龍晶

（陜西職業(yè)技術(shù)學(xué)院 陜西 西安 710100）

21世紀(jì)的今天，經(jīng)濟(jì)全球化的飛速發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，而當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理的過(guò)程中，對(duì)于如何做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本控制管理始終是人們關(guān)注的焦點(diǎn)之一。尤其是在當(dāng)前信息技術(shù)飛速發(fā)展的時(shí)代，軟件產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本控制中有著極其重要的意義，因此本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本控制和軟件的應(yīng)用進(jìn)行分析有一定的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

1 房地產(chǎn)成本的管理現(xiàn)狀

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中，逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，同時(shí)房地產(chǎn)作為一種重要的商品經(jīng)濟(jì)，在當(dāng)前相對(duì)規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境中，主要表現(xiàn)為一種價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其實(shí)際的企業(yè)管理主要是成本上的管理，就其實(shí)質(zhì)性而言，當(dāng)前房地產(chǎn)成本管理的過(guò)程中，不可避免的存在各種各樣的問(wèn)題[1]。

房地產(chǎn)成本在實(shí)際的管理過(guò)程中，往往有著相對(duì)不準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)成本，同時(shí)也缺乏相對(duì)有效的成本預(yù)測(cè)手段和一些計(jì)價(jià)依據(jù)以至于其目標(biāo)成本相對(duì)來(lái)說(shuō)缺乏一定的真實(shí)性，項(xiàng)目成本在實(shí)際的控制過(guò)程中，往往缺乏一定的動(dòng)態(tài)管理，在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，其成本控制方法缺乏有效性，以至于其項(xiàng)目成本缺乏一定的效應(yīng)[2]。項(xiàng)目費(fèi)用信息在實(shí)際的利用過(guò)程中，往往缺乏一定的真實(shí)性，不唯一的信息來(lái)源以及不一致的統(tǒng)計(jì)口徑，將會(huì)使得項(xiàng)目成本有著錯(cuò)誤的核算。

項(xiàng)目成本在進(jìn)行比較的過(guò)程中，更要做好事中控制和事后分析的環(huán)節(jié)，進(jìn)而為項(xiàng)目的實(shí)際決策提供必要性的支持。而相對(duì)滯后的決策信息同樣也是房地產(chǎn)成本管理中存在的主要問(wèn)題，難以從根本上實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的動(dòng)態(tài)管理。總之，房地產(chǎn)成本管理中存在的問(wèn)題并不僅僅局限于以上幾點(diǎn)，在實(shí)際的成本管理過(guò)程中同樣也存在更多問(wèn)題亟待發(fā)現(xiàn)和解決，仍然需要更多相關(guān)研究人員參與研究。

2 房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本設(shè)計(jì)的基本思路

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本成本結(jié)構(gòu)

所謂的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本在實(shí)際的控制過(guò)程中，其核心主要是借助于單項(xiàng)的合同成本以及其項(xiàng)目總成本進(jìn)而對(duì)總體成本進(jìn)行的一種動(dòng)態(tài)管理[3]，就其實(shí)質(zhì)性而言，其成本結(jié)構(gòu)圖中，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)執(zhí)行成本主要有已發(fā)生成本和待發(fā)生成本，已發(fā)生成本主要有各個(gè)合同已經(jīng)發(fā)生的成本，是已經(jīng)完成工作的計(jì)劃成本和已完成變更實(shí)際的成本。而待發(fā)生成本主要是各個(gè)合同待發(fā)生成本，并包括未完成工作計(jì)劃成本和未變更計(jì)劃成本。

2.2 房地產(chǎn)作業(yè)成本法的基本原理分析

房地產(chǎn)作業(yè)成本法基本原理在實(shí)際的控制過(guò)程中，主要是依據(jù)于產(chǎn)品的實(shí)際消耗作業(yè)。并依據(jù)于ABC的基本原理[4]，進(jìn)而將作業(yè)成本法的中心設(shè)置為作業(yè)，完成為成本的一種分配和計(jì)算，并將產(chǎn)品成本加以計(jì)算。其成本的流動(dòng)過(guò)程如圖1所示。

作業(yè)成本法在實(shí)際的控制過(guò)程中，其基本的原理首先就要對(duì)資源進(jìn)行確認(rèn)，其次就要對(duì)作業(yè)清單進(jìn)行建立，實(shí)現(xiàn)資源成本的分配和作業(yè)成本的分配，最后對(duì)產(chǎn)品成本進(jìn)行計(jì)算[5]。

圖1 房地產(chǎn)成本的流動(dòng)過(guò)程Fig.1 Flow process of real estate costs

2.3 房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本管理的模型

房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)成本管理的過(guò)程中，主要是朝向核算型的控制性發(fā)展的，并實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造性方向的發(fā)展?；谧鳂I(yè)成本的房地產(chǎn)成本管理模型如圖2所示。

圖2 房地產(chǎn)企業(yè)動(dòng)態(tài)成本管理模型Fig.2 Real estate enterprise dynamic cost management model

這種成本管理模型首先就要對(duì)成本數(shù)據(jù)進(jìn)行收集，并對(duì)成本計(jì)劃進(jìn)行制定，通過(guò)招標(biāo)采購(gòu)的方式實(shí)施合同，并進(jìn)行成本分?jǐn)偅詈髮?duì)其評(píng)估進(jìn)行綜合性的分析。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本控制系統(tǒng)

3.1 系統(tǒng)模型

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本控制系統(tǒng)，同樣也有著其特定的功能系統(tǒng)，其主要的功能系統(tǒng)不僅僅有基礎(chǔ)信息管理和目標(biāo)成本管理，同時(shí)也有著一定的合同管理、結(jié)算管理以及變更管理，就其實(shí)質(zhì)性而言，這種系統(tǒng)模型同樣也有著一定的成本統(tǒng)計(jì)管理[6]。

基礎(chǔ)信息管理主要是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基本信息進(jìn)行記錄，目標(biāo)成本管理主要是借助于作業(yè)成本法的基本原理，完成目標(biāo)成本的制定，合同管理主要是對(duì)所有合同的簽約情況進(jìn)行綜合性的管理，變更管理則是對(duì)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中的不確定因素進(jìn)行綜合性的分析。結(jié)算管理則是依據(jù)于不同階段的一些成本數(shù)據(jù)，進(jìn)而綜合性的分析其模[7]。成本統(tǒng)計(jì)管理主要是為房地產(chǎn)項(xiàng)目以后的成本測(cè)算提供科學(xué)化的數(shù)據(jù)支持。

3.2 系統(tǒng)架構(gòu)

一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本控制中，其系統(tǒng)架構(gòu)主要有用戶服務(wù)層、業(yè)務(wù)服務(wù)層和數(shù)據(jù)服務(wù)層，主要由圖3所示。

圖3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)成本控制系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖Fig.3 Real estate development dynamic cost control system structure diagram

用戶服務(wù)層主要是面向一般的用戶，進(jìn)而做出的一種服務(wù)，而業(yè)務(wù)服務(wù)層主要是數(shù)據(jù)服務(wù)和用戶服務(wù)連接的基本架構(gòu)，主要是對(duì)相應(yīng)業(yè)務(wù)規(guī)則進(jìn)行綜合性的定制，進(jìn)而對(duì)用戶的請(qǐng)求做出一定的響應(yīng)[8]。數(shù)據(jù)服務(wù)層主要是對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行的一種維護(hù)和管理，并對(duì)業(yè)務(wù)服務(wù)層的數(shù)據(jù)請(qǐng)求加以響應(yīng)。

4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本控制系統(tǒng)軟件的應(yīng)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本控制系統(tǒng)軟件在實(shí)際的應(yīng)用過(guò)程中，通過(guò)在北京、上海以及浙江等大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了綜合性的使用，取得了一定的使用效果。

首先房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)成本控制系統(tǒng)軟件應(yīng)用過(guò)程中不僅僅能夠及時(shí)的獲取項(xiàng)目的全部成本信息，同時(shí)也能對(duì)不合理的成本的增長(zhǎng)進(jìn)行全面的控制[9]，并對(duì)無(wú)效作業(yè)以及其一些增值的作業(yè)進(jìn)行綜合性的分析，以便于對(duì)項(xiàng)目的資金狀況進(jìn)行及時(shí)的了解，進(jìn)而將企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用著重降低。

其次該套房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)成本控制系統(tǒng)軟件有著更加科學(xué)合理的費(fèi)用分配，能夠真實(shí)性的反應(yīng)產(chǎn)品成本，并將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力全面提高。

最后通過(guò)動(dòng)態(tài)深刻項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，并綜合性的分析投資的一些偏差，并借助于有效的圖表信息，對(duì)成本管理的狀態(tài)進(jìn)行綜合性的分析，進(jìn)而將產(chǎn)品的成本有效降低。

總而言之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本控制系統(tǒng)軟件應(yīng)用的過(guò)程中，還可以實(shí)現(xiàn)對(duì)數(shù)據(jù)的有效收集，并有著相對(duì)及時(shí)的信息反饋，進(jìn)而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高效發(fā)展。

5 結(jié)束語(yǔ)

隨著時(shí)代經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)成本的開(kāi)發(fā)控制是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的一種高效管理，而做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本控制，就要結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，并做好每個(gè)環(huán)節(jié)的工作控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)真正意義上的成本管理，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，最大程度上推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。

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