時文

經(jīng)營權(quán)由金融信托公司管理，農(nóng)企變身服務(wù)商，農(nóng)民收益增加，成了2013年信托與農(nóng)地聯(lián)手后的最大成效。

2013年10月，全國首單農(nóng)地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信托計劃起步于安徽省埇橋區(qū)，區(qū)政府把5400畝地委托中信信托公司，由其再委托帝元農(nóng)業(yè)作為第三方運營土地。緊接著，12月13日山東省青州市又與中信信托有限責任公司簽署框架協(xié)議，推出土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信托計劃，信托期限10年，這也是山東省首單土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信托。

信托+農(nóng)地喜憂參半

農(nóng)地“流轉(zhuǎn)信托”的起步，對于解決農(nóng)企融資難無疑如雪中送炭。經(jīng)營權(quán)由金融信托公司管理，農(nóng)企變身服務(wù)商，農(nóng)民收益增加，成了信托與農(nóng)地聯(lián)手后的最大成效。這無疑解決了農(nóng)地得不到利用，農(nóng)民有地無收以及農(nóng)企融資難的諸多問題。

據(jù)了解，中信信托作為計劃的受托人，將以受益人利益最大化為目標，嚴格按照信托文件約定管理、運用信托資產(chǎn)，審慎處理本計劃的各項事務(wù)。其實土地流轉(zhuǎn)信托的邏輯很簡單，就是農(nóng)民在自己承包的土地上種經(jīng)濟作物，其成本是最低的，不需要租地成本，不需要支付勞動力成本。這樣看來，投資土地流轉(zhuǎn)信托似乎能在低風險下獲得高收益。但是還是有不少人在為這樣一種新型信托擔憂。由于農(nóng)產(chǎn)品收購價過低，耕種土地的利潤非常菲薄。

如果采取土地流轉(zhuǎn)信托的方式，由信托公司向投資人募集資金，由地方政府向農(nóng)民征收整合土地資源，交給專門的農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司經(jīng)營。這其中成本立刻大大增加：首先須每年向投資人支付8%～10%的投資收益，看不到些許收益，哪會有人愿意購買這樣的信托呢。其次，信托公司收取的費用自然也要考慮在其中，每年大約需要融資額的2%。再次，農(nóng)民轉(zhuǎn)讓土地承包權(quán)也是要費用的，無論是一次性轉(zhuǎn)讓，還是每年收租金，應(yīng)當不會低于原來每年收益的10%。另外，地方政府幫助信托公司落實整合土地，也是要成本收益的，這一成本也許會占到信托總資金的2%—3%，甚至會因為“農(nóng)地釘子戶”而更高。最后，農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司要雇技術(shù)員和農(nóng)民，也支付大筆的工資，其運營成本，也會占到年收獲的20%以上，如果沒有足夠的收益，恐怕也沒有哪個公司會花十年在土地上。

這樣看來，土地流轉(zhuǎn)信托這樣一個新興的信托品種，盡管備受關(guān)注和追捧，但事實上其中需要擔憂的方面還有不少。信托+農(nóng)地的模式還在不斷成熟完善中，也需要廣大投資者在投資前鑒別考慮周全。

信托+農(nóng)地如何投資

“信托有轉(zhuǎn)型需求，農(nóng)戶有把土地流轉(zhuǎn)升值的需求，農(nóng)業(yè)公司有融資需求，基于此，土地信托不難達成?！睒I(yè)內(nèi)人士言簡意賅地給出了土地信托之所以可以成功，并且注定會有深遠意義。自10月第一單土地信托試點定于安徽塥橋，只經(jīng)歷了短短兩個月后，近乎立竿見影的成效讓中信信托開始了經(jīng)驗復(fù)制的第二單——落戶山東濰坊。

既然土地流轉(zhuǎn)信托在市場的需求下誕生，就自然會迎來迅猛的發(fā)展。據(jù)中信信托業(yè)務(wù)負責人介紹：“這款土地流轉(zhuǎn)信托的期限是12年，和土地承包經(jīng)營權(quán)的期限一致，涉及流轉(zhuǎn)的土地面積達5400畝，遠期為25000畝，信托產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)設(shè)計是：采用結(jié)構(gòu)化混合型設(shè)計，既有財產(chǎn)權(quán)（土地承包經(jīng)營權(quán)5400畝），又有資金信托產(chǎn)品。但不同于傳統(tǒng)信托產(chǎn)品，這款產(chǎn)品分成兩類，其中一類是把土地承包經(jīng)營權(quán)委托給中信信托，中信信托統(tǒng)一進行規(guī)?；芾?，找專業(yè)化公司進行出租，同時對土地的功能做一些提升，例如建設(shè)農(nóng)業(yè)循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)示范園。在建設(shè)過程中需要資金，則會發(fā)行資金信托計劃，來解決建設(shè)資金問題?！?/p>

此外，記者還了解到，信托資金也分為兩部分，一部分用于流轉(zhuǎn)土地區(qū)域內(nèi)土地整理和農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)的推廣應(yīng)用，另一部分是解決財產(chǎn)權(quán)的地租支付，以及土地整理方面資金如果出現(xiàn)流動性問題等。在土地流轉(zhuǎn)過程中，我們加入資金信托計劃，解決了土地流轉(zhuǎn)過程中的資金需求。盡管整個信托計劃是12年，但其中的資金信托計劃期限不同，為3個月到兩年之間。

中信信托相關(guān)業(yè)務(wù)人士稱，該信托現(xiàn)在初步計劃分兩步走，先是做土地承包財產(chǎn)權(quán)信托，資金信托需要結(jié)合項目運轉(zhuǎn)、項目資金需求的情況再發(fā)行。因此對于那些對土地流轉(zhuǎn)信托翹首以盼的投資者而言，可以在這個時期更加詳細的了解該信托諸多特質(zhì)，然后再付諸實踐。