一個(gè)省會(huì)城市九成的房地產(chǎn)項(xiàng)目違法，背后是一片怎樣的監(jiān)管土壤？因?yàn)橘?gòu)買了五證不全的房子，當(dāng)?shù)乩习傩沼謺?huì)遭遇怎樣的購(gòu)房、等房、討房的經(jīng)歷？

南方周末特約撰稿 張祚鵬 發(fā)自石家莊

“你們家買的是房子，還是房紙啊？！”

未婚妻一句略帶諷刺的玩笑話，讓李學(xué)龍胸中的怒火騰地燃燒起來，但此刻，他只能隱忍。五年來，他的家庭因?yàn)榉孔訂栴}不知爭(zhēng)吵了多少次。

彼時(shí)，李的父母舉債十多萬(wàn)購(gòu)買了環(huán)島豪庭小區(qū)一套一百余平米的房子，該樓盤因“五證”不全、超容積率等問題，建建停停，一直沒有交樓?！胺靠钊读耍兄Z2012年交樓的，結(jié)果到現(xiàn)在還只是一紙與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房協(xié)議?！崩顚W(xué)龍說，如果沒有政府的集中整改，也許一家人現(xiàn)已住進(jìn)新房了。

2014年底，河北全省開始推行房地產(chǎn)開發(fā)違法行為專項(xiàng)整治。環(huán)島豪庭項(xiàng)目又因容積率超標(biāo)，再次被整頓。

此次全省專項(xiàng)整治，源于中央巡視組向河北省反饋的意見和建議，力度空前。據(jù)2015年3月18日新華社的報(bào)道，2011年以來，河北省共開工房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目3386個(gè)，存在違法問題的2079個(gè)，違法比例61.4%。其中，省會(huì)石家莊市違法項(xiàng)目比例高達(dá)93.8%。

為了推進(jìn)違規(guī)違法樓盤項(xiàng)目整治行動(dòng)，河北省成立專項(xiàng)整改小組，要求所有違規(guī)違法項(xiàng)目全部停工。該省副省長(zhǎng)姜德果表示，此次整治，要徹底清理整治房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)違法行為，從根本上規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

亂象：半數(shù)以上違規(guī)項(xiàng)目，未辦土地證

位于河北省委黨校北側(cè)的環(huán)島豪庭小區(qū)，因毗鄰滹沱河，環(huán)境幽靜，成為不少老人購(gòu)房的首選。2008年就簽下購(gòu)房合同的李阿姨今年已75歲，老伴也82歲。她擔(dān)心再不交樓，老兩口恐怕很難住進(jìn)新房了。據(jù)消息人士說，該項(xiàng)目整改方案還在走程序，需國(guó)土、規(guī)劃、房管、財(cái)政等部門以及專項(xiàng)整改小組分別通過后，才有下一步的消息。

一位不愿透露姓名的購(gòu)房者表示，環(huán)島豪庭在石家莊違法開發(fā)的樓盤中算是情況較好的，畢竟土地手續(xù)沒問題，且樓房已經(jīng)蓋好，其容積率雖然超標(biāo)，但并沒有達(dá)到非要拆除的地步，估計(jì)只需繳納罰款，補(bǔ)齊證件即可入住。比較麻煩的是那些“半截樓”（蓋了一半，即因?yàn)檫`法開發(fā)被叫停的項(xiàng)目）和至今還是一片空地或者只是打了個(gè)地基的樓盤。

該購(gòu)房者所言并不是沒有根據(jù)。據(jù)石家莊市早前公布的數(shù)據(jù)顯示，市內(nèi)四區(qū)上報(bào)2011年以來開工建設(shè)的房地產(chǎn)違法建設(shè)項(xiàng)目共計(jì)540個(gè)，其中103個(gè)屬小產(chǎn)權(quán)房，未取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證的分別達(dá)311個(gè)、263個(gè)、300個(gè)、366個(gè)。而取得房地產(chǎn)開發(fā)前期三證的僅54個(gè)，約占一成。

石家莊的桃園麗璟城項(xiàng)目，2012年在拆遷尚未完成的情況下就開始預(yù)售，超過兩百購(gòu)房者交了購(gòu)房款，而拆遷工作直到2014年才接近尾聲。為了提醒購(gòu)房者防范風(fēng)險(xiǎn)，《石家莊日?qǐng)?bào)》在2014年5月點(diǎn)名桃園麗璟城“五證”不全。最近的消息顯示，該項(xiàng)目土地才進(jìn)入“招拍掛”程序。類似的項(xiàng)目還有北城山水樓盤，2011年預(yù)售，雖然目前樓房已封頂，但其土地手續(xù)剛剛進(jìn)入“招拍掛”流程。

當(dāng)?shù)爻鲎廛囁緳C(jī)王師傅從北二環(huán)一路開到南二環(huán)，指著車窗外一棟棟停工多時(shí)的灰色大樓說，市區(qū)里因?yàn)檫`規(guī)而停工的樓盤隨處可見。他自己也在安聯(lián)生態(tài)城買了一套房，因“五證”不全停工。

讓購(gòu)房者更加憂心的，還有裕華區(qū)南焦社區(qū)的善水怡園和善水雅居項(xiàng)目。2012年底，兩百多購(gòu)房者入手了這兩個(gè)樓盤的房子。開發(fā)商承諾2015年底交樓。直到2014年5月開發(fā)商因涉嫌行賄等問題被抓，工地仍是空地。

原因： 先上車后補(bǔ)票

作為一個(gè)省會(huì)城市，為何會(huì)出現(xiàn)如此大規(guī)模的房地產(chǎn)違法違規(guī)開發(fā)？

多位購(gòu)房者對(duì)此表示，這源于八年前的全省那場(chǎng)自上而下的“三年大變樣”計(jì)劃。2007年12月，河北省正式提出“開展城鎮(zhèn)面貌三年大變樣活動(dòng)”。隨后召開的城市建設(shè)工作座談會(huì)為活動(dòng)定了調(diào)：實(shí)現(xiàn)三年大變樣，第一招是要大氣魄地拆，要堅(jiān)持大手筆，成片地拆出土地來，作為招商引資的籌碼。

2008年，大規(guī)模的拆遷開始。以省會(huì)石家莊為例，政府計(jì)劃三年內(nèi)總投資1111億元，啟動(dòng)共計(jì)5大類、146個(gè)城建項(xiàng)目。一年多時(shí)間內(nèi)，拆掉的面積就達(dá)到1200萬(wàn)平方米，是當(dāng)時(shí)全市建筑總面積的13%。2009年全市有建筑工地2700多個(gè)，城建投資達(dá)552億元，相當(dāng)于此前4年半的總和。

“當(dāng)時(shí)老百姓是支持的，甚至是歡迎的?！币晃皇煜な仪f市房地產(chǎn)開發(fā)情況的人士說，因?yàn)樵诖酥笆仪f的城市建設(shè)確實(shí)不行，連條像樣的主干道都沒有，到處都是低矮破舊的房子，與省會(huì)城市應(yīng)有的城市形象相去甚遠(yuǎn)。老百姓居住的房屋也多是二三十年前建的，供暖、供氣等配套滯后，臟亂差情況普遍，“老百姓壓抑了多年的改善住房的需求是很強(qiáng)烈的”。

但要用三年讓城市大變樣，就石家莊當(dāng)時(shí)的財(cái)力而言，難以負(fù)重。于是，大量房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)運(yùn)而生，并迅速投入到城市改造中。據(jù)石家莊市房管部門此前接受媒體采訪時(shí)透露，該市1300家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，有500余家是2008年后注冊(cè)的，而真正擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷的企業(yè)只有400家，超過300家屬于無開發(fā)實(shí)力的公司——靠倒賣手續(xù)、陪標(biāo)為生。

《燕趙都市報(bào)》曾就當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)亂象報(bào)道時(shí)提到，如此大規(guī)模的城市改造，政府在短期內(nèi)根本沒有財(cái)力進(jìn)行大規(guī)模拆遷重建，所以默許甚至鼓勵(lì)開發(fā)商直接跟城中村合作改造開發(fā)。通常的做法是，開發(fā)商直接跟村支書、村委會(huì)達(dá)成協(xié)議，幫助村里拆遷、建樓。比如村里有300戶，開發(fā)商拿出500套房和一部分商業(yè)物業(yè)交給村里分配，其余的房子賣的錢全部歸開發(fā)商。

“至于土地變性（指土地使用性質(zhì)變化，比如從公共建筑用地轉(zhuǎn)為住宅用地）、招拍掛、報(bào)規(guī)報(bào)建等手續(xù)，因?yàn)橐s速度，全部可以放到一邊，先把樓蓋起來再說?！眻?bào)道中的一位開發(fā)商表示，當(dāng)時(shí)開發(fā)商投資改造城中村，就是為政府減負(fù)擔(dān)做貢獻(xiàn)，政府部門會(huì)全力配合。為了鼓勵(lì)開發(fā)商投資城中村改造項(xiàng)目，過去完成房地產(chǎn)項(xiàng)目審批需要半年左右時(shí)間、蓋166枚公章，“三年大變樣”期間僅需要10個(gè)工作日、23枚審批章。

“實(shí)際上，這在房地產(chǎn)市場(chǎng)萌發(fā)時(shí)就是如此，‘三年大變樣只是助長(zhǎng)了這種亂象。”該知情人士表示，河北近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨瓶頸，各級(jí)政府為此壓力較大，其間房地產(chǎn)開發(fā)迅速鋪開，為了快速實(shí)現(xiàn)“三年大變樣”，房地產(chǎn)項(xiàng)目“先上車后補(bǔ)票”的做法在一定程度上得到了地方政府的默許。

“先上車后補(bǔ)票”，相當(dāng)于讓開發(fā)商處于無監(jiān)管狀態(tài)。而“后補(bǔ)票”過程復(fù)雜，甚至有的項(xiàng)目因違規(guī)違法而難以“補(bǔ)票”。即便是購(gòu)房者已經(jīng)入住，也無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，進(jìn)而導(dǎo)致購(gòu)房者無法進(jìn)行房產(chǎn)交易、房屋抵押，直接影響戶口遷移、子女入學(xué)等，上述人士說。

困境：不規(guī)范開發(fā)，加劇信訪矛盾

因“五證”不全，河北省不少樓盤逾期多年也交不了樓，甚至出現(xiàn)開發(fā)商資金鏈斷裂，項(xiàng)目爛尾的情況。南方周末記者在唐山、保定和石家莊等地的采訪中了解到，出現(xiàn)這些狀況時(shí)，一些收到房款的開發(fā)商基本不再出面，購(gòu)房者為了能解決問題，只好到政府上訪。

“如政府考慮維穩(wěn)因素，為這些樓盤辦理合法手續(xù)，那就是將違規(guī)行為合法化，破壞市場(chǎng)秩序，使行業(yè)進(jìn)入惡性循環(huán)?！焙颖笔∫晃婚L(zhǎng)期從事房地產(chǎn)糾紛業(yè)務(wù)的律師說，違規(guī)售樓更大的危害在于，購(gòu)房者早早地把錢交了，卻錢房?jī)煽?。即便通過法律訴訟手段，購(gòu)房者能挽回的損失也非常有限，且過程漫長(zhǎng)。因此，這就加劇了信訪矛盾。

唐山市退休教師劉福石現(xiàn)已年過七旬，2005年認(rèn)購(gòu)了唐山南北地產(chǎn)公司開發(fā)的南北公寓項(xiàng)目的一套房子。一年后，開發(fā)商將20層變更為32層，項(xiàng)目名稱也改為“大唐龍城”。2007年，大唐龍城因手續(xù)不全被叫停。有購(gòu)房者希望退款，卻遭到了拒絕。一購(gòu)房者起訴該地產(chǎn)公司，要求退款，并賠償損失。法院判決購(gòu)房者勝訴，但開發(fā)商卻堅(jiān)稱沒錢，對(duì)判決一直不予執(zhí)行。

此后的一年時(shí)間，該項(xiàng)目240多位購(gòu)房者到政府部門上訪數(shù)十次。最終，唐山市政府決定，增加南北地產(chǎn)另一個(gè)項(xiàng)目“龍庭時(shí)代”的容積率，將大唐龍城的購(gòu)房者置換到龍庭時(shí)代。

未曾料到，龍庭時(shí)代也因手續(xù)不全遭遇停工整頓，且一停就是兩年。該樓盤至今還沒有竣工。

“這讓大家都背上了沉重的經(jīng)濟(jì)包袱，很多人像我一樣賣了房子湊首付，現(xiàn)在一邊付房租，一邊償還尚未入住的房子的貸款?！眲⒏Ｊ瘋牡卣f，原想換個(gè)大房子安度晚年，不料卻租房度日。

還有一些老人，來不及搬到新的養(yǎng)老房就已過世。

當(dāng)?shù)啬翅t(yī)院的姚大夫和妹妹湊了20萬(wàn)，在南北公寓為母親買了一套養(yǎng)老房?！奥犝f買了新房，老人可高興了，天天盼著搬新房，可直到2011年母親去世了，也沒能住進(jìn)去?！币Υ蠓蜻煅手f。

為了買龍庭時(shí)代的新房，在鐵路部門工作的張國(guó)海于2007年賣了老房，帶著年邁的母親和妻兒另租別住。房東擔(dān)心老人會(huì)在房中過世，便要求張國(guó)海不能讓母親死在房里，更不能在房里辦喪事。為了讓約定有真正的約束力，房東收了兩萬(wàn)元押金。

2012年，張國(guó)海的母親因患癌癥在天津一醫(yī)院去世。張國(guó)海在唐山一馬路邊，為母親辦理喪事。

整改：多數(shù)停工，個(gè)別繼續(xù)違法施工

一位知情人士介紹，自2013年以來，石家莊的樓市整改幾乎沒停過，一些違法地產(chǎn)項(xiàng)目的地基也被拆除。但就大多數(shù)存在違規(guī)違法問題的開發(fā)商而言，按要求繳納罰款就可以過關(guān)了。而繳納的罰款，最終都會(huì)加到房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者?！斑@也是為什么整治了一年多，還有如此多違規(guī)項(xiàng)目存在的原因?！庇行潜P被罰款后緊接著出現(xiàn)二次違規(guī)，像石家莊環(huán)島豪庭項(xiàng)目，2013年因容積率超標(biāo)被罰款，之后又發(fā)生了違規(guī)加蓋樓層的事，足以說明問題。

2014年10月，中央巡視組向河北省反饋意見，“土地和城建領(lǐng)域腐敗問題突出”，建議對(duì)土地、房地產(chǎn)等領(lǐng)域腐敗問題進(jìn)行專項(xiàng)治理。一場(chǎng)席卷河北省的房地產(chǎn)專項(xiàng)整治行動(dòng)，隨即拉開大幕。行動(dòng)要求全省各市、縣，各部門要形成合力，對(duì)在建的房地產(chǎn)違法項(xiàng)目，責(zé)令停工。拒不停工的，采取強(qiáng)制措施。通過對(duì)全省的建筑項(xiàng)目“過篩”檢查，將違規(guī)項(xiàng)目整改到位。2015年新出現(xiàn)的違規(guī)開發(fā)項(xiàng)目更是要“零容忍”。

石家莊市房管部門通報(bào)稱，自專項(xiàng)整治以來對(duì)25個(gè)違規(guī)銷售的項(xiàng)目進(jìn)行行政處罰，注銷了99家開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。

就為何屢禁而不止的問題，南方周末記者通過電話向石家莊市相關(guān)部門求證，但并未獲得回復(fù)。

南方周末記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，盡管專項(xiàng)整治力度空前，但仍有違法項(xiàng)目頂風(fēng)上馬。遵化市的宏偉名都三期項(xiàng)目因?yàn)檎诹藫醺浇鼧欠坎晒舛鹁用裆显L。2014年底，河北省、唐山市、遵化市三級(jí)信訪部門做出回復(fù)：宏偉名都三期項(xiàng)目，無規(guī)劃、土地等審批手續(xù)，未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，自行組織拆遷，并擅自開工建設(shè)。已于2014年11月7日，責(zé)令全部停工。

2015年4月15日，南方周末記者實(shí)地采訪時(shí)，看到工地上塔吊來回轉(zhuǎn)動(dòng)，近20名工人在施工。附近居民老李表示，該項(xiàng)目自2014年9月至今，僅在春節(jié)停工了幾天，此外從未間斷過施工。

售樓處一女性銷售人員表示，開盤時(shí)間和樓價(jià)都還沒定，但可以交錢排號(hào)，并有“交一萬(wàn)元抵三萬(wàn)元”的優(yōu)惠。并堅(jiān)稱，此項(xiàng)目所有手續(xù)齊全，一年之內(nèi)就可以辦出房產(chǎn)證。

2015年4月20日，河北省各地購(gòu)房者維權(quán)QQ群中相繼貼出省委巡視組的舉報(bào)電話等消息。

來自中央紀(jì)委監(jiān)察部的消息顯示，2015年河北首輪巡視的16個(gè)省委巡視組已經(jīng)全部進(jìn)駐。尤其提到在住建系統(tǒng)的巡視，從省到所有市縣上下貫通、立體展開，即有一個(gè)巡視組巡視省住建廳，同時(shí)有三個(gè)巡視組巡視全省的城建、規(guī)劃、園林、供水領(lǐng)域，每個(gè)組分別負(fù)責(zé)4-5個(gè)設(shè)區(qū)市或省直管縣（市）。巡視期從2015年4月17日至6月17日，主要受理領(lǐng)導(dǎo)干部插手城建和房地產(chǎn)項(xiàng)目、領(lǐng)導(dǎo)干部親屬在管轄范圍內(nèi)承攬工程及“小官巨腐”等問題。

（應(yīng)受訪者要求，文中李學(xué)龍、張國(guó)海為化名）