11月10日，中共中央總書記習近平在主持召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次工作會議上明確提出：“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！?/p>

有媒體透露說，其日前從多個信源處獲悉，習近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導小組會議上提出的化解過剩產(chǎn)能，開展降低實體經(jīng)濟企業(yè)成本行動，化解房地產(chǎn)庫存和防范化解金融風險等“四個殲滅戰(zhàn)”，將成為中央經(jīng)濟工作會議的重要內(nèi)容。而在化解房地產(chǎn)庫存方面，多項政策有望推出。

庫存問題已引起高度重視

統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，前10月全國空置住房又創(chuàng)新高，與此同時，房地產(chǎn)投資卻創(chuàng)出新低。有接近高層的研究人士稱，目前中國經(jīng)濟仍然處在下探過程中，能否在一兩年內(nèi)實現(xiàn)觸底和轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)可以說是這個過程中最重要的一部分。

房地產(chǎn)庫存到底有多少？根據(jù)統(tǒng)計局11月公布的今年1-10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

庫存的持續(xù)高位對房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)產(chǎn)生了巨大的負面影響。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點，創(chuàng)歷史新低。

盡管統(tǒng)計局提供了較為明確的數(shù)據(jù)，但多名業(yè)內(nèi)人士和機構(gòu)分析員均認為，中國的房地產(chǎn)實際庫存和分布存在著許多爭議。

例如，此前有媒體報道稱，現(xiàn)有空置房可解決近2億人的住房問題。但根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，按照中國人均住房面積35平方米計算，68632萬平方米的“空置”住房僅僅可供2000萬人口居住。

對于這些爭議，上述接近高層的研究人士透露，中央并沒有就具體地方、具體庫存數(shù)據(jù)做出硬性安排，未來的政策布局也是全局性的，更重要的是借助市場的力量引導資源配置和供需流動。

11月10日，中共中央總書記習近平在主持召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次工作會議上明確提出：“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！边@是十八大以來習近平總書記首次明確提及房地產(chǎn)。習總書記此次關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的言論，迅速被各大媒體轉(zhuǎn)載，成為人們熱議的話題。值得注意的是國務院總理李克強在黨校講話時也談到房地產(chǎn)庫存問題。李克強總理當時的表述是，“以往我們長期依賴的房地產(chǎn)，去庫存問題也沒有解決?！睅齑鎲栴}已經(jīng)引起國家最高決策層的高度重視，去庫存的任務被提升至前所未有的高度。

打通保障房和商品房

有專家表示，高層釋放出“化解庫存”的信號預示著，新一輪更強的救市政策將可能出臺。并認為在政策的刺激下，一線重點城市房價上漲將是大概率事件;而三四線城市房價大漲和大跌的可能都不大，居住型需求者完全可以出手買房。至于投資者，在三四線城市的風險仍很大。

繼去年末開啟降息周期之后，2015年又經(jīng)歷了5次降息、數(shù)次降準，調(diào)整力度堪比2008年。流動性進一步釋放將助推樓市的持續(xù)穩(wěn)步回升。而對于“有保有壓”的樓市調(diào)控方向，不少業(yè)內(nèi)人士認為，接下來樓市政策或出現(xiàn)分化。

“從去年以來，降息通道已經(jīng)全面打開，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息后，百萬房貸20年利息減少幅度高達22.57萬。資金流動性的寬松對購房需求的提升有直接作用。將來的金融政策方面將相對寬松?！庇袑＜艺J為，2016年會繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，優(yōu)化流動性的投向和結(jié)構(gòu)，落實“定向降準”的相關(guān)措施。貨幣供應量增速應該擴大，延續(xù)2014年末開始的相對寬松的態(tài)勢，有利于房地產(chǎn)企業(yè)和購房者。此外，從現(xiàn)在開始，政府還會通過財政、金融、稅費等政策加大對房地產(chǎn)市場的支持力度，有可能出臺減稅、降低首付等政策。無論是金融政策的放松還是財稅方面的支持，主要房地產(chǎn)政策的目的都是圍繞鼓勵消費、“去庫存”進行。

值得注意的是，同為國家重要戰(zhàn)略性政策的保障房及棚戶區(qū)改造有望與樓市去庫存深度銜接。在今年的政府工作報告中，李克強總理曾明確提出“把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。

上述接近高層的研究人士對記者表示，在保障房和商品房之間打通一條軌道，是一個“一石多鳥”的創(chuàng)新型調(diào)控思路。一方面，房地產(chǎn)有去庫存需要，而2015年740萬套的保障房目標，又是政府民生工程的一大亮點，二者一拍即合;另一方面，明年是“十三五”的開局之年，實現(xiàn)好房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級，解決好老百姓的住房需求，是全面小康的要求。

目前，這一政策已經(jīng)逐步進入實質(zhì)性釋放階段。其中，被視為向房地產(chǎn)市場定向提供信貸流動性手段的棚戶區(qū)改造貨幣化補償安置已陸續(xù)到位。

按照中央部署，國家開發(fā)銀行已經(jīng)在年內(nèi)累計向棚戶區(qū)改造及其貨幣化補償安置投放總計約4000億元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務已經(jīng)基本完成。

上述研究人士表示，用市場化的方式來解決供需問題，是最為有效且無后遺癥的方式，“這種方式還能將房地產(chǎn)庫存引導到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率?！?/p>

配套政策同時推進

在去庫存的“殲滅戰(zhàn)”中，除保障房貨幣化安置之外，包括財稅、戶籍領(lǐng)域等配套一攬子政策預計將在明年密集亮相。

此前，中央政府曾提出努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，這被認為是政策調(diào)控方向，將對房地產(chǎn)去庫存產(chǎn)生長久利好。目前，戶籍制度改革、計劃生育政策調(diào)整、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點等政策已在陸續(xù)落實過程中。

有專家認為，今年以來鼓勵住房消費的政策導向不僅僅是從宏觀經(jīng)濟角度考量，更是由于樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關(guān)系到啟動需求，又關(guān)系到化解風險。為此，政府從財稅、信貸、公積金等相關(guān)政策出發(fā)，鼓勵改善性需求入市，加快商品房庫存消化。為了千方百計實現(xiàn)去庫存目標，除了從市場需求端因地施策之外，對供應端即土地市場的調(diào)節(jié)也成為樓市政策的一大重點。

此外，有消息稱，相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費等方面已有政策儲備，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。

（《第一財經(jīng)日報》2015.12.9、《大河報》2015.11.18）