宗禾

自2014年5月份濟(jì)南新建商品住宅價(jià)格自漲轉(zhuǎn)跌，一年后，濟(jì)南商品房成交量連連破萬(wàn)、庫(kù)存去化周期持續(xù)走低、高端住宅集中入市等回暖信號(hào)的出現(xiàn)，濟(jì)南房?jī)r(jià)“峰回路轉(zhuǎn)”。據(jù)濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，5月濟(jì)南商品房成交12417套，其中住宅成交8964套。

目前北京、上海等城市已明顯的進(jìn)入了房?jī)r(jià)“回彈”的通道。濟(jì)南樓市是否也自此“峰回路轉(zhuǎn)”、開(kāi)始上行？

利率9折：松綁的濟(jì)南房貸

5月23日，華山瓏城二期在高新區(qū)會(huì)展中心開(kāi)盤。早上不到八點(diǎn)，楊士奇就來(lái)到開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)。此次出售的是華山湖北側(cè)生態(tài)區(qū)的C、D地塊，本次開(kāi)盤共推出9棟樓，約1500套房源。

去年11月，中海華山瓏城首次入市名聲大噪，開(kāi)盤亮相推出了6000余套房源，創(chuàng)造了3小時(shí)售出5000套房源、銷售金額40個(gè)億的開(kāi)盤記錄。楊士奇的好基友王科以每平方米6500元的價(jià)格購(gòu)買一套88平的兩居室?？們r(jià)55萬(wàn)，首付近17萬(wàn)，銀行貸款39萬(wàn)。為了跟好基友做鄰居，楊士奇才積極來(lái)二期銷售現(xiàn)場(chǎng)。

據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，此次中海華山瓏城再次大力加推，仍然選擇集中推出大量房源的方式入市。因此次推出地塊位于華山湖北側(cè)生態(tài)區(qū)內(nèi)，自然環(huán)境較好，因此每平方米價(jià)格有500元的上浮。開(kāi)盤當(dāng)天，華山瓏城二期成交量1053套，其中就有楊士奇的一套兩居室。

“雖然單價(jià)稍高，但我的房貸寬松很多。”據(jù)楊士奇介紹，其拿到的9.5折利率為5.37%，相比去年同期，以貸款50萬(wàn)，貸30年計(jì)算，每個(gè)月可以少還近400元。這對(duì)楊士奇等年輕人來(lái)講無(wú)疑是利好。

實(shí)際上，自2010年以來(lái)，山東濟(jì)南房貸市場(chǎng)經(jīng)歷了由松到緊的過(guò)程，特別是自2013年末開(kāi)始，大部分駐濟(jì)銀行都取消了利率折扣，但是隨著去年開(kāi)始的連續(xù)降息和支持自住、改善需求政策的出臺(tái)，銀行捏緊房貸的手又開(kāi)始慢慢放松，9.5折乃至9折的利率折扣再現(xiàn)市場(chǎng)，甚至近日有銀行針對(duì)二套房的貸款額度漲至房款的7成，省城房貸市場(chǎng)迎來(lái)近三年最寬松時(shí)刻。

記者近日走訪多家辦理房貸業(yè)務(wù)的駐濟(jì)銀行發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了連續(xù)的降息之后，不僅房貸折扣沒(méi)有降低，連過(guò)去較難辦理的二套房商業(yè)貸款也出現(xiàn)了松綁。

據(jù)了解，在15家受理房貸業(yè)務(wù)的銀行中，目前依舊有兩家銀行接受9折房貸利率折扣的申請(qǐng)，雖然申請(qǐng)依舊有一定的條件，但對(duì)于購(gòu)房者有不小的吸引力。值得注意的是，此前曾經(jīng)給出過(guò)9折優(yōu)惠的一家城市商業(yè)銀行退出了“9折大軍”，接替它的變成了一家國(guó)有大行，同時(shí)，給房貸利率打9.5折的銀行相比4月前出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，從6家變?yōu)榱?家，僅剩3家銀行依舊不給房貸打折。

同時(shí)，雖然有些銀行仍然不給房貸打折，但卻在其他方面給予了購(gòu)房者優(yōu)惠，一家國(guó)有大行自去年末開(kāi)始重點(diǎn)培養(yǎng)自己的房貸業(yè)務(wù)，雖然目前沒(méi)有給房貸打折，但購(gòu)房者在辦理二套房貸款時(shí)卻可以拿到基準(zhǔn)利率，除了這家銀行，其余14家銀行均執(zhí)行二套房貸款基準(zhǔn)利率上浮10%的政策。

除此之外，至今為止，這15家銀行僅剩一家銀行仍在執(zhí)行二套房6成首付的政策，也就是說(shuō)購(gòu)買二套房貸款時(shí)僅能貸到40%，但是有12家銀行已經(jīng)執(zhí)行4成首付的政策，還有兩家銀行執(zhí)行了首付3成的政策，購(gòu)房者可以貸到7成房款，可以減少不少的購(gòu)房壓力。

“棄股從房”的投資邏輯

據(jù)濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，5月濟(jì)南商品房成交12417套，其中住宅成交8964套。只不過(guò)，進(jìn)入六月第一周，這種火熱程度有所下降：上周濟(jì)南新建商品房市場(chǎng)共成交2152套，相比前一周的3529套，減少了1377套，環(huán)比下降39%。其中住宅成交1695套，比前一周2763套減少了1068套，環(huán)比下降38.7%。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份濟(jì)南市有7個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)盤，近80個(gè)樓盤推出買房?jī)?yōu)惠。據(jù)了解，6月6日中建錦繡城開(kāi)售三期睿園2號(hào)樓小高層學(xué)區(qū)新品，1小時(shí)攬金過(guò)億元。6月7日位于經(jīng)十東路山東建筑大學(xué)東鄰的景和山莊在新老客戶熱情期待中首次盛大開(kāi)盤，兩個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤效果都不錯(cuò)，當(dāng)日成交的新房將反應(yīng)在后期的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中。

此外，從加推項(xiàng)目來(lái)看，上周3個(gè)項(xiàng)目加推新房源。其中包括，尚東1956項(xiàng)目于6月4日加推，開(kāi)盤當(dāng)天成交40多套；中建新悅城項(xiàng)目于6月6日加推，開(kāi)盤當(dāng)天成交70多套；中建錦繡城于6月6日加推，開(kāi)盤當(dāng)天成交110套。

“成交環(huán)比下跌，一方面因?yàn)?月底網(wǎng)簽井噴使得上周網(wǎng)簽基數(shù)較大，相較之下6月第一周網(wǎng)簽數(shù)下降幅度較大。另一方面，紅5月剛剛結(jié)束，6月首周開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者都處于調(diào)整期，房企推盤少，購(gòu)房者也在等待6月新一輪的開(kāi)盤潮和優(yōu)惠潮，因此月初網(wǎng)簽數(shù)量少?！彼逊烤W(wǎng)分析師郭雪慧表示，6月份首周網(wǎng)簽雖然不高，但開(kāi)發(fā)商從推盤數(shù)量上仍比較積極?！敖柚t五月的余力，6月濟(jì)南樓市網(wǎng)簽繼續(xù)走高的可能性還是有的，后續(xù)市場(chǎng)值得期待?！?/p>

隨著樓市回暖，樓市投資收益的穩(wěn)定性和當(dāng)下股市的跌宕起伏形成了愈發(fā)鮮明的對(duì)比，越來(lái)越多的股民正逐漸從股市中抽身，將資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)。股市與樓市長(zhǎng)久以來(lái)的“此起彼伏”定律，也似乎重新為政策利好頻頻的樓市帶來(lái)了新的機(jī)遇點(diǎn)。

5月27日，楊士奇剛清倉(cāng)了一支重倉(cāng)股，次日股市就出現(xiàn)了暴跌。這讓楊士奇很得意。羅先生表示，伴隨近幾月股指快速上漲，短期投資風(fēng)險(xiǎn)加劇，市場(chǎng)本身也存在“降溫”的壓力，所以他打算將此次套現(xiàn)的部分資金用于其他投資領(lǐng)域?！跋鄬?duì)而言，房產(chǎn)投資雖然沒(méi)有股市獲利這么快速，但仍然是當(dāng)前市場(chǎng)上比較穩(wěn)妥的投資途徑?！?/p>

記者從部分在售樓盤了解到，從5月份開(kāi)始，陸續(xù)有意向性客戶打算將股市資金抽出轉(zhuǎn)投樓市，這些購(gòu)房者普遍認(rèn)為，后期股市風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，投向樓市在穩(wěn)定性與升值性方面求得相對(duì)均衡。

對(duì)此，專家分析認(rèn)為，從歷年股市起伏的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，向來(lái)都是股市火熱，樓市平淡，反之亦然。本輪股市在經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的牛市之后，受到股市風(fēng)險(xiǎn)壓力、投資渠道有限等因素的影響，相信陸續(xù)會(huì)有相應(yīng)資金轉(zhuǎn)而投向樓市，這也有望為下半年樓市帶來(lái)政策預(yù)期之外的積極影響。

土地市場(chǎng)火焰重燃

6月10日，記者在濟(jì)南住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)上獲悉，截至當(dāng)日，濟(jì)南新建商品房庫(kù)存量為21.4萬(wàn)余套，住宅可售量為54183套。如果按照5月的日均成交400套的銷量計(jì)算，濟(jì)南新建商品房去化周期仍需17個(gè)月。

對(duì)于目前濟(jì)南樓市庫(kù)存量較大的問(wèn)題，濟(jì)南市某開(kāi)發(fā)商表示，“目前的濟(jì)南樓市庫(kù)存壓力并不算太大，他們對(duì)于濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然充滿信心，在現(xiàn)有儲(chǔ)備土地仍可不間斷的開(kāi)發(fā)兩年多的情況下，公司未來(lái)還要考慮繼續(xù)拿地。”

實(shí)際上，隨著樓市回暖，全國(guó)各地房企的拿地?zé)崆楦邼q。6月伊始，上海、蘇州、鄭州、成都等地均迎來(lái)了土地拍賣。中指院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共拿地18宗，總出讓金高達(dá)271.50億元。值得關(guān)注的是，上周多幅地塊以高溢價(jià)成交。

其中，備受矚目的上海閘北區(qū)市北地塊6月3日由華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以總價(jià)87.95億元收入囊中，溢價(jià)26.87%，成功刷新了上海今年的總價(jià)地王紀(jì)錄。同日下午，蘇州迎來(lái)今年的首場(chǎng)大型土地拍賣。該次25宗掛牌地塊中，2塊土地暫緩出讓，9宗地塊底價(jià)成交，14宗進(jìn)入競(jìng)拍流程，萬(wàn)科、華潤(rùn)、當(dāng)代等房企均有斬獲。最終，共吸金130.12億元，整體溢價(jià)率48.62%，創(chuàng)歷史新高。

在濟(jì)南，6月5日兩宗商業(yè)用地掛牌截止。其中，歷下區(qū)和平路以南的2015G027地塊在3家企業(yè)173輪競(jìng)價(jià)后，34293460號(hào)競(jìng)買人以2.4億元成交，溢價(jià)率達(dá)63.09%；位于歷城區(qū)工業(yè)南路以南、窯頭大溝以北的2015-G026地塊因無(wú)人競(jìng)價(jià)，最終以1.72億元底價(jià)成交。

據(jù)悉，G027地塊此次交易是第二次掛牌出讓。2014年1月，G027地塊首次出讓，經(jīng)21輪競(jìng)價(jià)，最終被一家企業(yè)以3.05億元拍下。然而，由于未在規(guī)定期限內(nèi)繳納土地出讓金，按照規(guī)定房企不得不“退地”，保證金不予退還。

G026地塊經(jīng)歷3次出讓，是因?yàn)樵摰貕K因各種原因拍賣后被兩次收回。第一次是因拍地企業(yè)拿到地后沒(méi)有進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的開(kāi)發(fā)建設(shè)，土地長(zhǎng)期閑置，被政府收回；第二次也是因相關(guān)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)繳納土地出讓金而被收回。

對(duì)于近期土地市場(chǎng)的回暖，分析認(rèn)為，與今年以來(lái)不定時(shí)推出的各等“救市”政策有關(guān)。據(jù)了解，在多輪“救市”政策刺激之下，當(dāng)前樓市銷售面積及金額降幅正在收窄。

“隨著4、5月市場(chǎng)逐步回暖，土地市場(chǎng)已經(jīng)燃起火焰?！笨硕?日發(fā)布的報(bào)告稱，6月份將正式開(kāi)始土地市場(chǎng)供需兩旺的盛宴。

不過(guò)，報(bào)告同時(shí)表示，在房地產(chǎn)行業(yè)整體處于結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的背景下，土地市場(chǎng)的冷熱不均也愈發(fā)明顯。首先不同城市間的分化越發(fā)顯著，一線和部分二線城市將成為未來(lái)焦點(diǎn)；其次在價(jià)格上，一線城市地價(jià)不會(huì)出現(xiàn)下跌，成交價(jià)格將不斷走高，而二線城市底價(jià)成交仍是常態(tài)；再次，三四線城市的成交規(guī)模將大規(guī)?？s水，其成交占比也會(huì)相應(yīng)減少。