黃雅輝

住房是人們的生活基本需求，然而當(dāng)今的社會各方面都可能會給購房者買房帶來障礙。在短短的幾年之內(nèi)，房價翻了倍的增長。房價走高可能會增多商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)，而且個人住房貸款的違約率較低，在這種情況下，銀行通?？赡軙p小防范信貸風(fēng)險的力度。然而在波動性較大的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，如果出現(xiàn)意外狀況，銀行就可能會面對更大的損失。本文研究了個人住房貸款的發(fā)展?fàn)顩r、主要風(fēng)險及風(fēng)險的影響因素，并提出了面對風(fēng)險的防范措施。

個人住房貸款的價值創(chuàng)造能力較強，因其資本占用少、風(fēng)險權(quán)重低、經(jīng)濟資本收益率高而受到各商業(yè)銀行的注意，已成為商業(yè)銀行新的利潤增長點及戰(zhàn)略方向。而商業(yè)銀行通過何種方式識別、轉(zhuǎn)移、控制并管理個人住房貸款風(fēng)險并建立起一個由個人、社會、銀行和政府共同組成的防范風(fēng)險的體系，是一項亟需我們解決的問題。

商業(yè)銀行個人住房貸款發(fā)展現(xiàn)狀

縱觀商業(yè)銀行個人住房貸款發(fā)展的幾十年歷史，足以見其速度之快、規(guī)模之大，而且其在銀行信貸業(yè)務(wù)中所占的分量也在逐年提高。美國早在20世紀30年代就開始進行個人住房抵押貸款的相關(guān)業(yè)務(wù)。由于起步時間早，美國的個人住房抵押貸款的相關(guān)服務(wù)也發(fā)展的較為成熟，房地產(chǎn)業(yè)至今仍然十分興隆，這就對美國經(jīng)濟的發(fā)展起到了極大的促進作用。而我國個人住房貸款業(yè)務(wù)于20世紀80年代中期至90年代初期才開始起步，1988年期，我國住房體制改革的貨幣化道路正式確立，從這之后政府逐漸重視個人住房貸款業(yè)務(wù)，發(fā)揮其能夠促進經(jīng)濟增長并能夠保障民生的優(yōu)勢，加大力度促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展，通過推出多種住房政策及優(yōu)惠措施引導(dǎo)人們改變消費結(jié)構(gòu)，使個人住房貸款向“消費式投資”方向發(fā)展。而個人住房貸款市場雖然經(jīng)歷過幾十年的發(fā)展而十分興盛，但是在國家宏觀調(diào)控及微觀個體二者的相互作用下仍然存在著一些不確定的風(fēng)險。

個人住房貸款的主要風(fēng)險

借款人風(fēng)險。借款人風(fēng)險，即由于客觀的自然原因、社會原因或主觀的信用意識較差等原因使借款人償債能力發(fā)生變化導(dǎo)致的理性違約行為或被迫違約行為。理性違約時借款人主觀上的違約，權(quán)益理論認為在一個較為完善的資本市場上借款人僅僅通過將住房權(quán)益與抵押貸款債務(wù)的多少進行比較就可以做出是否發(fā)生違約行為的決定。當(dāng)房價發(fā)生下降或者利率上升時，借款人認為房企還款可以給自己帶來更多的收益，這樣借款人就可能主動違約。因此，在貸款前對借款人進行合理的自信審查就是必需的一個步驟。因為我國并未建立健全一個個人信用體系，因此銀行只能通過借款人的相關(guān)證明來對其信用等級進行評定，并不完全具有真實性及有效性，核定信息需要的成本也較高。除此之外，許多銀行事后跟蹤及監(jiān)督制度不夠完善，不能及時發(fā)現(xiàn)借款人的相關(guān)變化，這也就加大了銀行的信貸風(fēng)險。

開發(fā)商風(fēng)險。開發(fā)商的欺騙行為也可能會加大銀行的信用風(fēng)險。一些開發(fā)商為了解決自身資金周轉(zhuǎn)不靈的問題，制造房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求的假象來使房價得到大幅度提高，利用公司的員工或相關(guān)人員甚至聯(lián)合借款人同銀行簽訂較大數(shù)目的虛假按揭合同，套取銀行貸款；一些開發(fā)商偽造借款人的簽名，通過假手續(xù)申請銀行貸款。這種行為存在著很大的風(fēng)險，如果項目并沒有按時完工，甚至出現(xiàn)停工或爛尾現(xiàn)象，開發(fā)商就不能獲得收益，銀行也就不能夠使資金得到回收。從法律上來看，如果借款合同被認定成是無效的，銀行在所購房屋上的抵押權(quán)就會同時被消滅，不再享受到優(yōu)先受償權(quán)。

房地產(chǎn)市場政策風(fēng)險。近幾年，房地產(chǎn)市場并沒有沿著良性的軌道發(fā)展，房價飆升、投機不斷加深了房地產(chǎn)市場的泡沫化。對此，國家推行了多項政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場，當(dāng)前，這些政策也受到了一定成效。最近，房地產(chǎn)調(diào)控新政“國五條”伴隨著召開兩會的腳步公之于眾。實施該政策，不僅能使房地產(chǎn)交易及投機行為得到遏制，還可能使一些地區(qū)房價下跌，這就在無形中加大了商業(yè)銀行的還款風(fēng)險，還會造成抵押物資產(chǎn)價值降低而使銀行蒙受損失。除此之外，調(diào)控政策還有可能會降低住房需求，導(dǎo)致一些地區(qū)樓盤難以售出，對銀行住房開發(fā)貸款的安全性造成了直接的威脅。

個人住房貸款風(fēng)險的影響因素

個人信用缺失。眾所周知，良好的個人信用對借貸行為來說處于基礎(chǔ)地位，同時它也是能夠快速流轉(zhuǎn)資金的關(guān)鍵。不管是從經(jīng)濟角度還是從道德角度來說，沒有信用的人都難以在社會上站穩(wěn)腳跟，與此同理，缺乏誠信的社會也難以得到健康的發(fā)展。銀行對個人信用的評定手法較為簡單，信貸決策通常是以個人經(jīng)驗的主觀臆斷為基礎(chǔ)，并沒有一個準確的標準和量化方法，這就導(dǎo)致了銀行容易產(chǎn)生很多漏洞，難以防范風(fēng)險。

缺乏監(jiān)管房地產(chǎn)項目及開發(fā)商。由于缺乏一個行之有效的監(jiān)管手段及法律約束機制，一些資質(zhì)較差的開放商就能夠輕易進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在缺乏規(guī)范的管理制度及全面規(guī)劃下就開展工程建設(shè)，不僅浪費了人力、財力，還會導(dǎo)致工程延期等問題。一些地區(qū)的開發(fā)商能夠完全支配預(yù)售資金，他們可能擅自挪動資金去做其他的事情，若不能及時收回，就難以保證購房者利益，從而導(dǎo)致了大量不良貸款的產(chǎn)生。缺失監(jiān)管措施及相關(guān)法律法規(guī)還會使開發(fā)商出現(xiàn)欺詐行為和重復(fù)抵押行為，進一步增加了銀行面臨的風(fēng)險。

國家宏觀調(diào)控政策的影響。在長期的歷史實踐中，我們得出住房金融能夠推進國家經(jīng)濟發(fā)展這一結(jié)論。近幾年來，國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的相關(guān)行為雖然在一定程度上遏制了房地產(chǎn)市場的惡性增長及不良投資現(xiàn)象，然而也給銀行的相關(guān)業(yè)務(wù)帶來了消極作用。在國家政策的控制下，商業(yè)銀行收緊了信貸業(yè)務(wù)，伴隨著的就是房地產(chǎn)投資降低，交易量減少，由于開放商銷售道路緊張而導(dǎo)致經(jīng)營風(fēng)險不斷加大，增大了相關(guān)業(yè)務(wù)的違約風(fēng)險。

商業(yè)銀行個人住房貸款風(fēng)險防范策略

從借款人角度來看。對于借款人來說，要優(yōu)選個人客戶，對銀行的客戶實行差別化策略，嚴格申請審查借款人的主體資格，確定其是否有能力進行還款。在貸款前，要認真負責(zé)地調(diào)查及收集借款人相關(guān)資料，獨立評價及判斷借款人的信用及經(jīng)濟收入，使貸款的真實性得到保證。在貸款主體過程結(jié)束后，商業(yè)銀行要加強對借款人的貸后跟蹤及監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)借款人在經(jīng)濟方面發(fā)生的變化，降低風(fēng)險隱患發(fā)生的可能性。

從開發(fā)商角度來看。要對合作的開發(fā)商及樓盤進行精心的選擇，從源頭把握住風(fēng)險發(fā)生的可能性，尤其是在經(jīng)濟發(fā)展速度減慢、房地產(chǎn)市場呈下降趨勢的時間內(nèi)，必須要優(yōu)選開發(fā)商及或做樓盤，從源頭上防范樓盤發(fā)生“爛尾”及產(chǎn)生虛假貸款的可能性。優(yōu)選資質(zhì)等級較高、資金實力較強的開發(fā)商進行合作，嚴格控制合作沒有經(jīng)驗、參與民間借貸的開發(fā)商。

從外部宏觀環(huán)境角度來看。首先，要正確解讀政府推出的宏觀調(diào)控政策，及時掌握市場發(fā)展的脈絡(luò)，使業(yè)務(wù)發(fā)展與調(diào)控目標朝著一致的方向發(fā)展。其次，要建立健全對個人住房貸款風(fēng)險進行預(yù)警的系統(tǒng)，防范經(jīng)濟周期及政策可能帶來的風(fēng)險。再次，要建立一個隊個人住房貸款利率風(fēng)險進行衡量、評估、規(guī)避的機制。最后，要建立健全個人住房貸款風(fēng)險監(jiān)管機制，使不同市場主體在預(yù)防、規(guī)避、監(jiān)管及分散風(fēng)險方面發(fā)揮各自的長處。

當(dāng)前，在社會主義市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的大背景下，個人住房金融市場已發(fā)生變化，由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場，個人住房貸款業(yè)務(wù)對于各商業(yè)銀行來說已經(jīng)成為了一個利潤增長點。商業(yè)銀行要依據(jù)市場發(fā)展的實際情況調(diào)整經(jīng)營管理策略，審慎經(jīng)營，健全較為全面的風(fēng)險管理體系，防范金融風(fēng)險，促使商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)得到健康的發(fā)展。

（作者單位：中國社會科學(xué)院研究生院）