的維修基金費(fèi)250元/平方米，其他費(fèi)用（含結(jié)算審核費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及造價(jià)咨詢等）500元/平方米，期間費(fèi)用（含銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用）1600元/平方米。

營(yíng)改增之前的計(jì)算為：營(yíng)業(yè)稅金及附加=18000×5.65%=1017（元/平方米）；土地增值為：增值額=18000-（2500+4800+150+500+500）×1.3-18000×5.5%-250-1600=4175（元/平方米），增值率=4175/[（2500+4800+150+500+500）×1.3+18000×5.5%+250+1600]=30.2%，土地增值稅額=4175×30%=1252.5（元/平方米），企業(yè)所得稅=（18000-2500-4800-150-500-500-18000×5.65%-250-1600-1252.5）×25%=1357.63（元/平方米），稅負(fù)率=（1017+1357.63+1252.5）/18000=20.47%。

營(yíng)改增之后的計(jì)算為：銷項(xiàng)稅額=18000/（1+11%）×11%=1783.78（元/平方米）；進(jìn)項(xiàng)稅額=（4800+500）/（1+11%）×11%+（500+150）/（1+6%）×6%=562.02（元/平方米）；增值稅額=1783.78-562.02=1221.76（元/平方米）。

土地增值增值額=18000/1.11-（2500+4800+150+500+500）×1.3-250-1500-1221.76-85.52-36.65-24.44=2112.85（元/平方米）；

增值率=2112.85/（2500+4800+150+500+500）×1.3+250+1500+1221.76+85.52+36.65+24.44]=14.98% 土地增值稅額=2112.85×30%=633.86（元/平方米）；企業(yè)所得稅=（18000/1.11-2500-4800-150-500-500-250-1500-633.86-85.52-36.65-24.44-12.22）×25%=1305.88（元/平方米）；稅負(fù)率降低=20.47%-20.15%=0.32%

基于上述例子表明，“營(yíng)改增”后的稅負(fù)有下降的趨勢(shì)，這使得購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)得到緩解，同時(shí)增進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的可能。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式會(huì)給稅負(fù)造成影響

而在實(shí)行了“營(yíng)改增”后，所繳納的是增值稅額要具體看企業(yè)的盈利多少了，此時(shí)，就算銷售額是一樣的兩家公司也未必會(huì)有相同的稅負(fù)了，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式相對(duì)合理的前提下，該企業(yè)的稅負(fù)不會(huì)增加反而會(huì)減少，而如果房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式是不合理的，那么在“營(yíng)改增”模式下，企業(yè)的稅負(fù)反而會(huì)增加。

四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的措施

（1）做好“營(yíng)改增”前期準(zhǔn)備工作

一方面，加強(qiáng)工程的預(yù)算預(yù)決算工作，強(qiáng)調(diào)發(fā)票的重要性，嚴(yán)格以發(fā)票為做賬依據(jù)，做到?jīng)]有發(fā)票不報(bào)賬不抵扣，提高會(huì)計(jì)核算的及時(shí)性。對(duì)于原材料的儲(chǔ)存，要做到配比原則，減少因原材料的大量?jī)?chǔ)存而造成的商品成本偏高，從而導(dǎo)致商品價(jià)格不具競(jìng)爭(zhēng)力。

（2）加強(qiáng)對(duì)相關(guān)稅費(fèi)的核算工作，合理籌劃稅負(fù)

在“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定一個(gè)科學(xué)合理的稅收籌劃制度，切實(shí)減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。比如，一些大型房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)采購(gòu)物資供企業(yè)員工使用時(shí)，采購(gòu)發(fā)票都是以集團(tuán)的名義開(kāi)具，此時(shí)，如果想要抵扣稅額就只能是集團(tuán)公司，成員公司是無(wú)法拿這張發(fā)票做抵扣賬務(wù)的，而在實(shí)行了“營(yíng)改增”以后，集團(tuán)公司可以與供應(yīng)商商洽，在簽訂合同時(shí)，以成員公司的名義來(lái)進(jìn)行合同的簽訂與增值稅發(fā)票的開(kāi)具，以此便有助于企業(yè)集團(tuán)和公司的相關(guān)納稅業(yè)務(wù)。

（3）加強(qiáng)企業(yè)員工對(duì)于“營(yíng)改增”的重視與學(xué)習(xí)

房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)對(duì)財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)關(guān)于“營(yíng)改增”相關(guān)方面的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，而企業(yè)的管理人員也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)控制，加強(qiáng)對(duì)增值稅發(fā)票的保管與管理，必要時(shí)在內(nèi)部設(shè)立專門(mén)的稅務(wù)人員，對(duì)企業(yè)設(shè)定總體的稅收籌劃，并以此提高企業(yè)的納稅意識(shí)，增強(qiáng)對(duì)于發(fā)票的重要性的認(rèn)識(shí)。（作者單位：重慶理工大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院）

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