胡超

摘要：本文概述了住房消費(fèi)的含義和特點(diǎn)，并由此分析城市居民住房消費(fèi)需求的現(xiàn)狀，在此基礎(chǔ)上探討了影響消費(fèi)行為的具體因素。

關(guān)鍵詞：城市居民 住房消費(fèi) 消費(fèi)行為 影響因素

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，居民的生活水平得到提升，對于住房也提出了更高層次的要求，住房問題也隨即成了社會各界所關(guān)注的焦點(diǎn)問題。近年來，住房消費(fèi)也逐步由集團(tuán)消費(fèi)向個人消費(fèi)轉(zhuǎn)變，日益出現(xiàn)的一些宏觀因素和微觀因素對住房消費(fèi)行為正產(chǎn)生著一定的影響。

一、準(zhǔn)確認(rèn)知住房消費(fèi)的含義及特點(diǎn)

（一）住房消費(fèi)的含義

所謂住房消費(fèi)，主要是指人們?yōu)榱藵M足自身生存、發(fā)展等對居住之所的需要而開展的消費(fèi)行為。這里所說的消費(fèi)不單單是指對住房本身的支出，例如：房價(jià)或房租，而且還包括了維系住房正常使用而需支付的各類費(fèi)用，例如：水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)等，都屬于住房消費(fèi)的范疇。在居民生活的整體消費(fèi)中，住房消費(fèi)占據(jù)了重要的地位，能夠?qū)用竦纳钅酥辽鐣M(fèi)產(chǎn)生直接的影響。

（二）住房消費(fèi)的特點(diǎn)

就我國目前住房消費(fèi)的特點(diǎn)來看，大致包括4個方面：首先是住房消費(fèi)的普遍性。住房需求是每個居民生存的根本，是人們生存和發(fā)展的生活必需品，住房消費(fèi)也成為了人類一項(xiàng)永恒的消費(fèi)。人類只有解決了吃穿住行問題，才能夠更好的開展學(xué)習(xí)和工作。由此可見，住房消費(fèi)具有很強(qiáng)的普遍性，主要有人類的地方，就離不開住房消費(fèi)。其次是住房消費(fèi)的耐久性。與其他商品相比，耐久性是住房一個最根本的特征，如果在沒有人為破壞或自然災(zāi)害的影響下，它的耐久性可以長達(dá)幾十年，甚至幾百年。即使房屋的使用權(quán)發(fā)生了變更，對其價(jià)值也不會造成影響。正因?yàn)樽》肯M(fèi)具有耐久性，所以導(dǎo)致了住房商品可以次性投入，長期性消耗。再次是住房消費(fèi)的社會保障性，住房作為商品出售給人們，不僅能夠?yàn)槿祟愄峁┛梢詶⒌膱鏊?，而且對維護(hù)社會安定也具有重要意義。所以，從某種意義上來說，住房消費(fèi)已經(jīng)逐步上升到了社會問題的層面，引起了社會各界的廣泛關(guān)注，國家政府也出臺了各種各樣的政策對住房市場進(jìn)行干預(yù)和調(diào)節(jié)，并且制定了完善的住房保障制度，從而使得住房消費(fèi)具備了一定的社會保障性。最后是住房消費(fèi)的投資性，隨著社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，部分人們開始關(guān)注投資，住房投資由于具備收益、保值、增值、消費(fèi)等幾個特點(diǎn)，因此，目前已經(jīng)成為了人們最理想的投資工具之一，同時(shí)也賦予了住房消費(fèi)投資性的特點(diǎn)。

二、我國城市居民住房消費(fèi)需求現(xiàn)狀分析

為了更好的對我國城市居民住房消費(fèi)需求的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，本文主要以湖北武漢市為例，對其居民住房消費(fèi)現(xiàn)狀及存在的問題進(jìn)行分析，以此來作為研究的參考依據(jù)。

（一）武漢市城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)水平分析

對于武漢市城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)水平的分析，我們大致可以從兩個方面入手，首先是從人均居住面積來進(jìn)行分析。隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，武漢市住宅建設(shè)得到了很大程度上的推動，從1992年至今，城鎮(zhèn)居民人均居住面積已經(jīng)由最初的6.34平方米增加到15.69平方米。表1給出的是1992年至2014年武漢市城鎮(zhèn)居民人均居住的面積情況。雖然從整體上來看有所提升，但是與國際上一些國家相比，卻仍然比較落后，即使與國內(nèi)一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)相比，也存在一定的差異。

其次是從住房質(zhì)量方面來進(jìn)行分析，主要以戶型、裝飾以及設(shè)備配套等作為分析指標(biāo)。表2給出的是近年來武漢市城鎮(zhèn)居民住房戶型情況分析表，從表2中我們能夠看出，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人們的住房居住條件也得到了顯著提升，但盡管如此，從戶型結(jié)構(gòu)以及住房配套設(shè)施情況來看，同市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家相比還存在很大的差距。

（二）武漢市城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)存在的問題

就我國目前武漢市城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)存在的問題來看，包括了大概以下幾個方面：首先是住房消費(fèi)水平偏低。盡管社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展在定程度上提高了居民的住房消費(fèi)水平，但相對而言，其總體水平還是有些偏低，無論是人均住房面積還是住房的整體質(zhì)量，都無法與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)相比。這種現(xiàn)象主要體現(xiàn)在戶型不合理、配套設(shè)施不完善以及消費(fèi)能力差距大等多個方面。其次是住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)不合理，從上文的分析我們能夠看出，當(dāng)前武漢市居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)中存在以下三個方面的問題：（1）住房自有率偏高，但住房商品化程度很低；（2）住房消費(fèi)支出比相對于居民家庭收入水平來說偏低，而且在不同收入階層之間存在兩極分化的現(xiàn)象。就目前武漢市城鎮(zhèn)居民的生活水平來看，已經(jīng)達(dá)到了小康水平，但在住房消費(fèi)支出方面，卻相對較低，沒有形成符合城鎮(zhèn)居民收入水平的梯度消費(fèi)模式；（3）住房市場發(fā)育不夠成熟，尤其是住房二級市場落后，沒有形成與居民消費(fèi)水平相適應(yīng)的住房供應(yīng)體系。比如說：住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例失衡、存量房交易量比例偏低等，這些問題的存在都在一定程度上反映了武漢市居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不合理性。

三、影響住房消費(fèi)行為的因素探討

結(jié)合武漢市居民住房消費(fèi)的現(xiàn)狀來看，能夠?qū)用褡》肯M(fèi)行為產(chǎn)生影響的因素主要包括兩個方面，即經(jīng)濟(jì)因素和非經(jīng)濟(jì)因素。其中，經(jīng)濟(jì)因素又包括居民家庭收入和居民儲蓄。非經(jīng)濟(jì)因素又包括住房價(jià)格、家庭負(fù)擔(dān)、住房政策、住房金融以及消費(fèi)環(huán)境等多個方面。接下來筆者就以上因素進(jìn)行詳細(xì)討論。

（一）經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素包括居民家庭收入和居民儲蓄。在住房消費(fèi)過程中，人們的日常收入是影響其消費(fèi)行為的一個主要因素，也就是說，人們的收入越高，對住房需求的要求也就越高，收入水平是保障人們進(jìn)行住房消費(fèi)的必要條件，兩者之間存在著密不可分的聯(lián)系。由此來看，收入對人們住房消費(fèi)行為產(chǎn)生的影響是不容忽視的。其次是居民儲蓄，儲蓄等于居民家庭可支配收入減去消費(fèi)性支出后的余額。對于儲蓄與人們購買力的關(guān)系，我們可以這樣理解，如果人們的儲蓄增加，那么其當(dāng)下的購買力勢必會下降，但也意味著其未來購買力的增強(qiáng)?？偟膩碚f，儲蓄對消費(fèi)來說是一把“雙刃劍”，既起到了積極的作用，同時(shí)也有消極作用，這就需要政府政策的正確引導(dǎo)。隨著人們消費(fèi)觀的不斷轉(zhuǎn)變，當(dāng)前城鎮(zhèn)居民“高儲蓄，低消費(fèi)”的現(xiàn)狀也會得到一定程度的改善，儲蓄對住房消費(fèi)行為的影響也會日趨呈現(xiàn)。

（二）非經(jīng)濟(jì)因素

非經(jīng)濟(jì)因素包含的內(nèi)容較多，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（]）住房價(jià)格。住房價(jià)格是影響住房消費(fèi)行為最重要的因素，房價(jià)的設(shè)定是否合理直接關(guān)系著居民購房的意愿。如今，人們的生活水平不但提高，對于住房的要求已經(jīng)不在是生存上的需求，而是追求更高層次的享受性的需求和投資性需求，所以，住房價(jià)格對住房需求的影響是非常明顯的。也就是說，房價(jià)的上漲會在一定程度上降低居民的購房意愿，反之，居民的意愿則會提高。所以，住房價(jià)格對住房消費(fèi)行為所產(chǎn)生的影響是非常明顯的。（2）家庭負(fù)擔(dān)。家庭負(fù)擔(dān)對居民住房消費(fèi)行為產(chǎn)生的影響也是不容忽視的，例如，獨(dú)生子女的家庭和非獨(dú)生子女的家庭在住房消費(fèi)行為上有很大差別，家庭負(fù)擔(dān)重和家庭負(fù)擔(dān)輕的家庭在住房消費(fèi)行為上也有一定的差別。（3）住房政策。目前，國內(nèi)有關(guān)住房的政策出臺了很多，例如：土地供應(yīng)政策、住房供給政策、住房保障政策以及稅收政策等，這些政策的陸續(xù)出臺對居民住房消費(fèi)行為也會產(chǎn)生很大的影響。（4）住房金融。住房金融是指為住房消費(fèi)提供融資便利的經(jīng)濟(jì)活動的總稱，住房金融政策對住房消費(fèi)的影響可以從貸款規(guī)模、貸款利率、首付比例、還款期限以及貸款方式等方面分析，正確的住房金融政策有利于提高居民的住房消費(fèi)能力，對解決中低收入階層的住房問題意義重大。（5）消費(fèi)環(huán)境。消費(fèi)環(huán)境是指影響消費(fèi)者行為的各種外在條件，包括生態(tài)環(huán)境、社會文化環(huán)境、社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境等，在現(xiàn)代社會里，住房不僅是滿足人們生存的需要，更是人們身份和地位的象征，不同階層的居民對住房消費(fèi)的層次是不一樣的，消費(fèi)環(huán)境對住房消費(fèi)影響尤為明顯。

四、結(jié)語

綜上所述，居民生活水平的不斷提高直接影響著居民住房的消費(fèi)情況，同時(shí)，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人們對住所的不同要求也會在一定程度上影響到居民的住房消費(fèi)行為。從本文的分析我們可以看出，對于居民住房消費(fèi)現(xiàn)狀及影響因素的研究是一項(xiàng)復(fù)雜而又系統(tǒng)的工作，不僅具有全面性，更具有一定的長期性，因此，需要我們相關(guān)的研究人員從生活實(shí)際和不同角度入手做更進(jìn)一步的研究。