孫志強(qiáng)（山東魯能亙富開發(fā)有限公司,濟(jì)南 250000）

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究

孫志強(qiáng)
（山東魯能亙富開發(fā)有限公司,濟(jì)南 250000）

當(dāng)前中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程日益推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)亦將從中受益，但是房地產(chǎn)市場競爭的加劇，要想更好地獲取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，除了為人民群眾提供位置優(yōu)越、質(zhì)量達(dá)標(biāo)的房源以外，還必須加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制。以下筆者將就房地產(chǎn)開發(fā)工程中成本控制的主要內(nèi)容進(jìn)行概述和分析，希望給大家一些有益參考。

房地產(chǎn)；成本控制；方法

0　前言

房地產(chǎn)成本控制是確保房地產(chǎn)企業(yè)獲得既定利潤的的重要手段，而利潤是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的根本目的，成本控制體現(xiàn)運(yùn)營效益，同時(shí)也體現(xiàn)出企業(yè)的管理經(jīng)營水平。因此，如何有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本成為企業(yè)關(guān)注的重要問題。

1　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本組成分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本大致可以分為三部分：土地成本、土建成本、設(shè)備成本。這三大成本占據(jù)了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的80%。土地成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本中最重要的部分。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前會(huì)將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率來換算，計(jì)算出開發(fā)后的商品房每平方米所占的土地成本，以此來來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評估。土建成本主要是房地產(chǎn)施工中的原材料費(fèi)用、施工人員薪金費(fèi)用等，這部分比重也比較高。設(shè)備成本就是在房地產(chǎn)開發(fā)工程中會(huì)用到的大型工程機(jī)械的租賃或購買費(fèi)用，由于房地產(chǎn)工期一般較長所以這些設(shè)備的租賃和維修費(fèi)用也是不容小覷的。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)另外的20%還包括管理成本、籌資成本、營銷成本、配套設(shè)施和服務(wù)成本等。同其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有投資數(shù)額大、建設(shè)周期長、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)的融資通常需要通過貸款來解決，而貸款的話就會(huì)有大額的利息支出，這也是房地產(chǎn)籌資成本大的重要體現(xiàn)，確定好籌資成本對控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制也有重要意義。房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及事務(wù)眾多，管理成本是必要的成本之一，也不能忽視。目前房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷成本有日益增加的趨勢，這主要是因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)行業(yè)競爭日趨激烈，好酒也怕巷子深，增加營銷成本有利于提高樓盤的成交量。配套設(shè)施及服務(wù)成本主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。

2　房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要性和現(xiàn)狀

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制直接關(guān)系企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和未來發(fā)展，甚至企業(yè)的生死存亡，因此其顯得至關(guān)重要。首先，有效控制項(xiàng)目成本可以直接提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，其次，控制成本可以降低企業(yè)融投資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)有利于吸引投資。再者，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目成本對于降低房價(jià)也會(huì)間接地起到一定作用。最后，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本可以有效節(jié)約原材料損耗，這也可以間接地對環(huán)境保護(hù)起到一定的作用。

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制仍然存在著管理制度不完善、成本支出大、效益低下等問題。但是不少企業(yè)也已經(jīng)借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行了成本目標(biāo)管理、價(jià)值工程和產(chǎn)品質(zhì)量成本管理等先進(jìn)的管理方法，對傳統(tǒng)產(chǎn)品成本核算作了改革，以充分發(fā)揮成本核算的作用；成本管理劃小核算單位，推行了責(zé)任成本制度。這對加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是大有裨益的。

3　房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的有效措施分析

3.1前期準(zhǔn)備階段的成本控制分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段的成本控制主要包括控制好土地成本、建安和市政成本、貸款利息等三方面。房地產(chǎn)企業(yè)獲得土地的最主要方式就是政府的土地拍賣，隨著城市土地日益緊張，國家隨著收緊了土地管理政策，因此為了最大限度的提升土地價(jià)值，政府往往采用土地拍賣的形式來出售土地。拍賣所得土地成本包括拍賣成本和稅費(fèi)成本，需要從這兩點(diǎn)上去控制土地成本。

建安成本需要根據(jù)要建的建筑類型，對使用后的項(xiàng)目數(shù)據(jù)進(jìn)行正確的分析，數(shù)據(jù)可作為主體建筑的施工成本控制參考資料。另外要根據(jù)建設(shè)檔次，綜合考慮電梯、發(fā)電機(jī)、市政工程、景觀工程，排水及排污工程等配套設(shè)施所需要費(fèi)用和安裝成本。

最后需要結(jié)合企業(yè)自身資金現(xiàn)狀和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期，選擇合適的融投資方式，最大限度的降低借貸份額，以便減少利息支出。

3.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制至關(guān)重要，從方案設(shè)計(jì)階段進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段，好的工程設(shè)計(jì)方案可以為企業(yè)降低70%至95%的成本支出。因此，開發(fā)商應(yīng)該引入競標(biāo)機(jī)制，通過招標(biāo)的方式來選擇合理和有效控制成本的設(shè)計(jì)方案。選定設(shè)計(jì)方案后，企業(yè)成本控制人員還應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況向設(shè)計(jì)師提出合理化建議，同時(shí)審查和評估設(shè)計(jì)中的數(shù)值是否正確，這是為了降低成本的同時(shí)確保工程質(zhì)量不出現(xiàn)偏差。

3.3項(xiàng)目施工階段的成本控制分析

項(xiàng)目實(shí)施階段是整個(gè)房地產(chǎn)成本控制最關(guān)鍵的階段，因?yàn)檫@一階段消耗極大，只有控制好這一階段的成本才能把控整個(gè)項(xiàng)目成本。這一階段需要做好三方面的工作。

首先是加強(qiáng)施工管理。

房地產(chǎn)開發(fā)商為了提升效益，降低成本必做之事就是加強(qiáng)施工管理，包括人員的合理配置、施工工序的優(yōu)化安排、施工財(cái)務(wù)費(fèi)用的嚴(yán)格審核等等。只有充分利用工程管理人員的智慧，科學(xué)合理地組織施工建設(shè)，應(yīng)用現(xiàn)代化信息化的技術(shù)手段優(yōu)化資源配置，才能更好地控制施工效率和工程質(zhì)量，以便最終達(dá)到控制成本的目的。

其次是加強(qiáng)工程變更和索賠控制。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體施工過程中，常常會(huì)有這樣或那樣的因素導(dǎo)致項(xiàng)目局部設(shè)計(jì)變更、材料變更、施工工藝變更等等，這些變更或多或少都會(huì)給項(xiàng)目成本造成一定的影響，因此，我們必須嚴(yán)格審批需變更項(xiàng)目，有效控制項(xiàng)目成本增加。另外，我們還需要正確預(yù)測施工過程中可能發(fā)生的索賠事件，要對一些索賠因素做出預(yù)測，同時(shí)應(yīng)該爭取工程保險(xiǎn)來加強(qiáng)索賠風(fēng)險(xiǎn)的分散或轉(zhuǎn)移。

最后是加強(qiáng)工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制。

加強(qiáng)工程造價(jià)的動(dòng)態(tài)控制需要對租賃設(shè)備、購買材料、工人工資、施工設(shè)計(jì)變更、隱蔽工程等動(dòng)態(tài)因素都有很充分的了解。在具體的施工過程中，如遇到上述因素的變動(dòng)，工程造價(jià)人員應(yīng)該為企業(yè)認(rèn)真審核原預(yù)算報(bào)價(jià)，同時(shí)對變更內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充預(yù)算，另外還需要對價(jià)格進(jìn)行核定和辦理簽證，把握好施工過程中每一處細(xì)微的動(dòng)態(tài)因素。

3.4竣工結(jié)算階段的成本控制分析

竣工結(jié)算應(yīng)真實(shí)合理地體現(xiàn)符合合同的工程實(shí)際造價(jià)情況，應(yīng)注意工程結(jié)算書的計(jì)價(jià)，計(jì)量、計(jì)費(fèi)是否正確，送審資料是否完整，審批手續(xù)是否齊全。結(jié)算成本審核的要點(diǎn)包括三點(diǎn)。首先要根據(jù)竣工資料和施工設(shè)計(jì)勘查施工情況并且逐項(xiàng)計(jì)算工程量。其次，要審核定額套項(xiàng)取費(fèi)是否準(zhǔn)確、是否有多計(jì)項(xiàng)目、多算工程量、取費(fèi)不符合合同約定情況，定額換算是否符合規(guī)定，調(diào)整系數(shù)、計(jì)價(jià)依據(jù)是否正確等。最后，審核定額的缺失子項(xiàng)目，根據(jù)現(xiàn)場的實(shí)際做法，分析測定人工、材料、機(jī)械消耗量，合理地確定實(shí)際單價(jià)。

3.5項(xiàng)目營銷階段的成本控制分析

由于房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈，當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷階段的投入也再水漲船高。如何有效的提升營銷效果而降低營銷成本成為當(dāng)前的一個(gè)重要問題。房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷階段的成本支出主要包括廣告推廣費(fèi)用、活動(dòng)推廣費(fèi)用、銷售現(xiàn)場費(fèi)用及樣板房裝修支出、銷售人員薪金等。但是筆者認(rèn)為要想控制好銷售階段的成本重點(diǎn)還在在于加強(qiáng)銷售策略，減少盲目的廣告投入。廣告方面，不要一味的要廣告多豪華多搶眼，但是一定需要強(qiáng)化廣告設(shè)計(jì)，使廣告表現(xiàn)與項(xiàng)目定位銜接更緊密，刺激剛需人群的消費(fèi)欲望?；顒?dòng)推廣方面應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模、檔次、所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)人文環(huán)境等綜合因素，進(jìn)行一系列合理的推廣活動(dòng)。樣板房裝修同樣是亦精不亦奢，樣板房的裝修應(yīng)該充分體現(xiàn)出地產(chǎn)項(xiàng)目的定位，給消費(fèi)者以家的感覺以購買欲望。

最后是房銷售現(xiàn)場和銷售人員的薪金成本，這兩點(diǎn)成本控制應(yīng)該是通過強(qiáng)化管理來實(shí)現(xiàn)，加強(qiáng)銷售現(xiàn)場和銷售人員的管理，提升銷售效率，縮減樓盤售罄時(shí)間。另外，目前有部分房地產(chǎn)公司為了降低成本選擇把房地產(chǎn)銷售工作外包給優(yōu)秀的租售代理公司。優(yōu)秀的代理公司熟悉市場環(huán)境、人員比較專業(yè)可以更好地進(jìn)行房產(chǎn)銷售工作，同時(shí)也降低了企業(yè)的銷售成本，這也不失為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

4　結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制是提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的重要手段，但是目前我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制還停留在傳統(tǒng)的控制方法，關(guān)鍵線路法和圖示評審法等先進(jìn)的成本控制方法應(yīng)用較差，因此，應(yīng)該多借鑒西方國家房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制方法，再結(jié)合我國的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，最大限度的提升成本控制效果?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)就是需要建立一個(gè)全方位的全過程的成本控制體系，使各項(xiàng)目間協(xié)調(diào)運(yùn)營相互促進(jìn)相互監(jiān)督，從而達(dá)到降低成本、提升企業(yè)效益的最終目的。

[1]梁志光.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制[J].中國工程咨詢,2006(08).

[2]李達(dá)照.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的成本控制[J].四川建材,2006(02).

[3]王忠偉.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本優(yōu)化控制[J].中國房地產(chǎn),2006(02).

[4]丁冰.房建工程質(zhì)量成本的探討與研究[J].科技信息,2010(31).

孫志強(qiáng)(1981-)，男，籍貫山東諸城人，?？?，助理工程師，研發(fā)方向：工程管理。