易憲容

如果住房不能夠投資或以更高的價(jià)格賣出，所謂的改善性住房需求這個概念很快就會消失。

可以說，地方政府救樓市無所不用其極，甚至于把住房公積金貸款也作為其救樓市之工具了。地方政府為何希望通過各種少許優(yōu)惠政策把各類住房投資者趕盡殺絕地推入高房價(jià)的火坑？就在于把當(dāng)前房地產(chǎn)市場的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)稼給住房投資者。因?yàn)?，就目前中國房地產(chǎn)市場的情況來看，尤其是一線城市，在高房價(jià)下，真正的住房消費(fèi)者早就被過高的房價(jià)拒絕在千里之外。目前所謂改善性住房需求同樣是為了投資而來，而不是真正的住房消費(fèi)需求，制造這個概念出來只不過是為了冠冕堂皇地來享受各種住房優(yōu)惠政策而已。

比如，當(dāng)前北京的房價(jià)，五環(huán)之外為3萬元以上，四環(huán)之內(nèi)8萬元以上，試想，這樣一種房價(jià)水平，如果不是購買之后為了以更高的價(jià)格賣出，那么以一般的住房消費(fèi)者有支付能力來購買嗎？

既然當(dāng)前的不少城市的住房尤其是一線住房的購買者是為了投資而來，當(dāng)然這些投資者是否進(jìn)入住房市場，并非看房價(jià)的高低，因?yàn)橥顿Y者實(shí)際上對房價(jià)的高低是不敏感的，而是看他們購買的住房之后是不是能夠以更高的價(jià)格賣出。如果他們購買之后能夠以更高的價(jià)格賣出，房價(jià)在8萬以上對他們是不重要的。他們同樣會進(jìn)入市場購買。尤其是這些住房投資者在購買住房時可以享受各種優(yōu)惠條件，更是其樂無窮。

對于各種購買住房的優(yōu)惠條件，無論是信貸利率優(yōu)惠還是首付優(yōu)惠，實(shí)際上對他們的投資者成本影響并不大，只不過是降低了他們進(jìn)入市場的門檻，提高了他們?nèi)谫Y杠桿率，即同一價(jià)格賣出時，多賺少許的錢而已。

現(xiàn)在的問題是，飆升上漲了10多年的全國房價(jià)還能夠持續(xù)漲下去嗎？這就得主要看兩個方面。一個方面是由于房價(jià)的快速飆升所導(dǎo)致房地產(chǎn)的暴利，一定會導(dǎo)致住房市場的供給嚴(yán)重過剩。在住房市場出現(xiàn)嚴(yán)重過剩的情況下，住房必然出現(xiàn)周期性調(diào)整及房價(jià)下跌。接最后一棒的住房投資者想把手中的住房賣出去是相當(dāng)困難的。這時，高房價(jià)的房地產(chǎn)市場是不可持續(xù)的。

二是就當(dāng)前中國城市人口的結(jié)構(gòu)及人口的特定性來看，城市青年人口在2015年已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，即城市青年人口越來越少。不少人認(rèn)為，城市青年人口的減少可以讓農(nóng)村人口進(jìn)城來補(bǔ)充，但是農(nóng)村人口根本就沒有支付能力來接手投資性住房產(chǎn)品。當(dāng)前城市人口的特性是以獨(dú)生子女為主，而這些獨(dú)生子女家庭多以持有多套住房，一旦家庭中的老人離去，手中的住房都得找機(jī)會出手。要讓他們來接手當(dāng)前高房價(jià)下的投資性住房同樣是不可能的。

同時，也是地方政府把房地產(chǎn)市場債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)稼到這些投資者手上。因?yàn)椋湍壳爸袊》渴袌龅那闆r來看，兩大基本特征十分明顯。一就是高房價(jià)，不少城市的住房價(jià)格經(jīng)過持續(xù)10多年上漲而從來沒有出現(xiàn)過像樣的周期性調(diào)整。二是住房市場供給嚴(yán)重過剩而讓房地產(chǎn)企業(yè)及地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)巨大。如果這些債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不轉(zhuǎn)稼出去，或是大片的房地產(chǎn)市場破產(chǎn)倒閉，企業(yè)危機(jī)金融危機(jī)爆發(fā)；或是地方政府土地財(cái)政破產(chǎn)，地方政府的融資平臺破產(chǎn)。而地方政府采取少許的優(yōu)惠條件讓住房投資者進(jìn)入市場，那么房地產(chǎn)市場的這些債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就可以轉(zhuǎn)稼給投資者來承擔(dān)。國內(nèi)投資者應(yīng)該看清這一點(diǎn)。endprint