基本案情

2010年，王某購買了華東某市某住宅小區(qū)5單元501室房屋。2012年3月，房屋交接時(shí)，業(yè)主曾會(huì)同開發(fā)商和物業(yè)對房屋的整個(gè)樓頂進(jìn)行防水測試，未發(fā)現(xiàn)漏水問題，也未發(fā)現(xiàn)樓頂有成型的封閉建筑物。2014年8月，王某家屋頂漏水，在漏水位置的上方的樓頂表面（樓頂表面即為4單元601室的露臺(tái)，4單元601室與5單元501室相鄰，且比501高一層）發(fā)現(xiàn)有搭建成型的建筑物。于是，王某向物業(yè)投訴，物業(yè)向4單元601室的業(yè)主李某簽發(fā)《裝修違章整改通知書》，認(rèn)為李某私搭建筑的行為侵犯了業(yè)主公共利益、違反了裝修管理規(guī)定，且破壞屋頂防水層致使房屋存在安全隱患，要求李某3天內(nèi)將建筑拆除。然李某未予理涉。

因違規(guī)建筑覆蓋了樓頂防水層的主要部分，致使開發(fā)商和物業(yè)無法對房屋漏水問題進(jìn)行整體勘察和修復(fù)。遂王某將李某訴至法院，請求判令李某拆除私搭建筑，恢復(fù)露臺(tái)原狀至王某的房屋不再漏水為止，并承擔(dān)王某因漏水造成的損失。

法院判決及理由

根據(jù)原告王某出示的由城市管理監(jiān)察大隊(duì)提供的監(jiān)察報(bào)告，被告李某在其露臺(tái)上搭建的建筑屬于違規(guī)建筑。另外，根據(jù)原告王某提供的商品房《住宅質(zhì)量保證書》的約定：對住宅使用不當(dāng)或經(jīng)自行裝修、自行添置、改動(dòng)設(shè)施而造成的質(zhì)量問題，由住戶自行承擔(dān)維修責(zé)任；業(yè)主或住戶因擅自改動(dòng)結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備造成房屋質(zhì)量、抗震性能受損，影響其他住戶正常生活的，應(yīng)由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

被告李某所住4單元601室的露臺(tái)即為原告王某所住5單元501室的樓頂，原告王某在入住時(shí)未發(fā)現(xiàn)有私搭的建筑和漏水現(xiàn)象，在檢查漏水時(shí)才發(fā)現(xiàn)被告李某私搭建筑，現(xiàn)原告王某已經(jīng)舉證房屋漏水。被告李某在露臺(tái)上自搭房屋，必然進(jìn)行施工，這勢必會(huì)對房屋屋頂防水產(chǎn)生影響；同時(shí)，被告李某不能證明在施工過程中未對房屋防水進(jìn)行過破壞，也未申請鑒定，故其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法院最終判決：被告李某自行拆除自搭建筑，恢復(fù)露臺(tái)原狀，并對露臺(tái)進(jìn)行修復(fù)至原告王某的屋頂不再漏水為止，另需賠償原告王某裝修損失3000元。

律師提醒

不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方應(yīng)當(dāng)按照有利生活、方便生活、團(tuán)結(jié)互助的原則，正確處理相鄰關(guān)系，給相鄰方造成妨礙或損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害、排除妨礙，恢復(fù)原狀。樓上防水問題影響樓下業(yè)主對房屋的使用，是讓開發(fā)商或物業(yè)承擔(dān)維修責(zé)任，還是讓侵權(quán)業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀及損害賠償責(zé)任，需查明漏水原因和侵權(quán)人后確定；開發(fā)商、物業(yè)或業(yè)主均應(yīng)當(dāng)注意收集和保留證據(jù)，以維護(hù)自己的合法權(quán)益。