劉迪
不久前,一中國留學生興沖沖對我說,她買房了。那是一套二手公寓,“才花2000多萬日元”。那里距離新宿很近,交通便利。她說,她國內(nèi)的老爸直喊,真太便宜了,非讓她再買一套不可。其實,這學生,因在日本沒工作,銀行不會給她貸款。盡管如此,她不差錢,一次支付。
經(jīng)歷房價輪番上漲、霧霾、食品污染的國人,近來突然把目光投向東鄰,最近一年,不少朋友來日本小住,順便看房、買房。但是,對于中國人在日購房的熱情,日本人冷眼旁觀,不為所動。這也難怪,現(xiàn)在日本中堅層,都對20多年前那場泡沫的慘烈記憶猶新,你講上面的故事,他們笑笑,不以為然。
國人在日購房有幾個特點。一是喜歡海景房,“3·11”地震后,東京附近許多海景房的日本居民撤退,前來接盤的多是中國人。另外就是喜歡銀座、新宿這樣繁華地段。而且,對裝修非??季?,喜歡“高大上”。當然對日本人來說,這樣的地段、裝修價格不菲,但投資者參照系是中國。有一不動產(chǎn)中介商說,國人在日買房,如買白菜。
面對蜂擁而至的中國土豪,日本不動產(chǎn)商采取了種種優(yōu)惠,不但介紹“物件”,而且陪吃陪玩,有的還雇了懂中文的雇員。他們主要服務對象并非在日華人,而是中國國內(nèi)土豪。
人說“愛情始于憧憬,終于熟知”,其實人們對日本住房的熱情也是如此。表面看日本房價較中國便宜,但這種體系從長計議,先“引君入甕”。首先房子買下后,大多不能增值,甚至也不保值。如地段不太好,買入后想脫手,價格立跌許多。此外,你要交納不動產(chǎn)交易稅、固定資產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等等。更重要的是,日本空房率實在太高,你想出租,除非地段很好,或狠心降價,否則無法如愿。目前,東京這樣的大城市,很多在此定居的華人都想把手中房子脫手。最近,有兩人先后向我兜售他們東京的雙層別墅,價格都很便宜。這正應驗了那句話“城里的人想出去,城外的人想進來”。
在日買房的國人,有兩種情況。一是喜歡日本環(huán)境,考慮退休后到這里養(yǎng)老。另一種則是準備投資。前者的問題是,是否能取得日本長期居留資格。即便取得在日居留簽證,如不懂日語,久居、就醫(yī)就會感到厭煩;對于投資者,日本房產(chǎn)少有升值空間,能否成功出租,出租收入可否填補維修費用,這些都要認真考慮。前面說的兩位朋友,因無法找到租客,只得“忍痛割愛”。
為什么租客如此難尋?據(jù)統(tǒng)計,2013年10月時,日本民居總數(shù)為6063萬套,其中空房為820萬套,在東京這種特大城市,空房率更高過全國平均水平。日本迅速高齡化,2050年時,日本人口將比目前減少1/4,且屆時日本人口中的40%超過65歲。同時,日本房屋供給仍不斷增加,例如2013年東京都新竣工出租房增加了10%。上述因素,購房者都要考慮。
當然,也有投資成功的例子。例如有一中國人,他在 玉縣“日本鐵道”車站附近買了4套小戶型二手房,每套500萬日元左右即25萬人民幣,每套月租金可得5萬日元。其實日本許多工薪族,每月收入也只有20萬日元。對上述這個投資者來說,這個收入實在不壞。
在日本,有大量住房沒有進入流通,因為主人無力裝修。最近,日本政府實施一個新法,即《日本閑置住房的特別措施法》。根據(jù)法律,日本地方政府可建議、命令將對治安及防災造成問題的空房所有者對房屋修繕或拆除。今后,不排除有人拆掉住房,但更多的人會咬牙賣掉房子,或裝修出租。如此更多房屋將進入流通市場。
日本人口正以每年20萬以上的速度減少,到2030年以后,則每年減少100萬。為維持增長及稅收,此前日本經(jīng)濟界曾建議大規(guī)模引進移民。但日本真會成為移民國家嗎?從目前看很難,因為一個高齡化的日本,社會思想日趨保守,國民很難習慣與吸收大量不同文化的外國人做鄰居。
(摘自《新民周刊》)