在新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)中，一個(gè)關(guān)鍵的問題出現(xiàn)了，那就是城市發(fā)展邊界的控制。沒有一個(gè)科學(xué)合理的邊界，無序蔓延的“攤大餅”式的城市發(fā)展模式，已經(jīng)面臨著很多難以解決的問題。

去年，國(guó)土部等相關(guān)部門已經(jīng)明確將完成對(duì)500萬人口以上的特大城市和京津冀、長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲三大都市圈的邊界劃定。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善規(guī)范城市發(fā)展邊界的政策。今后，城市邊界劃定也將擴(kuò)展至全國(guó)范圍內(nèi)的所有大中小型城市。

隨著城市邊界的劃定，城市的發(fā)展必將由“野蠻生長(zhǎng)”走向“精明增長(zhǎng)”。土地是城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)，節(jié)約集約利用土地將是未來新型城鎮(zhèn)化的主基調(diào)。為生態(tài)留足空間，為未來留足空間，這就意味著必須嚴(yán)格控制城市的邊界，更充分更科學(xué)地使用土地。

國(guó)土部明確表示，今后將逐步調(diào)減東部地區(qū)新增建設(shè)用地供應(yīng)，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市的新增建設(shè)用地。對(duì)于特大城市而言，增量的口子堵上了，只能從存量上做文章。

那么，如何使城市土地在節(jié)約集約的大前提下，充分發(fā)揮效用，滿足人口增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要呢？這就需要在城市土地的運(yùn)營(yíng)中尋找到科學(xué)的方式。比如人均用地面積的限制，各類用地的比例設(shè)定，長(zhǎng)期規(guī)劃的制定，等等。再者，就是城市發(fā)展要有差異，避免出現(xiàn)大城市無限擴(kuò)張，中等城市無序發(fā)展，小城市無力發(fā)展的情況。

城市邊界的劃定，是否會(huì)推動(dòng)城市、尤其是特大城市的房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲？按照一般的邏輯，限制了發(fā)展的邊界，就意味著土地資源稀缺程度的提升，必然引起房?jī)r(jià)的上漲。

但據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在劃定城市邊界的同時(shí)，在北京、上海等大都市，都將采取“退二進(jìn)三”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略。具體來說，就是壓縮第二產(chǎn)業(yè)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，對(duì)內(nèi)環(huán)路以內(nèi)及附近重污染、能耗大、效益差的工業(yè)類企業(yè)，逐步實(shí)施搬遷、改造或淘汰，轉(zhuǎn)而發(fā)展流通產(chǎn)業(yè)、流通服務(wù)產(chǎn)業(yè)，這將會(huì)從很大程度上，盤活城市存量工業(yè)用地，減輕人口壓力，一些大城市、特大城市的房?jī)r(jià)也會(huì)隨之趨穩(wěn)。

當(dāng)然，房?jī)r(jià)是否會(huì)因此而上漲只能留待市場(chǎng)去印證。但有一點(diǎn)可以肯定，不論是城市還是房地產(chǎn)的發(fā)展，都已經(jīng)走過了跑馬拓荒的階段，在新常態(tài)下，需要降速、制約，需要遠(yuǎn)期規(guī)劃和協(xié)調(diào)發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，都必須在這個(gè)共同前提下尋求可持續(xù)的發(fā)展路徑。