中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼資源經(jīng)營(yíng)專業(yè)委員會(huì)主任_應(yīng)名洪

中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)資源經(jīng)營(yíng)專業(yè)委員會(huì)在深圳市舉辦以“軌道交通物業(yè)經(jīng)營(yíng)：轉(zhuǎn)型 創(chuàng)新與可持續(xù)發(fā)展”為主題的“城市軌道交通物業(yè)發(fā)展論壇”。論壇將著重應(yīng)對(duì)軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)面臨著的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，把握和借鑒同業(yè)發(fā)展的最新成果和發(fā)展視野，交流各地軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的實(shí)踐與經(jīng)驗(yàn)，致力于加快創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)和轉(zhuǎn)型發(fā)展，推動(dòng)我國(guó)城市軌道交通走與土地綜合利用一體化可持續(xù)發(fā)展的道路。本次論壇上，協(xié)會(huì)將出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)城市軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)利用的若干意見(jiàn)》，專委會(huì)秘書(shū)處還將發(fā)布《中國(guó)城市軌道交通物業(yè)發(fā)展報(bào)告（2015）》。部分軌道交通企業(yè)和物業(yè)運(yùn)營(yíng)商的代表將作交流發(fā)言。借此機(jī)會(huì)，我謹(jǐn)代表專委會(huì)，對(duì)應(yīng)邀前來(lái)出席論壇的協(xié)會(huì)主要領(lǐng)導(dǎo)，國(guó)家發(fā)改委、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部有關(guān)司局領(lǐng)導(dǎo)和深圳市人民政府領(lǐng)導(dǎo)同志表示誠(chéng)摯歡迎！對(duì)各城市軌道交通企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的與會(huì)表示衷心感謝！對(duì)論壇的承辦單位、協(xié)辦單位和全體工作人員表示真誠(chéng)謝意！

隨著我國(guó)城市軌道交通事業(yè)的快速發(fā)展，城市軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理近幾年來(lái)也取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，無(wú)論是在開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)理念、技術(shù)創(chuàng)新，還是在各城市相繼制訂出臺(tái)的軌道交通物業(yè)發(fā)展政策等方面也都有了較大突破。體現(xiàn)在：

一、開(kāi)發(fā)規(guī)模大幅提升

最新統(tǒng)計(jì)表明，截至2015年5月，全國(guó)已進(jìn)行綜合利用開(kāi)發(fā)的車(chē)輛段為18個(gè)，總開(kāi)發(fā)面積達(dá)850萬(wàn)平方米；車(chē)站上蓋項(xiàng)目54個(gè)，總開(kāi)發(fā)面積450萬(wàn)平方米；車(chē)站地下空間開(kāi)發(fā)面積75萬(wàn)平米，車(chē)站周邊物業(yè)開(kāi)發(fā)面積為146萬(wàn)平米，軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)面積總計(jì)達(dá)到1521萬(wàn)平方米。目前約有31個(gè)車(chē)輛段處于規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，其規(guī)劃總開(kāi)發(fā)面積為1386萬(wàn)平方米，站點(diǎn)上蓋、地下空間和站點(diǎn)周邊的物業(yè)規(guī)劃開(kāi)發(fā)面積約600萬(wàn)平方米。其中北京的平西府車(chē)輛段、五路停車(chē)場(chǎng)、郭公莊車(chē)輛段、上海的吳中路停車(chē)場(chǎng)、深圳前海車(chē)輛段、龍華車(chē)輛段、杭州七堡車(chē)輛段等多個(gè)項(xiàng)目已進(jìn)入銷(xiāo)售階段。軌道交通上蓋物業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)品質(zhì)得到了社會(huì)的認(rèn)可，為城市軌道交通的物業(yè)發(fā)展起到了推廣和示范作用。

二、開(kāi)發(fā)理念不斷創(chuàng)新

近年來(lái)，各地在軌道交通物業(yè)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域通過(guò)的不斷摸索和實(shí)踐，總結(jié)發(fā)展過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，通過(guò)軌道交通城市間的相互深度交流與倡導(dǎo)合作，借鑒和吸納國(guó)際同業(yè)、特別是香港鐵路先進(jìn)的軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)模式，我國(guó)軌道交通物業(yè)發(fā)展的開(kāi)發(fā)理念得到不斷創(chuàng)新，開(kāi)發(fā)模式也逐漸呈現(xiàn)多元化。如深圳、北京和貴陽(yáng)等地創(chuàng)新投融資模式，創(chuàng)新土地資產(chǎn)資本的運(yùn)作機(jī)制，以土地和物業(yè)開(kāi)發(fā)為軌道交通的建設(shè)提供資金保障。

三、開(kāi)發(fā)能級(jí)持續(xù)提升

近年來(lái)在軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中，各地軌道交通企業(yè)注重提升開(kāi)發(fā)能級(jí)，強(qiáng)化配套手段和技術(shù)的綜合運(yùn)用。從最早期的北京四惠車(chē)輛段的綜合利用開(kāi)發(fā)，到現(xiàn)在北京、上海、深圳和杭州等各地最新一批的車(chē)輛段的開(kāi)發(fā)利用，在豎向交通聯(lián)系、減振降噪、咽喉區(qū)覆蓋、結(jié)構(gòu)層轉(zhuǎn)換、屋頂綠化和項(xiàng)目業(yè)態(tài)等多個(gè)方面進(jìn)行了不斷地改善和創(chuàng)新，使車(chē)輛段綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不再是一個(gè)城市孤島，而是與城市周邊環(huán)境相融合，與城市功能相互補(bǔ)的高品質(zhì)城市綜合體。

四、開(kāi)發(fā)政策逐步突破

結(jié)合軌道交通物業(yè)的發(fā)展實(shí)踐以及發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，各軌道交通城市積極尋求政府層面的政策支持，并取得了較為關(guān)鍵的突破，進(jìn)一步促進(jìn)了軌道交通物業(yè)的發(fā)展。北京市：將軌道交通車(chē)輛段項(xiàng)目列入市重點(diǎn)投融資領(lǐng)域，在機(jī)制創(chuàng)新方面實(shí)行“主體運(yùn)營(yíng)+經(jīng)營(yíng)性配套資源+特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”的整體投資運(yùn)營(yíng)模式。上海市：在控制性詳細(xì)規(guī)劃編制中明確規(guī)劃統(tǒng)籌范圍，原則上不小于軌道交通場(chǎng)站周邊500米范圍。鼓勵(lì)軌道交通建設(shè)主體與相關(guān)市、區(qū)（縣）國(guó)資公司組成聯(lián)合體，在明確規(guī)劃和形成“凈地”和“上蓋”后，可以以協(xié)議出讓方式。新近頒布的《上海市軌道交通車(chē)輛基地綜合開(kāi)發(fā)利用建設(shè)導(dǎo)則（試行）》，對(duì)車(chē)輛段開(kāi)發(fā)中的規(guī)劃、建筑、交通、市政等方面也作出了詳細(xì)規(guī)定。深圳市：提出國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資在市地鐵集團(tuán)有限公司先行先試，探索了土地作價(jià)出資方式在全資國(guó)有企業(yè)試行途徑，為軌道交通建設(shè)、物業(yè)發(fā)展提供土地資源保障。長(zhǎng)沙市：規(guī)定在發(fā)展地下交通換乘樞紐、停車(chē)等公共服務(wù)設(shè)施的同時(shí)，鼓勵(lì)豎向分層立體綜合開(kāi)發(fā)和橫向相關(guān)空間連通開(kāi)發(fā)，充分挖掘和利用地下空間資源的開(kāi)發(fā)潛力與價(jià)值。此外，廣東省、貴陽(yáng)、武漢、杭州等也相續(xù)制定頒布了有關(guān)促進(jìn)軌道交通土地資源綜合開(kāi)發(fā)利用的扶持性政策舉措。

在欣喜地看到城市軌道交通物業(yè)發(fā)展蓬勃興起、并且取得社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也同樣深刻地體認(rèn)到仍然存在不少的問(wèn)題，集中表現(xiàn)在：

一是開(kāi)發(fā)前期政策制約因素較多

軌道交通建設(shè)為城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而軌道交通物業(yè)發(fā)展涉及到經(jīng)營(yíng)性用地建設(shè)，目前軌道交通物業(yè)的發(fā)展需要占用城市的建設(shè)用地指標(biāo)，加上土地出讓收益的分配機(jī)制等問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目所在的區(qū)縣政府對(duì)軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)積極性不高。此外，由于軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)的特殊性，物業(yè)項(xiàng)目需與軌道交通的建設(shè)同步實(shí)施，但該階段軌道交通建設(shè)的投資審批不允許包含經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，使得許多軌道交通物業(yè)項(xiàng)目無(wú)法取得立項(xiàng)，致使項(xiàng)目無(wú)法同期實(shí)施。很多城市政府有意向鼓勵(lì)軌道交通公司參與軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)，但實(shí)際步伐較小，政策的執(zhí)行與落實(shí)存在一定的過(guò)渡期，制約因素仍然較多，無(wú)法落實(shí)操作條件。

二是軌道交通企業(yè)主導(dǎo)性尚未體現(xiàn)

我國(guó)土地的相關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)公開(kāi)招拍掛程序進(jìn)行出讓。因此直接導(dǎo)致地鐵公司在參與軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中無(wú)法進(jìn)行一二級(jí)的聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，如車(chē)輛段上蓋綜合利用項(xiàng)目，軌道交通公司在完成車(chē)輛段上蓋建設(shè)后須進(jìn)入土地儲(chǔ)備中心入市交易。近年來(lái)，隨著軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)興起，發(fā)展逐漸成熟，國(guó)內(nèi)外大中型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也開(kāi)始關(guān)注并投入開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)明顯加劇。

三是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批效率亟待提高

軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備和建設(shè)用地審批等復(fù)雜過(guò)程，涉及政府的部門(mén)較多。綜觀全國(guó)情況，絕大部分城市都尚未形成較為完善和統(tǒng)一的軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)審批流程，大多處于一事一議的階段，事實(shí)上導(dǎo)致項(xiàng)目的審批流程較為繁瑣和復(fù)雜，客觀上不利于物業(yè)項(xiàng)目的推動(dòng)和規(guī)模化發(fā)展。

四是發(fā)展規(guī)模滯后于軌交建設(shè)進(jìn)度

據(jù)《中國(guó)城市軌道交通物業(yè)發(fā)展報(bào)告（2015）》的最新統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已投入使用和在建的車(chē)輛段上蓋項(xiàng)目?jī)H有18個(gè)，車(chē)站上蓋項(xiàng)目?jī)H有54個(gè)。而目前我國(guó)城市軌道交通運(yùn)營(yíng)總里程已達(dá)到3171公里，共有1947個(gè)車(chē)站，軌道交通場(chǎng)站及周邊土地的綜合開(kāi)發(fā)利用的比例仍然偏低，發(fā)展規(guī)模明顯滯后于軌道交通建設(shè)的進(jìn)度。

五是物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能級(jí)與水平需提升

近年來(lái)，多地建設(shè)了一批較為成熟的軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)利用項(xiàng)目，得到了地方政府、市民和社會(huì)的認(rèn)可，引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的極大關(guān)注。但總體而言，物業(yè)開(kāi)發(fā)水平與經(jīng)營(yíng)能級(jí)仍然處于起步和探索階段，項(xiàng)目特色不足，示范效應(yīng)不顯，具有區(qū)域性、乃至全國(guó)軌道交通物業(yè)特色和示范效應(yīng)的精品項(xiàng)目或案例還很少。其間，物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)人才匱乏，專業(yè)素養(yǎng)亟待提升。

正是基于對(duì)各地軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)成果經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)，對(duì)存在著的影響軌道交通物業(yè)發(fā)展的瓶頸難題和各種制約的理性探索，今年3月下旬，專委會(huì)在北京舉辦了由委員單位負(fù)責(zé)物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主管領(lǐng)導(dǎo)107名同志參加的“城市軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)（第一期）高級(jí)研修班暨專題研討會(huì)”。在交流和研討的同時(shí)，各地同志就軌道交通場(chǎng)站及周邊物業(yè)開(kāi)發(fā)在土地流轉(zhuǎn)、立項(xiàng)審批、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)管理等方面的問(wèn)題提出誠(chéng)懇的建議，對(duì)制定和出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)城市軌道交通場(chǎng)站及周邊土地綜合開(kāi)發(fā)利用的若干意見(jiàn)》提出了全面、客觀的意見(jiàn)與建議，也為舉辦本次發(fā)展論壇做好了充分的思想和理論準(zhǔn)備。

下面，我就促進(jìn)城市軌道交通物業(yè)發(fā)展提幾點(diǎn)想法，供大家參考。

一、統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，提升定位

軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)不能簡(jiǎn)單地看成一個(gè)企業(yè)的自我行為和一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的具體效益。軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)事業(yè)應(yīng)站在國(guó)家利益和城市發(fā)展的高度來(lái)認(rèn)識(shí)其重要性和必要性，從而提升自身的定位，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，深刻把握軌道交通物業(yè)發(fā)展在謀求企業(yè)自身可持續(xù)發(fā)展中重要作用和推動(dòng)力，我想可以從五個(gè)方面來(lái)增強(qiáng)認(rèn)識(shí)。

有利于節(jié)約城市建設(shè)用地，提高土地利用效率。

近年來(lái)國(guó)家加快了城鎮(zhèn)化推進(jìn)力度，全國(guó)各大城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展都取得了快速發(fā)展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)展，新區(qū)、新城、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)已不斷新建，建設(shè)用地指標(biāo)越來(lái)越緊張，已引起國(guó)家層面的高度重視，并實(shí)行了嚴(yán)厲的底線控制措施。因此，節(jié)約城市建設(shè)用地成為各級(jí)政府的一項(xiàng)重要工作目標(biāo)，它與城市的可持續(xù)發(fā)展緊密相關(guān)。所以土地資源二次利用和綜合開(kāi)發(fā)，為城市的持續(xù)發(fā)展提供了新的發(fā)展空間。軌道交通建設(shè)要使用大量的建設(shè)用地指標(biāo)，如果我們通過(guò)優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，不僅可以節(jié)約建設(shè)用地，同時(shí)在相關(guān)停車(chē)場(chǎng)和車(chē)站進(jìn)行上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)還可增加城市建設(shè)用地，這正是政府想看到和得到的。僅以上海地鐵10號(hào)線吳中路停車(chē)場(chǎng)為例，停車(chē)場(chǎng)批準(zhǔn)用地23公頃，通過(guò)規(guī)劃方案調(diào)整，進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，不僅建成了吳中路停車(chē)場(chǎng)原有設(shè)計(jì)規(guī)模和功能，同時(shí)又提供了23公頃用地面積，可建40萬(wàn)平米建筑的新的商辦服務(wù)功能區(qū)，完善了地區(qū)規(guī)劃的配套。何況全國(guó)軌道交通停車(chē)場(chǎng)和車(chē)站地方匯集起來(lái)將是一個(gè)非?？捎^的數(shù)字，為此，軌道交通建設(shè)城市的政府和軌道交通企業(yè)都在作積極的有益的嘗試，也已取得了初步的成效。

有利于提升城市用地的使用價(jià)值，創(chuàng)造土地增值效應(yīng)。

由于軌道交通的交通便利功能和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，軌道交通線路站點(diǎn)周邊的土地升值很快，軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都在線路車(chē)站位置。如果是上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)土地的增值效應(yīng)更高，建設(shè)用地得到了二次利用。仍舉例，上海地鐵10號(hào)線吳中路停車(chē)場(chǎng)物業(yè)項(xiàng)目，政府就增加了14億土地出讓金收入，還不包括物業(yè)項(xiàng)目的盈利和稅收。這就是軌道交通物業(yè)對(duì)土地價(jià)值的貢獻(xiàn)率。

有利于為形成高品位的城市集聚區(qū)，提供項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

軌道交通的站點(diǎn)與物業(yè)開(kāi)發(fā)的結(jié)合，不僅為物業(yè)開(kāi)發(fā)提供一個(gè)站點(diǎn)的服務(wù)，而且是一張遍布城市的龐大的交通網(wǎng)絡(luò)，為物業(yè)開(kāi)發(fā)提供非常便捷的交通功能，也為物業(yè)開(kāi)發(fā)提升整體品質(zhì)創(chuàng)造了區(qū)位優(yōu)勢(shì)。高品位的軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)將成為新的城市地標(biāo)和新的城市副中心，為城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出積極的貢獻(xiàn)。香港地區(qū)和國(guó)內(nèi)一些城市都有典型的案例可供借鑒和參考。

有利于市民出行和增加地鐵客流，凸顯城市交通功能。

香港地鐵成功的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)，應(yīng)該是高容積率的；地區(qū)的規(guī)劃指標(biāo)應(yīng)該向軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目集中，為市民的工作、日常生活和出行提供便利。同時(shí)，便捷的軌道交通網(wǎng)絡(luò)會(huì)更好地吸引客流，更有效地發(fā)揮軌道交通網(wǎng)絡(luò)化的功能優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步減輕城市地面交通的壓力。

有利于促進(jìn)城市軌道交通建設(shè)發(fā)展，探索新的運(yùn)作模式。

軌道交通建設(shè)發(fā)展帶動(dòng)了沿線和車(chē)站周邊區(qū)域規(guī)劃布局的調(diào)整，促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展的合理有序。規(guī)劃布局的調(diào)整必然引起土地使用價(jià)值的提升，這就為軌道交通的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)了發(fā)展空間，政府就有可能將增值部分反哺軌道交通的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，以加快軌道交通網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)，更有效地改善城市交通擁堵?tīng)顩r，但具體如何操作，各城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不一樣，需結(jié)合各自城市的實(shí)際需求，積極探索各地運(yùn)作模式。許多城市都在土地政策、投融資方式、建設(shè)管理模式等方面進(jìn)行了有益的實(shí)踐和嘗試，值得交流和借鑒。

二、積極探索，勇于創(chuàng)新

軌道交通物業(yè)發(fā)展資源是服務(wù)于軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的各種有形和無(wú)形要素的綜合，其富集程度不僅是衡量企業(yè)創(chuàng)新潛力、發(fā)展后勁的重要標(biāo)志，更是軌道交通企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)性條件。在對(duì)城市軌道交通場(chǎng)站及周邊用地綜合開(kāi)發(fā)提升認(rèn)識(shí)，深入實(shí)踐的基礎(chǔ)上，各地軌道交通企業(yè)可以更多地在轉(zhuǎn)型驅(qū)動(dòng)和創(chuàng)新發(fā)展上，厚植“轉(zhuǎn)型”發(fā)展意識(shí)，更新“創(chuàng)新”經(jīng)營(yíng)理念，優(yōu)化“品牌”管理模式，堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向，圍繞解決影響軌道交通物業(yè)發(fā)展的瓶頸難題和各種制約，抓住重點(diǎn)，聚焦突破，有序推進(jìn)，為更好地推動(dòng)軌道交通物業(yè)的新興發(fā)展。我認(rèn)為，應(yīng)注重于四個(gè)方面的創(chuàng)新：

要注重政策創(chuàng)新。

在近年來(lái)各地既有創(chuàng)新實(shí)踐的基礎(chǔ)上，推動(dòng)政策創(chuàng)新是發(fā)展軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)至為重要的前提和保障。各地軌道交通物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)實(shí)際過(guò)程中面臨的土地流轉(zhuǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、投資建設(shè)主體地位的確定等方面的瓶頸或制約，需要集智聚力，強(qiáng)化政策研究和頂層設(shè)計(jì)，在責(zé)任的框架內(nèi)尋求政府政策性路徑的突破，創(chuàng)新更有益于城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的政策扶持與法制保障。

要注重機(jī)制創(chuàng)新。

發(fā)展軌道交通物業(yè)，核心是要解決體制機(jī)制問(wèn)題，關(guān)鍵是要依靠專業(yè)創(chuàng)新人才，基礎(chǔ)是要有良好的創(chuàng)新環(huán)境，重要的要有項(xiàng)目工程支撐。有了發(fā)展軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)的政策創(chuàng)新，還需要建立科學(xué)、健全的體制和機(jī)制，使資源、要素、人才、技術(shù)優(yōu)化配置，在基礎(chǔ)性研究、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方案和地域合理布局等方面，促進(jìn)和激勵(lì)各相關(guān)領(lǐng)域、主體企業(yè)、社會(huì)力量共同提升對(duì)軌道交通物業(yè)發(fā)展的主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)造性。

要注重模式創(chuàng)新。

就是要鼓勵(lì)軌道交通企業(yè)運(yùn)用前沿理念，增強(qiáng)前瞻布局，發(fā)揮主觀能動(dòng)，催發(fā)內(nèi)生活力，結(jié)合當(dāng)前的國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略和市場(chǎng)環(huán)境條件，拓展投融資渠道，創(chuàng)新軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)的多種有效的運(yùn)作模型、經(jīng)營(yíng)模式和管理方式，為軌道交通的物業(yè)發(fā)展源源不斷地提供強(qiáng)有力的造血機(jī)能。

要注重效益創(chuàng)新。

我們強(qiáng)調(diào)的軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)需要注重政策、機(jī)制和模式的創(chuàng)新，其最終依歸是為了實(shí)現(xiàn)效益的創(chuàng)新。城市軌道交通物業(yè)發(fā)展對(duì)效益的追求不應(yīng)淺顯地僅僅停留在經(jīng)濟(jì)效益層面，而更應(yīng)該充分地顯現(xiàn)在為政府緩解財(cái)政壓力、提升城市社會(huì)能級(jí)、提高市民生活品質(zhì)、彰顯企業(yè)公民責(zé)任等社會(huì)效益的方面，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展。

三、善于總結(jié)，規(guī)范運(yùn)作

軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)，隨著全國(guó)城市軌道交通建設(shè)的快速發(fā)展也正在蓬勃興起。中國(guó)地鐵人的善于創(chuàng)新精神，已為軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)的發(fā)展進(jìn)行了積極的探索和實(shí)踐，并且取得了一些重大的進(jìn)展和突破，為全國(guó)各城市的軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。為此，及時(shí)地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、交流學(xué)習(xí)、分享成果、規(guī)范運(yùn)作就顯得非常必要。這將促進(jìn)軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)在國(guó)家正確導(dǎo)向的指引下健康有序地發(fā)展，也是各城市軌道交通企業(yè)能持續(xù)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)和途徑。通過(guò)不斷的交流溝通，大家對(duì)以下幾點(diǎn)取得了共識(shí)：

軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的五項(xiàng)基本原則。

這是對(duì)軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)指導(dǎo)思想的總結(jié)。一是公交優(yōu)先的原則。軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)是以保證公共交通功能為前提的，必須以公共交通導(dǎo)向的模式推進(jìn)軌道交通物業(yè)的綜合開(kāi)發(fā)，促進(jìn)城市能級(jí)提升與公共交通協(xié)調(diào)發(fā)展。二是功能復(fù)合的原則。軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)應(yīng)以其土地資源的復(fù)合利用為導(dǎo)向，遵循“功能混合、立體復(fù)合”的理念，與地區(qū)發(fā)展整體聯(lián)動(dòng)，以提高土地節(jié)約、集約利用水平。三是政企聯(lián)動(dòng)的原則。軌道交通企業(yè)應(yīng)主動(dòng)加強(qiáng)與地方政府部門(mén)的溝通，積極爭(zhēng)取政府部門(mén)的指導(dǎo)和支持，遵循軌道交通建設(shè)和物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)規(guī)律，充分發(fā)揮軌道交通是政府工程的優(yōu)勢(shì)，推動(dòng)軌道交通建設(shè)和物業(yè)開(kāi)發(fā)同步有序發(fā)展。四是收益反哺的原則。軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)的收益應(yīng)優(yōu)先用于軌道交通項(xiàng)目建設(shè)和彌補(bǔ)運(yùn)營(yíng)虧損，使物業(yè)開(kāi)發(fā)成為各地城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展的有益補(bǔ)充。五是安全利用的原則。城市軌道交通場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)必須保障公共設(shè)施和開(kāi)發(fā)物業(yè)的安全，將規(guī)劃安全、建設(shè)安全、運(yùn)營(yíng)安全、經(jīng)營(yíng)安全貫穿于軌道交通場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。

軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)一體化實(shí)施必須堅(jiān)持“四同步”原則。

這是對(duì)兩個(gè)不同項(xiàng)目一體化實(shí)施的實(shí)踐總結(jié)。由于兩個(gè)不同性質(zhì)的項(xiàng)目，不同的兩個(gè)建設(shè)主體，不同的審批程序，不同的專業(yè)設(shè)計(jì)，不同的建設(shè)時(shí)序，不同的經(jīng)營(yíng)方式等等，對(duì)一體化的同步實(shí)施帶來(lái)了許多新的問(wèn)題和挑戰(zhàn)。在各城市軌道交通企業(yè)實(shí)踐的基礎(chǔ)上，總結(jié)提出了“同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步運(yùn)營(yíng)”，即“四同步”的總體指導(dǎo)原則，也就是將政府、業(yè)主、設(shè)計(jì)、承包商的工作職能統(tǒng)一在一個(gè)平臺(tái)、一個(gè)流程中，按照各自的職能分工，協(xié)同運(yùn)作。要實(shí)現(xiàn)“四同步”的目標(biāo)，還要做很多的工作和努力，重點(diǎn)是要完善運(yùn)作體系、政策制度、審批流程、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范以及協(xié)作機(jī)制等，關(guān)鍵是物業(yè)開(kāi)發(fā)的主體要有主動(dòng)介入、主動(dòng)結(jié)合、主動(dòng)協(xié)同的精神，才能積極推進(jìn)“四同步”各項(xiàng)工作的有序進(jìn)行。只有堅(jiān)持“四同步”原則，才能確保有效的經(jīng)營(yíng)性資源在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)過(guò)程中做到統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、合理規(guī)劃、及時(shí)預(yù)留和功能最優(yōu)，也才能使軌道交通的服務(wù)功能與物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的效益功能取得雙贏的局面。

建立軌道交通物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的行業(yè)技術(shù)規(guī)范或建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)已勢(shì)在必行。

資源經(jīng)營(yíng)專業(yè)委員會(huì)將在協(xié)會(huì)的指導(dǎo)下，會(huì)同政府有關(guān)部門(mén)，適時(shí)組織編制《城市軌道交通與場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)行業(yè)技術(shù)規(guī)范》，根據(jù)軌道交通場(chǎng)站綜合開(kāi)發(fā)的特性，對(duì)專業(yè)術(shù)語(yǔ)、行業(yè)釋義進(jìn)行規(guī)范，并對(duì)綜合開(kāi)發(fā)中涉及的建設(shè)布局、綠化覆蓋率、消防疏散、環(huán)?？拐鹬笜?biāo)、轉(zhuǎn)換層容積率確認(rèn)等核心問(wèn)題，形成符合軌道交通建設(shè)結(jié)合綜合開(kāi)發(fā)實(shí)際的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。另外，還將針對(duì)實(shí)踐中遇到的共性問(wèn)題，組織專題課題調(diào)研，為形成行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。

初步形成了若干投融資模式可供借鑒。

軌道交通物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的投融資模式，因各城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和財(cái)力情況的不一樣，采取的方式都是根據(jù)各自城市的需求來(lái)確定的。歸納起來(lái)，大概有這樣幾種模式：第一種是“主體運(yùn)營(yíng)+經(jīng)營(yíng)性配套資源+特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”的整體投資運(yùn)營(yíng)模式；第二種是軌道交通企業(yè)為主體的、政府有條件的協(xié)議出讓開(kāi)發(fā)模式；第三種是軌道交通企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)方式獲取土地，再通過(guò)部分股權(quán)競(jìng)標(biāo)轉(zhuǎn)讓，與開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)模式；第四種是將土地作價(jià)入股軌道交通企業(yè)，由軌道交通企業(yè)自行開(kāi)發(fā)模式；第五種是政府允許軌道交通企業(yè)在地下交通換乘樞紐、停車(chē)等設(shè)施建設(shè)時(shí)，同步進(jìn)行豎向立體分層和橫向空間通道的綜合開(kāi)發(fā)模式；第六種是軌道交通企業(yè)負(fù)責(zé)土地收儲(chǔ)整理后，通過(guò)市場(chǎng)“招、拍、掛”方式由開(kāi)發(fā)商直接進(jìn)行開(kāi)發(fā)模式。以上不同運(yùn)作模式，可為各地軌道交通企業(yè)深化研究提供參考，并在實(shí)踐中進(jìn)一步優(yōu)化、提煉。

讓我們集合在中國(guó)城市軌道交通事業(yè)的旗幟下，共同攜手推動(dòng)軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)邁上新的臺(tái)階，創(chuàng)造具有中國(guó)特色、行業(yè)特征、地域特點(diǎn)的軌道交通與土地綜合利用一體化可持續(xù)發(fā)展之路

四、主動(dòng)交流，分享成果

中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)及其專委會(huì)作為全國(guó)性的行業(yè)自治組織，不僅將更加積極地發(fā)揮提供服務(wù)、反映訴求、規(guī)范行為的職能作用，也將更多地致力于在政府和成員單位之間搭建交流平臺(tái)，拓寬協(xié)作渠道，推動(dòng)行業(yè)及其專業(yè)領(lǐng)域的健康規(guī)范發(fā)展。與此同時(shí)，我們還主動(dòng)搭建各地軌道交通企業(yè)間加強(qiáng)交流與合作平臺(tái)，促進(jìn)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)發(fā)展的借鑒和吸收，分享物業(yè)開(kāi)發(fā)的實(shí)踐與創(chuàng)新成果。在主動(dòng)交流，分享成果過(guò)程中，應(yīng)強(qiáng)調(diào)三個(gè)注重：

一是注重城市實(shí)際的結(jié)合。各地軌道交通企業(yè)在實(shí)施物業(yè)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中都無(wú)法脫離各地的現(xiàn)實(shí)情勢(shì)和客觀因素，包括當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程、政府的財(cái)政狀況、軌道交通建設(shè)投融資體制的運(yùn)用，以及市場(chǎng)環(huán)境等等。因此，在學(xué)習(xí)兄弟城市和軌道交通企業(yè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)時(shí)要注重結(jié)合本區(qū)域、本地方的實(shí)際進(jìn)行提練、優(yōu)化、改進(jìn)和運(yùn)用，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)功能、社會(huì)發(fā)展與全國(guó)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈中，發(fā)現(xiàn)本身不可或缺的價(jià)值，重塑和再造地方軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的特色。

二是注重工作思路的創(chuàng)新。各地軌道交通企業(yè)要針對(duì)自身企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和地域特點(diǎn)，不斷創(chuàng)新工作思路，因地制宜提出方案、路徑和開(kāi)發(fā)舉措；主動(dòng)“嫁接”行業(yè)范例，創(chuàng)新開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)思路，建構(gòu)物業(yè)開(kāi)發(fā)模式，培育物業(yè)經(jīng)營(yíng)品牌。以創(chuàng)新精神和務(wù)實(shí)態(tài)度，提出可操作管用，能落實(shí)落地的軌道交通與土地綜合利用一體化舉措。

三是注重運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的提煉。各地軌道交通企業(yè)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府部門(mén)的管理要求和審批流程，積極總結(jié)提煉實(shí)踐過(guò)程中的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，為政府部門(mén)提供政策和體制創(chuàng)新的依據(jù)，提出更為高起點(diǎn)、高效率、適應(yīng)本企業(yè)物業(yè)發(fā)展的體制機(jī)制，為全國(guó)軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)提供可借鑒、可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)與模式，發(fā)揮典型示范和引領(lǐng)作用。

“奮發(fā)有為，才能立不世之功”。我們要抓住國(guó)家出臺(tái)的有利政策的歷史契機(jī)，充分利用本次論壇形成的普遍共識(shí)，取得的重要成果，不斷地致力于總結(jié)自中國(guó)城市創(chuàng)建地鐵以來(lái)，從回溯到創(chuàng)造物業(yè)發(fā)展的主干過(guò)程，并沿此而下，清醒冷靜地洞察其演變、發(fā)展、挫折、興旺、交融的過(guò)程、規(guī)律、經(jīng)驗(yàn)和教益，辨析、發(fā)掘其處于變局與轉(zhuǎn)型歷史時(shí)期的經(jīng)營(yíng)創(chuàng)見(jiàn)與文化智慧。也就是在中國(guó)城市軌道交通新興發(fā)展的當(dāng)下，認(rèn)真地思考當(dāng)怎樣珍視和傳承獨(dú)屬于我們行業(yè)的優(yōu)雅的精神遺產(chǎn)？當(dāng)怎樣積攢和建設(shè)理性而積極的文化自信？也正是從這個(gè)意義出發(fā)，需要我們城市間今后要更加地就物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)展開(kāi)深度的專業(yè)探討，廣泛組織交流，實(shí)現(xiàn)互融共進(jìn)；需要我們地鐵物業(yè)人更加倍地奉獻(xiàn)心智、創(chuàng)新奮進(jìn)，殷勤治企，來(lái)共同推動(dòng)城市軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)事業(yè)穩(wěn)健、并且實(shí)現(xiàn)可持續(xù)地發(fā)展。

讓我們集合在中國(guó)城市軌道交通事業(yè)的旗幟下，共同攜手推動(dòng)軌道交通物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)邁上新的臺(tái)階，創(chuàng)造具有中國(guó)特色、行業(yè)特征、地域特點(diǎn)的軌道交通與土地綜合利用一體化可持續(xù)發(fā)展之路。